西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目銷(xiāo)售方案

1、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目銷(xiāo)售方案*.、方案目的二、產(chǎn)權(quán)酒店概念解析三、產(chǎn)權(quán)酒店的類(lèi)型四、嚴(yán)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展五、產(chǎn)權(quán)酒店的幾個(gè)值得重視的問(wèn)題六、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展方向與機(jī)會(huì)七、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售的可行性八、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理合約九、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)與運(yùn)行的主要權(quán)力機(jī)構(gòu)十、買(mǎi)受人權(quán)益十、買(mǎi)受人投資收益計(jì)算原則十二、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售方案十三、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益率測(cè)算十四、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷(xiāo)推廣方案的總體思路十五、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店具體營(yíng)銷(xiāo)方案（略）結(jié)束語(yǔ)方案目的1 達(dá)成項(xiàng)目的迅速銷(xiāo)售，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造高附加利潤(rùn)。2 打造中關(guān)村區(qū)域首個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店， 為開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)樹(shù)立 品牌

2、效應(yīng)，有助于開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、可持續(xù)發(fā)展。3 提供產(chǎn)權(quán)酒店穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)管理模式、 保障經(jīng)營(yíng)的持續(xù)、 收益穩(wěn)定。4 合理規(guī)避發(fā)展商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、 后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)， 謀求項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)利潤(rùn)的最大化。5 為產(chǎn)權(quán)酒店投資者提供合理投資回報(bào)，具有普遍的可操作性， 最大限度的激發(fā)投資者的投資欲望，縮短銷(xiāo)售周期。6 指導(dǎo)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)的品牌化運(yùn)作，形成有效的市場(chǎng)化良性 運(yùn)作，使各方利益共贏。二、產(chǎn)權(quán)酒店概念解析產(chǎn)權(quán)酒店由“時(shí)權(quán)酒店” (TIME SHARE )演變而來(lái)。由消 費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首 創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山 地區(qū)的旅游酒店

3、首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售 了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則 是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú) 立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店 贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。三、產(chǎn)權(quán)酒店的類(lèi)型國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類(lèi)型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利； 二是住宅酒店，即投資者購(gòu)買(mǎi)后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期 限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，年取得約定的回報(bào)，并期待 著增值回收投資。在中國(guó)內(nèi)地主要有兩種類(lèi)型： 一是度假型產(chǎn)權(quán)酒店，一般建在沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的旅游城市，依 托旅

4、游風(fēng)景區(qū)周邊的優(yōu)美環(huán)境，吸引旅游客源。所以多數(shù)為郊區(qū) 項(xiàng)目，在功能上，商務(wù)相對(duì)少一些，主要是休閑度假。二是城市產(chǎn)權(quán)酒店，一般建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商務(wù)中心區(qū)，依托 城市發(fā)達(dá)的交通和商業(yè)配套，吸引商務(wù)客源。在功能上商業(yè)和商 務(wù)的配套相對(duì)比較完善。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的酒店式公寓，酒店商 務(wù)公寓屬于這一類(lèi)，但它和完全的城市產(chǎn)權(quán)酒店仍有區(qū)別。四、產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)燕尾服取決于幾個(gè)條件1、消費(fèi)觀念： 近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中得到認(rèn)

5、同。2、客戶群：每年大約有 114 天的假期。國(guó)內(nèi)旅游假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成，商務(wù)活動(dòng)廣泛，社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐 大的客戶發(fā)群。3S3、配套設(shè)施：產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂(lè)等旅游 資源，可以供客人休閑度假。 國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備 （陽(yáng)光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn) 動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。4、分時(shí)度假交換體系。該體系提供一種分時(shí)度假權(quán)的交換服 務(wù)，當(dāng)顧客某一種分時(shí)度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一年決定 不在自己購(gòu)買(mǎi)了分時(shí)度假權(quán)的酒店居住休閑時(shí)，他可以通過(guò)交 換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使 用權(quán)。這種分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，

