休閑娛樂會所項目策劃書

1、休閑娛樂會所項目策劃書第一章 項 目 概 要本項目抓住休閑娛樂行業(yè)迅速發(fā)展的市場機會，依據(jù)項目負責人及團隊對 行業(yè)市場的充分了解與專業(yè)判斷，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，最大限度地利用當?shù)?市場的雄厚資金、專業(yè)團隊、社會關(guān)系等各方面的資源優(yōu)勢，致力于在打造一 個集保健理療與夜總會娛樂于一體的全新休閑娛樂品牌。? 經(jīng)營主體：市 * 休閑娛樂會所（具體命名待定）? 業(yè)務(wù)圍： 足療、洗浴、按摩為主，夜總會娛樂為輔? 項目選址：市花邊南路隆泰金都對面（初定）? 經(jīng)營面積：約 3000 （具體規(guī)劃布局詳見后文）? 投資金額： 約 1500 萬元（具體詳見投資預(yù)算部分）第二章 市 場 分 析休閑娛樂行業(yè)市場機遇隨著

2、中國經(jīng)濟的高速增長、 人民生活質(zhì)量的提高和傳統(tǒng)保健產(chǎn)業(yè)的發(fā)揚光 大，休閑娛樂成為現(xiàn)代人重要的生活方式，休閑娛樂行業(yè)在中國異軍突起。經(jīng) 濟的高速增長，必然伴隨著休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是經(jīng)濟發(fā)展的一條規(guī)律。 據(jù)統(tǒng)計，全國休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值超過 2000 億人民幣?！靶蓍e娛樂”所帶 動的各類生產(chǎn)和服務(wù)活動，日益成為經(jīng)濟繁榮的重要因素。據(jù)美國休閑專家杰 夫瑞戈比預(yù)測， 專門提供休閑服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)在 2015 年左右將主導(dǎo)勞務(wù)市場， 休閑業(yè)在 GDP中將有一半的份額。而國外不少專家學(xué)者認為，在2015 年后的約 100 年時間，休閑經(jīng)濟將居主導(dǎo)地位。隨著人們工作、生活節(jié)奏的不斷加快，生活水平的穩(wěn)步提高

3、，休閑理療在 短短的幾年異軍突起，正成為現(xiàn)代人消除“亞健康”保健休閑的潮流和時尚。 足療、穴位針灸、按摩推拿、刮痧等休閑健康理療形式，不僅逐漸為市民大眾 喜聞樂見，而且成為人們放松身心、交友待客、商務(wù)洽談的場所，也是消費經(jīng) 濟的新的發(fā)現(xiàn)點、著陸點和生長點。在歐洲、日本、國、東南亞，休閑理療養(yǎng) 生正漸成為習(xí)慣，國出現(xiàn)的一些企業(yè)也以“操作、規(guī)經(jīng)營”的休閑保健理念給 市場帶來了巨大的商機和發(fā)展空間。休閑娛樂行業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀通過對業(yè)進行廣泛的考察，根據(jù)本項目擬建的規(guī)模檔次，在休閑理療方 面, 我們選定周邊的金泰沐足、 金手指、順天云景等距離本項目較近的同 等級經(jīng)營企業(yè)列為關(guān)聯(lián)單位，作為重點考察的對象；在

4、夜總會業(yè)務(wù)方面，則 選定康帝、隆泰金都、英煌會、瑤芳等單位作為重點考察的對象。以下是兩 組經(jīng)營情況分析表：1. 周邊關(guān)聯(lián)休閑理療單位基本情況和經(jīng)營狀況表：單位類項金泰沐足金手指風華港順天云景金太陽席位數(shù)量200240160100150經(jīng)營面積1300 150012001000 1200設(shè)備檔次中高定位中等定位中低定位中低定位中等定位服務(wù)項目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收費情況140 元 / 雙鐘120 元 / 雙鐘90 元 / 雙鐘100 元 / 雙鐘120 元 / 雙鐘上座率平時： 80 % 節(jié)假日： 120 %平時： 100 % 節(jié)假日： 250 %平時： 50 %

