土地估價(jià)師考試資料第六部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)知識(shí)

1、第六部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程造價(jià)知識(shí)考點(diǎn)1:士地開(kāi)發(fā)概念考點(diǎn)2: 土地開(kāi)發(fā)程序考點(diǎn)3:開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序考點(diǎn)4: 土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理考點(diǎn)5:開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓考點(diǎn)6: 土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成第一章 土地開(kāi)發(fā)結(jié)合廣東教材了解:土地開(kāi)發(fā)的不同形式熟悉:掌握:土地開(kāi)發(fā)的程序土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理，土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成，開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序，開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓。一、土地開(kāi)發(fā)概念1、土地開(kāi)發(fā)的概念 土地開(kāi)發(fā)是指單位或個(gè)人通過(guò)采取各種措施，將未利用土地改造成農(nóng)用地或其他用地的活動(dòng) 2、土地開(kāi)發(fā)的分類(lèi): 土地開(kāi)發(fā)包括將土地開(kāi)發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位實(shí)施，按照

2、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)戈y及控制性 詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、 農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開(kāi)發(fā)。(2) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，直接對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為。在本章以下的內(nèi)容中，土地開(kāi)發(fā)是指將土地開(kāi)發(fā)成建設(shè)用地，并且主要是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。二、土地開(kāi)發(fā)程序1 .開(kāi)發(fā)主體 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過(guò)程的土地一級(jí)開(kāi)發(fā), 還是使國(guó)有土地由生地變熟地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)施主體往往是政府授權(quán)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地整理儲(chǔ)備

3、 機(jī)構(gòu)。2開(kāi)發(fā)程序 計(jì)劃編制 首先要根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年 度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，來(lái)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。(2 )前期策劃(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級(jí)人民政府或上級(jí)主根據(jù)已編制的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，原土地所有者或使用者在征得縣 管部門(mén)同意后，向市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)并進(jìn)行 預(yù)審，委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。(3) 征詢(xún)意見(jiàn)和審批 市級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)，就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案提 出原則意見(jiàn)。(縣)政府同時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及征用土

4、地的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)提出征地申請(qǐng)，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國(guó)土資源管理部門(mén)申辦農(nóng) 轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門(mén)辦理房屋拆遷手續(xù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)委托或招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，并下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級(jí)開(kāi) 發(fā)合同。(4) 組織實(shí)施開(kāi)發(fā) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體首先進(jìn)行拆遷調(diào)查、評(píng)估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置拆遷方案等等，并需經(jīng)過(guò) 政府主管部門(mén)審查通過(guò)。與此同時(shí)，進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商要及時(shí)做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性 質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成以上準(zhǔn)備工作，就可以針對(duì)地塊實(shí)施

5、拆遷、 拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)項(xiàng)目驗(yàn)收 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，由市國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)根據(jù)土地一級(jí) 開(kāi)發(fā)合同、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進(jìn)行驗(yàn)收 。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。三、開(kāi)發(fā)土地獲得途徑與程序招標(biāo)方式來(lái)確定 。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體獲得開(kāi)發(fā)土地主要是國(guó)土資源管理部門(mén)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò) 國(guó)土資源管理部門(mén)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃、規(guī)劃、征地等文件和相關(guān)材料，組織編制招標(biāo)文件， 經(jīng)批準(zhǔn)后，一般由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)。招投標(biāo)按照政府確定的程序進(jìn)行，包括： 1、核準(zhǔn)招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍 2、編制招標(biāo)文件 3、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 4

6、、對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查 5、發(fā)招標(biāo)文件并組織現(xiàn)場(chǎng)勘察 6、投標(biāo)人編制投標(biāo)文件 7、組建評(píng)標(biāo)委員會(huì) 8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，提交評(píng)標(biāo)報(bào)告 9、確定中標(biāo)人 10、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)四、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理一級(jí)開(kāi)發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來(lái)約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及開(kāi)發(fā)質(zhì) 量。目前主要有如下幾種制度措施： 1 實(shí)行重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)審核制度， 主要包括對(duì)征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。2定期報(bào)表制度 ，報(bào)表包括一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。利用定期報(bào)表 制度來(lái)檢查進(jìn)度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。3 進(jìn)度對(duì)比制度 ，通過(guò)對(duì)實(shí)際運(yùn)作進(jìn)度與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位

