設(shè)施設(shè)備運行方案

1、設(shè)施設(shè)備運行方案福州融僑物業(yè)管理2021-06-13目錄1. 目的 12. 適用范圍 13. 職責(zé) 14. 系統(tǒng)專業(yè)： 14.1 弱電 . 14.2 強電 . 24.3 暖通 . 24.4 給排水 . 4、設(shè)備運行管理 4一設(shè)備操作流程和本卷須知 41. 目的 42 適用范圍 43 職責(zé) 44. 系統(tǒng)專業(yè)： 44.1 弱電 . 44.2 強電 . 104.3 暖通 . 124.4 給排水 . 14二設(shè)施設(shè)備運行巡檢規(guī)定 161 目的 16162 適用范圍3 職責(zé) 164. 系統(tǒng)專業(yè)： 164.1 弱電 . 164.2 強電 . 194.3 暖通 . 204.4 給排水 . 20三設(shè)施設(shè)備維護保

2、養(yǎng) 212. 適用范圍：3. 職責(zé) 4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電 21 21 21 214.2 強電. 264.3 暖通. 274.4 給排水 . 32四設(shè)備故障應(yīng)急處理 341. 目的： 342. 適用范圍： . 343. 職責(zé) 344. 系統(tǒng)專業(yè) 344.1 弱電 . 344.2 強電 . 394.3 暖通 . 394.4 給排水 . 40設(shè)施設(shè)備運行監(jiān)督機制 41福州融僑中心設(shè)施設(shè)備運行方案 、設(shè)備運行時間規(guī)定1. 目的 滿足效勞品質(zhì)前提條件，通過制定設(shè)備運行時間到達節(jié)能降耗目 標。2. 適用范圍 福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé)福州融僑物業(yè)管理融僑中心工程部全體員工4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.

3、1 弱電1) 背景播送系統(tǒng)：根據(jù)商場開閉店時間，背景音樂開啟時間為 上 9:30 晚上 10:00 ( 根據(jù)實際營運時間再做調(diào)整 ) ；2) 大屏幕系統(tǒng)：根據(jù)商場開閉店時間，開啟時間為早上 9:55 晚上 10:00 ( 根據(jù)實際營運時間再做調(diào)整 ) ；3) 節(jié)能監(jiān)測系統(tǒng)：為 24 小時開機實時監(jiān)控狀態(tài)；4) 車位引導(dǎo)系統(tǒng)：為 24 小時開機監(jiān)控狀態(tài)；5) 綜合布線系統(tǒng)：為保持 24 小時開機連接狀態(tài) ;6) 停車場收費系統(tǒng)：為 24 小時開機狀態(tài)；7) POS 機收費系統(tǒng)：為 24 小時開機狀態(tài)；8) 監(jiān)控系統(tǒng)：為 24 小時開機實時監(jiān)控狀態(tài)；9) 消防系統(tǒng)：為 24 小時開機實時監(jiān)控狀態(tài)；

4、10 UPS 電源： UPS 不間斷電源為 24 小時連接狀態(tài)。11 無線對講系統(tǒng)：無線對講信號放大為 24 小時開機連接狀態(tài)；12 電梯1 電動扶梯啟動：商場電動扶梯每天開啟時間為 9:45 10:00 根據(jù)實際營運需求再做調(diào)整 。 關(guān)閉： 商場電動扶梯每天關(guān)閉時間為 22:00 22:20 根據(jù)實際營運需求再做調(diào)整 。2 升降梯啟動：商場直梯每天開啟時間為 9:45 10:00根據(jù)實際營運需求再做調(diào)整 。關(guān)閉：商場直梯每天開啟時間為 22:00 22:20根據(jù)實際營運需求再做調(diào)整 。寫字樓升降梯、消防梯 24 小時運行， 貨梯根據(jù)實 際運營需求做調(diào)整。 貨梯開啟時間 6：30-10 ：00

5、、13：30-16：30、22：00- 次日 01： 00制4.2 強電1 公共區(qū)域常規(guī)工作照明 應(yīng)急照明 ：24 小時 CBUS 模塊 控2 地下車庫常規(guī)工作照明 應(yīng)急照明 ：30% ： 24 小時； 地下車庫常規(guī)營業(yè)照明： 70%： 10:00-22:00室外步行街照明： 17 ： 30-22 ： 00 春季外街 18:30-22 : 00 夏季外街。17： 30-22 ： 0 0 秋季外街17:00-22 : 00冬季外街。外廣場、路燈照明:17: 30-22 : 00春季外街。18:30-22 : 00夏季外街。17:30-22 : 00秋季外街17:00-22 : 00冬季外街。泛光

6、照明: 17:30-22 : 00春季外街。18:30-22 : 00夏季外街。17:30-22 : 00秋季外街17:00-22 : 00冬季外街。廣告位照明: 17: 30-22 :00春季外街。18:30-22 : 00夏季外街。17:30-22 : 00秋季外街17:00-22 : 00冬季外街。3 BA 照明燈控系統(tǒng):開關(guān)機時間為 10:00-22:00 其中應(yīng)急 照明、地導(dǎo)燈和插座為 24 小時連通狀態(tài)。4.3 暖通4.3.1 冷源系統(tǒng)運行時間:1每年運行月份:5、 6、 7、8、9、10 月為固定冷空調(diào)運行時間， 4、 11 月根據(jù)天氣溫度情況和商場測溫情況，以26 °

7、C為界限，高于26 °C冷空調(diào)運行根據(jù)室內(nèi)環(huán)境溫度做靈活調(diào)整，低于或等于26 C全新風(fēng)運行。內(nèi)街每年運行月份： 7、8、9、10 月為固定冷空調(diào)運行時間，5、 6、11 月根據(jù)天氣溫度情況和商場測溫情況。離心機組運行時間 9:30-21:30 開啟一臺離心 機， 10：30-21：00 分根據(jù)實際情況開啟一臺離心機組 或同時 開啟一臺離心機組冷凍、冷卻水泵根據(jù)主機運行時間開啟，開啟 的 水泵數(shù)量根據(jù)實際情況進行調(diào)整；冷卻塔運行時間根據(jù)主機運行時間開啟；夏季 6、10 月30 °C -35 C離心機組運行時間 10:30-21:30 開啟一臺離心機，10：30-21：00 分

8、根據(jù)實際情況開啟另外一臺螺桿機；冷凍、冷卻水泵根據(jù)主機運行時間開啟，開啟 的 水泵數(shù)量根據(jù)實際情況進行調(diào)整；冷卻塔運行時間根據(jù)主機運行時間開啟 春秋季 4、5、11 月 27C -29 C 離心機組運行時間 12:30-18:30 開 啟一臺離心機；冷凍、冷卻水泵根據(jù)主機運行時間開啟，開啟 的 水泵數(shù)量根據(jù)實際情況進行調(diào)整；冷卻塔運行時間根據(jù)主機運行時間開啟3甲 A 中央空調(diào)每日運行時間： 周末不開機 盛夏季節(jié) 7、8、9月單冷機組 /冷卻泵/冷卻塔 8:00-18:00 冷凍水泵運行至18:30夏季 10月單冷機組 /冷卻泵/冷卻塔 8:30-18:00 冷凍水泵運行至 18:304.3.2

