擔(dān)保法律要點

1、 融資類信托業(yè)務(wù)常見擔(dān)保法律問題要點第一部分 擔(dān)保一般問題1. 獨立擔(dān)保的約定是否有效？在信托業(yè)務(wù)開展過程中，經(jīng)常在擔(dān)保合同中設(shè)定獨立擔(dān)保條款。獨立擔(dān)保包括獨立保證和獨立擔(dān)保物權(quán)，主要體現(xiàn)為無條件不可撤銷擔(dān)保、放棄主合同一切抗辯權(quán)擔(dān)保以及見索即付擔(dān)保、見單即付擔(dān)保等形式。最高人民法院對獨立擔(dān)保效力的認(rèn)定和適用范圍的立場是：獨立擔(dān)保目前只能在國際商事交易中使用，禁止當(dāng)事人在國內(nèi)交易中約定獨立擔(dān)保。如果當(dāng)事人在國內(nèi)交易中約定了獨立擔(dān)保，則應(yīng)以主合同效力狀況為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分兩種情形分別處理：一是在主合同無效的場合，應(yīng)依法認(rèn)定獨立擔(dān)保合同無效，判令擔(dān)保人承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任；二是在主合同有效的場合，應(yīng)否定

2、擔(dān)保合同的獨立性效力，將其轉(zhuǎn)換為有效的從屬性擔(dān)保合同。據(jù)上，國內(nèi)交易中獨立擔(dān)保的獨立性當(dāng)前不被法院認(rèn)可。因此，雖然可以在擔(dān)保合同文本中繼續(xù)沿用獨立擔(dān)保的表述，但應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查主合同的效力，防止出現(xiàn)因主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效。2. 如何識別無條件不可撤銷擔(dān)保？ 無條件不可撤銷擔(dān)保經(jīng)常體現(xiàn)為“擔(dān)保人提供無條件和不可撤銷的擔(dān)保”、“無論如何，擔(dān)保人的擔(dān)保都不可撤銷”之類的約定。3. 如何識別放棄主合同一切抗辯權(quán)擔(dān)保？放棄主合同一切抗辯權(quán)擔(dān)保通常體現(xiàn)為“放棄主合同一切抗辯權(quán)”、“主合同無效、被撤銷、喪失強制執(zhí)行力、訴訟時效期間屆滿等，均不影響擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”之類的約定。4. 擔(dān)保合同無效時如何承

3、擔(dān)民事責(zé)任？擔(dān)保合同無效時，擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，其是否承擔(dān)其他法律責(zé)任，應(yīng)按如下情形區(qū)別處理：（1）主合同無效而致使擔(dān)保合同無效時，擔(dān)保人無過錯的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任。（2）主合同無效而致使擔(dān)保合同無效時，擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一。此時擔(dān)保人的過錯，是指擔(dān)保人明知或應(yīng)當(dāng)知道主合同無效仍然提供擔(dān)保等締約過錯。（3）主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。該種擔(dān)保人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的情形，主要是指債務(wù)人與擔(dān)保人違反法律禁止性或強制性規(guī)定以及惡意串通欺騙債權(quán)人而締結(jié)擔(dān)保合同的情形。（4

4、）主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，不影響主合同的效力。但是，以提供擔(dān)保作為主合同生效要件的，擔(dān)保合同無效時，主合同應(yīng)確認(rèn)未生效。擔(dān)保合同無效或者被撤銷后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。以上幾種情形中擔(dān)保人承擔(dān)的民事責(zé)任，其法律性質(zhì)屬于締約過失責(zé)任，責(zé)任范圍一般而言小于擔(dān)保責(zé)任，所以擔(dān)保合同無效對于債權(quán)人較為不利。據(jù)此，應(yīng)防止擔(dān)保合同因主合同無效而無效或者自身無效的情形。5. 什么是擔(dān)保合同無效責(zé)任中的債務(wù)人“不能清償”？擔(dān)保合同無效責(zé)任中的

5、債務(wù)人“不能清償”，不是指債務(wù)人的全部財產(chǎn)不能清償，而是指對債務(wù)人的存款、現(xiàn)金、有價證券、成品、半成品、原材料、交通工具等可以執(zhí)行的動產(chǎn)和其他方便執(zhí)行的財產(chǎn)執(zhí)行完畢后，債務(wù)仍未能得到清償?shù)臓顟B(tài)。6. 主合同變更對擔(dān)保合同有何影響？未經(jīng)擔(dān)保人書面同意，如果變更主合同，不得加重?fù)?dān)保人的責(zé)任，具體如下：（1）如果主合同變更減輕了債務(wù)人的責(zé)任，擔(dān)保人仍應(yīng)對變更后的合同承擔(dān)責(zé)任；（2）如果主合同變更加重了債務(wù)人的責(zé)任，未經(jīng)擔(dān)保人同意的，擔(dān)保人對加重債務(wù)人債務(wù)的部分不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；（3）如果債權(quán)人與債務(wù)人對主合同履行期限作了變動，未經(jīng)擔(dān)保人書面同意，擔(dān)保人仍按照原來約定的擔(dān)保期間或法律規(guī)定的擔(dān)保期間承擔(dān)保

6、證責(zé)任；（4）如果債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變更主合同內(nèi)容但并未實際履行，擔(dān)保人仍應(yīng)當(dāng)按照原擔(dān)保合同的約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；（5）如果主合同明確約定主合同變更后擔(dān)保人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，擔(dān)保人在主合同變更后不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)關(guān)注信托業(yè)務(wù)中主合同變更可能給擔(dān)保合同帶來的影響，注意控制擔(dān)保風(fēng)險，避免出現(xiàn)諸如因延長合同履行期限而導(dǎo)致脫保之類的情形。7. 債權(quán)轉(zhuǎn)讓對擔(dān)保合同有何影響？如果債權(quán)人轉(zhuǎn)讓主債權(quán)的，擔(dān)保人在原擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任；如果擔(dān)保人與債權(quán)人事先約定僅對特定債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或者禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人在將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保人不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。據(jù)此，擔(dān)保合同存續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擔(dān)保合同是否約定