5、節(jié)假日： 100 %平時： 80 % 節(jié)假日： 200 %平時： 60 % 節(jié)假日： 150 %2. 周邊關(guān)聯(lián)夜總會娛樂單位基本情況和經(jīng)營狀況表：單位類項康帝隆泰金都瑤芳英豪會所英煌會包間數(shù)量4030504040經(jīng)營面積160012002000 1200 1200 設(shè)備檔次高檔定位高檔定位中等定位中低定位中低定位收費情況3000元/間2500 元/ 間2000 元/ 間1500 元/ 間1500 元 / 間開房率平時： 60 %平時： 50 %平時： 60 %平時： 50 %平時： 100 %節(jié)假日：100 %節(jié)假日：100 %節(jié)假日：100 %節(jié)假日：100 %節(jié)假日：100 %結(jié)論： 從上

6、面的調(diào)查表分析，的休閑娛樂企業(yè)大多處于中檔定位，無論從裝修設(shè)備檔次、收費等方面都可以反映出來。而且從以上的上座率和開房率來看，的休閑娛樂市場遠未達到飽和狀態(tài)，仍處于需求大于供應(yīng)的市場狀況第三章 項目定位分析一項目品牌定位根據(jù)對休閑娛樂行業(yè)市場狀況的分析， 深入了解行業(yè)市場的需求狀況， 本項目品牌定位為高端市場品牌， 通過硬件環(huán)境投入、 高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)、 準確客源定位、品牌形象推廣等方式，打造一個集保健理療與夜總會娛樂 于一體的高端休閑娛樂品牌。二項目客源定位根據(jù)項目的高端品牌定位， 結(jié)合當?shù)厥袌鰻顩r及本項目的經(jīng)營業(yè)務(wù)圍， 細分和定位本項目的客源群體為：1. 保健理療業(yè)務(wù)客源定位： 政府人員、

7、企業(yè)老板、高薪白領(lǐng)等群體，適合 于朋友接待、商務(wù)接待、政府接待等活動。2. 夜總會娛樂業(yè)務(wù)客源定位： 政府人員、企業(yè)老板等群體，適合于較高規(guī) 格的政府接待與商務(wù)接待等活動。三項目產(chǎn)品定位1. 產(chǎn)品組合定位足療是傳統(tǒng)理療的重要組成部分，社會上普遍認同經(jīng)常進行專業(yè)的足 療，能夠起到保健作用。對比推拿按摩、 SPA、桑拿等理療形式，足療能被 更廣泛地接受。因此，本項目在保健理療業(yè)務(wù)方面的產(chǎn)品組合定位中，依 然以專業(yè)的足療作為核心產(chǎn)品，配合傳統(tǒng)推拿按摩的服務(wù)產(chǎn)品，適應(yīng)市場需求。同時，針對高端客戶的政府或商務(wù)接待需求，增加夜總會娛樂服務(wù)產(chǎn) 品，讓高端客戶群感受“理療娛樂”的至尊享受，以高質(zhì)量的硬件環(huán) 境

8、和服務(wù)獲得高端群體的青睞，引領(lǐng)高端消費。2. 產(chǎn)品價格定位30%的本項目客源定位的鎖定在當?shù)馗叨说目蛻羧?，高質(zhì)量的硬件環(huán)境及 “專業(yè)、至尊享受”的產(chǎn)品的組合，決定了需要在價格方面區(qū)分目標群體。 因此，在產(chǎn)品定價方面，本項目的價格定位以高出市場平均價格約 定位，以體現(xiàn)高端的品牌定位，增加盈利的能力。四項目 SWOT分析1. 優(yōu)勢( Strengths )? 專業(yè)理療技法，針對高端群體打造“理療娛樂”至尊享受的專業(yè)服務(wù)體驗，易獲得客戶的青睞，打開高端客戶市場；? 項目選址位于較繁華的地段，行業(yè)經(jīng)營環(huán)境成熟，客源充分；? 經(jīng)濟發(fā)展迅速，休閑娛樂的市場需求旺盛；? 擁有良好的社會關(guān)系資源及雄厚的資金實