9、 新風(fēng)機運行時間：盛夏季789月35 C以上開啟時間9:00-22:00夏季6、10月30C -35 °C開啟時間 10:00-21:00春秋季 4、5、11 月 27C -29 C開啟時間 11:00-14:00 、16：30-20 ：004.3.3 公共區(qū)域空調(diào)末端設(shè)備運行時間根據(jù)冷熱源啟停運行： 工作日： 9:45-22:00 空調(diào)設(shè)備 10:00 開，21:00 關(guān) 節(jié)假日、休息日：9:45-22:00 空調(diào)設(shè)備 9:45 開，21:30 關(guān)廁所排風(fēng)機運行時間： 10:00-22:004.3.4 地庫送排風(fēng)機運行時間：設(shè)備機房送排風(fēng)機運行時間 6:30-08:0022:00-

10、23 ： 00 車庫區(qū)域送排風(fēng)機運行時間 按 1/2 送排風(fēng)設(shè)備開8:30-10:0011:30-13:0017:30-21:005：00-06:00濕垃圾房排風(fēng)機運行時間5:00- 第二天 01:004.4 給排水設(shè)備自動控制、設(shè)備運行管理一設(shè)備操作流程和本卷須知標準設(shè)備設(shè)施的操作程序 ,確保設(shè)施設(shè)備運行正常平穩(wěn)、平安。2. 適用范圍適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備的正確操作。3. 職責(zé)福州融僑物業(yè)物業(yè)管理融僑中心工程部各專業(yè)員工。4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電4.1.1 車輛出入管理系統(tǒng)1 ) 系統(tǒng)登錄：雙擊圖標系統(tǒng)登錄選擇操作員輸入密碼確定2) 遠距離卡的發(fā)行：登錄系統(tǒng)后，點擊人員資料庫中做相應(yīng)

11、增加、修改等，然后保存后退出。3) 臨時停車 IC 卡的發(fā)行：發(fā)卡機自動發(fā)卡，并錄入數(shù) 據(jù) 庫開始計費。4) 臨時停車收費：讀卡后，點擊收費等類型的功能， 軟件 自動顯示所計費用。5) 本卷須知：出、入口控制機、 發(fā)卡機等設(shè)備不可處于關(guān)機狀 態(tài)。 嚴禁變動、刪除數(shù)據(jù)庫資料等文件夾否那么將造成 系 統(tǒng)的無法運行，甚至崩潰。勿變動與通訊協(xié)議卡相關(guān)的連線、 接插件， 以免 影 響系統(tǒng)運行。4.1.2 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1) 攝像機切換、 云臺控制、 鏡頭控制 : 通過主控鍵盤先 選 擇顯示圖像的監(jiān)視器，然后選擇攝像機，然后進行操作。2) 硬盤錄像機的操作：系統(tǒng)登錄，選擇操作員，輸入密碼， 點擊確定后進

12、入菜單。3) 硬盤錄像機有設(shè)置監(jiān)控圖像窗口， 調(diào)用錄像等功能。4) 硬盤錄像機可設(shè)置“四畫面 “九畫面等監(jiān)控圖像 窗 口。5) 調(diào)用錄像時，首先選擇目標攝像機，然后選擇日期，時 間等，然后點擊播放鍵。 也可快進或倒退等功能。6) 本卷須知：開啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢查所使用設(shè)備， 保證 平安可靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整潔。開啟監(jiān)控設(shè)備前要詳細檢查監(jiān)控設(shè)備的工作電 源是 否正常輸出。監(jiān)控設(shè)備開啟后如聽到監(jiān)控設(shè)備蜂鳴器不規(guī)那么 響聲，或機箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備， 并通知 弱電進行維修。設(shè)備在正常運行中不允許非正常關(guān)機。4.1.3 入侵報警系統(tǒng)：1) 入侵報警系統(tǒng)可以查詢各防區(qū)狀態(tài)，防區(qū)故障，報警

13、記錄等，對各防區(qū)進行布防，撤防等功能。2) 登錄系統(tǒng)后，進行一系列的操作。3) 本卷須知：開啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢查所使用設(shè)備， 保證平安 可 靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整潔。 開啟設(shè)備前 要詳細檢查設(shè)備的工作電源是否正 常輸出。 設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備蜂鳴器不規(guī)那么響聲， 或機 箱 內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備， 并通知弱電進行 維修。 維修。4.1.4 建筑智能化系統(tǒng) ( BA)1) 翻開顯示器電源 ( 第一次開機或檢修后開機需要 此 操作)。2) 翻開主機電源 ( 第一次開機或檢修后開機需要此 操 作)。3) 在屏幕對話框中， 輸入用戶碼， 出現(xiàn)相應(yīng)的系統(tǒng) 菜 單。4) 在系統(tǒng)菜單中找到需操作的

14、相應(yīng)內(nèi)容。例如 : 空 調(diào) 機系統(tǒng)的遙控操作。5) 單擊有關(guān)于空調(diào)的子菜單，點擊列表中相應(yīng)選 項， 可顯示樓層各測溫點的回風(fēng)溫度、 送風(fēng)溫 度及各空 調(diào)機的運行狀態(tài)。6) 可根據(jù)各專業(yè)要求，選中相應(yīng)樓層的空調(diào)機列 表， 設(shè)定風(fēng)機、空調(diào)機水閥的開啟和關(guān)閉時間。7) BA 系統(tǒng)還可以監(jiān)控系統(tǒng)的運行狀況，報警查詢 等功能，登錄系統(tǒng)后可根據(jù)需求操作。8) 本卷須知：開機前，仔細檢查工作站主機、 監(jiān)視器、網(wǎng)絡(luò)控 制 器等設(shè)備的供電電源是否正常。設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備有異樣的響聲， 或機箱內(nèi) 有 異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進行維 修。系統(tǒng)電腦不可處于關(guān)機狀態(tài)4.1.5 背景音樂系統(tǒng)1) 開啟背景播送系

15、統(tǒng)及設(shè)備電源，在系統(tǒng)軟件上選擇 播放 源，并將音量開關(guān)放到最低位，然后將音源切 到各樓層 音箱上。慢慢旋動音量開關(guān)，調(diào)制適當(dāng)位 置。2) 本卷須知： 開啟設(shè)備前要詳細檢查設(shè)備的工作電源是否正 常輸出。設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備有異樣的響聲， 或機箱內(nèi) 有 異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進行維 修。因背景音樂系統(tǒng)需與消防系統(tǒng)聯(lián)動， 背景播送功 放 等設(shè)備在正常運行中不允許關(guān)機。4.1.6 消防自動報警控制系統(tǒng)1) 系統(tǒng)自檢 : 主菜單下按 "系統(tǒng)自檢 "鍵, 進行系統(tǒng)自 檢。2) 報警顯示 : 報警器報警后 , 自動顯示在控制柜顯示屏 上 ,按操作按鈕，可查到火警的具體位置3)