7、了擔(dān)保人因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的條款，審慎轉(zhuǎn)讓債權(quán)，避免出現(xiàn)擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情形。8. 債務(wù)轉(zhuǎn)移對擔(dān)保合同有何影響？債權(quán)人未經(jīng)擔(dān)保人書面同意許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓部分債務(wù)的，擔(dān)保人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓部分的債務(wù)不再承擔(dān)保證責(zé)任。據(jù)此，擔(dān)保合同存續(xù)期間，許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)應(yīng)以經(jīng)過擔(dān)保人書面同意為前提，以避免出現(xiàn)擔(dān)保人不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情形。9. 人保與物保并存時如何處理？人保與物保并存，是指同一債權(quán)既有人的擔(dān)保即保證，又有抵押、質(zhì)押等物的擔(dān)保。我國相關(guān)法律對人保與物保并存時的相關(guān)規(guī)定并不統(tǒng)一，在法律適用上應(yīng)區(qū)別情況作如下處理： （1）當(dāng)事人約定優(yōu)先。如果當(dāng)事人就人保和物保的關(guān)系有明確約定，應(yīng)當(dāng)遵照

8、約定。即主債權(quán)既有人保又有物保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保的情形，相關(guān)擔(dān)保人應(yīng)按照約定各自承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 （2）物保的法定責(zé)任。如果當(dāng)事人就人保和物保的關(guān)系沒有約定或者約定不明確的，物保人區(qū)分兩種情形分別承擔(dān)責(zé)任：一是債務(wù)人自己提供物保的，采取保證人絕對優(yōu)待主義，即債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物保實現(xiàn)債權(quán)，物保不足清償時，由人保承擔(dān)補充清償責(zé)任。同時，債務(wù)人自己設(shè)定抵押，抵押權(quán)人如果放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)，其他擔(dān)保人除非承諾仍然提供擔(dān)保，否則在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。二是第三人提供物保的，采取平等主義，即物保與人保屬于同一清償順序，債權(quán)人可以就

9、物保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。據(jù)上，當(dāng)某一信托業(yè)務(wù)存在物保與人保并存的情形時，應(yīng)當(dāng)明確約定各擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任，并事先排除保證人絕對優(yōu)待主義的適用，避免保證人以此行使抗辯權(quán)。10. 人保與物保并存時，債權(quán)人與保證人約定保證人放棄物保法定責(zé)任抗辯權(quán)，該約定是否效?債權(quán)人與保證人約定，由保證人放棄法律所賦予的物保法定責(zé)任的抗辯權(quán)，屬于保證人對私權(quán)的放棄，這種放棄不損害其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)有效。11. 公司違反內(nèi)部程序為他人提供擔(dān)保是否有效？ 公司違反內(nèi)部程序為他人提供擔(dān)保的，不能簡單認(rèn)定擔(dān)保合同無效，理由在于：第一，法律并未明確規(guī)定公司違反上述規(guī)定對外提供擔(dān)保導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效；第

10、二，公司內(nèi)部決議程序，不得約束第三人；第三，僅以此認(rèn)定擔(dān)保合同無效，不利于維護合同的穩(wěn)定和交易的安全。盡管如此，如果信托公司明知公司提供擔(dān)保違反內(nèi)部程序而仍然接受擔(dān)保，屬于惡意簽約，應(yīng)就擔(dān)保合同無效承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)上，為防范法律風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)要求擔(dān)保方提供公司章程、公司董事會、股東會決議及其他相關(guān)內(nèi)部文件，以審查并確定擔(dān)保方提供擔(dān)保符合其內(nèi)部程序。12. 境外擔(dān)保是否應(yīng)經(jīng)國家外匯管理部門批準(zhǔn)？境外擔(dān)保，是指境外機構(gòu)或個人對境內(nèi)債務(wù)進行擔(dān)保，主要包括境外機構(gòu)或個人以特定資產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押等擔(dān)保物權(quán)以及提供保證擔(dān)保。按照相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)國家外匯管理局批準(zhǔn)，境內(nèi)中資企業(yè)向境內(nèi)金融機構(gòu)借用貸款不得接受境外

11、機構(gòu)或個人提供的擔(dān)保；但境內(nèi)金融機構(gòu)向外商投資企業(yè)發(fā)放本外幣貸款時如果接受境外擔(dān)保，應(yīng)于每月初10個工作日內(nèi)向所在地外匯局填報境外擔(dān)保項下貸款和履約情況登記表，辦理債權(quán)登記。當(dāng)前，國家外匯管理局部分分局正在試行境內(nèi)中資企業(yè)的外保內(nèi)貸額度試點工作。境內(nèi)中資企業(yè)非因向境內(nèi)金融機構(gòu)借用貸款而接受境外機構(gòu)或個人擔(dān)保，是否需要經(jīng)過國家外匯管理部門批準(zhǔn)，沒有明確規(guī)定，但根據(jù)中華人民共和國外匯管理條例、外債管理暫行辦法 等相關(guān)規(guī)定的精神，不排除國家外匯管理部門對之進行相應(yīng)形式的監(jiān)管。如果接受境外主體以其境內(nèi)資產(chǎn)提供物的擔(dān)保，鑒于擔(dān)保資產(chǎn)位于境內(nèi)，將來實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)益時不會發(fā)生結(jié)匯問題，即使需要批準(zhǔn)但不經(jīng)批準(zhǔn)，基

