《房地產(chǎn)法》章節(jié)提要與自測題

1、房地產(chǎn)法章節(jié)要點與課后自測題（第1-7章）本自測題（知識要點）包括各章節(jié)中要求重點掌握的知識點，及其學習目標層次即自測題題型：辨析、選擇、問答（含簡答、論述）、案例分析。第章 房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)辨析1不動產(chǎn)即房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的核心是所有權(quán)。1、房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)（物權(quán)利），地產(chǎn)是房地產(chǎn)的核心，房地產(chǎn)在法律上主要是指房地產(chǎn)權(quán)利。 2、狹義的不動產(chǎn)主要指房地產(chǎn)；廣義的不動產(chǎn)：房地產(chǎn)其他不動產(chǎn)（如自然資源）。第二節(jié)房地產(chǎn)立法與法律體系選擇或簡答 四、我國房地產(chǎn)法律體系（一）憲法；（二）物權(quán)法；（三）房地產(chǎn)基本法（具體法律）：A城鄉(xiāng)規(guī)劃基本法：城鄉(xiāng)規(guī)劃法；B土地管理基本法

2、：土地管理法；C城市房地產(chǎn)管理基本法：城市房地產(chǎn)管理法；D建筑行業(yè)基本法：建筑法；（四）房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章；（五）司法解釋；（六）判例和其他規(guī)范性文件。最高人民法院有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的司法解釋：關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋（自2005年9月1日起施行） ；關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定（自2012年4月10日起施行）；關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（自2005年8月1日施行）；關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（自2005年1月1日施行）；關(guān)于審理商品房買賣合同

3、糾紛案件適用法律若干問題的解釋（自2003年6月1日起施行）；關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（自2009年10月1日起施行）；關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（自2009年10月1日起施行）關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（自2009年9月1日起施行）；關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定（自2010年11月18日起施行）選擇1選擇 三、我國房地產(chǎn)管理機關(guān)：A國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部 B地方政府土地管理部門、房產(chǎn)管理部門 解析城市房地產(chǎn)管理法第7條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密

4、切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。 縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。土地管理法第5條國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關(guān)規(guī)定確定。第三節(jié) 房地產(chǎn)法調(diào)整對象與地位問答問答1、結(jié)合房地產(chǎn)法概念與調(diào)整對象的分析，簡述房地產(chǎn)法的部門法性質(zhì)。問答2、簡述房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系。辨析2房地產(chǎn)法指城市房地產(chǎn)管理法。知識點一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象1、房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的所有法律規(guī)范的總稱。狹義指調(diào)整城市房地產(chǎn)關(guān)系的基本法律即城市房地

5、產(chǎn)管理法。2、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象：房地產(chǎn)關(guān)系P17注意對照課件的以下內(nèi)容 人們在房地產(chǎn)的權(quán)屬、開發(fā)經(jīng)營、交易（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）、管理等活動中所產(chǎn)生的社會關(guān)系：（1）房地產(chǎn)橫向經(jīng)濟關(guān)系民事關(guān)系；（2）房地產(chǎn)縱向管理關(guān)系經(jīng)濟調(diào)節(jié)關(guān)系、行政管理關(guān)系。二、房地產(chǎn)法的地位（部門法性質(zhì)P18注意對照課件的以下內(nèi)容）1、調(diào)整對象的綜合性部門法性質(zhì)的綜合性房地產(chǎn)法中的部分規(guī)范具有民事法律性質(zhì)行政法性質(zhì)；2、房地產(chǎn)法的基本規(guī)范應屬于經(jīng)濟法性質(zhì)，房地產(chǎn)法主體規(guī)范屬于經(jīng)濟法的組成部分。三、房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系解題思路1物權(quán)法確立不動產(chǎn)物權(quán)保護原則，并規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的具體制度，是處理確認房地產(chǎn)物權(quán)歸屬與民事法律