16、系統(tǒng)復(fù)位 :現(xiàn)場報警器復(fù)位后 , 按“系統(tǒng)復(fù)位鍵將 進 行系統(tǒng)復(fù)位。4) 本卷須知：維保單位和商管弱電技工必須持證上崗管理工作維保單位必須為合格效勞商。 確保消防系統(tǒng)年檢合格證時效性。做好日常和定期維護保養(yǎng)巡視記錄等資料存檔4.1.7 聯(lián)動系統(tǒng)1) 聯(lián)動系統(tǒng)自動啟動 : 將消防系統(tǒng)設(shè)置成自動2) 聯(lián)動系統(tǒng)手動啟動 : 選擇相應(yīng)設(shè)備， 強制啟動聯(lián)動設(shè)備。3) 聯(lián)動設(shè)備停止 : 進入系統(tǒng)后，將設(shè)備聯(lián)動執(zhí)行停止。4) 聯(lián)動手動盤操作 : 在系統(tǒng)設(shè)置為“手動允許后，在 手 動盤上選擇設(shè)備 ,按"啟動"鍵啟動設(shè)備 , 按"停止" 鍵停止 設(shè)備。4.1.8 安裝打印

17、紙。1) 將新紙卷穿在送紙轉(zhuǎn)軸上 ;2) 將送紙轉(zhuǎn)軸安放在打印機支架上 ;3) 將紙頭向內(nèi)折入約半寸 , 造成一平直紙頭備用 ;4) 將紙頭穿過光電開關(guān)掣后裝進打印機構(gòu)上 , 按動打印機面板上 "送紙 "按鈕, 使紙頭穿過打印機構(gòu)。5) 繼續(xù)送紙 ,預(yù)留約 12 寸備用。安裝完打印紙后 , 如有報警或故障 , 打印紙將自動打印記錄。4.1.9 消防 1) 消防聯(lián)動柜上的消防 , 可通向各個樓層、 設(shè)備房 消 防 插孔 , 可按各分機號碼對話。2) 在樓層中 ,將消防 插入消防 插孔 , 可直接與 消 防控制中心通話。4.1.10 電動扶梯1) 啟動啟動前先檢查各梯級是否清潔

18、， 無異物， 梯梳齒 是 否完好。開梯前確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。在梯頭和梯尾的開關(guān)處用鑰匙啟動電動扶梯。 在達 到額定轉(zhuǎn)數(shù)前，檢查電動扶梯是否啟動自 如，扶手 帶速是否正常，其他零部件有無響聲。 如有異常， 即按急停按鈕停止， 并放置停用指示， 通知維保單 位前來維修并做好記錄。一切正常交付使用。2) 關(guān)閉關(guān)閉前疏散梯級上的乘客。 在梯頭和梯尾的開關(guān)處 用鑰匙關(guān)閉電動扶梯。 關(guān)閉后檢查旁板、 蓋板、 螺 絲是否松脫。檢查自 動扶梯是否正常關(guān)閉， 如有異 常， 通知維保單位 前來維修并做好記錄。3) 轉(zhuǎn)變行程方向轉(zhuǎn)變行程時疏散梯級上的乘客 在梯頭和梯尾的開關(guān) 處用鑰匙關(guān)閉電動扶梯。

19、 在確認完全停止后，再轉(zhuǎn) 向啟動。4) 本卷須知： 維保單位和商管工程電梯技工必須持證上崗并 注意證件實效性。 確保電梯年檢合格證時效性。 建立電梯日巡檢記錄， 保存管理電梯巡檢、 維保 等 相關(guān)資料。4.1.11 直梯1) 啟動：自動模式 用電梯啟停鑰匙開啟電梯， 并進入轎廂。 進廂后， 用鑰匙翻開電梯操作箱， 翻開電梯內(nèi)照 明 及風(fēng)扇。將自動 / 手動開關(guān)放置到“自動狀 態(tài)。 認真檢查各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。 用鑰匙 關(guān)閉電梯操作箱。選頂層、 中間數(shù)層及首層來回一趟， 沒有異常后 方 投入正常運行。2) 手動模式： 用電梯啟停鑰匙開啟電梯，并進入轎廂。 進 廂后， 用鑰匙翻開電梯操作

20、箱， 翻開電梯內(nèi)照 明 及風(fēng)扇。將自動 / 手動開關(guān)放置到“手動狀態(tài)。認真檢查各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。 用鑰匙關(guān) 閉電梯操作箱。隨電梯上、 下行駛一個回程 (不載客、 不運貨)， 檢 查運行是否正常，有無故障。3) 關(guān)閉：關(guān)梯前乘梯檢查一趟， 如有異常及時通知維保單 位 處理，并在首層及最高層放置電梯停用標示。 檢查電 梯無異常并確認電梯內(nèi)無乘客后， 用鑰匙 翻開電梯 檢修門， 關(guān)閉電梯照明及風(fēng)扇。 完成后 關(guān)閉電梯檢 修門。用電梯啟停鑰匙關(guān)閉電梯。關(guān)閉后確認外招 LED 顯示是否出現(xiàn) “停用字樣。確認梯門關(guān)好前方可離開。4) 本卷須知：維保單位和物業(yè)工程電梯技工必須持證上崗并 注意證

21、件實效性。確保電梯年檢合格證時效性。建立電梯日巡檢記錄， 保存管理電梯巡檢、 維保 等 相關(guān)資料。4.2 強電倒閘操作制度4.2.2 倒閘操作必須根據(jù)工程部主管的命令填寫操作票， 并有工 程部經(jīng)理簽字方可實施，嚴格按照操作票內(nèi) 容實行操作。1) 倒閘操作的順序必須按以下順序操作：停電： 拉閘操作必須按照電容柜、 低壓開關(guān)、 高 壓 斷路器、高壓隔離開關(guān)的順序依次操作。送電： 合閘操作必須按高野隔離開關(guān)、 高壓斷路 器， 低壓開關(guān)、電容柜的順序進行。 嚴禁帶負荷拉合刀閘。2) 倒閘操作必須由二人 ( 持上下壓證 ) 執(zhí)行，其中一 人監(jiān)護， 另一人操作。3) 每張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。4)