12、本上也不會由此影響將來實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。如果接受境外主體提供的保證擔(dān)保，且境外主體在境內(nèi)沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)，將來擔(dān)保權(quán)益實現(xiàn)時可能發(fā)生結(jié)匯問題。因此，如果事先沒有經(jīng)過國家外匯管理部門的批準(zhǔn)，將來可能出現(xiàn)無法結(jié)匯的問題，影響擔(dān)保權(quán)益的實現(xiàn)。 13. 境外擔(dān)保在法律適用上應(yīng)關(guān)注什么？境外擔(dān)保屬于涉外民事法律關(guān)系，涉及涉外民事法律關(guān)系的法律適用問題。對于境外保證擔(dān)保而言，當(dāng)事人有權(quán)選擇處理合同爭議所適用的法律，沒有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律。因此，在訂立保證合同時，應(yīng)當(dāng)選擇中國法律作為處理保證合同爭議適用的法律。此外，如果保證人在中

13、國境內(nèi)沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)，未來執(zhí)行時還涉及司法協(xié)助問題，執(zhí)行難度相對較大。對于以境內(nèi)財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)而言，因涉及物權(quán)，不屬于單純的合同爭議，不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)適用不動產(chǎn)所在地法律，動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的當(dāng)事人可以協(xié)議選擇適用的法律，沒有選擇的，適用法律事實發(fā)生時動產(chǎn)所在地法律。按上述有關(guān)原則確定適用的法律，往往適用標(biāo)的物所在地國法律即中國法律。此外，未來執(zhí)行時往往也不涉及司法協(xié)助問題，執(zhí)行難度相對較小。據(jù)上，接受境外擔(dān)保時，應(yīng)優(yōu)先考慮由擔(dān)保人以其境內(nèi)財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。第二部分 保證14. 保證合同的形式有哪些？債權(quán)人與保證人簽署保證合同，是常見的保證合同形式。但在實踐中，還存在如下形式的保證合同：債權(quán)人、

14、債務(wù)人與保證人共同訂立一個合同，該合同中有保證條款，此為主從條款式的保證合同。主合同中雖然沒有保證條款，但保證人在主合同上以保證人的身份或在“保證人”欄下簽字蓋章，此為以保證人身份在合同上承保的保證合同。保證人單方以書面形式向債權(quán)人出具保證書，債權(quán)人接受且未提出異議，此為保證書形式的保證合同。以上保證合同形式均合法有效。15. 安慰函是否構(gòu)成保證？無論是國內(nèi)企業(yè)出具還是國外企業(yè)出具安慰函，原則上均應(yīng)按照安慰函的內(nèi)容認(rèn)定出具人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。一般而言，安慰函不是保證合同，僅在特殊情況下具備保證合同的內(nèi)容時，才構(gòu)成保證。據(jù)上，在開展融資類信托業(yè)務(wù)過程中，原則上不應(yīng)當(dāng)把安慰函視為保證，如果出于設(shè)

15、定保證擔(dān)保的目的，應(yīng)當(dāng)要求保證人簽訂保證合同或者出具保證函。16. 承諾函是否構(gòu)成保證？承諾函是否構(gòu)成保證，關(guān)鍵在于承諾函中有無明確的承擔(dān)保證責(zé)任的意思表示。從內(nèi)容來看，如果與主合同無關(guān)的第三人向合同債權(quán)人出具承諾函，但未明確表示承擔(dān)保證責(zé)任，不能推定其出具承諾函的行為構(gòu)成擔(dān)保法意義上的保證。承諾函中約定“負(fù)責(zé)解決”、“不讓蒙受損失”等，均不屬于承擔(dān)保證責(zé)任的意思表示。據(jù)上，在開展融資類信托業(yè)務(wù)過程中，原則上不應(yīng)當(dāng)把承諾函視為保證，如果出于設(shè)定保證擔(dān)保的目的，應(yīng)當(dāng)要求保證人簽訂保證合同或者出具保證函。17. 商業(yè)銀行出具按期足額兌付理財產(chǎn)品收益的承諾函是否構(gòu)成保證？在銀信合作信托業(yè)務(wù)中，信托公

16、司常常設(shè)立集合資金信托計劃，以信托資金購買商業(yè)銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品。如果商業(yè)銀行向信托公司出具承諾函，承諾于約定期日按照理財協(xié)議約定的收益率足額兌付信托計劃投資該理財產(chǎn)品應(yīng)獲得的收益。該承諾函是否構(gòu)成保證？保證是指債務(wù)人以外的第三人(即保證人)與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的擔(dān)保方式?？梢姡ＷC是雙方約定由保證人擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)的行為，保證人須為債務(wù)人以外的第三人。商業(yè)銀行本身就是債務(wù)人，商業(yè)銀行出具的承諾函，其實際效果是重復(fù)了其在理財協(xié)議項下所承擔(dān)的義務(wù)，因此不構(gòu)成保證。18. 監(jiān)督?？顚Ｓ贸兄Z是否構(gòu)成保證？監(jiān)督?？顚Ｓ贸兄Z是指銀行等金融機構(gòu)或其他主體

17、對相對人承諾，僅在被監(jiān)管人符合?？顚Ｓ脳l件時才向其發(fā)放資金或允許其使用資金，以保障資金安全。 監(jiān)督專款專用承諾不具備典型意義上保證方式的特征，不是保證，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況判定銀行作為第三人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任：（1）第三人承擔(dān)責(zé)任的前提是沒有盡到承諾義務(wù)，在履行監(jiān)督義務(wù)時具有過錯。比如，對資金使用方提交的資金劃轉(zhuǎn)申請審查不嚴(yán)，未發(fā)現(xiàn)明顯瑕疵，從而造成款項流失。如果第三人在履行義務(wù)過程中沒有過錯，則不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（2）第三人承擔(dān)補充賠償責(zé)任。債務(wù)人將特定款項挪用，或者因其他原因造成款項流失時，即使第三人存在過錯應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，也應(yīng)先由債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任，第三人僅對債務(wù)人不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補充賠償責(zé)任。

