廣東匯博商務(wù)酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃案

1、清遠(yuǎn)匯博商務(wù)酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃案項(xiàng)目策劃：姚秀驊二八年八月二十日 ： QQ：109682966目目 錄錄第一節(jié)第一節(jié) 背景分析背景分析.11 政策分析.12 市場(chǎng)分析.13 選址分析.第二節(jié)第二節(jié) 目前酒店業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)目前酒店業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì).第三節(jié)第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)定位.31 定位基本理念.32 定位主要依據(jù).33 經(jīng)營(yíng)理念.第四節(jié)第四節(jié) 功能布局與建設(shè)基本思路功能布局與建設(shè)基本思路.41 功能設(shè)置建議.42 酒店設(shè)計(jì)建議.43 酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn).第五節(jié)第五節(jié) 經(jīng)營(yíng)管理策略經(jīng)營(yíng)管理策略.51 管理策劃.511 部門(mén)設(shè)置.512 組織架構(gòu)圖.513 標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作.514 企業(yè)文化建設(shè).515 財(cái)務(wù)與人力

2、資源管理.516 服務(wù)質(zhì)量管理.52 營(yíng)銷(xiāo)策劃.521 營(yíng)銷(xiāo)主目標(biāo)定位.522 營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)的物定位.523 市場(chǎng)定位.524 產(chǎn)品定位.525 價(jià)格定位.526 渠道定位.527CIS 策劃（Corporate Identity Sysem）.528 廣告策劃.第六節(jié)第六節(jié) 籌建費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入測(cè)算籌建費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入測(cè)算.61 籌建費(fèi)用估算（商務(wù)酒店）.62 營(yíng)業(yè)收入測(cè)算.第七節(jié)第七節(jié) 籌建進(jìn)程與前景展望籌建進(jìn)程與前景展望.71 籌建進(jìn)程.72 前景展望.第一節(jié)第一節(jié) 背景分析背景分析1 11 1 政策分析政策分析清遠(yuǎn)在以陳用志為班長(zhǎng)的清遠(yuǎn)市委領(lǐng)導(dǎo)班子的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)施“工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化和后花園”

3、戰(zhàn)略，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯加速增長(zhǎng),2006 年以 27.3%的經(jīng)濟(jì)增速第三度摘得廣東 GDP 增速桂冠，GDP 總量達(dá) 413 億，在山區(qū)城市中率先突破 400 億。發(fā)展速度從過(guò)去 5%左右的增長(zhǎng)率，到 2006 年的 27.3%。清遠(yuǎn)正加速融入到珠三角 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈中。自清遠(yuǎn)創(chuàng)建“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”以來(lái)，城市建設(shè)蛙跳式前進(jìn)， “假日經(jīng)濟(jì)”已成為促進(jìn)清遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展之新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。二六年以來(lái)，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又空前火爆，各項(xiàng)投資增長(zhǎng)顯著，商務(wù)客人開(kāi)始逐年增加，從整體環(huán)境與未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，即能滿(mǎn)足度假休閑客人又能滿(mǎn)足商務(wù)客人的商務(wù)酒店及酒店式公寓開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞。1 12 2 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析盡

4、管 2001 年以來(lái)，清遠(yuǎn)市星級(jí)酒店、度假村及經(jīng)濟(jì)型旅館等形式的酒店服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般的興建和營(yíng)業(yè)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，及以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，其市場(chǎng)空間也正逐漸擴(kuò)大。據(jù)了解，2006 年，服務(wù)產(chǎn)品同質(zhì)化的清遠(yuǎn)各大酒店，其平均開(kāi)房率均達(dá) 70%，而且其房?jī)r(jià)亦居全省中上水平。清遠(yuǎn)作為廣州的后花園，離新機(jī)場(chǎng)僅 50 分鐘車(chē)程。新城各工業(yè)區(qū)的陸續(xù)建成和投入使用，旅游品牌知名度的不斷提高，勢(shì)必會(huì)有更多的商務(wù)客人和旅游客人進(jìn)入清遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其本地居民的消費(fèi)水平也必將與日俱增。雖然相對(duì)于一個(gè)山區(qū)地級(jí)市來(lái)說(shuō)，清遠(yuǎn)的酒店及泛酒店形式的旅游服務(wù)企業(yè)數(shù)量已算不少，但已營(yíng)業(yè)的酒店除丁香花園外，