22、開始操作前，應(yīng)先在模擬板上進行，模擬操作核對 無誤后 再進行設(shè)備操作， 操作前應(yīng)該核對設(shè)備名稱、 編號和位 置，操作中應(yīng)認真執(zhí)行監(jiān)護復(fù)誦制。發(fā)布 操作命令和復(fù)誦 操作命令都應(yīng)嚴肅認真， 命令一致， 聲音宏亮清晰， 必 須按操作票填寫的順序逐項操作， 每操作一次應(yīng)檢查無誤 后做一個"V"記號，高壓 隔離和斷路器開關(guān)及10KV斷 路器、 聯(lián)絡(luò)開關(guān)停送電 操作后必須及時掛摘警示牌，全 部操作完畢后進行 復(fù)查。5) 以下工程應(yīng)填寫操作票內(nèi)： 操作和監(jiān)護員姓名，道閘操作 日期和時間節(jié)點。 按順序填寫應(yīng)拉合的開關(guān)、 閘刀、 熔絲等相應(yīng)的 交流回路名稱。開關(guān)、閘刀的位置。 電纜尾線的拆開

23、和接上。 繼電 保護自動裝置的停用和合上， 繼電保護定值 的更改。 臨時接地線的裝拆 (包括驗電、放電 ) 。 檢查接地線 是否撤除。檢查負荷分配。搖測絕緣。安裝或撤除控制回路或電壓互感回路的保險絲。 切換 保護回路和檢驗是否確無電壓。6) 突發(fā)事故處理時暫不用操作票， 但應(yīng)執(zhí)行監(jiān)護制度， 做 好操作記錄，后補操作票。7) 對操作有疑問時， 或不利于平安時應(yīng)立即停止操作， 并 立即報告值班負責(zé)人。8) 在正常操作過程中，發(fā)生異常情況或誤操作時應(yīng)立 即停止 操作，報告主管部門，只有在事故直接威協(xié) 人身和設(shè)備安 全時， 方可先采取必要措施 ( 如切斷電 源進行觸電急救 或滅火等 ) 事后立即報告上

24、級有關(guān)部門4.2.3 供配電設(shè)施設(shè)備運行管理本卷須知：1) 供配電設(shè)施設(shè)備運行嚴格按照供配電系統(tǒng)管理制度 和操 作標準執(zhí)行。2) 確保強電員工持證時效性和變配電站高壓工具和設(shè) 備符 合強檢要求。3) 節(jié)能降耗，關(guān)注日、月度用電量和 MD 數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分 析。4) 嚴查空間和配電設(shè)備箱體密閉堵漏， 防止小動物進 入配電 站4.3 暖通4.3.1 冷水主機操作規(guī)程1) 啟動冷水主機前必須做好準備工作：檢查所有的管接頭， 包括進口、出口、排污、安 全閥、 給水系統(tǒng)等。檢查所有的電氣接頭，保證接地良好。 檢查熱交換器 是否正常。檢查水流開關(guān)機面板上的水流指示器是否正常 動作。 所有的閥門是否都處于適宜的

25、開啟或關(guān)閉位置。 分集 水器每天運行前排污一次。檢查膨脹水箱運行是否正常。檢查冷卻、冷凍循環(huán)泵是否運行正常。檢查冷卻塔水位、風(fēng)扇是否運行正常。檢查主機油泵油位線是否在平安線內(nèi)。檢查主機控制屏溫度、壓力是否正常。2) 啟動冷水主機按下主機控制屏的啟動鍵。 觀察主機油壓是否建立， 運轉(zhuǎn)聲音是否正常。 檢查控制屏顯示主機的各項數(shù)據(jù) 是否正常。 啟動控制屏鍵盤鎖。當(dāng)值人員每日做好冷水主機及冷凍水泵、 冷卻水 泵 兩小時一次記錄， 隨時對機組觀察溫度、 壓力 , 有 異常噪聲或數(shù)據(jù)顯示有問題應(yīng)該馬上分析原 因并采取 應(yīng)急措施 , 問題嚴重立即關(guān)閉主機，同 時向領(lǐng)導(dǎo)匯報 , 并做好記錄。每三小時巡視冷卻塔

26、和膨脹水箱， 檢查水位和設(shè) 備 運行情況。3) 關(guān)閉冷水主機按下主機控制屏的停機鍵。 檢查控制屏顯示主機的各 項數(shù)據(jù)是否正常， 啟動 控制屏鍵盤鎖。 冷卻塔風(fēng)扇至少運轉(zhuǎn)五分鐘才可關(guān)閉。冷卻水泵至少運轉(zhuǎn)十五分鐘才可停泵， 并檢查冷 卻塔水位和設(shè)備是否正常 冷凍水泵至少運轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵， 并檢查膨 脹水箱是否正常。4) 本卷須知： 每月配合保養(yǎng)單位做好冷水機組的保養(yǎng)和水質(zhì) 處理、定期配合電工做好動力柜、控制柜保養(yǎng)、 點檢 工作。根據(jù)分集水器的冷凍水水溫和測溫點溫度來確 定主機 的出水溫度和開啟臺數(shù)。開機前進行檢查并做好相關(guān)記錄， 運行中每 2 個 小 時必須對主機運行情況進行巡查， ，并填寫相

27、 關(guān)表單。正常運行中應(yīng)對所有運行參數(shù)及管道、 閥門進行 檢 查。4.3.2 熱水鍋爐操作規(guī)程：1) 啟動熱水鍋爐前必須做好準備工作： 檢查所有的管接頭， 包括進口、出口、排污、安 全閥、給水系統(tǒng)等。 檢查所有的天然氣閥門及接頭，保證供氣良好。 分集 水器每天運行前排污一次。所有的閥門是否都處于適宜的開啟或關(guān)閉位置。 檢查 熱水循環(huán)泵是否運行正常。檢查膨脹水箱運行是否正常。檢查鍋爐內(nèi)已加滿水。 檢查各局部是否有泄露。2) 啟動熱水鍋爐將鍋爐控制電源開關(guān)開至啟動位置， 將運行開關(guān) 根 據(jù)實際情況開至手動或自動位置。 鍋爐負荷根 據(jù)回 水溫度加載或下載。如果鍋爐控制開關(guān)有預(yù)熱檔， 而鍋爐長時間未使

28、用， 應(yīng)將控制開關(guān)開至預(yù)熱位置。 當(dāng)鍋爐出水溫 度接近 設(shè)定溫度時，將控制開關(guān)開至啟動位置。 如果鍋爐控 制開關(guān)開至啟動位置有報警聲， 按下 消音鍵，鍋爐 在剛接通時有可能會聽到瞬間的報 警聲。當(dāng)值人員每日做好熱水鍋爐、 熱水泵和膨脹水箱 兩 小時一次記錄，隨時對設(shè)備觀察溫度、壓力 , 有異常 噪聲或數(shù)據(jù)顯示有問題應(yīng)該馬上分析原 因并采取應(yīng)急 措施 , 問題嚴重立即關(guān)閉主機，同 時向領(lǐng)導(dǎo)匯報 , 并 做好記錄。3關(guān)閉熱水鍋爐，將鍋爐控制開關(guān)開至關(guān)閉位置，關(guān) 閉天然 氣供氣開關(guān)，熱水泵至少運轉(zhuǎn)三十分鐘才可 停泵。4.3.3 本卷須知：1 每月配合保養(yǎng)單位做好熱水鍋爐的保養(yǎng)和水質(zhì)處 理、定期配合電