7、投標(biāo)承諾進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，監(jiān)督開(kāi)發(fā)進(jìn)度。4參與制度 ，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位就項(xiàng)目拆遷、市政設(shè)計(jì)、施工等外包工作招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作。主要 形式是充當(dāng)招標(biāo)過(guò)程監(jiān)督代表，檢查招標(biāo)工作的公開(kāi)、公正、合理、合法性，確保有真正實(shí)力的公司中標(biāo)。5備案制度 ，要求一級(jí)開(kāi)發(fā)公司及時(shí)提交合同、 支付款項(xiàng)憑證、 手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)備案。應(yīng)該說(shuō)明的是，備案并不意味著儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)認(rèn)可合同或支付費(fèi)用合理合法，合同簽訂、費(fèi)用支付最后要經(jīng)審 計(jì)部門(mén)審計(jì)確認(rèn)。6.責(zé)任制度，對(duì)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，按標(biāo)準(zhǔn)支付，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均予以認(rèn)可，對(duì)于超標(biāo)支付或故意擴(kuò)大成本的 支出費(fèi)用由一級(jí)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。五、開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓一級(jí)開(kāi)發(fā)后的建設(shè)土

8、地，全部進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，全部采用招、拍、掛進(jìn)行出讓;屬于非經(jīng)營(yíng)性用地的，按照國(guó)家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式 二級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)铣鞘蟹康禺a(chǎn)管理法和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定的規(guī)定，以出讓方式取得 土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完 成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。五、開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓一級(jí)開(kāi)發(fā)后的建設(shè)土地，全部進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，全部采用招、拍、掛進(jìn)行出讓;屬于非經(jīng)營(yíng)性用地的，按照國(guó)家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。二級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)铣鞘蟹康禺a(chǎn)

9、管理法和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定的規(guī)定，以出讓方式取得 土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完 成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。六、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成1、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)2. 收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用3 .市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 4.招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用 5.貸款利息6 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其他支出。第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以參考土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法 P484-537 頁(yè)考點(diǎn)1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概

10、念考點(diǎn)2：房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)考點(diǎn)3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)考點(diǎn)4：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要程序考點(diǎn)5：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的主要內(nèi)容考點(diǎn)6：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的步驟考點(diǎn)7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是 通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)； 是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理 的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且 還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、 項(xiàng)目策劃與投資決策、 國(guó)家法律政策與各級(jí)政

11、府及其部門(mén)的規(guī)章、 經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及資產(chǎn) 管理等方面的知識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的復(fù)雜化使得越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)隊(duì) 伍的發(fā)展壯大。然而，不論開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程 的基本步驟。考點(diǎn) 2：房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可以參考土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法 P488房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)重要部門(mén)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的職能。二、房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)一）生產(chǎn)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程通常分為土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段，土地開(kāi)發(fā)

12、首先要征地， 房屋開(kāi)發(fā)是第二個(gè)階段，包括勘測(cè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，建成驗(yàn)收以及財(cái)產(chǎn)分割等。在房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)階段，其生產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要有以下基本內(nèi)容：1. 生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)2. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)3. 生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)4. 區(qū)域結(jié)構(gòu)二）流通結(jié)構(gòu)流通是生產(chǎn)和消費(fèi)之間不可缺少的橋梁，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房屋不是商品，市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)體制下，房屋成為了商品，要進(jìn)入流通領(lǐng)域，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通主要有買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押三 種方式。三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要反映在社會(huì)生產(chǎn)力和社會(huì)消費(fèi)力之間的相互關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用一、房地產(chǎn)業(yè)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)城市的基本功能和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)房和地，無(wú)論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)