18、據(jù)上，不應(yīng)當(dāng)把監(jiān)督專款專用承諾視為保證。19. 不具有代為清償債務(wù)能力的主體簽署的保證合同是否有效？不具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民簽署的保證合同不因此而無效。當(dāng)然，為了強化保證合同的保證效果，應(yīng)當(dāng)事先注意保證人的代為清償能力，選擇有代為清償能力的主體提供保證。20. 國家機關(guān)提供的保證是否有效？除經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的外，國家機關(guān)不得為保證人，其提供的擔(dān)保無效，因此不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)然，國家機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照對保證合同無效的過錯大小，承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。一般情況下，債權(quán)人對保證人的資格應(yīng)具有審慎義務(wù)，因國家機關(guān)提供保證而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效時債權(quán)人應(yīng)

19、被認(rèn)定為沒有履行審查義務(wù)，具有過錯，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。因此，原則上不應(yīng)當(dāng)單獨接受國家機關(guān)提供的擔(dān)保，至多可以作為輔助性保障措施對待。21. 從事經(jīng)營活動的事業(yè)單位、社會團體提供的保證是否有效？事業(yè)單位、社會團體可否充任保證人不可一概而論，對那些從事經(jīng)營活動的事業(yè)單位或者社會團體，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其有從事保證活動的民事權(quán)利能力，可以擔(dān)任保證人。這些單位作為保證人時，如無其他導(dǎo)致保證合同無效的情形，其簽訂的保證合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。事業(yè)單位和社會團體是否從事經(jīng)營活動，其主要判斷依據(jù)為是否在工商部門登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。22. 以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體提供的保證是否有效？學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等

20、以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得為保證人。以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。因此給債權(quán)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)按照對保證合同無效的過錯大小，承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。23. 企業(yè)法人分支機構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)提供保證是否有效？企業(yè)法人分支機構(gòu)指依法領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、在法人授權(quán)范圍內(nèi)從事獨立經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織，如分公司、分廠、分店、分行等。企業(yè)法人分支機構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)提供保證的，保證合同無效或者超出授權(quán)范圍與債權(quán)人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權(quán)范圍的部分無效。因此給債權(quán)人造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，由分支機構(gòu)經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)。債權(quán)人和企業(yè)法人有過錯的，應(yīng)當(dāng)

21、根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；債權(quán)人無過錯的，由企業(yè)法人承擔(dān)民事責(zé)任。24. 金融機構(gòu)的分支機構(gòu)提供擔(dān)保是否需經(jīng)法人書面授權(quán)？金融機構(gòu)在性質(zhì)上仍屬企業(yè)，其分支機構(gòu)作為保證人與一般企業(yè)的分支機構(gòu)作為保證人應(yīng)作相同的認(rèn)定，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過金融機構(gòu)的書面授權(quán)。以銀行為例，商業(yè)銀行對分支機構(gòu)對外擔(dān)保的權(quán)限即單筆擔(dān)保和擔(dān)保總額審批權(quán)限進行授權(quán)，各分支機構(gòu)在授權(quán)的額度及其他要求范圍內(nèi)可以對外提供擔(dān)保。授權(quán)分為直接授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)兩個層次，直接授權(quán)是指商業(yè)銀行總行對管轄分行的授權(quán)，轉(zhuǎn)授權(quán)是指管轄分行在總行授權(quán)權(quán)限內(nèi)對本行所轄分支行的授權(quán)。商業(yè)銀行的授權(quán)，應(yīng)有書面形式的授權(quán)書，授權(quán)人與受權(quán)人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)書上簽字和蓋章

22、。25. 金融機構(gòu)分支機構(gòu)超出授權(quán)提供保證是否有效？企業(yè)法人分支機構(gòu)不得超出授權(quán)范圍提供保證，該規(guī)定屬于法律禁止性規(guī)定，任何單位和個人不得以不知法律有此規(guī)定而要求豁免適用。債權(quán)人接受企業(yè)法人分支機構(gòu)提供的保證，應(yīng)當(dāng)盡必要的注意義務(wù)，如果明知或應(yīng)知企業(yè)法人分支機構(gòu)超出授權(quán)范圍提供保證，對于保證合同無效存在過錯，原則上應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。據(jù)上，接受金融機構(gòu)分支機構(gòu)保證的，應(yīng)當(dāng)要求金融機構(gòu)分支機構(gòu)提供授權(quán)書，以審查并確定其提供保證符合其法人的授權(quán)；對于超過授權(quán)書授權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)取得特別授權(quán)。26. 企業(yè)法人分支機構(gòu)經(jīng)法人書面授權(quán)提供保證的，如何承擔(dān)保證責(zé)任？企業(yè)法人的分支機構(gòu)經(jīng)法人書面授權(quán)提供保

23、證的，由企業(yè)法人的分支機構(gòu)經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)保證責(zé)任；企業(yè)法人的分支機構(gòu)經(jīng)營管理的財產(chǎn)不足以承擔(dān)保證責(zé)任的，由企業(yè)法人承擔(dān)民事責(zé)任。如果法人的書面授權(quán)范圍不明，企業(yè)法人的分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對保證合同約定的全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。27. 法人的職能部門提供的保證是否有效？法人的職能部門，是指法人內(nèi)部執(zhí)行某一職能的組織機構(gòu)，如企業(yè)法人內(nèi)部承擔(dān)具體經(jīng)營管理職能的生產(chǎn)部門、銷售部門、人事部門、財務(wù)部門、質(zhì)量控制部門、保衛(wèi)部門、法律合規(guī)部門等。 法人的職能部門不具備獨立的法人資格，也不具備分支機構(gòu)的營業(yè)資格，不得作為保證人，其提供保證的，保證合同無效。債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道保證人為職能部門的，因此造成的損失由債