29、工做好動力柜、控制柜保養(yǎng)、點檢 工作。2根據(jù)分集水器的熱水水溫和測溫點溫度來確定主機 的出 水溫度和開啟臺數(shù)。3 按照國家相關(guān)規(guī)定，每半年鍋爐壓力表強檢一次，每年鍋爐平安閥強檢一次，每年熱水鍋爐年檢。4.4 給排水4.4.1 操作規(guī)程：1 啟動水泵 潛水泵 前的檢查檢查水泵 潛水泵 進、出水閘閥是否已翻開 ,否那么應(yīng)擰開閘 閥。 排除水泵機組真空筒里面的空氣 如果有的話 。 檢查電壓表、電源指示燈情況。 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動 3 圈 ,應(yīng)靈活無阻滯。2 啟動水泵 潛水泵 。合上水泵 潛水泵 控制柜 箱 電源開關(guān) ,將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于 “手 動 位置。按下啟動按鈕 ,水泵 潛水泵 啟動 ,注意觀察啟動電流

30、。 如果 1 次不能啟動成功 ,檢查進出閥門和放氣閥，隨后再試啟動 1 次 ,每次應(yīng)間隔 3 分鐘。如果 2 次都未啟動成功 ,那么應(yīng) 停下來查找原因 , 排除故障后才能再啟動。啟動成功后 ,讓其運轉(zhuǎn) 5 分鐘。觀察運轉(zhuǎn)電流 ,聽有無異常聲 響 , 聞有無異常氣味 ,檢查漏水是否嚴重 漏水成線 ，機械密 封應(yīng) 無漏水其產(chǎn)生。確認一切正常后 ,按下水泵潛水泵 “停止按鈕 ,水泵潛水泵 停止。將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于 “ 0停止 位置 ,水泵潛水泵停止運 轉(zhuǎn)。拉下水泵 潛水泵 控制柜 箱電源開關(guān) 如果需 要，柜門掛停 止送電牌。關(guān)水泵潛水泵進、出水閘閥 如果需要 。檢查有無不 正常情況 ,如有那么及時處理。

31、4.4.2 本卷須知：1啟動前電氣、管路閥門平安檢查。2啟動運行時運轉(zhuǎn)電流、異聲、異味觀察。3運行正?；謴?fù)正常工作工況。 二設(shè)施設(shè)備運行巡檢 規(guī)定1. 目的標準設(shè)備設(shè)施的巡視檢查 ,確保設(shè)施設(shè)備運行正常平穩(wěn)、平安。2. 適用范圍適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé) 福州融僑物業(yè)管理融僑中心工程部全體員工，填寫運行記錄。4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電4.1.1 車輛出入管理系統(tǒng)1弱電技工每天對系統(tǒng)進行檢查測試 1 次，并填寫相應(yīng) 記錄；2每天對系統(tǒng)收費主機、地感、發(fā)卡機、道閘、讀 卡器 等進行檢查測試一次3每天對 LED 顯示屏運行狀態(tài)巡視一次；4) 每周對收費軟件運行狀態(tài)巡視一次；5) 每周對

32、收費主機通訊設(shè)備運行設(shè)備巡視一次。6) 每天用干布擦拭卡機、道閘 1 次7) 每天用干布擦拭光電探測器， 及時更換損壞的卡扣；4.1.2 、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1) 安裝管理：通訊運營商進入其租賃機房時要求其填寫相關(guān) 信息， 方可進入機房作業(yè)； 弱電領(lǐng)班負責(zé)每月統(tǒng)計 數(shù) 量;弱電技工維護網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 業(yè)戶申請手續(xù)按照相關(guān)制 度執(zhí)行。2) 機房管理：每月查看租賃機房設(shè)施狀況， 發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況時及 時 向弱電主管報告。4.1.3 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1) 每日對攝像頭進行轉(zhuǎn)動、調(diào)焦動作巡檢；2) 每日對視頻分配器日常巡檢；3) 每日對主控鍵盤日常巡檢；4) 每日由弱電技工用防靜電絨布擦拭監(jiān)視器等設(shè)備。4.1.4 入侵

33、報警系統(tǒng)1) 每日對報警管理計算機、打印機日常巡檢。2) 每日對報警管理軟件進行巡檢3) 每日對報警控制主機進行巡檢。4) 每日對主控鍵盤進行巡檢。5) 每日對各防區(qū)進行抽檢。4.1.5 門禁管理系統(tǒng)1) 每日對系統(tǒng)管理計算機、發(fā)卡機日常巡檢。行日常巡檢。2) 每日對系統(tǒng)軟件進行巡檢。3) 每日對讀卡器刷卡狀況及電子門鎖開、閉門狀況進4) 每周對系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢 1 次。4.1.6 電子巡更系統(tǒng)1) 每日對巡更計算機，變送器日常巡檢。2) 每日對巡更軟件進行巡檢。3) 每日對巡更棒進行測試。4.1.7 有線電視系統(tǒng)1) 每日對電視圖像、聲音效果進行巡檢。2) 每周對系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢 1 次。4

34、.1.8 無線對講系統(tǒng)1) 每日對無線對講系統(tǒng)設(shè)備進行巡檢。4.1.9 建筑智能化系統(tǒng) ( BA)1) 每日對系統(tǒng)計算機、打印機進行巡檢。2) 每日對系統(tǒng)操作軟件進行巡檢。3) 每日對系統(tǒng)所設(shè)定的自動開啟及關(guān)閉的設(shè)備與相關(guān) 專 業(yè)的工程師進行復(fù)核。4) 每日對系統(tǒng)所監(jiān)控的設(shè)備運行反響信號與相關(guān)專業(yè) 工 程師運行進行復(fù)核。5) 每周對系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢 1 次。4.1.10 背景音樂系統(tǒng)1) 每日對背景音樂主控電腦及分控電腦進行巡檢。2) 每日對背景音樂功放、話筒等設(shè)備進行巡檢。3) 每日對樓內(nèi)各層放音喇叭的音量及音質(zhì)巡視 1 次。4) 每日對 UPS 進行巡檢，測試。5) 每周對系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢

35、 1 次。6) 每日擦拭機柜4.1.11 消防系統(tǒng)1) 弱電技工配合消防維保單位及時排除故障，及時將 故障 信息記錄。每日對消控主機巡視一次， 記錄火警、 故障、 反 饋等信息，并檢查主機各項功能是否正常； 每日檢 查消防 24v 供電電流是否超標， 并記錄數(shù) 值，如 超過額定值要及時檢查原因并排除故障； 每周對風(fēng) 機房內(nèi)控制模塊進行檢查， 控制模塊應(yīng) 正常巡檢；每月對濕式報警閥室內(nèi)設(shè)備模塊進行檢查， 檢查 控制模塊是否正常巡檢； 每月對步行街消防播送系統(tǒng)強切測試； 每月對消防 泵房設(shè)備進行遠程、 現(xiàn)場啟停功能檢 測； 月度抽檢總煙感數(shù)的 10% ； 每月按方案檢測總防 火卷簾門數(shù)的 10%