13、達(dá)國(guó)家都是如此。二、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國(guó)家財(cái)政收入開(kāi)辟了重要來(lái)源房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，在各個(gè)國(guó)家都是如此。三、房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建材、家具等。四、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)舊城區(qū)的改造，完善城市的功能我國(guó)舊城區(qū)人口稠密，交通擁擠，住房陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境質(zhì)量差，等等，調(diào)整舊城區(qū)能夠健全城市功能與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成的兩個(gè)方面?？键c(diǎn)3:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)可以參考土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法P488房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城

14、市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。專(zhuān)業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于4 人;第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如

15、下:（一）一級(jí)資質(zhì):1 .注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;2 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;3. 近3年房屋建筑面積 累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資額;4 .連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量 合格率達(dá)100 %;5上一年 房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;6 有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的7 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);8 .具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅 銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度;9 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（二）二級(jí)資質(zhì):1 注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;2 從事房地

16、產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;3近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;4連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100 %;5 上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;6 有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于3人;7 .工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);8 具有完善的 質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū) 和住宅使用說(shuō)明 書(shū)制度;9 .未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（三）三級(jí)資質(zhì):1.注冊(cè)資本

17、不低于800萬(wàn)元;2 .從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上;3 .房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;4. 連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100 %;5 .有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2 人;6 .工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相 應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng);7 .具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明 書(shū)制度;8 .未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（四）四級(jí)資質(zhì):1注冊(cè)資本不低于1

18、00萬(wàn)元;2 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;3 .已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100 %；4 有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人;5 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;6 .商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度;7 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案;營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;企業(yè)章程;（三）驗(yàn)資證明;（四）企業(yè)法定代表人的身份證明;（五）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合

19、同;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。暫定資質(zhì)證書(shū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)。暫定資質(zhì)證書(shū)有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書(shū)之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書(shū)有效期不得延長(zhǎng)。第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。第八條 申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書(shū)的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。應(yīng)當(dāng)提交

20、的證明文件第十條申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件:企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（正、副本）（三）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告;（四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證件;（五）已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)執(zhí)行情況報(bào)告;（七）其他有關(guān)文件、證明。(2)(3)4合同談判5、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要程序(可參照廣東教材)同時(shí)參考土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法P499 頁(yè)1投資機(jī)會(huì)尋找與篩選(1) 在機(jī)會(huì)尋找過(guò)程中， 開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)， 然后根據(jù)自己對(duì)該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供

21、求關(guān)系 的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性。(2) 機(jī)會(huì)篩選中，開(kāi)發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò) 與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或買(mǎi)家、自己的合作伙伴以及專(zhuān)業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的 方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書(shū)。2細(xì)化投資方案 3可行性研究(1) 可行性研究是指具體實(shí)施某一投資建設(shè)方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論 證、研究、評(píng)價(jià)的科學(xué)分析方法?？尚行匝芯康闹饕蝿?wù)是研究新建或改建一個(gè)工程項(xiàng)目究竟是否可行?？尚行匝芯堪ㄍ顿Y機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。開(kāi)發(fā)商與建設(shè)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)

22、就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。6工程建設(shè) ：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的 綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以使用程度的過(guò)程。7竣工投入使用 工程項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收，全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，考核工程造價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于確已符合竣工驗(yàn)收 條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并抓緊投入經(jīng)營(yíng)和交付使用， 使之盡快發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。8房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。其中，物業(yè)管理、設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主

23、，資產(chǎn) 管理和投資管理以策略性管理為主。如標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范試行)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍(可參照廣東 教材 P469 頁(yè))三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的主要內(nèi)容可參照廣東教材 P469 頁(yè))、土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法 P499 頁(yè)1項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置，項(xiàng)目周?chē)饕慕ㄖ锏龋豁?xiàng)目所 在地周?chē)沫h(huán)境狀況，項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置(1)(2)(3)調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)、數(shù)量、面積，包括調(diào)查開(kāi)