24、權(quán)人自行承擔(dān)。債權(quán)人不知道保證人為職能部門的，因此造成的損失由各方按照各自的過錯程度分擔(dān)。盡管在理論上不排除債權(quán)人不知道、也不應(yīng)當(dāng)知道保證人為職能部門的情況，但在實踐中，職能部門如果以職能部門的名義簽訂保證合同，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)知悉職能部門的性質(zhì)。因此，不得接受職能部門提供的保證。28. 代表處提供的保證是否有效？關(guān)于代表處的含義和性質(zhì)，法律上并無規(guī)定。在通常意義上，代表處近似于分支機構(gòu)，如國外公司、經(jīng)濟組織在我國設(shè)立的代表處，即設(shè)立在我國的常設(shè)分支機構(gòu)。代表處的權(quán)限由設(shè)立單位授權(quán)決定。擔(dān)保屬于額外的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并非日?；顒?，基于我國擔(dān)保法關(guān)于分支機構(gòu)需特別授權(quán)才能對外擔(dān)保的規(guī)定精神，代表處作為保證人

25、的，應(yīng)當(dāng)參照適用擔(dān)保法關(guān)于分支機構(gòu)作保證人的規(guī)定，除非代表處的行為符合表見代表的要求，否則，沒有設(shè)立單位的授權(quán)，代表處提供的保證無效。29. 融資性擔(dān)保公司如何提供保證？融資性擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保責(zé)任余額不得超過其凈資產(chǎn)的10倍；融資性擔(dān)保公司不得為其母公司或子公司提供融資性擔(dān)保。該等規(guī)定就其性質(zhì)而言，屬于取締性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。如果提供擔(dān)保的融資性擔(dān)保公司違反該等規(guī)定提供擔(dān)保，擔(dān)保合同并不因此而無效。30. 保證人放棄先訴抗辯權(quán)的保證是否有效？ 先訴抗辯權(quán)也稱檢索抗辯權(quán)，是一般保證人享有的一項權(quán)利，指主合同糾紛未經(jīng)審判或仲裁，并就債務(wù)人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行用于清償債務(wù)前，一般保證

26、人對債權(quán)人可拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。 一般保證人放棄先訴抗辯權(quán)，其保證責(zé)任轉(zhuǎn)化成連帶責(zé)任保證，并不因此導(dǎo)致保證無效。31. 如何區(qū)分一般保證與連帶責(zé)任保證？一般保證責(zé)任的承擔(dān)前提是債務(wù)人不能履行債務(wù)，當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不能履行債務(wù)時，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。連帶保證責(zé)任的承擔(dān)的前提是債務(wù)人不履行債務(wù)，當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，是連帶責(zé)任保證。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。32. 什么是連帶共同保證？兩個以上保證人對同一債務(wù)同時或者分別提供

27、保證時，各保證人與債權(quán)人沒有約定保證份額的，為連帶共同保證。連帶共同保證關(guān)系中，各個保證人不分履行順序，均向債權(quán)人承擔(dān)全部債務(wù)的連帶清償責(zé)任。鑒于連帶共同保證有利于增強對債權(quán)的保護力度，當(dāng)兩個以上保證人提供保證時，原則上應(yīng)當(dāng)要求提供連帶共同保證。33. 主合同履行期限沒有約定，保證期間如何起算？ 主合同當(dāng)事人沒有約定主債務(wù)的履行期，如何確定保證期間，前提是首先確定主債務(wù)的履行期。合同履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時向債權(quán)人履行義務(wù)，債權(quán)人也可以隨時要求債務(wù)人履行義務(wù)，但是應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。主合同對主債務(wù)履行期限沒有約定或者約定不明的，保證期間自債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起

28、計算。債權(quán)人提出合理的寬限期，使主債務(wù)履行期得以確定，從而也確定了保證期間的起算點。34. 主債務(wù)分期履行合同的保證期間如何起算？主債務(wù)分期履行合同的保證期間的起算，應(yīng)從最后一期債務(wù)的履行期限屆滿之日起開始。35. 當(dāng)事人約定保證期間超過兩年是否有效？司法實踐中，當(dāng)事人約定保證期間短于6個月或者長于2年的情況比較常見。應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的約定。保證期間超過兩年，如為三、五年的，原則上從其約定。但是，如果當(dāng)事人的意思違反誠實信用、公序良俗等原則，對一方當(dāng)事人極度不公，該約定不能獲得法律保護。比如，將保證期間約定為長達幾十年，這對債權(quán)人或者保證人極度不公平，法律不應(yīng)保護。36. 沒有約定或約定不明時保

29、證期間如何確定？ 無論是一般保證還是連帶責(zé)任保證，保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間均為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月。保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定。保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明。無論是一般保證還是連帶責(zé)任保證，保證期間均為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。37. 保證合同無效后時效期間如何計算？保證合同被確認(rèn)無效后，關(guān)于保證期間的約定無效，不再存在保證期間的計算問題，而只是如何起算訴訟時效期間。在一般保證的情況下，依主、從債務(wù)原則，保證合同無效后的訴訟時效期間根據(jù)主合同的時效期間確定，主合同訴訟時效期間中斷

30、的，保證合同的訴訟時效期間亦發(fā)生中斷。在連帶保證的情況下，保證合同的訴訟時效期間獨立于主合同的訴訟時效期間。此時，應(yīng)當(dāng)從主合同履行期限屆滿，保證人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任之日起算無效連帶保證合同的訴訟時效期間，但債權(quán)人在保證合同約定的履行保證責(zé)任的期間內(nèi)主張權(quán)利的，主張權(quán)利之日作為無效連帶保證合同訴訟時效期間中斷，重新起算訴訟時效的時間點。38. 保證期間屆滿后保證人又在催款通知書上簽字是否承擔(dān)保證責(zé)任？保證期間屆滿，債權(quán)人未依法向保證人主張保證責(zé)任的，保證責(zé)任消滅。保證責(zé)任消滅后，債權(quán)人書面通知保證人要求承擔(dān)保證責(zé)任或者清償債務(wù)，保證人在催款通知書上簽字的，原則上不得認(rèn)定保證人繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。39.