5、其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異，服務(wù)質(zhì)量更是不能恭維。如果“清遠(yuǎn)匯博商務(wù)酒店”依托自身優(yōu)勢(shì)，在硬件產(chǎn)品差異化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫，必然會(huì)在同類(lèi)企業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。由其是酒店式公寓，目前在清遠(yuǎn)市場(chǎng)尚屬空白，憑借先進(jìn)的管理理念和齊全的服務(wù)配套，建成后必然會(huì)使本地及珠三角的投資者趨之若鶩，成為眾多來(lái)清遠(yuǎn)投資、考察、開(kāi)展商務(wù)活動(dòng)的外地人士及需在清遠(yuǎn)暫住的高級(jí)白領(lǐng)生活居住的最佳選擇。1 13 3 選址分析選址分析隨著城市化的推進(jìn)，橋北路商圈注入了強(qiáng)大的發(fā)展活力，作為城市未來(lái)的商業(yè)中軸線，可以說(shuō)地理位置相當(dāng)優(yōu)越，其交通、環(huán)境、市政配套等均適合商務(wù)酒店和酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。第二節(jié)第二節(jié) 目前酒店業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)目前

6、酒店業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)根據(jù)全國(guó)酒店研討會(huì)的調(diào)查，目前酒店業(yè)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)是： 專(zhuān)業(yè)化程度高的酒店經(jīng)濟(jì)效益普遍較好； 星級(jí)酒店凡是娛樂(lè)、休閑、度假規(guī)模巨大的效益較好； 凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好； 私營(yíng)大型酒店，股東淡出經(jīng)營(yíng)權(quán)是當(dāng)今酒店發(fā)展的趨勢(shì)； 酒店管理公司運(yùn)作模式正在向國(guó)內(nèi)二線城市大舉發(fā)展。 現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、集團(tuán)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。第三節(jié)第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)定位3 31 1 定位基本理念定位基本理念311 檔次定位：新概念生態(tài)商務(wù)酒店。312 功能定位：中、高端商務(wù)、休閑、度假。3 32 2 定位主要依據(jù)定位主要依據(jù)目前，清遠(yuǎn)市各大酒店均以旅游市場(chǎng)為主，尚無(wú)真正意義上針對(duì)

7、中、高端商務(wù)客人的商務(wù)酒店，匯博商務(wù)酒店的設(shè)計(jì)、建設(shè)與管理，均以滿(mǎn)足商務(wù)客人所需為指導(dǎo)方針，建立獨(dú)特的長(zhǎng)尾模式，鮮明的功能與市場(chǎng)定位，將成為在清遠(yuǎn)酒店及公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得成功的第一步。3 33 3 經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)營(yíng)理念331 主題理念：打造清遠(yuǎn)市獨(dú)特的新概念生態(tài)商務(wù)酒店。市區(qū)內(nèi)功能齊打造清遠(yuǎn)市獨(dú)特的新概念生態(tài)商務(wù)酒店。市區(qū)內(nèi)功能齊全的商務(wù)接待應(yīng)酬場(chǎng)所，最時(shí)尚的商業(yè)、辦公、居住空間。全的商務(wù)接待應(yīng)酬場(chǎng)所，最時(shí)尚的商業(yè)、辦公、居住空間。332 衍生理念：匯博美居廣場(chǎng)的三大核心版塊，以物業(yè)保值增值，以高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房及配套會(huì)展、休閑設(shè)施為品牌形像，以規(guī)模化的客房和酒店式公寓為利潤(rùn)中心，以特立足，以特取勝