9、力。2. 劣勢( Weaknesses )進入市場的時機相對滯后；? 產(chǎn)品價格定位較高；? 項目經(jīng)營面積不大，較難產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)。3. 發(fā)展機會( Opportunities )得益于社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，休閑娛樂行業(yè)正處于一個飛速發(fā)展的時 期。結(jié)合的實際情況，當?shù)厥袌錾蠒何闯霈F(xiàn)專業(yè)、高端的，集休閑理療與 夜總會娛樂與一體的會所式經(jīng)營品牌。以此為契機和賣點，將有利于迅速 占領(lǐng)休閑娛樂的高端市場，引領(lǐng)高端休閑娛樂消費。4. 競爭威脅( Threats )當?shù)厥袌錾现械投算遄憷懑煹慕?jīng)營單位較多，大多收費較低，消費者對 現(xiàn)有非專業(yè)理療的認識較根深蒂固，這都將給項目帶來較大的競爭威脅?？偨Y(jié)：經(jīng)過綜合

10、的 SW0T分析， 整體經(jīng)濟的快速增長、 對休閑娛樂業(yè)的政策相 對寬松，為本項目的投資提供了良好的環(huán)境。契合休閑娛樂行業(yè)進入快速 發(fā)展時期的市場機遇，準確把握市場需求，針對目前市場存在的缺陷，細 分目標群體， 采取差異化定位的市場經(jīng)營策略， 發(fā)揮項目品牌的專業(yè)技法、 高質(zhì)量服務(wù)、良好硬件環(huán)境的優(yōu)勢，滿足專業(yè)、高端、綜合的市場需求。第四章 項目實施計劃項目組織建設(shè)1注冊項目公司引進 1500以文麗作為公司股東及法人代表，在當?shù)刈皂椖抗荆?萬元注冊資本。項目公司命名暫定為：市 * 娛樂會所。2. 公司組織架構(gòu)二項目實施流程為了科學(xué)規(guī)地建設(shè)本項目，盡量避免由于項目前期因定位失誤，重復(fù) 施工，運營

11、管理不善等原因，導(dǎo)致的投資風險。投資時按以下運作流程運 行。第一步：編制休閑娛樂會所項目籌備計劃書第二步：依據(jù)休閑娛樂會所項目籌備計劃書進行項目方案審定，同時 進行資金規(guī)劃與籌措。第三步：確定項目運行合作單位 （包括項目行業(yè)運營管理專業(yè)單位、 裝修設(shè)計 單位和工程監(jiān)理單位） 。第四步：組建項目執(zhí)行團隊（包括運營、財務(wù)、行政等人員） ，該團隊與各 合作單位共同組建項目籌備小組。第五步：項目籌備小組共同擬定籌備進度日程表，各部門嚴格按日程表交 叉作業(yè)運行。第六步：在籌建過程中重點導(dǎo)入科學(xué)化、國際化、規(guī)化運行模式，組建優(yōu) 秀的專業(yè)運營團隊，完整財稅規(guī)劃方案，采用行業(yè)信息化管理系 統(tǒng)等；同時注重工程施

12、工質(zhì)量，以及設(shè)施設(shè)備的選用。第七步：擬定開業(yè)方案，按倒計時進行適當營銷推廣，同時選定項目開業(yè) 后的運營管理方式。第八步：成功開業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)營。第九步：獲取強大社會資源平臺與社會影響力，并且有效實現(xiàn)現(xiàn)金流積累。三項目實施日程安排日期計劃工作容備注2011年 10月下旬資金到位2011年 11月底前1. 簽訂場地租賃協(xié)議2. 設(shè)定籌備辦公室3. 項目核心籌備人員到位4. 敲定項目設(shè)計、施工單位2011年 12月上旬完成項目設(shè)計，審定設(shè)計方案2012年 3 月底前完成所有裝修工程2012年 4 月底前1. 完成技師、服務(wù)人員招聘2. 開展技師、服務(wù)人員培訓(xùn)3. 完成所有設(shè)備、物品的采購工作4. 完成相