6、無(wú)疑使 產(chǎn)權(quán)酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。與 此同時(shí)顧客還享有權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋增、繼承等系列權(quán)益及公共 配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展時(shí)間比較短，但發(fā)展的速度非?？臁０l(fā)展 中暴露的問(wèn)題也較多。 2004 年產(chǎn)權(quán)酒店的數(shù)量將會(huì)大幅上升，全 國(guó)各地產(chǎn)權(quán)度假酒店井噴。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京周邊地區(qū)目前已 有六七個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，其中今年冒出的新項(xiàng)目就超過(guò)了半數(shù)， 不僅北京如此，在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店更是井噴之勢(shì)。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群進(jìn)行分析，目前購(gòu)買(mǎi)者同樣也兼具消 費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)， 享受餐飲、娛樂(lè)、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所

7、 購(gòu)買(mǎi)的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶 無(wú)外乎三類(lèi)消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角 色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu) 買(mǎi)動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待 所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的 負(fù)擔(dān)，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)工酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公 司，其購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類(lèi)群體所關(guān)注的利益各不 相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益 點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前 期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和 功能、與居住地區(qū)的

8、風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注 酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和 業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類(lèi)客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交 換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影 響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是 具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景， 有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此， 追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開(kāi)發(fā)商很難取得他們的 信任。我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量的激增、類(lèi)型樣式的豐富以及市場(chǎng)的漸趨 成熟，在一定程度上帶動(dòng)了消費(fèi)者更趨理性的投資。從目前的市 場(chǎng)情況來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)空間還

9、是巨大的，是投資者普遍看好的一種投資形式五、產(chǎn)權(quán)酒店的幾個(gè)值得重視的問(wèn)題 產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)的發(fā)展一方面前景看好， 另一方面因尚處于 初級(jí)階段，有一些問(wèn)題值得關(guān)注和逐步完善。1、產(chǎn)權(quán)酒店價(jià)格偏高、投資回報(bào)率偏高2、產(chǎn)權(quán)酒店缺乏明確定位，服務(wù)和配套不匹配3、交換體系不完善，產(chǎn)品單一4、法律體系滯后，缺乏規(guī)范六、產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展方向與機(jī)會(huì) 產(chǎn)權(quán)式酒店， 既然是一種投資工具， 就必須每年給業(yè)主經(jīng)營(yíng)回報(bào)。 它的成功決不是僅僅能將酒店賣(mài)完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 的可持續(xù)發(fā)展。1、回報(bào)高低和穩(wěn)定是投資的重要指標(biāo)2、唯一性、稀缺性3、酒店管理公司與擔(dān)保公司雙保險(xiǎn)4、加入強(qiáng)大的交換網(wǎng)絡(luò)5、產(chǎn)權(quán)式酒店引入品牌管理

10、6、靈活的交換權(quán)益，更多的權(quán)益交換，產(chǎn)品形態(tài)7、后期經(jīng)營(yíng)的特色 對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)，前期的銷(xiāo)售只是成功了一半，決定這種產(chǎn) 品命運(yùn)的在于后期的經(jīng)營(yíng)管理工作。建國(guó)物業(yè)管理有限公司在北 京受委托經(jīng)營(yíng)一些產(chǎn)權(quán)式酒店，該公司副總經(jīng)理王利認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店要想有雇贏利必須要有良好的配套環(huán)境。產(chǎn)權(quán)酒店后期的經(jīng)營(yíng)取決于以下幾個(gè)方面：A、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵B、降低經(jīng)營(yíng)管理成本C、開(kāi)放互動(dòng)式娛樂(lè)設(shè)施D、開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，盡一切可能滿足客人需要七、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售的可行性1、中關(guān)村區(qū)域房地產(chǎn)分析A、寫(xiě)字樓供應(yīng)俱增，需求旺盛B、高檔公寓供應(yīng)有限C、消費(fèi)潛力巨大中關(guān)村的人才優(yōu)勢(shì)是任何地區(qū)都無(wú)法比擬的， 目前在中關(guān)村

11、周?chē)奂舜罅康母呖萍既瞬?，未?lái)的中關(guān)村將是高科技人才的 聚集之地。這些人群有著巨大的消費(fèi)潛力，也有著很高的投資 意識(shí)。隨著高職稱(chēng)、高收入人才的聚集，商務(wù)往來(lái)的頻繁，酒 店式公寓、星級(jí)酒店的需求市場(chǎng)將會(huì)被極大的拉動(dòng)。一個(gè)既能 滿足其商務(wù)需求， 又具有投資價(jià)值的產(chǎn)權(quán)酒店需求市場(chǎng)正在迅 速的增長(zhǎng)。D、 中關(guān)村酒店類(lèi)物業(yè)稀缺，出租率較高 中關(guān)村核心區(qū)的酒店類(lèi)物業(yè)數(shù)量相對(duì)比較少， 尤其是產(chǎn)權(quán)式酒 店尚未出現(xiàn)。酒店出租率相比其它區(qū)域要高。三星級(jí)酒店的最 低價(jià)格在 260 380 元之間，準(zhǔn)四星、四星級(jí)酒店價(jià)格在 3201、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、1