8、，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。333 運(yùn)作策略：在最短時(shí)間內(nèi)，形成企業(yè)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力（即獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)手段及良性循環(huán)機(jī)制） ，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，以個(gè)性化的服務(wù)為特色。除與旅行社等代理機(jī)構(gòu)建立廣泛的伙伴關(guān)系外，應(yīng)著重建立以會(huì)員制為發(fā)展導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)方式，建立自己的訂房服務(wù)網(wǎng)站（網(wǎng)站可依托公司優(yōu)勢(shì)，建成酒店訂房、美居、與商務(wù)服務(wù)相結(jié)合的綜合服務(wù)平臺(tái)，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)未來(lái)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力） ，運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo) 20 模式，開(kāi)展情感營(yíng)銷(xiāo)與顧客關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，完全以顧客生活與情感需求為中心，充分利用信息資源，準(zhǔn)確界定酒店的目標(biāo)市場(chǎng)，營(yíng)造經(jīng)營(yíng)特色。第四節(jié)第四節(jié) 功能布局與建設(shè)基本思路功能布局與建設(shè)基本思路4 41

9、1 功能設(shè)置功能設(shè)置建議建議411 環(huán)境與外觀設(shè)計(jì)建議環(huán)境設(shè)計(jì)建議能進(jìn)一步考慮參考中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的綠色飯店標(biāo)準(zhǔn) 。外觀設(shè)計(jì)建議根據(jù)廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格，以白色或綠色為主調(diào)，適當(dāng)配以屋頂花園，形成亮麗而高雅的外貌，成為未來(lái)匯祥路上具有獨(dú)特風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。412 單體功能布置建議建議商務(wù)酒店、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店與酒堂大堂有專(zhuān)門(mén)通道相連，大堂吧、會(huì)議室、中餐酒樓、夜總會(huì)、康體休閑中心，均能做到與酒店之間集散方便，同時(shí)充分考慮停車(chē)位能滿(mǎn)足營(yíng)業(yè)所需，必須情況下，建議規(guī)劃專(zhuān)門(mén)的生態(tài)停車(chē)場(chǎng)。4 42 2 酒店設(shè)計(jì)建議酒店設(shè)計(jì)建議421 總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果

10、和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)“新概念生態(tài)商務(wù)酒店”特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。建議在裝修設(shè)計(jì)上能考慮專(zhuān)業(yè)建材家居市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在條件允許且不破壞整體氛圍的情況下，不同類(lèi)型或不同樓層的房間使用不同品牌的裝飾材料，在確保不增加投資成本的原則下，充分體現(xiàn)酒店的主題概念，必要情況下，對(duì)讓利較大的品牌，可在樓層及房間內(nèi)對(duì)其進(jìn)行推介或冠名。422 酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場(chǎng) 2 年以上） 。酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，在盡可能節(jié)省投資的情況下，充分體現(xiàn)人性化和智能化，比如，房間擺放保險(xiǎn)柜的位置讓客人開(kāi)關(guān)自如，容積能放下

11、一臺(tái)筆記本電腦；在床邊就可以為手機(jī)充電，使已經(jīng)休息的客人不必起身就能查看手機(jī)；在浴室里可以調(diào)節(jié)電視機(jī)的音量，使客人在任何地方都不會(huì)錯(cuò)過(guò)重要的信息。423 酒店的裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念，充分使人工環(huán)境與自然環(huán)境相搭配。建議避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。424 套房（含殘疾人房） 、雙人房、單人房建議按 0.5：3.5：5 的比例建設(shè)，雙人房床寬 1.2 米，單人房床寬 2 米。425 會(huì)議室（會(huì)展中心）必須交通集散方便，有服務(wù)走廊、和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。建議所有房間全部接入寬帶網(wǎng)，公共區(qū)域能無(wú)線上網(wǎng)。會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。42

12、6 與經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳是酒店的門(mén)面，空間要有迎賓的氛圍和效果，大堂凈高應(yīng)在 5 米以上，體現(xiàn)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法，一線部門(mén)可考慮分設(shè)在經(jīng)營(yíng)區(qū)域，對(duì)賓客服務(wù)的宜設(shè)在前廳附近。酒店一期（130 間客房）考慮總員工數(shù)約為 60 人左右，男女比例約各占 50%。員工食堂及員工宿舍的建設(shè)應(yīng)滿(mǎn)足未來(lái) 500到 1000 套酒店式公寓營(yíng)業(yè)所需，設(shè)獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。4