24、發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的建筑物的種類(lèi)，土地調(diào)查。 包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位等。人口調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)。總戶數(shù)以及需拆遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。各類(lèi)建筑物的數(shù)量和面積，需要拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。(4) 調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè) 額、年利潤(rùn)額等。(5) 調(diào)查其他地下、地上物 ，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、菜窖、各 種管線等，地上物包括各種樹(shù)木、植物等，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖(6) 調(diào)查各種管線。 主要有應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、

25、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線 的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。(7) 制定拆遷計(jì)劃(8) 制定安置方案， 包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力 人數(shù)等。3 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定具體內(nèi)容包括： 市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)， 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)， 市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)計(jì)， 服務(wù)對(duì)象分析，租售計(jì)劃制定，擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 (1) 市政規(guī)劃方案選擇 市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要 規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等(2) 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置(3) 建筑規(guī)劃方案選擇 建筑

26、規(guī)劃方案的內(nèi)容主要有各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、 建筑面積等等。5 、資源供給主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、 水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。6環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 主要內(nèi)容：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能引起的周?chē)鷳B(tài)變化，設(shè)計(jì)采用的 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分 析，存在問(wèn)題及建議。7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用研究、估算年主要內(nèi)容包括：擬定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制

27、、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃， 管理費(fèi)用支出情況。8開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 (1) 前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工 前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。(2) 工程建設(shè)計(jì)劃 包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排。市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等 (3) 建設(shè)場(chǎng)地的布置(4)施工隊(duì)伍的選擇9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析、環(huán)境分析(1)項(xiàng)目總投資估算(2)項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定(3)開(kāi)發(fā)成本估算(4)銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算(5)銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算(6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(7)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(8)風(fēng)險(xiǎn)分析(9)項(xiàng)目

28、環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)10結(jié)論及建議(1) 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案(2) 存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議四、可行性研究步驟雙方簽1接受委托：項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托咨詢(xún)?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付方法及協(xié)作方式內(nèi)容等。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研 究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù) 2調(diào)查研究 主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。(1) 市場(chǎng)調(diào)查：查明和預(yù)測(cè)市

29、場(chǎng)的供給和需求量、 價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等， 以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。(2) 資源調(diào)查：建設(shè)地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方 面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。3 方案選擇和優(yōu)化：根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上， 建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題 和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)：確定最佳方案后，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳推薦一個(gè)以上的可行細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜

30、合評(píng)價(jià)。5，編制可行性研究報(bào)告：經(jīng)過(guò)上述的分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告， 方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)考點(diǎn)6:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的步驟(可參照廣東教材 P469頁(yè))、土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法P504頁(yè)(1)組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究 計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、 熟悉城市規(guī)劃及管理的專(zhuān)家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專(zhuān)業(yè)人 員來(lái)主持。(2) 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資

31、現(xiàn)場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如 居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非具名戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主 要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類(lèi)資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技 術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。(3) 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的 當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。(4) 詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)

32、，從而分析項(xiàng)目的可行性。(5) 編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。 可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同、 且全面、翔實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同， 可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè) 階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容 因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技 術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下:1 ）項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地 質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要

33、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。2 ）市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供 給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。3 ）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作 為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的 主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4 ）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn) 收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期

34、開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的 內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。5 ）項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的 成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同 建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。6 ）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂 籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排, 并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈

35、利能力、 償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的 銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用 表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、 資產(chǎn)負(fù)債率等。8 ）風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng) 目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái) 源提供參

36、考。9 ）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和 費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈 貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此, 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的 獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則

37、，從國(guó)家整體角度 考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。10 ）結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目 可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議?？键c(diǎn)7:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法P 512-521頁(yè)&房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與分析(可參照廣東教材 P472頁(yè))、1 .房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本步驟 (1)確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo) 調(diào)查項(xiàng)目分成三類(lèi)： 試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。(2)制定調(diào)查計(jì)劃調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容：資料來(lái)源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案、聯(lián)系方法 資料來(lái)源 確定調(diào)查計(jì)

