商業(yè)地產的基本概念與基礎知識3

1、 關于商業(yè)地產的基本概念與基礎知識·培訓關于商業(yè)地產的基本概念與基礎知識什么是商業(yè)房地產商業(yè)房地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。 商業(yè)房地產的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產如 項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產中住宅、

2、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式。商業(yè)房地產與其他房地產形式的對比 在過去多年里，中國房地產開發(fā)的主要形式為普通住宅、公寓、寫字樓、別墅、酒店等，以上各種開發(fā)形式的用途相對簡單，面對的客戶群相對單一 準確地講，上述各種地產開發(fā)形式的成功個案絕大多數(shù)是針對小規(guī)模、特定客戶群的產品。另外，普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等，則絕大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，而且出現(xiàn)了產權酒店的開發(fā)模式，其資金回收模式相對簡單，資金循環(huán)體系主要表現(xiàn)為非資本市場化的體內循環(huán)方式。1、零售業(yè) retail business：以向最終消費者提供所需商品和服務為主的行業(yè)。2、零售業(yè)態(tài) r

3、etail format：零售企業(yè)為滿足不同的消費需求和目標顧客而形成的不同經營理念、經營方式的表現(xiàn)形式。零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據銷售形式不同又區(qū)分出不同的經營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。3、商圈 trading area：零售企業(yè)經營、服務輻射的有效空間、領域。4、超市 supermarket：采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品和日常生活用品為主，滿足顧客日常必需品需求的零售業(yè)態(tài)。5、大型綜合超市 general merchandise store：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超市和折扣商

4、店經營優(yōu)勢合為一體的、滿足一次性購全的零售業(yè)態(tài)。6、倉儲商店 warehouse store：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并實行儲銷一體、低價銷售和提供有限服務為特征的零售業(yè)態(tài)。7、專業(yè)店 speciality store：專門經營某一大類商品為主，并且具有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。8、大型專業(yè)店 category killer：采取自選銷售和開架面售相結合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品和提供相關技術和服務，滿足一次性購全的零售業(yè)態(tài)。9、專賣店 exclusive shop：專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。10、便利店 conve

5、nience store：以自選銷售為主，銷售小容量應急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務，滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。11、百貨店 department store：在一個大型商場內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主，提供相關服務，滿足對商品多樣化選擇的零售業(yè)態(tài)。12、大型購物中心 shopping center/shopping mall：在一個大型建筑體（群）內，由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心

6、。購物中心所包含的內容比較廣泛，在服務功能上表現(xiàn)為復合性，在經營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務設施上體現(xiàn)為完整性，在服務范圍上表現(xiàn)為商圈內的所有居民。美國國際購物中心協(xié)會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：（1） 購物中心規(guī)劃、開發(fā)設立、經營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；（2） 適應統(tǒng)一管理的需要，產權要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。（3） 尊重顧客的選擇權，使其實現(xiàn)一次購足（one stopshopping）的目的；（4） 擁有足夠數(shù)量的停車場；（5） 有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻。業(yè)態(tài)分類零售業(yè)態(tài)分類原則中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結構特點分類，根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施和目

7、標顧客等結構特點，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業(yè)態(tài)。 零售業(yè)態(tài)結構特點百貨店業(yè)態(tài)結構特點（1）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。（2）商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。（3）采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。（4）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（5）商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。（6）商店規(guī)模大，在5000平方米以上（7）商店設施豪華，店堂典雅、明快。（8）目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。（9）其他。超

8、級市場業(yè)態(tài)結構特點（1）采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行。（2）商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。（3）營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。（4）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。（5）商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。（6）商店營業(yè)面積在500平方米以上（7）目標顧客以居民為主。（8）其他 大型綜合超市業(yè)態(tài)結構特點（1）采取自選銷售方式和連鎖經營方式（2）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（3）設有與商店營業(yè)面積

9、相適應的停車場。（4）目標顧客為購物頻率高的居民。（5）商圈范圍較大。（6）商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。（7）選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。 便利店業(yè)態(tài)結構特點（1）以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經營方式。（2）商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。（3） 營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。（4）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地。（5）商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物57min到達的范圍內。（6）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（7）店堂明

10、快、清潔、貨架豐滿。（8）目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。（9）經營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。（10）便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。 專業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點（1）采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。（2）商品結構體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。（3）從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。（4）選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。（5）商圈范圍不定。 。（6）營業(yè)面積根據主營商品特點而定。（7）目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性

11、需求。 專賣店業(yè)態(tài)結構特點（1）采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。（2）商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質優(yōu)、高毛利。（3）注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。（4）選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。（5）商圈范圍不定。（6）營業(yè)面積根據經營商品的特點而定。（7）目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。 購物中心業(yè)態(tài)結構特點（1） 由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。（2）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂

12、設施構成。（3）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。（4）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。（5）商圈根據不同經營規(guī)模、經營商品而定。（6）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。（7）目標顧客，以流動顧客為主。（8）根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點（1）選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。（2）主要的商圈人口為57萬人。（3）商店營業(yè)面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應商引進店內經營。（4）商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有

13、品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。（5）作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。（6）作為商品策略，經營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。（7）商店設施簡單化。（8）將超市開發(fā)的銷售技術和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。（9） 可實行連鎖經營。（10）設有一定規(guī)模的停車場。 13、城市MALL：（CITYMALL）也就是超級購物中心SUPERMALL，其管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品

14、店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網吧、音像店、科技展覽、多功能國際影視城等，兼有娛樂園、大型表演、商務酒店和超大型停車場，甚至還有教堂、音樂廳、體育場、圖書館等文體設施。輻射范圍以城市為概念。14、MALL："摩爾"與普通的購物中心有根本區(qū)別，"摩爾"不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂功能更為齊全，此外"摩爾"內的各類節(jié)慶活動每天不斷。摩爾，通俗地講具有如下2個特征： 一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體） 真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人

15、們的各種消費需求。業(yè)內人士介紹，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有；它的消費對象是一個大型復合型消費群體。概括起來說，“MALL”有三個主要特點，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。 15、步行街：是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經營管理，因此，步行街購物是最受歡迎的空間形式。（1） 露天步行街；上空無頂棚，空間開敞的步行街； （2） 回廊式步行街；步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋； （3） 室內步行街；步行街在

16、室內，完全遮蓋；二、零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表業(yè)態(tài)基 本 條 件選址商圈、目標顧客規(guī)模商品(經營)結構經營方式服務功能商業(yè)信息自動化超市地區(qū)中心、居住區(qū)經營服務輻射半徑0.5公里，目標顧客以居民為主營業(yè)面積在500平方米以上以銷售食品、生鮮食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間12小時以上程度較高便利店地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)目標顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積在100平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即時

17、性食品的輔助設施，開設多項商品性服務項目程度較高大型綜合超市城郊結合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經營服務輻射半徑3公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主營業(yè)面積在5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設不低于營業(yè)面積50%的停車場程度較高倉儲商店城鄉(xiāng)結合部的交通要道經營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主營業(yè)面積在10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，實行低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀

18、處統(tǒng)一進行設相當于營業(yè)面積的停車場程度較高，并實行會員制客戶管理專業(yè)店市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積根據商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店地區(qū)中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積在3000平方米以上以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結合方式設不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關技術和服務程度較高專賣店市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主營業(yè)面積根據商品特點而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務百貨店市級中心、地區(qū)中心、新城（縣城擴大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標顧客以流動顧客為主營業(yè)面積在5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結合方式注重服務，設導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全一般大型購物