6、關(guān)系的主要依據(jù)。2二者區(qū)別主要體現(xiàn)在經(jīng)濟法與民法的一般區(qū)別房地產(chǎn)法與物權(quán)法的特殊區(qū)別：立法本位、調(diào)整對象和范圍、調(diào)整方法、法律責任等方面不同（具體分析：見課本P20；重點分析調(diào)整對象的差異）。第2章房地產(chǎn)物權(quán)與房地產(chǎn)物權(quán)體系第一節(jié)房地產(chǎn)物權(quán)與體系選擇2選擇 二、房地產(chǎn)物權(quán)體系構(gòu)成房地產(chǎn)所有權(quán)：國家、集體、私人所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)；房地產(chǎn)用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；房地產(chǎn)擔保物權(quán)：抵押權(quán)。如：單項在下列房地產(chǎn)物權(quán)中，屬于擔保物權(quán)的是（）A建設用地使用權(quán)B土地承包經(jīng)營權(quán)C地役權(quán)D抵押權(quán)P25【案例2-1】運用物權(quán)效力理論（優(yōu)先效力和排他效力），分析“一房二買

7、”案例分析結(jié)合房地產(chǎn)物權(quán)效力的分析，分析“一房二買”案的處理（附后）知識點三、房地產(chǎn)物權(quán)的效力P24-26（附后）第二節(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)選擇3多項選擇00-3-35改編依照2004年8月28日修正的土地管理法及有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，下列有關(guān)土地權(quán)屬的表述中哪項是錯誤的？( D )A城市市區(qū)的土地屬于國家所有B農(nóng)村、城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有C農(nóng)村、城市的宅基地和農(nóng)村的自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有D國家依法征用的土地，屬于國家所有關(guān)于修改土地管理法的決定（2004年8月28日通過）“征用”修改為“征收”選擇4多項選擇依照我國憲法規(guī)定，可以依法屬

8、于集體所有的自然資源有哪些？ABD A森林、草原 B荒地、灘涂 C礦藏、水流 D山嶺 知識點二、土地所有權(quán)主體為國家或集體 國有、農(nóng)村集體所有土地的范圍（P28-29P157土地權(quán)屬范圍）。農(nóng)村集體所有土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源。三、房屋所有權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)辨析3業(yè)主可將其住宅等專有部分改為快餐店、卡拉OK廳。知識點專有所有權(quán)的依法自由行使與限制業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的

9、，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。第三節(jié)房地產(chǎn)用益物權(quán)二、土地承包經(jīng)營權(quán)選擇52.3.2單項2009-1-28關(guān)于承包經(jīng)營集體土地可以從事的生產(chǎn)活動，下列哪一選項符合土地管理法規(guī)定？ ( C )A種植業(yè)、林業(yè) B種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)C種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè) D種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)五、地役權(quán)選擇62. 3. 52008S-3-11單項選擇題 李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進行登記。下列哪一選項是錯誤的？( A )A該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定 B該約定屬于地

10、役權(quán)合同C如果李某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外D如果張某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行第四節(jié)房地產(chǎn)擔保物權(quán)辨析4設置抵押的房地產(chǎn)不能繼續(xù)租賃。P57 房地產(chǎn)抵押對房屋租賃的影響物權(quán)法第190 條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。第3章房地產(chǎn)登記案例分析離婚房產(chǎn)案2005年張女與李男離婚，法院判決李男名下的房屋歸張女。離婚后，張女因李男一直未交出房產(chǎn)證而沒有辦理該房屋產(chǎn)權(quán)變動的相關(guān)手續(xù)。2006年，張女將該房屋買給了

11、王五，未辦理過戶登記。李男以該房屋產(chǎn)權(quán)仍然在其名下、張女無權(quán)處分該房產(chǎn)為由，提出該房屋買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。問：問：（1）張女是否已經(jīng)取得李男名下的房屋的產(chǎn)權(quán)？為什么？（2）該房屋買賣是否有無效？王五是否已取得該房屋的所有權(quán)？為什么？（3）該房屋買賣時，應辦理哪些手續(xù)？為什么？如何避免本案此類糾紛的發(fā)生？案例分析房屋遺贈案2005年8月中旬，中山市石岐區(qū)潘某親自手寫了“遺囑”一份：“本人因長期患有冠心病、高血壓，幸得方某長期對本人照顧及陪伴。為報答她，現(xiàn)將現(xiàn)有住房一套給方某。為防止本人去世后有任何人爭議，現(xiàn)本人立下遺囑給方某收執(zhí)”。2006年1月，潘某因病去世。之后方某回到中山市，當她知道潘某已