31、保證與并存的債務(wù)承擔(dān)如何區(qū)分？并存的債務(wù)承擔(dān)類似于保證，因原債務(wù)仍然存在，又有新的債務(wù)人加入進來承擔(dān)債務(wù)，使原債務(wù)的履行進一步得到保障，有增強責(zé)任財產(chǎn)的功能。并存的債務(wù)承擔(dān)與保證尤其是連帶責(zé)任保證相似，甚至有人認(rèn)為實質(zhì)上是一種擔(dān)保。但兩者也有區(qū)別，在債務(wù)承擔(dān)中，各債務(wù)是獨立的；而在保證中，保證債務(wù)是從債務(wù)，從屬于主債務(wù)，且存在擔(dān)保法中的各種特殊規(guī)則。如果當(dāng)事人的意思表示中有較為明顯的保證含義，可以認(rèn)定為保證。當(dāng)事人意思不明時，其偏向為債務(wù)人的利益而為承擔(dān)行為時，可認(rèn)為是保證，承擔(dān)人有直接及實際的利益時，可認(rèn)為是債務(wù)承擔(dān)。為避免發(fā)生糾紛，最好事先明確約定是保證還是并存的債務(wù)承擔(dān)。40. 保證方式

32、約定不明時應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？擔(dān)保實踐中，有些保證人僅在保證合同或者主合同保證條款上注明“到時債務(wù)人不履行債務(wù)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任”，或者注明“到時債務(wù)人不履行債務(wù)，由保證人代為履行債務(wù)”，有些保證人甚至僅在主合同保證人處蓋上單位印章或者簽上個人簽名。這些對保證方式約定不明或未作約定的情況，引起了大量糾紛。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對保證方式?jīng)]有約定或約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。因此，當(dāng)事人在訂立保證合同時，應(yīng)當(dāng)加強責(zé)任意識，對保證方式做出明確約定。41. 保證責(zé)任訴訟時效期間如何起算？ 一般保證的債權(quán)人在保證期間屆滿前對債務(wù)人提起訴訟或者申請仲裁的，從判決或者仲裁生效之日起，開始計算保

33、證合同的訴訟時效。連帶責(zé)任保證的債權(quán)人在保證期間屆滿前要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，從債權(quán)人要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任之日起，開始計算保證合同的訴訟時效。42. 以貸還貸對保證人有何影響？所謂以貸還貸，是指金融機構(gòu)與借款人約定以新貸款償還舊貸款的行為。以貸還貸對保證人的影響分為如下三種情況：（一）如果舊貸與新貸均有保證人且保證人為同一人，保證人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。（二）如果舊貸沒有擔(dān)?；蚺f貸與新貸的保證人不是同一人，新貸的保證人如果不知道且不應(yīng)當(dāng)知道主合同雙方當(dāng)事人以貸還貸，應(yīng)免除其保證責(zé)任。（三）如果主合同寫明是以貸還貸，或者能夠提供證據(jù)證明保證人知道或應(yīng)當(dāng)知道以貸還貸的事實還提供擔(dān)保的，保證人應(yīng)當(dāng)承

34、擔(dān)保證責(zé)任。43. 債務(wù)人改制、合并、分立對保證責(zé)任有何影響？債務(wù)人發(fā)生企業(yè)改制、分立、合并情況的，屬于債務(wù)人組織形式的變更，可能不發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的后果，比如企業(yè)改制；但也有可能發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的情況，比如企業(yè)合并、分立。債務(wù)人發(fā)生出售、改制但未發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的，不影響保證人承擔(dān)保證責(zé)任；發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的，屬于法定轉(zhuǎn)移，不能直接適用有關(guān)免除保證人保證責(zé)任的規(guī)定。44. 保證人合并、分立對保證責(zé)任有何影響？保證人合并的，無論是新設(shè)合并還是吸收合并，保證人承擔(dān)的保證債務(wù)都將由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。保證人分立的，除債權(quán)人與保證人另有約定，保證人分立后形成的法人或者其他組織之間構(gòu)成

35、連帶共同保證關(guān)系。45. 保證人進行企業(yè)改制對保證責(zé)任有何影響？企業(yè)改制存在不同形式，比如職工參股、租股結(jié)合、公司化改造等。保證人企業(yè)改制形式不同，保證責(zé)任的承擔(dān)也不同。 保證人進行公司化改造、股份合作制改造，不影響企業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任。如果股份合作制改造過程中，企業(yè)遺漏債務(wù)或者故意隱瞞保證債務(wù)，改制前企業(yè)的股東(出資人、投資人、開辦單位等)應(yīng)當(dāng)與改制后的企業(yè)一起，對遺漏的保證債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 第三部分 抵押46. 抵押權(quán)是否可以對抗稅款優(yōu)先權(quán)？抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償效力，原則上優(yōu)先于稅款債權(quán)受償。但是，稅款優(yōu)先權(quán)在一定條件下可以限制擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償性。如果納稅人欠繳的

36、稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前，稅款先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。據(jù)上，在設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)時，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)關(guān)注是否存在欠繳稅款的情形，避免擔(dān)保物權(quán)的效力遭受減損。47. 超值抵押是否有效？超值抵押是指抵押物擔(dān)保的債權(quán)超出抵押物的價值。擔(dān)保法規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值；財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但物權(quán)法不再規(guī)定抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，并且增加了與抵押權(quán)順位相關(guān)的條文，這說明物權(quán)法允許超值抵押。據(jù)上，目前超值抵押是有效的。48. 以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的財產(chǎn)能否