36、。4.1.12 電梯工每日對電梯進行一次巡檢， 并將巡檢情況記錄于?電梯日常巡視記錄表?中，巡檢工作 主要包括以下內(nèi)容：1 檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否符合。2 檢查外召喚按鈕及按鈕燈是否正常；電梯門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與 轎廂地坎誤差是否到達要求標準水平距離偏差不 超過 3mm ，距離間隙不超過 35mm ，是否影響到客 人 進出。3檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施層樓信號燈、風(fēng)扇、照明 設(shè)備、 警鈴、三方通話、開關(guān)門按鈕、平安觸板及 光幕是否 正常。4檢查機房內(nèi)有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫 度是 否適宜機房溫度如果超過 35 度，那么開啟空調(diào)， 照 明通風(fēng)是否

37、完好，盤車工具 / 救援規(guī)程、對講 等是 否完好，有無漏水，進水；門窗是否關(guān)閉等。并填寫?電梯房巡視記錄表?5) 對電梯升降情況進行以下三方面檢查： 電梯起動是否平 穩(wěn)，是否有明顯上浮感。 運行速度是否恒速，運行 中有無震動感。 減速停層有無明顯壓迫感。6) 巡視時發(fā)現(xiàn)問題能及時解決的 ,及時解決 . 不能及時解 決的 , 通知維保方并作好記錄；7) 領(lǐng)班每周巡視 1 次；專業(yè)主管每半月巡視 1 次；經(jīng)理 每月抽查 1 次。4.2 強電4.2.1 電氣設(shè)備運行檢修人員必須嚴格按照巡檢制度的要 求 對所管轄范圍內(nèi)的設(shè)備進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)事故 隱患， 及時處理，及時報告并認真做好各項記錄工 作。4

38、.2.2 開閉所和配電房設(shè)施設(shè)備 2 小時巡視抄表 1 次，樓層 強電間風(fēng)機房每天巡查 1 次，公區(qū)照明每班巡視 1 次。4.2.3 外街每天巡查一次，塔樓每周巡查一次。4.2.4 要求電氣設(shè)備運行檢修人員對所管轄的設(shè)備，要做 到 “三好，四會 ：即“管理好，使用好，保養(yǎng)好 ；“會 使用，會保養(yǎng)，會檢查，會排除故障 。4.2.5 運行中，發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異?，F(xiàn)象時，應(yīng)及時處理，如需停運檢修影響客戶時， 要事先及時報告主管或部 門經(jīng) 理，采取措施不影響客戶正常工作前提下進行 檢修。4.2.6 發(fā)現(xiàn)設(shè)備事故，要保護現(xiàn)場，立即報告上級直接主 管， 采取措施，組織分析，找出原因。4.2.7 電氣設(shè)備巡檢人員

39、對使用設(shè)備須定期進行擦拭，潤 滑， 檢查，調(diào)整等保養(yǎng)工作；對備用設(shè)備須定期進 行預(yù)防性 試車。4.3 暖通4.3.1 巡視商場內(nèi)外溫度，室內(nèi)步行街 1-3 樓每層均勻設(shè) 置 6 個測 溫 點 ，測溫 巡 檢 頻次 每 天 2 次 ( 10:30-11:0013:00-13:30 ) ，根據(jù)測溫點溫度調(diào)整 主機 運行狀態(tài)。4.3.2 巡視屋頂新風(fēng)機房和樓層空調(diào)機房， 巡檢頻次每天 1 次， 檢查工作電源，風(fēng)機控制應(yīng)在自動檔位，風(fēng)機 壓力和溫 度是否正常，風(fēng)閥和水閥開啟是否正常， 管道、表閥及 水閥無滲水，風(fēng)機運行無異聲。4.3.3 巡視公共區(qū)域空調(diào)設(shè)備，巡檢頻次每天 1 次，檢查 工 作電源，空

40、調(diào)設(shè)備運行無異聲，空調(diào)散流器測溫 正常。4.3.4 巡視廁所排風(fēng)機，巡檢頻次每天 1 次，檢查廁所排 風(fēng) 機運行無異聲，排風(fēng)量正常。4.3.5 巡視送排風(fēng)機房，巡檢頻次每天 1 次，檢查風(fēng)機控 制應(yīng)在自動檔位，工作電源，風(fēng)閥開啟是否正常， 風(fēng)機運行無異聲。4.4 給排水4.4.1 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和工程 巡視 檢查管轄下的設(shè)備。4.4.2 巡視值班人員外出巡檢 ,必須隨時與部門保持聯(lián) 系。4.4.3 巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄 上依 順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4.4.4 巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況 對 " 手動 "運行的設(shè)備和

41、有異常苗頭、運行不穩(wěn) 定的 設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。4.4.5 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、 電壓表、 壓力表、 電度 表、水表等有缺陷 ,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有 損 壞 , 發(fā)現(xiàn)平安保護元件有變化 ,均應(yīng)即時通知 維修 人員調(diào)整或更換 ,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在 完好狀 態(tài)下運行。4.4.6 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、 壓力、振動、泄露等又不 能 迅速排除的 ,必須立即報告維修人員 ,并采取 適當(dāng) 的防護措施 ,防止事故的發(fā)生或擴大。4.4.7 相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查 ,發(fā)現(xiàn)問題追查原因 ,如屬人為應(yīng)追究 當(dāng)事人責(zé)任。三) 設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)1. 目的： 制定設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程，指導(dǎo)

42、設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)工作， 確保設(shè)施設(shè)備運行平穩(wěn)平安，提高工作效率，同時到達保值增 值的 目的。2. 適用范圍： 適用于福州金融街萬達廣場設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé)福州金融街萬達廣場商業(yè)物業(yè)管理工程部專業(yè)員 工，填 寫運行記錄。4. 系統(tǒng)專業(yè)：4.1 弱電4.1.1 日常維護及定期保養(yǎng)規(guī)定：4.1.2 車輛出入管理系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)做好保潔除塵工作， 清掃齒輪箱內(nèi)外、 擋車桿等 檢 查擋車桿是否完好、 平直，反光膜有無脫落現(xiàn) 象， 齒輪箱箱體有無損壞， 齒輪箱門箱蓋密封防 水性 能是否良好。檢查感應(yīng)式讀卡機是否正常工作，能否正常收費，道閘開閉正常， 遇物阻擋自動停止升桿等功每月測試 1 次卡機、道閘的機