12、死亡后，遂向潘某子女三人索要房屋，但潘家三兄妹否認她的房產(chǎn)繼承權(quán)利。2006年，方某向中山市某基層人民法院提起訴訟。當年7月，一審法院以方某與潘某老人之間是生前贈與關(guān)系，且因未辦理過戶手續(xù)致使贈與關(guān)系未成立為由，駁回了方某的起訴。方賀對此不服，上訴至中山市中級法院。（1）房屋遺贈是否以過戶登記為生效要件？為什么？（2）本案應如何處理？B例外情形（第28-30、127條） （1）不需要登記即發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動的效力特定的事實行為成就時發(fā)生效力繼承或受遺贈、合法建造、拆除房屋等（第29、30條）房屋遺贈案、離婚房產(chǎn)案分析2（2）王五是否已取得該房屋的所有權(quán)？（3）該房屋買賣時，應辦理哪些手續(xù)？法律

13、依據(jù)第31條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力” 。知識點第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論 一、房地產(chǎn)登記的物權(quán)效力P623、我國房地產(chǎn)物權(quán)變動效力的原則及其例外A原則：登記生效主義不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力； 未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。B

14、例外情形（1）不需要登記即發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動的效力：具有法律效力的特定文書生效時發(fā)生效力法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等（可起到登記的公示效力第28條）特定的事實行為成就時發(fā)生效力繼承或受遺贈、合法建造、拆除房屋等（第29、30條） 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設立（第127.1條）（2）有些房地產(chǎn)物權(quán)變動并不以登記作為生效的要件，但以登記為對抗要件（登記對抗主義）。如：土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人（第129條）。選擇7單項選擇題08-3-8中州公司依法取得某塊土地建設用地使用權(quán)并辦理報建審批手續(xù)后，開始了房屋建設并已經(jīng)完成了外裝修。對此

15、，下列哪一選項是正確的？ ( B )A中州公司因為享有建設用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)B中州公司因為事實行為而取得了房屋所有權(quán)C中州公司因為法律行為而取得了房屋所有權(quán)D中州公司尚未進行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)P63案例3-1一房二買案例分析 如何防止“一房二買”？知識點房地產(chǎn)物權(quán)變動效力的原則、預告登記制度（見本復習提要上下文）。第二節(jié)房地產(chǎn)預告登記二、預告登記的效力1、保全效力：預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預告登記的請求權(quán)具有對抗第三人的效力（如過戶、抵押）；房屋買賣合同之債權(quán)免受在后成立的物權(quán)的損害。三、預告登記的失效（效力期限）：預告登記

16、后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。選擇8單項選擇09-3-8甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記?，F(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？ A抵押合同有效，抵押權(quán)設立 B抵押合同無效，但抵押權(quán)設立C抵押合同有效，但抵押權(quán)不設立D抵押合同無效，抵押權(quán)不設立第三節(jié)房地產(chǎn)登記機構(gòu)與責任承擔三、房地產(chǎn)更正登記和異議登記3、異議登記：（2）異議登記的失效：

17、申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（3）異議登記的作用（效力）：暫時限制登記記載的權(quán)利人的權(quán)利（處分權(quán)等）；暫時排除第三人依據(jù)登記簿的公信力以取得物權(quán)。（4）異議登記不當：造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。選擇9多項選擇 2008S-3-59某房屋登記的所有人為甲，乙認為自己是共有人，于是向登記機構(gòu)申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對此事置之不理。下列哪些選項是正確的？ ( BC )A異議登記后，未經(jīng)乙同意，處分該

18、房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力 B異議登記于3月31日失效C甲有權(quán)向乙請求賠償損失D甲有權(quán)向登記機構(gòu)請求賠償損失 第4章國有土地使用權(quán)劃撥、出讓與轉(zhuǎn)讓第一節(jié)國有土地使用權(quán)的出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念1、主體：國家（具體是代表國家的縣級以上地方政府）2、客體：國有土地使用權(quán)辨析5集體所有的土地可以自由出讓。集體所有的土地必須經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能由縣級以上政府出讓土地使用權(quán)。 3、選擇土地使用權(quán)的出讓期限： 商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年； 教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生、工業(yè)、綜合或其他用地為50年； 居住用地為70年。4、有償使用：支付出讓金（依法劃撥除外）選擇10多項選擇07-1-74下