13、27 酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、高雅等要素。428 酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、利用新能源（建議至少戶(hù)外使用太陽(yáng)能 LED 燈）等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括酒店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。429 酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。4 43 3 酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建設(shè)應(yīng)按現(xiàn)

14、行國(guó)家 GB/T14308 標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。431 標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積建議不小于 20 平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間） ，凈高在 3 米以上，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于 7 平方米） 、衣櫥等。432 擁有適量的雙套房和豪華套房，雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪客人使用的衛(wèi)生間。433 擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。434 擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與休閑區(qū)） 、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。435 擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。436 擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。437 整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求

15、交通流線順暢，客貨員工互不干擾。 第五節(jié)第五節(jié) 經(jīng)營(yíng)管理策略經(jīng)營(yíng)管理策略5 51 1 管理策劃管理策劃511 部門(mén)設(shè)置部門(mén)設(shè)置設(shè)總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、房務(wù)部、酒店公寓部（二期） 、財(cái)務(wù)部、人力資源部、工程部、保安部共八個(gè)部門(mén)。實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，著重體現(xiàn)以顧客為導(dǎo)向，各部門(mén)為經(jīng)理或總監(jiān)負(fù)責(zé)制。512 組織架構(gòu)圖組織架構(gòu)圖513 標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作根據(jù)國(guó)家以及地方現(xiàn)行的各項(xiàng)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合酒店的實(shí)際情況和工作經(jīng)驗(yàn)，制定并不斷完善包括“職位說(shuō)明書(shū)” 、 “流程手冊(cè)”等各項(xiàng)操作規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)步驟都有據(jù)可依。同時(shí)建立內(nèi)部培訓(xùn)制度，從服務(wù)意識(shí)入手，逐步強(qiáng)化服務(wù)工作的

16、標(biāo)準(zhǔn)化，以全面提高綜合服務(wù)水平。董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)房務(wù)部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理人資部經(jīng)理公關(guān)銷(xiāo)售市場(chǎng)策劃網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)前臺(tái)客房管家會(huì)計(jì)收銀物資管理出納招聘人事工資質(zhì)檢培訓(xùn)保安部工程部公寓部經(jīng)理總經(jīng)辦執(zhí)行顧問(wèn)在制定標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中參照一些先進(jìn)的管理休系，如 ISO、6 西格瑪?shù)?，完善各種系統(tǒng)性的規(guī)章制度，包括獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、行政人事管理體系、成本管理和服務(wù)質(zhì)量控制體系等，同時(shí)，所有管理活動(dòng)均實(shí)行信息化、電子系統(tǒng)化。514 企業(yè)文化建設(shè)企業(yè)文化建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化是企業(yè)文化的一個(gè)組成部分，企業(yè)價(jià)值觀是企業(yè)文化的核心內(nèi)容。酒店應(yīng)確立雙贏價(jià)值觀的趨勢(shì)，讓它滲透于經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)贏，顧客贏；員工贏，對(duì)手贏。酒店要不

17、斷地從合作中獲得新知識(shí)、新信息等創(chuàng)新資源，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從而在競(jìng)爭(zhēng)中左右逢源，立于不敗之地。另外我們要在首先創(chuàng)造自己獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，選擇自主管理模式，以先進(jìn)的文化理念為核心，充分尊重人的價(jià)值，注重發(fā)揮每一個(gè)員工的自主精神、創(chuàng)造潛質(zhì)和主人翁責(zé)任感，培養(yǎng)高素質(zhì)、高情商的員工隊(duì)伍，在企業(yè)內(nèi)部形成一種強(qiáng)烈的價(jià)值認(rèn)同感和巨大凝聚力，激發(fā)員工的積極性，并通過(guò)制度安排，實(shí)現(xiàn)員工在企業(yè)統(tǒng)一目標(biāo)下的自我管理，進(jìn)而形成企業(yè)創(chuàng)新的文化動(dòng)力和創(chuàng)新型管理方式。同時(shí)，要在酒店上下積極倡導(dǎo)學(xué)習(xí)進(jìn)取的文化氛圍，不斷提高員工綜合素質(zhì)，從而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。具體我們可以通過(guò)創(chuàng)辦內(nèi)刊、舉辦生日會(huì)、員工運(yùn)動(dòng)會(huì)、文藝會(huì)