37、抵押？學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押，但可以以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。至于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，是否可以以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為他人債務(wù)設(shè)定抵押，司法實踐中存在較大爭議。為防范法律風(fēng)險，不宜接受此種抵押。49. 企業(yè)法人分支機構(gòu)能否未經(jīng)授權(quán)以登記在其名下的房地產(chǎn)提供抵押？企業(yè)法人的分支機構(gòu)未經(jīng)法人書面授權(quán)或者超出授權(quán)范圍與債權(quán)人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權(quán)范圍的部分無效。但與保證擔(dān)保不同，抵押擔(dān)保是否

38、有效，關(guān)鍵看抵押人對抵押物是否擁有處分權(quán)。由于不動產(chǎn)登記具有公示性，企業(yè)法人分支機構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)為他人提供抵押擔(dān)保，債權(quán)人有理由認(rèn)為該分支機構(gòu)對抵押物有處分權(quán)，可以視為企業(yè)法人對分支機構(gòu)的授權(quán)，因此抵押擔(dān)保是有效的。據(jù)上，企業(yè)法人分支機構(gòu)以登記在其名下的房地產(chǎn)提供抵押，抵押合同有效。50. 國有企業(yè)的財產(chǎn)設(shè)定抵押是否應(yīng)經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)？抵押人有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物，機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)可以抵押，政府主管部門批準(zhǔn)并不是抵押合同的生效要件，不應(yīng)當(dāng)僅以未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)為由認(rèn)定抵押合同無效。51. 尚未辦理權(quán)屬證書的房屋能否設(shè)定抵押？以尚未辦理權(quán)屬證

39、書的預(yù)售商品房抵押，應(yīng)當(dāng)提交主債權(quán)合同、抵押合同、預(yù)購商品房預(yù)告登記證明、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定以及其他必要材料，申請辦理登記。據(jù)上，尚未辦理權(quán)屬證書的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，但應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購商品房抵押登記。當(dāng)事人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。52. 企業(yè)名稱變更，但房屋所有權(quán)證名稱未變更，可以辦理抵押登記嗎?實踐中，房地產(chǎn)登記機關(guān)在辦理房地產(chǎn)登記時，要求申請人與依法提交的材料記載的主體一致，否則不予登記。比如，辦理房屋所有權(quán)登記時，申請人與依法提交的材料記載的主體應(yīng)當(dāng)一致；辦理所有權(quán)登記后，如果房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。辦理抵押登記時，登記機關(guān)也要求抵

40、押人與所有權(quán)登記中的主體一致。因此，房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)登記進行變更登記，變更登記后才能辦理抵押登記。對于土地使用權(quán)而言，情況基本類似。53. 國有劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押是否應(yīng)經(jīng)審批？有關(guān)法律文件曾規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，劃撥取得的土地使用權(quán)抵押應(yīng)滿足以下條件：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。但國土資源部關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押

41、登記有關(guān)問題的通知后來明確，以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。據(jù)上，以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，不必再另行辦理審批手續(xù)。54. 國有劃撥土地使用權(quán)抵押實現(xiàn)時能否優(yōu)先于土地出讓金受償？根據(jù)法律規(guī)定，處分劃撥取得的土地使用權(quán)及其上建筑時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可就剩余款項優(yōu)先受償。因此，以國有劃撥土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)不能優(yōu)先于土地出讓金受償，在事先評估抵押土地價值時，應(yīng)當(dāng)剔除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。55. 集體

42、土地使用權(quán)是否可以設(shè)定抵押？集體土地使用權(quán)是指單位或個人依照法律規(guī)定對農(nóng)民集體所有的土地所享有的使用權(quán)，主要包括宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。目前法律對集體土地使用權(quán)的抵押范圍采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，能夠設(shè)定抵押的集體土地使用權(quán)僅限于依法經(jīng)發(fā)包方同意的“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的集體土地使用權(quán)兩種，對于耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)仍然禁止抵押。56. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)如何設(shè)定抵押？首先，法律禁止鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)單獨抵押。其次，建設(shè)用地使用權(quán)隨廠房等建筑物一并抵押的，應(yīng)限于該抵

43、押建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。此外，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的用途。據(jù)上，土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途的局限導(dǎo)致集體土地使用權(quán)流通性差，加上國家土地政策的嚴(yán)格管制，導(dǎo)致抵押權(quán)的實現(xiàn)缺乏可預(yù)測性，實踐中可能出現(xiàn)抵押權(quán)無法實現(xiàn)、難以實現(xiàn)，甚至落空的情況。57. “四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)如何設(shè)定抵押？“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)是指依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體的土地使用權(quán)?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營權(quán)設(shè)定抵押必須滿足下列條件：第一，須是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地土地承包經(jīng)營權(quán)；第二，要經(jīng)過發(fā)

44、包方同意。 58. 什么是土地儲備？土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為；土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)；土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。59. 儲備土地使用權(quán)是否可以抵押？儲備土地并未入市交易，其持有人只能是土地儲備機構(gòu)，即使是受土地儲備機構(gòu)委托進行儲備土地一級開發(fā)的單位，也不應(yīng)登記為儲備土地的權(quán)利人。因此，非土地儲備機構(gòu)作為儲備土地的權(quán)利人并以此設(shè)定抵押，存在較大的合規(guī)風(fēng)險。同時，銀

45、監(jiān)會已明令叫停以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，即向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。60. 土地使用權(quán)是否可以辦理分割抵押？原來國家土地管理局允許土地使用權(quán)分割抵押，分割抵押時，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。隨著物權(quán)法以及土地登記辦法的出臺，土地以宗地為單位進行登記的原則逐漸被理論界與實務(wù)界廣泛接受。按照土地登記辦法的規(guī)定，同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。依此規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為同一宗地不宜分割抵押。當(dāng)然，目前的法律、法規(guī)及部門規(guī)章也未明文禁止分割抵押，一些地方土地登記部門還在推行分割抵押。但嚴(yán)格而言，這樣的做法不符合土地登記辦法的規(guī)定，也存在一定的