19、列哪些屬于國有土地的有償使用方式？ ( ABCD )A某上市公司與政府簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同 B某外資企業(yè)以租賃的方式取得某地塊的國有土地使用權(quán) C某國有企業(yè)在設立中外合資企業(yè)時將國有土地使用權(quán)作價出資 D某國有企業(yè)以國有土地使用權(quán)作價入股設立有限責任公司 選擇11多2006-1-68下列關(guān)于我國土地使用權(quán)法律制度的哪些表述是正確的？ABCDA土地使用權(quán)既可以有償取得，也可以無償取得 B就權(quán)利性質(zhì)而言，土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)C國有土地使用權(quán)的主體既可以是法人，也可以是個人D農(nóng)林土地承包經(jīng)營權(quán)的取得不以登記為要件解析農(nóng)村土地承包法第22條規(guī)定：承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生

20、效時取得土地承包法經(jīng)營權(quán)。六、土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利與義務知識點（二）受讓方的權(quán)利與義務（P95）選擇12單項選擇題 2004-1-26對于已經(jīng)辦理審批手續(xù)但未使用的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地的處理，下列表述哪項是正確的？( D )A審批后1年內(nèi)不用的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費B審批后1年以上未動工建設的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種C審批后連續(xù)2年未使用的，或者間斷使用，累計閑置達3年的，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)D依法由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)的土地，原為農(nóng)民集體所有的，應當交由該集體恢復耕種第二節(jié) 國有土地使用權(quán)的劃撥選擇13單

21、項選擇2004-1-26依有關(guān)法律規(guī)定，下列哪一建設用地項目不能取得劃撥土地使用權(quán)？A望湖鄉(xiāng)政府辦公樓建設用地B西關(guān)鎮(zhèn)人民醫(yī)院建設用地C南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設用地D民辦北嶺大學校區(qū)擴建用地知識點二、劃撥土地使用權(quán)的范圍（P101-102）第5章 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度選擇145. 2 2006-3-26多項選擇62甲大學與乙公司簽訂建設工程施工合同，由乙為甲承建新教學樓。經(jīng)甲同意，乙將主體結(jié)構(gòu)的施工分包給丙公司。后整個教學樓工程驗收合格，甲向乙支付了部分工程款，乙未向丙支付工程款。下列哪些表述是錯誤的？ ABDA乙、丙之間分包合同有效 B甲可以撤銷與乙之間的建設工程施工合同C丙可以乙為被告

22、訴請支付工程款 D丙可以甲為被告訴請支付工程款，但法院應當追加乙為第三人 選擇155. 2 2004-3-8184不定項選擇題 2000年2月，甲公司與乙公司簽訂施工合同，約定由乙公司為甲建房一棟。乙與丙簽訂內(nèi)部承包協(xié)議，約定由丙承包建設該樓房并承擔全部經(jīng)濟和法律責任，乙收取丙支付的工程價款總額5的管理費。丙實際施工至主體封頂。2004年1月，乙向法院起訴請求甲支付拖欠工程款并解除施工合同。甲辯稱乙起訴時已超過2年訴訟時效，要求法院駁回乙的訴訟請求。請回答81題。下列關(guān)于乙與丙簽訂的內(nèi)部承包協(xié)議的說法，何者正確？( B )A該協(xié)議為轉(zhuǎn)包合同，有效 B該協(xié)議為轉(zhuǎn)包合同，無效 C該協(xié)議為分包合同，

23、有效 D該協(xié)議為違法分包合同，無效 考點建設工程合同中禁止轉(zhuǎn)包的規(guī)定答案 第6章 土地征收與補償（房屋拆遷）第一節(jié)房地產(chǎn)征收與公共利益一、房地產(chǎn)征收與征用 四、房地產(chǎn)征收補償選擇16單項選擇題2006-1-23 2005年6月，某縣發(fā)生特大洪水，縣防汛指揮部在甲村臨時征用村東和村西的兩塊土地。其間實施的下列哪種行為不符合法律規(guī)定？A災情發(fā)生后，在未辦理建設用地審批手續(xù)的情況下，向村委會宣布臨時征用土地的決定B抗洪期間，在未辦理建設用地審批手續(xù)的情況下，在兩塊土地上各搭建一座存放抗洪物資的倉庫 C災情結(jié)束后，在未辦理建設用地審批手續(xù)的情況下，拆除村東的倉庫，將土地恢復原狀后交還給甲村 D災情結(jié)束

24、后，在未辦理建設用地審批手續(xù)的情況下，以未來抗洪需要為由，保留村西的倉庫至今征收原則：公益原則、法定原則、依法補償原則等；公共利益范圍的界定、國有土地上房屋征收范圍【列舉、選擇】為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實