12、8、19、20、21、530元之間。以下是部分酒店價(jià)格表：北京凱康國(guó)際酒店 北京天鴻科園大酒店 北京福建大廈 北京華北大酒店 北郵科技大廈 北京奧林匹克飯店 北京大地花園酒店 北京西郊賓館 北京金太陽(yáng)酒店 北京國(guó)賓酒店 北京西苑飯店 北京世紀(jì)金源大飯店 北京新世紀(jì)飯店 北說(shuō)翠宮飯店 北京香格里拉飯店 北京友誼賓館 北京燕山大酒店 北京金都假日飯店 北京豪威大廈 北京金唐酒店北京湖北大廈22、北京展覽館賓館23、北京圓山大酒店24、北京薊門(mén)飯店25、北京清華紫光國(guó)際交流中心26、北京京民大廈E、項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于中關(guān)村核心區(qū)域，項(xiàng)目用地緊鄰擁有 100 多萬(wàn)平方 米高科技商務(wù)中心的中關(guān)村西區(qū)

13、， 充足的客戶資源讓其先天具 備生存的土壤。無(wú)論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來(lái)看，均具有十分 廣闊的升值空間。F、產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格要高于普通住宅和公寓，銷(xiāo)售周期短。開(kāi) 發(fā)商可以賺取更多的附加利潤(rùn)。G、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的先天規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店完全按照酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，各項(xiàng)商務(wù)配套都考 慮在里面，相比其它項(xiàng)目后期改造的產(chǎn)權(quán)酒店優(yōu)勢(shì)要明顯的 很。H、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的定位優(yōu)勢(shì) 西屋國(guó)際酒店應(yīng)該定位于城市產(chǎn)權(quán)酒店。酒店接待一是旅游 客，二是商務(wù)客，三是會(huì)議。商務(wù)客源的質(zhì)量要遠(yuǎn)高于旅游客 源的質(zhì)量，正成為城市酒店競(jìng)爭(zhēng)的主要方向。中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店 應(yīng)該定位于以商務(wù)客源為主的三星級(jí)或四星級(jí)，經(jīng)濟(jì)型、具有 濃郁主

14、題的產(chǎn)權(quán)酒店。I、中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店形式越來(lái)越好，投資收益率吸引投資者產(chǎn)權(quán)酒店因其投資效果明顯，產(chǎn)品越來(lái)越被投資者認(rèn)可，是房地產(chǎn)投資中比較好的產(chǎn)品。相信在中關(guān)村出現(xiàn)很容易被接受。J、 專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店代理銷(xiāo)售公司提供銷(xiāo)售保障 觀達(dá)行公司對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店有著系統(tǒng)的研究和實(shí)踐，有能力指導(dǎo)和 實(shí)施中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店的銷(xiāo)售。綜上所述，在中關(guān)村地區(qū)，寫(xiě)字樓的供應(yīng)和需求必將帶來(lái)濃郁的 商務(wù)氛圍，高檔公寓、酒店物業(yè)的缺位，巨大的消費(fèi)潛力使產(chǎn)權(quán)式酒 店具有非常廣闊的前景。 項(xiàng)目最大機(jī)會(huì)點(diǎn)就是適應(yīng)市場(chǎng)需求， 開(kāi)發(fā)出 高品質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品。八、項(xiàng)目定位我們認(rèn)為項(xiàng)目的最佳定位應(yīng)該是現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑，商務(wù)休閑主 題的四星級(jí)經(jīng)濟(jì)型城市