46、法律風(fēng)險。據(jù)上，應(yīng)當(dāng)盡量避免辦理宗地的分割抵押。61. 應(yīng)采取但未采取公開程序取得的土地使用權(quán)能否抵押？根據(jù)目前的土地管理法規(guī)，經(jīng)營性用地或同一宗土地上有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過招、拍、掛等公開程序出讓土地使用權(quán)，其他土地使用權(quán)可通過協(xié)議等方式取得。對于應(yīng)當(dāng)采取但未采取公開程序而取得的土地使用權(quán)，目前沒有法律法規(guī)明確否認(rèn)其效力。而且，抵押權(quán)人作為第三人，信賴土地登記及其權(quán)屬證書的記載，并進而設(shè)定了抵押權(quán)，抵押權(quán)應(yīng)受土地登記公信力的保護。但是應(yīng)當(dāng)注意，在實踐中，人民政府或者土地管理部門可能以程序違法為由撤銷在先的抵押土地出讓行為，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。62. 未簽署出讓合同、未繳納出讓金的土

47、地使用權(quán)能否抵押？土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。如果企業(yè)未簽署土地使用權(quán)出讓合同且未繳納土地出讓金，雖然取得了土地使用權(quán)證，但因為違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定而無效，并不享有土地使用權(quán)。如以該等土地使用權(quán)設(shè)定抵押，事后可能會因為土地管理部門解除合同而收回土地，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。63. 未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的土地使用權(quán)能否抵押？規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)

48、用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。據(jù)上，以未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，事后可能會因為土地管理部門收回土地，從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。64. 什么是閑置土地？閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。65. 是否可以接受閑置土地抵押？非因政府、政府有關(guān)部門的行

49、為造成動工開發(fā)延遲的閑置土地未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達征繳土地閑置費決定書，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。非因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的閑置土地未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。據(jù)上，對于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲滿二年的閑置土地，政府可以無償收回土地使用權(quán)，如果以該等閑置

50、土地的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，事后可能會因為政府收回土地從而導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。因此，不宜接受該等土地抵押。66. 因政府行為造成動工開發(fā)延遲的土地閑置情形有哪些？因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的土地閑置情形，主要包括如下情形：（一）因未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項目不具備動工開發(fā)條件；（二）因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)；（三）因國家出臺相關(guān)政策，需要對約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進行修改；

51、（四）因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項等無法動工開發(fā)；（五）因軍事管制、文物保護等無法動工開發(fā)；（六）政府、政府有關(guān)部門的其他行為。67. 是否可以接受因政府行為造成動工開發(fā)延遲的閑置土地抵押？因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的土地閑置，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：（一）延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年；（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的

52、土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年；（四）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)； （五）置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；（六）市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。除前款第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。據(jù)上，因政府、政府有關(guān)部門

53、的行為造成動工開發(fā)延遲的土地閑置，其處置方式多樣，閑置土地是否可以抵押，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的處置方式加以判斷，審慎接受。68. 是否可以接受因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致閑置的土地抵押？因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，依照因政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的土地閑置進行處理，處置方式多樣，閑置土地是否可以抵押，也應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的處置方式加以判斷，審慎接受。69. 在建工程抵押有何限制？在建工程抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移在建工程的占有，將其通過合法方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)連同其上在建工程的投入資產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有

54、權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。但在實踐中，在建工程抵押登記業(yè)務(wù)往往按照原建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定進行，在建工程抵押受到如下限制：第一、抵押人與債務(wù)人必須為同一人，即抵押人只能為自己債務(wù)設(shè)定抵押。第二、借款用途只能為在建工程續(xù)建，需在一般抵押登記的借款合同或最高額抵押登記的授信額度協(xié)議書上體現(xiàn)。70. 在建工程抵押應(yīng)當(dāng)提供什么材料？按照規(guī)定，在建工程抵押應(yīng)當(dāng)申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記，申請登記時應(yīng)提交如下材料：（一）登記申請書；(二)申請人的身份證明；(三)抵押合同；有的地方登記機關(guān)要求抵押合同中載明如下事項：抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編

55、號，已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額， 已投入在建工程的工程款，施工進度及工程竣工日期，已完成的工作量和工程量等；(四)主債權(quán)合同；(五)建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；(六)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(七)其他必要材料。 當(dāng)前，各地房地產(chǎn)登記部門對在建工程抵押登記的要求不盡相同，比如有的還要求提供預(yù)售許可證，比如南京；但有的對于已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證的則不予辦理，比如天津。為此，在辦理在建工程抵押登記前，應(yīng)到各地房地產(chǎn)登記部門落實具體要求。71. 在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)有何沖突？債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押，具體

56、情形有兩種：一是在建工程抵押，二是預(yù)購商品房抵押。在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常將工程發(fā)包給施工企業(yè)，施工企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有建設(shè)工程價款債權(quán)。依照規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。據(jù)上，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。在實踐中，甚至可能會出現(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)發(fā)包人未按約定支付價款的事實，損害抵押權(quán)人的利益。72. 如何防范在建工程抵押權(quán)與建設(shè)

57、工程價款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險？接受在建工程抵押權(quán)后，可以從以下方面防范建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)可能對在建工程抵押權(quán)造成的風(fēng)險：第一、放款前，向抵押人索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的價款。第二、要求借款人提供除在建工程以外的抵押擔(dān)保，以減少風(fēng)險。第三、要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。第四、在開發(fā)企業(yè)與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)、母子公司或控股公司的情形下，要求建設(shè)工程承包人對貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。第五、抵押人與承包人發(fā)生訴訟時，及時向法院要求以第三人身份參加訴訟，對建筑工程價款的數(shù)額和承包人是否在六個月內(nèi)行使權(quán)利等事實進行核實。73. 在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售有何沖突？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，往往在開發(fā)過程中就進行商品房預(yù)售。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，就可以向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售