25、施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。征收補償原則的類型：公平補償、適當補償。辨析61、政府的行政強制征收應堅持公益原則，開發(fā)商的商業(yè)征購、拆遷行為不具有強制性，應堅持契約自由原則。2、我國征收集體所有的土地以及國有土地上單位、個人的房屋，應當適當支付征地補償費用。物權(quán)法S42.1為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。S42.2征收集體所有的土地，應當依法足額支付征地補償費用、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。 國有土地上房屋征收與補償條例第二條 為了公共利益的

26、需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人（被征收人）給予公平補償。第三節(jié)農(nóng)村土地征收與補償二、農(nóng)村土地征收應當遵循的原則判斷或選擇（1）切實保護耕地的原則（2）實行基本農(nóng)田重點保護原則（3）貫徹保障農(nóng)民權(quán)益的原則三、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使選擇17單項選擇2006-1-22根據(jù)土地管理法確立的土地用途管制制度，國家在編制土地利用總體規(guī)劃時，對土地用途如何分類？( C )A國有單位用地、集體用地和私人用地B城市用地、鄉(xiāng)村用地和其他用地C農(nóng)用地、建設用地和未利用地 D工商業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地和住宅用地知識點（一）農(nóng)村集體所有土地的范圍（二）農(nóng)村集體土地分類四、農(nóng)村土地征收的程序選

27、擇186. 3. 4 多項2009-1-74根據(jù)土地管理法規(guī)定，在下列哪些情況下使用集體土地從事建設不需要經(jīng)過國家征收？ A興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) B村民建設住宅 C鄉(xiāng)村公共設施建設 D鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設 選擇19多項選擇2005-1-72下列建設用地項目哪些應當由國務院批準？A開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山200公頃，從事林業(yè)生產(chǎn)B征用集體所有的荒灘100公頃，用于興建高爾夫球場和度假村C經(jīng)省人民政府批準的道路建設項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地D經(jīng)直轄市人民政府批準的教育項目，需征用基本農(nóng)田以外的耕地200公頃知識點（一）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限；建設用地審批制度P159選擇20單項選擇200

28、4-1-87 某縣政府以“振興本縣經(jīng)濟”為由，在土地利用總體規(guī)劃以外，批準征用農(nóng)用地15公頃（含基本農(nóng)田5公頃），供該縣經(jīng)濟開發(fā)總公司建設工業(yè)園區(qū)。對該批準行為的下列表述何者為正確？( A )A縣政府無權(quán)批準征用基本農(nóng)田，也無權(quán)批準該宗農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地 B縣政府無權(quán)批準征用基本農(nóng)田，但有權(quán)批準該宗農(nóng)用地除去基本農(nóng)田以外的部分轉(zhuǎn)為建設用地 C縣政府可以先將該基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為一般農(nóng)用地，然后批準該宗農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地 D縣政府可以先修改土地利用總體規(guī)劃，然后在該規(guī)劃范圍內(nèi)批準該宗農(nóng)用地除去基本農(nóng)田以外的部分轉(zhuǎn)為建設用地五、征收土地的補償與安置（一）國家實行占用耕地補償制度選擇21單項選擇2006-1

29、-21 土地管理法規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度。下列關(guān)于這一制度的哪一表述是錯誤的？A因非農(nóng)業(yè)建設占用耕地的，占用單位應承擔占用補償義務，負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?B國家批準的重點建設項目占用耕地的，占用單位不承擔占用補償義務 C沒有條件開墾的占用單位，應當按規(guī)定繳納耕地開墾費 D占用單位開墾耕地，應按省級人民政府制定的開墾計劃進行（二）土地征收補償費用的范圍及其所有者選擇22多項選擇08S-1-73某村耕地被政府征收，就征收補償費用的范圍，村民們眾說紛紜。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，下列哪些費用屬于征收補償費用的范圍？ ABCA土地補償費 B安置補助費 C地上附著物和青苗的補償

30、費 D耕地開發(fā)費辨析7土地補償費歸耕地被征收的村民所有，村支部可以決定土地補償費如何分配。征地補償費歸誰所有：土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；安置補助助費“誰安置、誰享有”；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人，或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征地補償費應如何分配：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議定程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補償費。第7章 房地產(chǎn)買賣第一節(jié)房地產(chǎn)買賣合同的訂立二、售樓書、售樓廣告的法律性質(zhì)與法律效力 P169【案例7-4】商品房買賣中