15、產(chǎn)權(quán)酒店。酒店的客源主要以中關(guān)村地區(qū) 的商務(wù)客為主，在經(jīng)營(yíng)方面偏重于照顧到商務(wù)客人的各種需要。 在銷(xiāo)售上主要以具有投資意向的個(gè)人，中關(guān)村中小企業(yè)商務(wù)往來(lái) 需要的機(jī)構(gòu)。九、項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)（略）項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)理念高科技帶來(lái)的快速反應(yīng)的商務(wù)活動(dòng)，使處于商務(wù)活動(dòng)中的人們需 要一個(gè)能夠使其得到放松的商務(wù)休閑酒店。商務(wù)人士的心理壓力 必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為“新中關(guān)村人”的高尚潮 流。項(xiàng)目要致力于建設(shè)一個(gè)簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的、包含必要康體休閑及文化娛樂(lè)設(shè)施，經(jīng)濟(jì)價(jià)格合理的商務(wù)休閑主題的產(chǎn)權(quán)酒店。酒店的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要使其氣質(zhì)符合中關(guān)村年輕、富有活力、以現(xiàn)代科 技、現(xiàn)代風(fēng)格建筑來(lái)承載鮮明的商務(wù)休閑主

16、題。十、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理合約產(chǎn)權(quán)酒店的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)主要包括以下幾個(gè)合約：1、商品房買(mǎi)賣(mài)合約2、委托經(jīng)營(yíng)管理合約3、酒店會(huì)員（持卡人）合約4、買(mǎi)受人同意將所購(gòu)房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營(yíng)用途并成為該酒店的 股東合約十一、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)與運(yùn)行的主要權(quán)力機(jī)構(gòu)1、開(kāi)發(fā)公司2、XX 國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)管理公司3、最高權(quán)力機(jī)構(gòu)（酒店投入使用集體產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)）4、公立的酒店經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)審計(jì)師事務(wù)所十二、買(mǎi)受人權(quán)益買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)建設(shè)方購(gòu)買(mǎi)酒店性質(zhì)的房產(chǎn)以“套”為單位并委托 酒店管理公司代買(mǎi)受人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理， 買(mǎi)受人獲得經(jīng)營(yíng)的收益。 買(mǎi) 受人同意將所購(gòu)房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營(yíng)用途并成為該酒店的股東。 買(mǎi)受人 在此即獲得了

17、以下權(quán)利：1、 酒店的部分產(chǎn)權(quán)人享有按照國(guó)家 城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理辦法 ，賦予的一切法定權(quán)力和義務(wù)2、該酒店公司的股東 享有公司法賦予股東的所有權(quán)利和義務(wù)3、投資收益權(quán) 買(mǎi)受人委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司代買(mǎi)受人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，買(mǎi)受人 獲得經(jīng)營(yíng)的收益權(quán)利。4、酒店的自住權(quán) 該酒店的產(chǎn)權(quán)人擁有不限時(shí)間、不限次數(shù)的該酒店自住權(quán)，并且 不限于自己所購(gòu)的房間。自住者需支付酒店的基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)，該費(fèi) 用可在收益中抵扣。5、酒店會(huì)員權(quán)利 享有該酒店為會(huì)員入住其它酒店，提供預(yù)定及結(jié)算服務(wù)的權(quán)利。 該會(huì)員在其它酒店的消費(fèi)費(fèi)用 （僅限客房的消費(fèi)費(fèi)用） ，由該酒店 代為結(jié)算，在會(huì)員的年收益中抵扣。同時(shí)享受本酒店為會(huì)員提供 的

18、其他優(yōu)惠服務(wù)（如餐飲、娛樂(lè)等） 。6、投資收益權(quán)、自住權(quán)、會(huì)員權(quán)力轉(zhuǎn)讓權(quán) 買(mǎi)受人可以自由轉(zhuǎn)讓其名下酒店套房的使用權(quán)、擁有的投資收益 權(quán)、自住權(quán)、會(huì)員身份，并從中受益。轉(zhuǎn)讓的期限可以是長(zhǎng)期或 短期，各種權(quán)益的轉(zhuǎn)讓可以組合也可以單項(xiàng)。部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓需 到酒店經(jīng)營(yíng)管理公司確認(rèn)。7、買(mǎi)受人義務(wù)部分 如酒店在日后經(jīng)營(yíng)中需要更換設(shè)施及內(nèi)部裝修在征得所有產(chǎn)權(quán)人同意后所需資金部分由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)酒店的銷(xiāo)售， 賣(mài)給買(mǎi)受人的不僅是一套房產(chǎn)， 而是一整套 權(quán)益的打包。更重要的是這些權(quán)力既能給買(mǎi)受人帶來(lái)收理上的尊 崇感，又以有給買(mǎi)受人實(shí)實(shí)在在的投資收益。我們所設(shè)計(jì)的產(chǎn)權(quán)酒店的各種收益， 和其它度假型產(chǎn)權(quán)酒店有 很大的