18、演、心得交流等多種形式，來(lái)實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。515 財(cái)務(wù)與人力資源管理財(cái)務(wù)與人力資源管理財(cái)務(wù)與人力資源是企業(yè)的兩大根本。我們可以以建立“分權(quán)手冊(cè)”的形式，實(shí)現(xiàn)層層控制，責(zé)任到人，即積極開(kāi)源，又科學(xué)節(jié)流?？偨?jīng)理對(duì)酒店管理團(tuán)隊(duì)的組織和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任，酒店籌備伊始，即著重在行業(yè)范圍內(nèi)引進(jìn)優(yōu)秀管理人才，建立健全各項(xiàng)人力資源開(kāi)發(fā)、管理、激勵(lì)與評(píng)估體系。516 服務(wù)質(zhì)量管理服務(wù)質(zhì)量管理酒店式公寓建成運(yùn)營(yíng)后，在投入基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，我們將根據(jù)客戶(hù)所需，適時(shí)增加附屬設(shè)施和服務(wù)，如商務(wù)中心、托兒所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、私人健身房、急件遞送服務(wù)、寄存服務(wù)、外購(gòu)商品服務(wù)、客房送餐服務(wù)等。對(duì)于個(gè)別要求較高的高檔客人，我們還

19、可以提供全程的貼身管家和秘書(shū)服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量管理體系的控制下，提高酒店產(chǎn)品附加值，最大限度的穩(wěn)定我們的客源市場(chǎng)。5 52 2 營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃521 營(yíng)銷(xiāo)主目標(biāo)定位營(yíng)銷(xiāo)主目標(biāo)定位A、提高市場(chǎng)占有率，開(kāi)業(yè)半年內(nèi)酒店各項(xiàng)工作以最大限度的提高開(kāi)房率、最大的限度的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為主要目標(biāo)；B、追求利潤(rùn)最大化，開(kāi)業(yè)一年內(nèi)，當(dāng)酒店具有一定的市場(chǎng)占有率后，便要著手內(nèi)對(duì)各項(xiàng)成本與費(fèi)用進(jìn)行合理控制，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；C、確定清遠(yuǎn)市第一商務(wù)酒店與酒店式公寓品牌、廣東省知名新概念商務(wù)酒店品牌的地位，在開(kāi)業(yè)二年內(nèi)，當(dāng)酒店具備一定的市場(chǎng)占有率和穩(wěn)定的利潤(rùn)率后，便要以塑造品牌實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為主要目標(biāo)。522營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)的物定位營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)

20、的物定位在一年內(nèi)，以產(chǎn)品及服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)為主，以整體形象推廣營(yíng)銷(xiāo)為輔；在一到兩年內(nèi)，漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I(yíng)企業(yè)整體形象，以利于企業(yè)發(fā)展。A、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)即清遠(yuǎn)匯博商務(wù)酒店及酒店式公寓的的各類(lèi)設(shè)施使用權(quán)及提供的服務(wù)；B、企業(yè)的整體形象即清遠(yuǎn)匯博商務(wù)酒店及酒店式公寓的對(duì)外整體形象。523市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位把市場(chǎng)定位于“市場(chǎng)需求充分、企業(yè)能力允許、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手虛弱三點(diǎn)的交叉點(diǎn)上” 。具體為：（1）中、高檔次商務(wù)散客；（2）中、高檔旅游團(tuán)隊(duì)。 （3）中、高檔休閑散客；（4）企業(yè)駐清商務(wù)人士與高級(jí)白領(lǐng)；（5）各種專(zhuān)業(yè)會(huì)議、會(huì)展和小型會(huì)議。 524產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位A、核心部分即酒店各項(xiàng)設(shè)施能提供的服務(wù)內(nèi)容。B、形式部