13、關(guān)證件、執(zhí)照的辦理2012年 5 月 1日隆重試業(yè)第五章 項目設(shè)計理念本項目的產(chǎn)品、價格及品牌均定位為當?shù)氐母叨耸袌?，因此，在硬件投?方面，必須具備做到區(qū)別于當?shù)氐囊恍蕵穲鏊沫h(huán)境設(shè)計，做到別出心裁、 與眾不同。行之有效的方法是與一些著名的設(shè)計單位進行合作，結(jié)合當前、 等一線城市的知名休閑娛樂場所的主流環(huán)境設(shè)計，讓硬件條件成為贏得市場競 爭的有利因素之一。以下參照一些知名的會所反映本項目的環(huán)境設(shè)計理念。（ 休閑理療環(huán)境設(shè)計參照 ）（ 夜總會環(huán)境設(shè)計參照 ）第六章 項目財務(wù)分析一項目財務(wù)技術(shù)數(shù)據(jù)指標1. 面積技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表項目指標備注會所大堂150 過道、走廊150 所有走廊面積合計休閑理療

14、面積1400 夜總會面積1200 辦公區(qū)域面積200 包括行政、會議辦公面積后勤區(qū)域面積200 含倉庫、食堂等功能區(qū)域面積總和：3000 2. 經(jīng)營布局技術(shù)數(shù)據(jù)匯總表經(jīng)營類型面積設(shè)置房間數(shù)量席位數(shù)量大房40 / 間8 間8 個中房30 / 間16間6個休閑理療小房20 / 間16間4個情侶房12 / 間10間2個總統(tǒng)房65 / 間5間夜 總 會 豪華房40 / 間10間貴賓房30 / 間15間二項目投資估算5261. 裝飾工程費用序號項目估算方法 與說明基礎(chǔ) 指標單位單價（元） / 系數(shù)估算值（萬元）1會所大堂按市場標準及項目要求估算1502000302過道、走廊同上1501000153理療大

15、房同上8間60000484理療中房同上16間40000645理療小房同上16間30000486理療情侶房同上10間20000207夜總會總統(tǒng)房同上5間100000508夜總會豪華房同上10間80000809夜總會貴賓房同上15間60000909辦公區(qū)域同上20015003010后勤區(qū)域同上2008001611室外燈光、燈飾、廣告牌同上1組3535裝飾工程費用小計2. 經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用序號項目估算方法基礎(chǔ)單位單價（元）估算值與說明指標/ 系數(shù)（萬元）1綜合空調(diào)系統(tǒng)按市場標準及項 目要求估算1套60602綜合消防工程同上1套30303綜合監(jiān)控系統(tǒng)同上1套10104管理軟件系統(tǒng) 及硬件同上1套353

16、55綜合熱水系統(tǒng)同上1套886發(fā)電機組同上1套15157電視機及有線電視同上1批80808綜合污水處理同上1套10109理療設(shè)備同上1批808010音響系統(tǒng)設(shè)備同上1批505011夜總會家具同上1批6060經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用小計4383. 開辦費用與流動資金序號項目估算方法基礎(chǔ)單位單價（元）估算值與說明指標/ 系數(shù)（萬元）1桑拿用品按市場標準及項 目要求估算1批662桑拿布草同上1批333夜總會用品用具同上1批884清潔設(shè)備及用品同上1批115辦公設(shè)備、家具同上1批20206注冊、辦證費用同上-337裝修設(shè)計費用同上- - 30308籌備期工資及福利同上-25259辦公車輛添置同上- - 808