31、廣告的性質(zhì) 原告張某購買被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司的花園小區(qū)內(nèi)住宅一套。被告為吸引購買方，在售樓書中以圖形的形式明確表明：位于某小區(qū)西側(cè)配備有一塊花園綠地。原告張某經(jīng)研究售樓書后認為，將建成的小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，于是決定購買該小區(qū)的住宅居住。雙方簽訂房屋買賣合同，合同附件的總平面圖中明確標明小區(qū)西側(cè)有一塊綠地，與售樓書介紹相符。在合同附件二關(guān)于公共設施中也約定：綠地、園藝按設計要求于某年某月交付。于是原告張某付房款26萬元。但到按合同約定的交付日期，開發(fā)商并未交付小區(qū)綠地。原告訴至法院要求被告履行合同并承擔違約金。被告則辯稱：小區(qū)西側(cè)綠地不是向原告交付的標的物，總平面圖不構(gòu)成對原告的契約義務，只是對小區(qū)周

32、邊環(huán)境的介紹，原告方無權(quán)要其交付。 問：（1）本案售樓書中的內(nèi)容是要約還是邀請要約？合同附件的總平面圖是否為合同的內(nèi)容？為什么？（2）開發(fā)商應承擔什么樣的責任？（1）商業(yè)廣告、要約邀請與要約合同法第15條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。（2）合同附件的總平面圖是否為合同的內(nèi)容？ 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件用法律若干問題的解釋（自2003年6月1日起施行） 第3條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明

33、和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。（3）開發(fā)商應承擔什么樣的責任？法院審理后認為：修建花園屬于雙方當事人買賣契約的內(nèi)容，當事人應按照契約約定的內(nèi)容履行自己的義務，被告應當建綠地并于合同約定日交付?，F(xiàn)被告方違約未交付綠地，應承擔違約責任，支付違約金19452元。三、認購書、認購金、定金的法律性質(zhì)與處理（一）“立約定金”的性質(zhì)與處理立約定金擔保訂立商品房買賣合同的定金，即主合同或主債權(quán)債務尚未成立，為保證正式簽訂合同而交付的定金。P171-172關(guān)于審理商品

34、房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第4條關(guān)于“立約定金”的規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因，未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。（二）證約定金、違約定金擔保商品房買賣合同履行的定金。（三）認購書的性質(zhì)與處理商品房出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收取認購金、訂購金或押金的，不能一概認定為法律意義上的定金（“違約定金”）的性質(zhì)，除非認購書上注明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同的罰則（此時的認購金、訂購金或押

35、金就具有“違約定金”的性質(zhì)）。P172關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第5條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?？梢姡J購書已經(jīng)具備商品房買賣合同條件，應認定為商品房買賣合同定金具有擔保主合同履行的性質(zhì)（“違約定金”P174）。五、房地產(chǎn)買賣的范圍辨析8共有房地產(chǎn)，必須經(jīng)其他共有人同意，才能轉(zhuǎn)讓。（五）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（城市房地產(chǎn)管理法S38.4）共有物的管理和處分物權(quán)法 S96 共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者

36、動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務。 S97處分共有物以及對其作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第二節(jié)房地產(chǎn)買賣合同的履行一、出賣方變更小區(qū)規(guī)劃之責任 P190案例7-17根據(jù)開發(fā)商出示的小區(qū)平面圖，王先生購買的商品房正前方是小區(qū)景觀花園，但是，到了交房時，王先生才發(fā)現(xiàn)景觀花園變成了同小區(qū)內(nèi)連排別墅的公共后花園，并且圍有柵欄，從小區(qū)根本沒有辦法直接進入花園。王先生于是和開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商給予賠償，因為所謂的景觀花園的存在王先生所購商品房的房價也比小區(qū)內(nèi)的其他房屋要高。開發(fā)商承認規(guī)劃設計變更后沒有及

