房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況 一、 取得土地環(huán)節(jié) . 3 （一） . 城鎮(zhèn)土地使用稅 3 （二） . 印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同） 4 （三） . 契稅 4 二、 設(shè)計施工環(huán)節(jié) . 5 （一） . 印花稅（設(shè)計合同） 5 （二） . 印花稅（建安合同） 5 （三） . 印花稅（借款合同） 5 三、 房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié) . 5 （一） . 土地增值稅（預(yù)征） 5 （二） . 企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品） 6 （三） . 印花稅（商品房銷售合同） 6 （四） . 增值稅 6 （五） 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加 7 四、 竣工交房環(huán)節(jié) . 7 （一） . 企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品） 7 （二）

2、. 房產(chǎn)稅 8 （三） . 土地增值稅（清算） 8、取得土地環(huán)節(jié) （一）城鎮(zhèn)土地使用稅 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土 地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方 從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個 人征收的一種稅。 1、 計稅依據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量 標準為每平方米。 2、 稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小 城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額，具體 標準

3、如下： 大城市1.530元； 中等城市1.224元； 小城市0.918元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.612元。 表1:城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表 級別 人口（人） 每平方米稅額（元） 大城市 50萬以上 1.5 30 中等城市 20萬一一50萬 1.2 24 小城市 20萬以下 0.9 18 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6 12 3、應(yīng)納稅額的計算 年應(yīng)納稅額二計稅土地面積（平方米）*適用稅額 城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。 納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 （國 稅發(fā)200389號）文件的規(guī)定，

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造 的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。 土地使用稅針對“集體和個人辦的各類學(xué)校、 醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地” 各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。 4、案例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同， 合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土 地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010 年應(yīng)繳納多少土地使用稅？ 分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2 個月土地使用稅：56000X 4X 2/12=37333.33

5、元。 （二） 印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同） 對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅， 按所載金額萬分之五貼花。 （三） 契稅 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或 者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。 契稅稅率為3%-5%契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在 前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備 案。 、設(shè)計施工環(huán)節(jié) （一） 印花稅（設(shè)計合同） 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼

6、花。 （二） 印花稅（建安合同） 建筑安裝工程承包合同， 包括建筑、 安裝工程承包合同， 按承包金額萬分 之三貼花。 （三） 印花稅（借款合同） 銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同, 按借款金額萬分之零點五貼花。 三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié) （一）土地增值稅（預(yù)征） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分三類進行：普通住宅、非普通住 宅和其他類型房地產(chǎn)。 除普通標準住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標 準住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當?shù)卣块T規(guī)定的建筑 標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、 由政府指定銷售對

7、象的住宅。普通標準住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件， 經(jīng)當?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認。 土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)向房 地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)的資料。 預(yù)繳稅額=（預(yù)收款一預(yù)繳增值稅稅款）X預(yù)征率 預(yù)征率：住宅為2%非住宅一般為3%或者4% （二） 企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品） 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月） 計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅 毛利率由各省、自治區(qū)

8、、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定 ： （1） 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城 區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15% （2） 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10% （3） 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5% （4） 屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3% 應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）X適用稅率 稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或 季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。 （三） 印花稅（商品房銷售合同） 對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載

9、金額萬分之五貼 花。 （四） 增值稅 增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納 表2:增值稅稅額計算 環(huán)節(jié) 計稅方法 應(yīng)納稅額 預(yù)征 （收到預(yù)售款未開發(fā)票時） 一般計稅 預(yù)收款 / (1+11% *3% 簡易計稅 預(yù)收款/ (1+5% *3% 6 清算 （開具發(fā)票或完成交房時） 一般計稅 （銷售收入-允許扣除的土地價款）/ （1+11% *11%-進項稅額-預(yù)繳稅額 簡易計稅 銷售收入/ （1+5% *5%-預(yù)繳稅額 （五）城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加是對從事工商經(jīng)營，繳納增 值稅、消費稅的單位和個人征收的一種稅。 1、 計稅依據(jù) 在

10、繳納增值稅的同時，應(yīng)以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅 率繳納城市建設(shè)維護稅、3%的教育費附加、2%的地方教育附加。 如果要免征或減征增值稅，也就要同時免征或減征城市維護建設(shè)稅、教育 費附加和地方教育附加。 2、 稅率 城市建設(shè)維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率, 具體是： 納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為 7%; 納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%; 納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為 1 %。 應(yīng)納稅額=納稅人實際繳納的增值稅*適用稅率 四、竣工交房環(huán)節(jié) （一）企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品） 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實

11、際 毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度 企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以 及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn) 品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 (2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 在年度納稅申報時， 企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額 之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 (二) 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅按年計征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)

12、機關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā) 2003 89 號文件的規(guī)定，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對出售 前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、 材料棚、 休息棚和辦公室、 食堂、 茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后， 施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收 的次月起，照章納稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交 付之次月起計征房產(chǎn)稅。 以擁有的房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，按 1.2%稅率計繳房產(chǎn)稅。 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值* (1- 10%

13、 30% *1.2% (三) 土地增值稅(清算) 1、計稅依據(jù) 土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依 據(jù)。 土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項目金額計算出 增值額，然后計算增值額占扣除項目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對 照適用稅率計算應(yīng)納稅額。計算增值額的扣除項目具體包括： (1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額； (2) 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用； (3) 舊房及建筑物的評估價格； (4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取 得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加扣 20%。 (5) 財政部規(guī)

14、定的其他扣除項目 2、稅率 表3: 土地增值稅四級超率累進稅率表 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率 速算扣除系數(shù) 1 不超過50%勺部分 30 0 2 超過50%- 100%勺部分 40 5 3 超過100%- 200%勺部分 50 15 4 超過200%勺部分 60 35 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收(清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用)。 企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免納土 地增值稅。 3、 應(yīng)納稅額的計算 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額 應(yīng)納土地增值稅額二土地增值額*適用

15、稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù) 4、 合理避稅方法 (1) 最為主要的避稅方式為做大成本。 (2) 可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來避稅，轉(zhuǎn)讓時可能要稅局核定，如果認定 是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅；如果可以認定股權(quán)，只用承擔轉(zhuǎn)讓手續(xù)費及印花 稅。 (3) 通過抵債的方式來避稅。 (4) 通過售后代持部分房產(chǎn)，把下次出售交易時間拉長，可以延緩納稅的 效果。 5、 清算的幾種情況 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算： (1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； (2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； (3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： (1) 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可 售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積 已經(jīng)出租或自用的； (2) 取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的； (3) 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； (4) 各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 (5) 對前款所列第(3)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人