38、劃中資料的來(lái)源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。 調(diào)查方法 收集一手資料的方法有觀察、專(zhuān)題討論、問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)驗(yàn)四種方法 調(diào)查手段在收集一手資料時(shí)所采用的主要調(diào)查手段是問(wèn)卷。 抽樣方案在設(shè)計(jì)抽樣方案時(shí)，必須確定的問(wèn)題是：A、抽樣單位。解決向什么人調(diào)查的問(wèn)題。B、樣本規(guī)模。主要確 定調(diào)查多少人的問(wèn)題。大規(guī)模樣本比小規(guī)模樣本的結(jié)果更可靠，但是沒(méi)有必要為了得到完全可靠的結(jié)果而 調(diào)查整個(gè)或部分目標(biāo)總體。 C抽樣程序。解決如何選擇答卷人的問(wèn)題。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)該采 用概率抽樣的方法 聯(lián)系方法 一般有郵寄、電話和面訪三種聯(lián)系方法A、郵寄問(wèn)卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采

39、用的最好方法，但郵寄方式回收率低、 回收速度也慢。B、電話訪問(wèn)是快速收集信息的最好方法，其優(yōu)點(diǎn)是被訪者不理解問(wèn)題時(shí)能得到解釋?zhuān)?回收率比郵寄問(wèn)卷通常要高，主要缺點(diǎn)是只能訪問(wèn)有電話的人，而且時(shí)間也不能太長(zhǎng)，也不能過(guò)多涉及隱 私問(wèn)題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調(diào)查者能夠提出較多的問(wèn)題并能了解被訪者的情況，但面訪 的成本最高，而且需要更多的管理計(jì)劃和監(jiān)督工作，也容易受到被訪問(wèn)者偏見(jiàn)或曲解的影響。(3) 收集信息：市場(chǎng)調(diào)查中成本最高，也最容易出錯(cuò)的階段 收集信息是市場(chǎng)調(diào)查中成本最高，也最容易出錯(cuò)的階段。在采用問(wèn)卷調(diào)查時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)某些被調(diào)查者不 在家必須重訪或更換、某些被調(diào)查者拒絕合作、某

40、些人的回答或在有些問(wèn)題上有偏見(jiàn)或不誠(chéng)實(shí)等情況。在 采用實(shí)驗(yàn)法進(jìn)行調(diào)查時(shí)，調(diào)查人員必須注意，要使實(shí)驗(yàn)組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差， 實(shí)驗(yàn)方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F(xiàn)代計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)使得資料收集的方法迅速 發(fā)展，且減少了人員和時(shí)間的投入。(4) 分析信息： 從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息。該階段的主要任務(wù)是從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息，對(duì)主要變量可以分析其離散性 并計(jì)算平均值，同時(shí)還可以采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和決策模型來(lái)進(jìn)行分析。(5) 報(bào)告結(jié)果：對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員。市場(chǎng)調(diào)查人員不能把大量的調(diào)

41、查資料和分析方法直接提供給有關(guān)決策者，必須對(duì)信息進(jìn)行分析和提煉，總 結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報(bào)告給決策人員，減少?zèng)Q策者在決策時(shí)的不確定因素，只有這樣的調(diào)查報(bào)告才 是有價(jià)值的。2不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 (1) 國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查： 包括政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境和社會(huì)文化環(huán)境 政治法律環(huán)境。包括政府的有關(guān)方針政策，政府的有關(guān)法律法規(guī)，政局的變化。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境。包括國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入總值以及其發(fā)展速度；物價(jià)水平、通貨膨脹率、進(jìn)出口稅率及 股票市值穩(wěn)定情況：城鄉(xiāng)居民家庭收入、個(gè)人收入水平、城鄉(xiāng)居民存款額；通訊及交通運(yùn)輸、能源與資源 供應(yīng)、技術(shù)協(xié)作條件等。 人口環(huán)境。 人口是構(gòu)成市場(chǎng)的三大