21、分即酒店各項(xiàng)設(shè)施的組成方式、裝潢、外觀等，以及會(huì)員卡或消費(fèi)套餐的設(shè)計(jì)定位、各種宣傳手段及資料的風(fēng)格等。C、附加部分即酒店的各種配套服務(wù)、售后服務(wù)、跟蹤服務(wù)等。D、產(chǎn)品的組合即會(huì)員卡以及其他形式的消費(fèi)套餐所能提供的各類(lèi)設(shè)施使用權(quán)限及服務(wù)的組合方式。525價(jià)格定位價(jià)格定位商務(wù)酒店建議低于高星級(jí)酒店，高于經(jīng)濟(jì)型酒店，單人房門(mén)市價(jià) 398 元（適用節(jié)假日） ，會(huì)員價(jià)（分普通會(huì)員和 VIP 會(huì)員）238 元至 298 元之間，以會(huì)員價(jià)為主，門(mén)市價(jià)做指導(dǎo)。酒店式公寓建議根據(jù)市場(chǎng)情況采用月租與日租相結(jié)合的形式，根據(jù)對(duì)清遠(yuǎn)的市場(chǎng)情況的初步了解，建議 45 平方米左右的公寓月租價(jià)在 2800 元左右，日租價(jià)在

22、200 元左右。5 52 26 6 渠道定位渠道定位會(huì)員銷(xiāo)售、酒店前臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)及其它與酒店經(jīng)營(yíng)不沖突的分銷(xiāo)商。527CISCIS 策劃（策劃（CorporateCorporate IdentityIdentity SysemSysem）建議與專(zhuān)業(yè)廣告公司合作完成。好的 CIS 策劃，在企業(yè)內(nèi)部，可將經(jīng)營(yíng)理念和特質(zhì)視覺(jué)化、規(guī)范化，進(jìn)而能幫助實(shí)施有效的管理；在企業(yè)外部，可將經(jīng)營(yíng)理念鮮明化，提升企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的識(shí)別度，進(jìn)而能幫助實(shí)施有效的信息傳播。A、戰(zhàn)略識(shí)別：需要決策層確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。B、品牌識(shí)別：專(zhuān)業(yè)、系統(tǒng)、科學(xué)的 logo 系統(tǒng)； C、理念識(shí)別：企業(yè)的對(duì)外服務(wù)理念、對(duì)內(nèi)員工的工作理念。D

23、、行為識(shí)別：企業(yè)在社會(huì)公眾前的形象表現(xiàn)。E、視覺(jué)識(shí)別：各類(lèi) DM、POP、Catalog、燈箱、裝潢、外立面等視覺(jué)感受都能代表企業(yè)的風(fēng)格、口味、層次。5 52 28 8 廣告策劃廣告策劃傳統(tǒng)媒體與新媒體相結(jié)合，有計(jì)劃地向目標(biāo)客戶(hù)群傳遞有關(guān)產(chǎn)品、服務(wù)、品牌的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)信息，開(kāi)展顧客互動(dòng)，遵循“簡(jiǎn)捷、突出、獨(dú)特、聯(lián)想、凝神、形象、時(shí)尚”的原則。第六節(jié)第六節(jié) 籌建費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入測(cè)算籌建費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入測(cè)算6 61 1 籌建費(fèi)用估算籌建費(fèi)用估算（商務(wù)酒店）（商務(wù)酒店）設(shè)計(jì)費(fèi)用、改建費(fèi)用、精裝修費(fèi)用、消防等，按每間客房 50000 元計(jì)，130間客房，共需投資約計(jì) 6500000 元。移動(dòng)物品、運(yùn)營(yíng)物品、辦證、營(yíng)銷(xiāo)等其它不可預(yù)計(jì)費(fèi)用按每間客房 15000 元計(jì)，共需投