商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式

1、Importa nt & Selected Docume nts商業(yè)地產(chǎn)治理運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作為商品流通的根底設(shè)施,承當(dāng)商品的流通展示功能,對(duì)人而言就是滿足人們的購(gòu)物需求.同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能；2、地段：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求更高.3、客戶：商業(yè)地產(chǎn)的客戶包括經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群.商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜 性要遠(yuǎn)甚于住宅的.4、資金要求：大型商業(yè)地產(chǎn)工程需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛,沉淀資金 較多,并且大多采用只租不售模式,持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線的充足的資金支持.5、

2、物業(yè)要求：商業(yè)地產(chǎn)而言,對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求,任何一點(diǎn)的差 池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)工程的生存.6、銷售模式：商業(yè)地產(chǎn)的客戶那么包工程多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷重點(diǎn) ,商業(yè)的銷售 那么形式多樣,一般而言分為四種模式,直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式.而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分,復(fù)雜程度更高.7、專業(yè)性：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑標(biāo)準(zhǔn)和消防標(biāo)準(zhǔn)外,還要遵循第三種標(biāo)準(zhǔn)即商 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始,還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管 理.8、投資回報(bào)形式：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)

3、題,而經(jīng)營(yíng)收益和 物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式.、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈五方主體生物鏈?zhǔn)芤鎭?lái)源價(jià)值鏈影響因素價(jià)值支撐備注投資者物業(yè)投資回報(bào)商業(yè)增值水平/物業(yè)升值水平1 增值力大小業(yè)主開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)物業(yè)質(zhì)素/營(yíng)銷推廣/售價(jià)水平1 產(chǎn)品力/銷售力營(yíng)運(yùn)商租金差價(jià)及治理費(fèi)等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平招商運(yùn)營(yíng)力治理公司大商家經(jīng)營(yíng)者商品差價(jià)人流/環(huán)境/商品/效勞/價(jià)格水平經(jīng)營(yíng)力小商戶終端消費(fèi)者商品價(jià)值/消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)觀念/消費(fèi)行為/購(gòu)置水平消費(fèi)力Importa nt & Selected Docume nts現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的主流模式：開(kāi)發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方, 一個(gè)主

4、體雙重甚至三重角色,且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售全部或局部,在此模式下,開(kāi)發(fā)商也是投資商,排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面,而小業(yè)主也是投資者,排在開(kāi)發(fā)商之后.但未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化,有獨(dú)立的投資主體.三、租售模式 模式一：只售不租 特點(diǎn)描述:只售不租的模式即是開(kāi)發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán),銷售完成之后根本上就不再進(jìn)行干預(yù),僅 由物業(yè)治理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)治理,這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng) 方式.優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn),減輕資金壓力,并且無(wú)需承當(dāng)后期經(jīng)營(yíng)的 壓力和風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán).劣勢(shì)分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后,經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散

5、,經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散,開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)治理,導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂,呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài),導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不 善等后 果,商鋪的價(jià)值也大大縮水.因此,該模式下客戶對(duì)未來(lái)的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒,不利于銷售的順利進(jìn)展,最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失敗.匹配工程：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪, 對(duì)于大賣場(chǎng)散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售,采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)治理失控.模式二：只租不售特點(diǎn)描述:這種模式由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育,營(yíng)造商業(yè)氣氛,并承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)持續(xù)有效的 經(jīng)營(yíng)治理提升商業(yè)價(jià)值.在具體的操作方式上,租賃模式又可分為整體出租、分層或分

6、片出租、零散 出租等形式.優(yōu)勢(shì)分析：如果經(jīng)營(yíng)得好的話,有利于打造工程的品牌價(jià)值,提升工程的競(jìng)爭(zhēng)力,使整個(gè)物 業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌,開(kāi)發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定租金收益.劣勢(shì)分析：只租不售的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于開(kāi)展商的資金實(shí)力要求非常高,資金壓力較大,同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的開(kāi)展商采取只租不售模式,往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家,雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低,但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí),大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式,雖然能提升預(yù)期的租金收益,但由于自身經(jīng)營(yíng)水平 弱,往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗.匹配工程：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地表達(dá)在購(gòu)物中央的開(kāi)

7、發(fā)上,在購(gòu)物中央遭遇“一賣就死的黑色定律之后,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中央運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí).模式三：不售不租特點(diǎn)描述:一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租,采取自主經(jīng)營(yíng)模式,介入百貨、Important & Selected Documents超市、家居等零售行業(yè).優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng),既是所有者,同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者,在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另 一個(gè)動(dòng)因是出于融資考慮,一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金.劣勢(shì)分析:由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山,導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆 水,一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí),一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊

8、成班子,還不 知百貨這趟水的深淺就草草上陣,結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九.匹配工程：多出現(xiàn)于大型百貨中央的商業(yè)工程.模式四：租售結(jié)合特點(diǎn)描述：租售結(jié)合的模式,就是租一局部售一局部,開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一局部租給主力店,再 銷售一小局部商鋪.優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商都掌握大局部的產(chǎn)權(quán),出售的只是小局部,往往將高樓層整體出租給品牌 商家, 以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體,發(fā)揮他們的品月卑效應(yīng),將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售, 即“主力店+輔營(yíng)區(qū)的模式,主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值；該模式還可以有效 開(kāi)發(fā)商平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾,這種模式具備較高的靈活性和可控性.經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)：要點(diǎn)一,以優(yōu)惠的租金