17、010開業(yè)營銷費用同上1宗202011員工制服同上400套200812員工宿舍及餐廳同上-606013租金及押金同上- - 303013隱性費用 -505014流動資金- - 300200開辦費用小計5544. 會所投資估算表匯總類別估算值（萬元）占總投資的百分比裝飾工程526.0034.65 %經(jīng)營設(shè)施設(shè)備費用438.0028.85 %開辦費用與流動資金554.0036.50 %項目總投資估算1518.00100%二項目營業(yè)收入預(yù)測業(yè)務(wù)類別單位數(shù)量日均使用率單位平均消費營業(yè)收入休閑理療226（席）160 %150 元 / 席5.42 萬夜總會30（間）70 %4500 元 / 間9.45 萬

18、每日營業(yè)收入14.87 萬每月營業(yè)收入446.1 萬每年營業(yè)收入5353.2 萬根據(jù)營業(yè)收入，按照每年 15%的行業(yè)凈利潤預(yù)測，即? 每年凈利潤額為： 5407.2 萬 15 % 802.98 萬元 / 年；? 投資回報期為： 1518 萬 802.98 萬 1.89 年。第七章 風險分析與應(yīng)對策略一政策風險政策風險包括政府限制休閑娛樂項目建設(shè)或提高準入門檻， 或項目本身受 環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無法立項，或項目啟動后無常進行。應(yīng)對策略：A. 項目啟動前進行充分的調(diào)查、分析和論證；B. 加強與政府有關(guān)管理部門的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，獲取政府部門支持；C. 通過各種方法把項目置

19、于法律保護之下；D. 嚴格按行業(yè)規(guī)標準操作實施項目。二資金風險資金風險是指投資者對資金的需求估計不足，資金的安排、使用計劃 不周密，從而造成資金缺口，以致延長項目的建設(shè)周期，增加建設(shè)成本， 最終延緩項目開業(yè)時間，喪失市場先機，延長項目投資回收期及影響各項 財務(wù)指標。應(yīng)對策略：進行精確的投資預(yù)算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。三建設(shè)成本控制風險建設(shè)成本控制風險包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動力價格上升，或者 建設(shè)周期過長，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期， 導(dǎo)致投資回報率下降。應(yīng)對策略：在項目前期策劃和設(shè)計上嚴格把關(guān)，廣泛邀請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)，嚴格審核各種設(shè)計方案，保證工

20、程啟動后設(shè)計不作或少作改動；選任有經(jīng)驗之工程監(jiān)理部門，有計劃性地制定各項工程施工進度和材料選購，嚴把質(zhì)量關(guān)，減少重復(fù)施工和施工誤差機率；同時選擇優(yōu)秀之籌備經(jīng)營管理 團隊，導(dǎo)入一套科學(xué)成熟的運營機制構(gòu)建核心團隊等。四市場風險市場風險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風險，包括國家宏觀經(jīng)濟出 現(xiàn)危機，市經(jīng)濟出現(xiàn)大滑坡等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水 平下降，餐飲收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營虧損。應(yīng)對策略：A. 抓住目前國家經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，市經(jīng)濟快速發(fā)展，人們消費能力不斷 提高的大好時機，千方百計加快項目建設(shè)速度，使項目盡快投入使 用，收回投資；B. 項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測國、市的經(jīng)濟動向，提前采取適當?shù)膽?yīng)對措施：C. 對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目的贏利能力達到最大化；D. 堅持走品牌道路，將本項目產(chǎn)生的社會影響力投入到自身多板塊的 多元化發(fā)展經(jīng)營路子。E. 壓縮運營成本。五競爭風險競爭風險主要指同一區(qū)域同檔次數(shù)量急劇增加，市場供大于求，休閑 娛樂項目之間削價競爭，導(dǎo)致會所收入減少。A. 充分做好市場競爭的思想準備，認識到市場競爭是不可避免的，對