37、時通知王先生是自己違約了，但規(guī)劃設計變更是經(jīng)規(guī)劃部門批準、設計單位同意的，王先生如果不愿意接受可以退房，開發(fā)商可以退還給他們購房款并按銀行同期貸款利息支付利息損失。然而，實際上，該小區(qū)開發(fā)歷經(jīng)兩年，此時房價比兩年前已上漲了許多，王先生購房者不同意退房，要求開發(fā)商承擔違約責任。雙方爭執(zhí)不下。本案應如何處理？為什么？三、質(zhì)量不合格房屋交付之責任選擇23多項選擇05-1-70 王某購買的商品房交付后即進行裝修，后發(fā)現(xiàn)墻體嚴重滲水，客廳、臥室墻壁和衛(wèi)生間的頂部及墻面各有二分之一的滲水面，造成裝修后的壁紙卷曲、剝落。開發(fā)商接到王某反映后，經(jīng)檢驗，屬于施工單位未按設計要求施工，漏做王某家樓土地面的防水層所

38、致。開發(fā)商應向王某提供哪些補救？( AC )A接受退房、返回購房款并賠償損失 B退房并按房價雙倍賠償C妥善修理并支付相應賠償 D按原房價在園地置換一套面積更大、樓層更好并且裝修完畢的房屋四、出賣人“一房二賣”或抵押之責任“一房二賣” 案例本提要提到了教材中的三個“一房二賣”案例（實質(zhì)上是一個案例），重點掌握第7章復習提要中針對本案例所提如下問題及其涉及到的知識點，則其他類似案件也能解答。P25 2.1 【案例2-1】王某擁有私房一套，因外出工作，欲出售私房于他人。2005年6月1日，經(jīng)朋友介紹認識了江某。雙方經(jīng)協(xié)商，王某以15萬的價格將房屋賣給江某并簽訂了書面買賣合同。約定江某先付6萬元預付款

39、，王某將房屋交給江某使用。因為王某外出較急，所以約定等王某回來后再辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，屆時江某再付另外的9萬元。8月6號王某從外地回來，發(fā)現(xiàn)房價已漲，要求江某再加付2萬元，江某不同意。8月8號王某背著江某將該房屋以17萬元的價格賣給不知情的張某，并立即辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。8月10號，王某將6萬元預付款交還江某，并要求江某搬出其房屋，遭到江某拒絕，雙方爭執(zhí)不下，訴至人民法院。（1）“一房二買”案的處理，應體現(xiàn)房地產(chǎn)物權(quán)的哪些效力？A房地產(chǎn)物權(quán)的支配效力 B房地產(chǎn)物權(quán)的排他效力C房地產(chǎn)物權(quán)的優(yōu)先效力D房地產(chǎn)物權(quán)的物權(quán)請求權(quán)（排除妨礙請求權(quán)）效力知識點第2章第一節(jié)三、房地產(chǎn)物權(quán)的效力P24-2

40、6案例2-1“法理評析”（2）王某與江某的房屋買賣合同是否有效？（3）誰獲得此房屋產(chǎn)權(quán)？為什么？知識點第3章第一節(jié)一、3、我國房地產(chǎn)物權(quán)變動效力的原則（P62見前知識點）參考：P63案例3-1“法理評析”。（4）先買方（江某）的下列請求中，哪些可能得到法院的支持？A請求履行合同 B請求解除合同 C返還已付購房款及利息 D賠償損失E請求出賣人增加賠償江某受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為購買該房屋的價款的一倍。F請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任知識點買方懲罰性賠償請求權(quán)的行使（第7章 第二節(jié)四、出賣人一房二賣或抵押之責任）司法解釋 第8、9條（附后）。參考：P201-202案例7-24“法

41、理評析”。（5）如何防止“一房二買”？知識點先買方防止“一房二賣”的法律措施 如：不動產(chǎn)預告登記第3章 第二節(jié) 房地產(chǎn)預告登記 等（見前知識點）P68-70；出賣人與第三人（后買方）惡意串通的，先買方可請求法院認定后合同無效；設定較高違約金、約定并交付較高數(shù)額的定金（達到定金上限：主合同標的額的20%），等等?！鞠嚓P(guān)案例】P201【案例7-24】“一房二買” 2004年4月1日，王女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預售商品房買賣合同，約定由王某購買某小區(qū)5幢3單元602號房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款35萬元，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交

42、付，王某多次催促，最后才得知該房早在2003年10月就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應利息及其他實際損失、支付相當于已付購房款的賠償金。本案應如何處理？為什么？【相關(guān)法條】關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋由于出賣人的原因而導致房屋買賣合同無效、被撤銷、解除，應承擔不超過購買人已付購房款一倍的賠償責任的法定情形：【買方懲罰性賠償請求權(quán)的行使】第8條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押