43、械性能；每月對車場管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份；2) 季保養(yǎng)檢查各轉(zhuǎn)動軸是否潤滑正常。 每季度對道閘進行 加 油保養(yǎng)。對收費電腦主機箱進行除塵； 每季度測試 地感線圈靈敏度；4.1.3 、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1) 根據(jù)通訊運營商維護方案進行配合及監(jiān)督。4.1.4 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)做好保潔工作， 清掃灰塵， 檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng) 的 攝像頭、 鏡頭并校焦， 擦洗鏡頭，清理冷卻風(fēng) 扇 和防塵罩等， 定期對室外攝像系統(tǒng)的鐵件局部 刷 防銹漆，對各弱電井內(nèi)控制箱進行緊固、 清潔 1 次； 調(diào)節(jié)并檢查監(jiān)視器上的各旋鈕動作是否正常， 檢 查 監(jiān)視器圖像是否清晰，焦距是否可調(diào)。 檢查室外防雨、防風(fēng)、防塵罩的密封是否完好，

44、 以 保證系統(tǒng)防雨防塵性 能良好； 檢查云臺是否固定 穩(wěn)固， 支撐桿地腳螺 栓是否松動等 檢查轉(zhuǎn)動局部電線是否有破裂、 拉斷現(xiàn)象及潤滑 情 況。2) 季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)的內(nèi)容：保養(yǎng)人檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、 監(jiān)視與控制系統(tǒng)各 部 件工作是否正常。 檢查各監(jiān)控系統(tǒng)的連線接觸 是 否良好， 控制器與錄象系統(tǒng)是否正常， 并抽查 錄 象效果。3) 年保養(yǎng)完成季保養(yǎng)的內(nèi)容： 檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)的攝像頭、 鏡頭并校焦， 擦 洗鏡頭。檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、 監(jiān)視與控制系統(tǒng)各部件工 作 是否正常。 檢查各監(jiān)控系統(tǒng)的連線接觸是否良 好， 控制器與錄象系統(tǒng)是否正常， 抽查錄象效果。4.1.5 入侵報警系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)做好

45、保潔工作， 清掃灰塵， 檢查系統(tǒng)紅外探測器 及手動按鈕有無損壞， 檢查紅外探測器及緊急按 鈕是否固定穩(wěn)固， 紅外探測器、 聲光報警器支撐 桿 地腳螺栓是否松動等 對各個紅外探頭及緊急按鈕進行檢測， 聲光報警 器 是否發(fā)出報警信號燈是否亮起，聲音是否響 起，報 警主機及報警電腦主機是否有報警信號。 檢查報警 電腦軟件是否正常， 各個防區(qū)通訊是否 正常，如 發(fā)現(xiàn)問題，及時上報。檢查報警主機是否正常， 操作鍵盤是否正常， 各 個 防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題，及時上報。2) 季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)的內(nèi)容 對各弱電井內(nèi)控制箱及通訊模塊 等進行緊固、 清 潔 1 次； 檢查各個弱電井內(nèi)報警 模塊的蓄電池是否正

46、常。4.1.6 門禁管理系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)做好保潔工作， 清掃灰塵， 檢查系統(tǒng)讀卡器， 電 控 鎖， 出門按鈕等有無損壞， 檢查讀卡器， 電控 鎖， 出門按鈕等是否固定穩(wěn)固 對各個讀卡器，電控鎖， 出門按鈕進行檢測， 系 統(tǒng)主機是否收到信號。 檢查系統(tǒng)電腦軟件是否正常， 各個控制器通訊是 否 正常。如發(fā)現(xiàn)問題，及時上報。每月對系統(tǒng)電腦數(shù)據(jù)備份。2) 季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)的內(nèi)容 對各弱電井內(nèi)控制器及通訊模塊 等進行緊固、 清 潔 1 次； 檢查各個弱電井內(nèi)報警 模塊的蓄電池是否正常。4.1.7 電子巡更系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)做好保潔工作， 清掃灰塵， 每月對系統(tǒng)電腦等設(shè) 備 除塵一次。每月對巡更主機，巡更棒

47、測試，檢查。 每月對巡更 信息點位進行檢查， 確認其固定是否 牢固，有無 損壞。4.1.8 有線電視系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)對設(shè)備進行保潔工作， 清掃灰塵， 用場強儀對各 個 頻道進行檢測，信號強度范圍為 60 80db 。 如 達不到要求，出現(xiàn)圖像產(chǎn)生雪花和扭曲等現(xiàn) 像，立 即上報。4.1.9 大屏幕 LED 系統(tǒng)做好保潔工作， 清掃灰塵， 每月對功放機等設(shè)備 進行調(diào)試 1 次。2) 季保養(yǎng)每季對機柜內(nèi)設(shè)備進行除塵清潔 1 次4.1.10 無線對講系統(tǒng)1) 月保養(yǎng)做好保潔工作， 每月對干線放大器、 設(shè)備功分器 及 耦合器等進行除塵檢修。4.1.11 建筑智能化系統(tǒng) ( BA)1) 月保養(yǎng)檢查中央站主

48、機的硬件是否完好， 軟件模塊是否 能 正常使用， 各種功能是否正常。 網(wǎng)絡(luò)交換機是 否 工作正常。檢測各軟件功能是否能夠?qū)崿F(xiàn)，控制流程， 聯(lián)動關(guān)系，控制精度是否符合要求對弱電井內(nèi)控制設(shè)備做清潔、除塵工作2) 季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)內(nèi)容檢查 DDC 工作是否正常，各 I/O 模塊是否正常， 各通訊模塊是否正常。 對弱電井內(nèi)控制設(shè)備接線端 進行緊固 1 次檢查各種傳感器精度是否在正常誤差范圍之內(nèi) 檢查 各種執(zhí)行機構(gòu)是否能平滑，準確的執(zhí)行指 令。4.1.12 背景播送系統(tǒng)1 月保養(yǎng)檢查背景播送系統(tǒng)軟件是否正常， 各功能是否能 實 現(xiàn)。檢查功放、 DVD 、卡座等背景播送系統(tǒng)硬件是否 正 常。檢查設(shè)備的接插

49、件，接線端是否有松動。 對設(shè)備的接線端進行緊固。 對樓層接線箱中的接 線 端進行緊固。4.1.13 消防系統(tǒng)1 月保養(yǎng)做好報警聯(lián)動柜內(nèi)保潔工作， 檢查并緊固各接線 鏍 釘。檢測報警聯(lián)動柜內(nèi)各電源電壓 包括蓄電池電 壓。 樓內(nèi)巡查各處探測器、風(fēng)閥、消火栓、播送、手 動按鈕、警鈴等消防設(shè)施是否松動、變形、 接觸 不 良等異?，F(xiàn)象。弱電房內(nèi)檢查有關(guān)消防設(shè)備包括報警分機 ， 做 好保潔工作、 緊固接線端工作， 檢查箱門是否 關(guān) 閉及箱體外觀情況是否良好； 箱外線路有無缺 損， 有無故障隱患。 檢查保養(yǎng)中出現(xiàn)的故障缺陷逐一進 行修復(fù)。 維修后， 恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)， 并告之弱電主管恢 復(fù)使用 每月至少進行