19、不同。最主要的是買(mǎi)受人的權(quán)益更多了，而且這些權(quán)益可 以靈活的轉(zhuǎn)讓和變現(xiàn)。一般的產(chǎn)權(quán)酒店只有收益權(quán)和一定期限的 自住權(quán)。我們的設(shè)計(jì)是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，使用權(quán)的自由支配和 轉(zhuǎn)讓、持卡人會(huì)員權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。十三、買(mǎi)受人投資收益計(jì)算原則 酒店經(jīng)營(yíng)管理方按照單位建筑面積、年、日均收益額為買(mǎi)受人進(jìn) 行收益的決算，計(jì)算公式：酒店年凈收益 =（酒店年總收益酒店經(jīng)營(yíng)稅金酒店年總基本運(yùn) 營(yíng)費(fèi)酒店經(jīng)營(yíng)管理者傭金）買(mǎi)受人年收益額二酒店凈收益/營(yíng)業(yè)面積X買(mǎi)受面積 買(mǎi)受人實(shí)際收益額 =買(mǎi)受人年收益額自住費(fèi)用代為結(jié)算費(fèi)用 酒店產(chǎn)權(quán)人（會(huì)員）在享用了入住其它酒店代為結(jié)算的業(yè)務(wù)后， 此費(fèi)用在產(chǎn)權(quán)人的年收益中扣除。 產(chǎn)權(quán)人享有的酒店

20、會(huì)員身份可自由 有償轉(zhuǎn)讓。十四、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售方案產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售方案主要有三種：第一種是投資 A 型：買(mǎi)受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合約，獲得酒店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)回報(bào)。第二種是固定回報(bào) B 型：買(mǎi)受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng) 管理合約，每年獲得酒店管理公司給予的固定回報(bào)收益。買(mǎi)受人和 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司必須就固定回報(bào)的條件發(fā) （自住期限、 代為結(jié)算費(fèi) 用額度等），制定詳細(xì)的細(xì)則。第三種是完全自用 C 型：買(mǎi)受人可以隨時(shí)入住，自主經(jīng)營(yíng)所購(gòu)房 產(chǎn)，獲得收益回報(bào)。買(mǎi)受人需交納分?jǐn)偭说木频昊具\(yùn)用費(fèi)用。 十五、中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益率測(cè)算 暫按每套 35 平方米建筑面積，售價(jià) 10000 元/平

21、米；酒店出租率取 75%，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 300 元/天；酒店經(jīng)營(yíng)管理成本 40 元/天/間，管理 者傭金 50萬(wàn)/年（按 500套分?jǐn)偅汇y行提供 6成 10年按揭。計(jì)算如下：銷(xiāo)售面積： 35 平米銷(xiāo)售單價(jià)： 10000 元單套總價(jià)： 35 萬(wàn)元40%首付： 14 萬(wàn)元貸款額度： 21 萬(wàn)元月還款額： 2231 元年還款額： 26784 元標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 300 元/間（不考慮節(jié)假日房?jī)r(jià)上調(diào)）單套年房?jī)r(jià)收入：300 X 365 X 0.75=82125元酒店其它配套收入：暫不計(jì)算經(jīng)營(yíng)管理成本：40X 365=14600元（含稅金）管理者傭金分?jǐn)偅?00000- 500=1000元年收益額： 821

22、25146001000=66525元年凈收益額： 6652526784=39741 元年均收益額：39741 - 350000=11。35%自有資金年收益率：39741 -140000=2& 38%首付回收期：140000- 3974仁3 52年由上述計(jì)算可知投資收益率達(dá)到11.35%，自有資金收益率高達(dá)28.38%投資者只需大約 34年多即可收回全部的首付款， 并且 獲得一間酒店套房的產(chǎn)權(quán)，投資產(chǎn)權(quán)酒店效益明顯。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格未考慮節(jié)假日上調(diào)，酒店其它業(yè)務(wù)收入，如 考慮銀行提供更長(zhǎng)年限的貸款，則收益率更高。考慮出租率、售價(jià)、銀行貸款年限的組合得出的投資收益率變化如下表：經(jīng)營(yíng)收益測(cè)