9、引進(jìn)零售的主力店、次主力店,盡管他們的租金一般都很低, 但這些大品牌的進(jìn)駐,將聚集人氣,帶旺該商場(chǎng),總的來(lái)說(shuō)還是得大于失；要點(diǎn)二,通過(guò)主力店提升 輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值,同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位,真正利用主力店的人流.模式五：與商家聯(lián)營(yíng)特點(diǎn)描述：房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前,就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,在明確了主力店的 情況下,再對(duì)商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合.優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象,加快中小店的招商進(jìn)度,從而可以 大大弱化招商的風(fēng)險(xiǎn),加快商鋪的銷售速度,減少各種資源的浪費(fèi).劣勢(shì)分析：該模式執(zhí)行國(guó)外先進(jìn)的“先招商-后開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念,沒(méi)有

10、明顯的劣勢(shì),但問(wèn) 題是,主力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力及工程地段的選擇非常苛刻,對(duì)于眾多中小開(kāi)發(fā)企 業(yè)而言,此模式的可發(fā)揮空間有限.模式六：證券化模式中既念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者委托人將資產(chǎn)交由受托人并完成資產(chǎn)所有權(quán)的 轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)治理,而委托人作為受益人享有租金的信托安排.而對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程,可 以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流模式,以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo),以商家的需 求為條件,以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn),以資本市場(chǎng)上市為目的,進(jìn)行專業(yè)的、系統(tǒng)的 開(kāi)發(fā).優(yōu)勢(shì)分析：經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明,兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā), Importa

11、nt & Selected Documents而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不得不面臨“長(zhǎng)期持有和“資金資本缺乏的矛盾,通過(guò)證券化工 具的使用,可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度,有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益,改善企 業(yè)資本結(jié)構(gòu)O事實(shí)上,國(guó)外開(kāi)展較好的購(gòu)物中央,無(wú)一例外都是通過(guò)房地產(chǎn)信 托基金作為資金支持 的.對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢(shì),證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流 的危機(jī),另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng).操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具,開(kāi)發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開(kāi)出售局部例如70%基金單位募集資金,同時(shí)保存局部收益例如30%以享受分紅和物業(yè)升值之利

12、.一般,性情況下,打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)治理.房地產(chǎn)商通過(guò)REITs回籠 資金投入新工程的開(kāi)發(fā),工程成熟后又可以賣給自已的REITs.四、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題1、非專業(yè)操作商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,大局部由住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn) 變而來(lái),對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解,普遍存在漠視專業(yè)人才,進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實(shí)際,采用非專業(yè)操作&合商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn).2、定位失誤很多開(kāi)發(fā)商根本不做任何專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)工程,動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn) 平米的超大工程商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求

13、和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素,進(jìn)行準(zhǔn) 確而理性的定位,勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營(yíng).3、產(chǎn)權(quán)分割出售商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng),前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐 中幾乎是全軍覆沒(méi),鮮有成功案例.由于在產(chǎn)權(quán)分割出售后,很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一 治理；即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng),但必然會(huì)涉及一般不低于 8%的投資回報(bào)率問(wèn)題.4、盲目拷貝模式我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程盲目照搬照抄國(guó)際概念,殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和偏 好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同,都會(huì)對(duì)工程的造成影響.我國(guó) 開(kāi)發(fā)商雖不斷國(guó)外考察,但貪大求洋,按圖索驥,結(jié)果往往是

14、“形似神不似.5、人才短板由于人才的短板,目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都注重用百貨業(yè)的治理人員擔(dān)任重用職位, 其實(shí)這是個(gè)誤區(qū),容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)工程失敗.6、資金鏈斷裂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款,自有資本的比例偏低,而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢,投資回報(bào)期較長(zhǎng), 很容易發(fā)生資金鏈斷裂.Important & Selected Documents7、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度,已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒 閉的案例,在全國(guó)各地并不顯見(jiàn)；布點(diǎn)過(guò)于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng).8、倒置的開(kāi)發(fā)順序我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)程序上沿用“拿地一一規(guī)劃、設(shè)計(jì)一一 施工一一貸款一一銷售一一營(yíng)業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)模式,由于沒(méi)有有效地同商業(yè)對(duì)接,造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴(yán)重脫節(jié).五、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理的幾個(gè)矣鍵點(diǎn)1、市場(chǎng)分析是成功的前提如何精確把握市場(chǎng)現(xiàn)狀,有效預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)？如何有效躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),表達(dá)前瞻性、準(zhǔn)確性？ 規(guī)劃前期的市場(chǎng)分析是一個(gè)需要在政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)專業(yè)知識(shí)配合下完成的系統(tǒng)工程；2、商業(yè)規(guī)劃是成功的根底在集中時(shí)間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費(fèi)；成功商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于一般百貨商 場(chǎng)的重要特點(diǎn)；八、3、準(zhǔn)確、差異化的定位是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)致勝的根本4、營(yíng)銷