50、 1 次消防聯(lián)動測試，全年覆蓋；2) 注 : 消控中心中有 UPS 的系統(tǒng)，需每日巡檢 UPS 。每 半年對 UPS 放電檢測一次，一般放到 80% 。4.1.14 電梯定期保養(yǎng)規(guī)定 :1) 每月一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機外表，做到地面無積灰，控制 柜、主機 外表無污漬。2) 外包單位每半個月進行 1 次維保，相鄰兩次維保不 少于10 天，電梯維修技工現(xiàn)場跟蹤。3) 維保工作須在閉店后進行； ( 具體維保時間根據(jù)實際 營 運時間安排 )4) 外包單位工作人員工作后須在機房填寫維修保養(yǎng)記錄；5) ?維保工作單?須得到電梯維修技工簽字確認；6) 發(fā)現(xiàn)違規(guī)維修保養(yǎng)時

51、, 報弱電主管對其發(fā) ?整改通知 書?；7) 維修保養(yǎng)人員在對電梯進行保養(yǎng)、檢修時，應(yīng)先在 基層門前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修告示牌；9) 電梯維修完畢后由電梯維修技工確認維修效果；10) 由維保單位提供維修記錄 ( 復(fù)印件 ) 。4.2 強電4.2.1 強電技工根據(jù)每月的電氣設(shè)備維修保養(yǎng)方案進行設(shè) 備維修保養(yǎng)，認真執(zhí)行設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程，不 得私自簡化或更改維修保養(yǎng)程序及維修保養(yǎng)內(nèi)容嚴 格按照設(shè)備的技術(shù)指標及相關(guān)標準進行維修保養(yǎng)， 不得私自降低維修保養(yǎng)標準，填寫維保記錄。每 3 個月 對全廣場配電系統(tǒng)進行熱成像儀檢查并形成報 告。4.2.2 當(dāng)電氣設(shè)備出現(xiàn)故障時 , 值班人員在接到報修通知 及維

52、 修 ，按照三標文件要求執(zhí)行。4.2.3 供配電設(shè)備的故障維修一般不超過 8 小時，假設(shè) 8 小 時 無法解決的重大故障 , 應(yīng)將故障原因、解決方案、 解決 時間書面上報 , 限期解決。4.2.4 維修保養(yǎng)過程中應(yīng)嚴格執(zhí)行電氣設(shè)備平安操作 規(guī) 程，專項主管及領(lǐng)班提供工作指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。4.2.5 凡夜間及節(jié)假日發(fā)生故障，有條件的應(yīng)及時進行解決；不能立即解決采取臨時措施控制事態(tài)繼續(xù)開展 , 同時立即報告工程主管和經(jīng)理4.2.6 對外包維修保養(yǎng)工程必須嚴格按照合同所簽的驗收 標準進行檢查驗收，不得降低驗收標準。4.2.7 建立設(shè)備臺帳，由專人負責(zé)管理，對更換的零部件 及時 記錄，常用和重要部件有一

53、定儲藏，做到修換 及時。4.3 暖通4.3.1 日常維護如：機房清潔，設(shè)備清潔等1) 冷凍機房值班人員每日設(shè)備外觀一次。2) 所有空調(diào)工合理分包管轄的設(shè)備機房及設(shè)備的清 潔，每 周至少清潔一次，要求設(shè)備機房及設(shè)備干凈 整潔，無浮 塵。4.3.2 定期保養(yǎng)規(guī)定 :1) 冷水主機保養(yǎng) ( 月保養(yǎng)和開機保養(yǎng) ) ： 專業(yè)公司每月檢測 冷水主機狀況并出具月保養(yǎng) 檢查表格： 檢查所有 接線端子； 檢測及校正溫度 傳感器；檢測及校正 高壓開關(guān)； 泄露測試； 記錄 機組運行壓力、 電 流和電壓； 檢查機組運行情況 和開機調(diào)試時的原 始數(shù)據(jù)比照； 檢查油泵工作情 況；機組的清潔； 清潔配電柜和控制柜。每年 3

54、、4 月份做開機保養(yǎng)并出具年保養(yǎng)檢查表 格： 檢測冷凝器和蒸發(fā)器傳熱效果， 根據(jù)上一年 度機 組運行時期的蒸發(fā)器和冷凝器的趨間溫度， 如過大 說明結(jié)垢臟堵安排清洗， 減少開端蓋時造 成的銅 管腐蝕和保養(yǎng)費用的增加， 一般蒸發(fā)器清 洗三年輪換一次， 冷凝器清洗兩年輪換一次； 檢 測主機 制冷劑的含量， 如缺少就補充， 如有漏點 需修補； 檢測油泵的潤滑油的質(zhì)量和油過濾器的 使用情況， 如不可以使用需調(diào)換， 一般油過濾器 調(diào)換 2 年一 次，潤滑油調(diào)換四年一次；檢查主 機運行時的各 項數(shù)據(jù)和開機調(diào)試時的原始數(shù)據(jù) 比照；檢查所有接 線端子并緊固； 檢測壓縮機電 機絕緣性；檢測所 有平安裝置；檢查傳動

55、系統(tǒng)。 專業(yè)公司每年開機保 養(yǎng)期間清洗冷水機組冷凍 進水管和冷卻進水管的 Y 型過濾器網(wǎng)罩， 每月檢 測冷凍水和冷卻水的水質(zhì) 情況，采取水樣并投 藥，每月出具水質(zhì)報告。 每 年由甲方抽集水樣送 至專業(yè)檢測機構(gòu)檢測，費用由 專業(yè)公司負責(zé)。 發(fā)現(xiàn)問題，及時通知專業(yè)公司維修 并匯報領(lǐng)導(dǎo)。 調(diào)試運行，清理現(xiàn)場。填寫記錄。 每天需對空調(diào)主機房進行清潔。2 空調(diào)真空熱鍋爐保養(yǎng) 年保養(yǎng) ： 檢查鍋爐及本體是 否滲水和有沙眼， 機座是否緊 固；油漆或保溫層 是否完好。 檢查進出水閥門、排污閥開關(guān)是否靈活，無卡阻， 關(guān)閉嚴密，內(nèi)外無漏水，閥體、手柄完好，連接 管 件完好；平安閥閥體、手柄完好。 檢查壓力表、 溫 度表指示準確， 表盤清晰， 表閥 及接頭無滲水。 檢查超溫連鎖保護裝置、自動控制裝置設(shè)定值， 控制正確無異常。檢查鍋爐燃燒器工作是否正常， 是否有天然氣泄 露 每半年鍋爐壓力表強檢一次， 每年鍋爐平安閥強 檢 一次，每年鍋爐年檢。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連 接