23、算岀租率80%75%70%65%銷(xiāo)售單價(jià)：元950010000950010000950010000950010000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年銷(xiāo)售面積：平米35353535353535353535353535353535單套總價(jià)：萬(wàn)元33333535333335353333353533333535標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：元300300300300300300300300300300300300300300300300單套年房?jī)r(jià)收入：8760087600876008760082125821258212582125766507665

24、0766507665071175711757117571175經(jīng)營(yíng)管理成本：元14600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600管理者傭金分?jǐn)偅?000100010001000100010001000100010001000100010001000100010001000年收益額：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：萬(wàn)元7. 2577.25

25、77.2577.257貸款額度：萬(wàn)元2628262826282628月還款額：元17221854172218541722185417221854年還款額：元2066122250206612225020661222502066122250年凈收益額：元5133949750458644427540389388003491433325年均收益率：%15. 44%14.2113.7912.6512.1511.0910.509.52自有資金收益率：70.8171.0763.2663.2555.7155.4348.1647.61首付回收期：年1.41.41.61.61.81.82.12.140%首付40%

26、首付：萬(wàn)元1414141414141414貸款額度：萬(wàn)元1921192119211921月還款額：元20192231201922312019223120192231年還款額：元2422726778242272677824227267782422726778年凈收益額：元4777345222422983974736823342723134828797年均收益率：%14.3712.9212.7211.3611.079.799.438.23自有資金收益率：33.5232.3029.6828.3925.8424.4822.0020.57首付回收期：年3.03.13.43.53.94.14.54.9經(jīng)營(yíng)

27、 收益 測(cè)算岀租率80%75%70%65%銷(xiāo)售單價(jià)：元1050011000105001100010500110001050011000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年銷(xiāo)售面積：平米35353535353535353535353535353535單套總價(jià)：萬(wàn)元373738. 538. 5373738. 538. 5373738. 538 . 5373738 . 538 . 5標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：元300300300300300300300300300300300300300300300300單套年房?jī)r(jià)收入：元876008760087

28、60087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175經(jīng)營(yíng)管理成本：元14600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600管理者傭金分?jǐn)偅涸?000100010001000100010001000100010001000100010001000100010001000年收益額：元72000720007200072000665256652566525665256105061050610506105055575

29、55575555755557520%首付20%首付：萬(wàn)元7. 758. 57. 758. 57. 758. 57 . 758 . 5貸款額度：萬(wàn)元2930293029302930月還款額：元19201987192019871920198719201987年還款額：元2304523839230452383923045238392304523839年凈收益額：元4895548161434804268638005372113253031736年均收益率：%13. 3212. 5111. 8311. 0910. 349. 678 . 858 . 24自有資金收益率：%63. 1756. 6656. 1

30、050. 2249. 0443. 7841 . 9737 . 34首付回收期：年1. 61 . 81. 82. 02. 02. 32 . 42 . 740%首付40%首付：萬(wàn)元1516151615161516貸款額度：萬(wàn)元2223222322232223月還款額：元23382444233824442338244423382444年還款額：元2805329328280532932828053293282805329328年凈收益額：元4397442672384723719732997317222752226247年均收益率：%11. 9611. 0810. 479. 668. 988 . 247 . 496 . 82自有資金收益率：%29. 7927. 5326. 0824. 0022. 3720 . 4718 . 6616 . 93首付回收期：年3. 43. 63. 84. 24. 54 . 95 . 45 . 9從以上測(cè)算中可以看出即使按照 6成10年的貸款年限，投資收益率大致在6.82% 14.37%自有資金收益率在 16.93% 33.52%,遠(yuǎn)高于銀行利率和其它類(lèi)型的房產(chǎn)投資.投資者在36年即可收回 首付款，具有很好的投資價(jià)值。即使買(mǎi)受人不要求固定回報(bào)，那么花大約 40元/天的成本，入住 自己的酒店也遠(yuǎn)比其它的酒店的花費(fèi)要低的多。假如買(mǎi)受人將固定時(shí)段的使用權(quán)