42、要素之一。 社會(huì)文化環(huán)境。包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平；價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣；宗教信仰、社會(huì)階 層分布；婦女就業(yè)面大小等。(2) 技術(shù)發(fā)展調(diào)查：包括新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢(shì)和速度；新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展 趨勢(shì)，用新技術(shù)、新工藝、新材料的情況；新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平等。(3) 市場(chǎng)需求容量調(diào)查：包括國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的需求動(dòng)向；現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量；社會(huì)擁有量、庫(kù)存量； 同類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的供應(yīng)量或銷(xiāo)售量，供求平衡狀況；本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額；本行業(yè)或 有關(guān)的其他行業(yè)投資動(dòng)向；企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的變化，對(duì)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者銷(xiāo)售量的影響等。(4) 消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查： 包

43、括消費(fèi)者類(lèi)別、 購(gòu)買(mǎi)能力、 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、 主要購(gòu)買(mǎi)者、 最忠實(shí)的購(gòu)買(mǎi)者、使用者、新產(chǎn)品的首用者、購(gòu)買(mǎi)的決策者、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等。(5) 競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：包括競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查分析和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查分析。(6) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查：包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷(xiāo)渠道調(diào)查和促銷(xiāo)策略調(diào)查。3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本步驟房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者(開(kāi)發(fā)商、投資者或購(gòu)買(mǎi)者、政府主管機(jī)構(gòu)等)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律 和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其 市場(chǎng)行為。步

44、驟如下：(1)接受委托；(2)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，確定問(wèn)題及調(diào)查目標(biāo)，制定調(diào)查計(jì)劃；(3)收集和利用現(xiàn)有資料，如統(tǒng)計(jì)數(shù)字、報(bào)刊、雜志等，進(jìn)行初步調(diào)查；(4)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究，運(yùn)用抽樣、座談、電話、實(shí)地觀察等方法取得第二手資料；(5)運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析等科學(xué)方法對(duì)資料進(jìn)行整理和分析；(6)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要內(nèi)容(1) 宏觀因素分析 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人口、社會(huì)因素、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰以及國(guó)際因素。其中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大 的宏觀因素包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、利率、居民收入以及 社會(huì)政治安定情況等。其次分首先是分析國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性 ，以確

45、定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處于上升階段還是處于衰退階段；析研究其所選擇的特定開(kāi)發(fā)地區(qū)之城市發(fā)展與建設(shè)情況；還要對(duì)項(xiàng)目所在地域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、 人口就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、就學(xué)條件、地域內(nèi) 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域以及地方政府對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等情況進(jìn)行分析。(2) 市場(chǎng)供求分析 供給分析A、調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。B、分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。C、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 需求分析A、需求預(yù)測(cè)。詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測(cè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)房 地產(chǎn)類(lèi)型的市

46、場(chǎng)需求。B、 分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。C、 吸納率分析 。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和質(zhì)量。D、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。 競(jìng)爭(zhēng)分析A、列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)。B、市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。 市場(chǎng)占有率分析A、基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)，估算市場(chǎng)供給總吸納量和吸納速度和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額，明 確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。B、市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷(xiāo)售或出租進(jìn)度、價(jià)格和銷(xiāo)售期，并提 出有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。(3) 相關(guān)因素分析不同當(dāng)把握了整體背景情況后， 投資者就可以針對(duì)某一

47、具體開(kāi)發(fā)投資類(lèi)型和地點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析。類(lèi)型項(xiàng)目需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是住戶的溝通，以了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)貐^(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程度和對(duì)未來(lái)住宅的希望，以確定所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平面 布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。寫(xiě)字樓項(xiàng)目：研究所處地段的交通通達(dá)度，擬建地點(diǎn)的周邊環(huán)境及與周?chē)虡I(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來(lái)潛在使用者的 特殊需求和偏好等。商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：考慮項(xiàng)目所處區(qū)域的流動(dòng)人口、常住人口數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力水平，考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其他購(gòu)物中心、中小型

48、商鋪的分布情況。工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目：考察開(kāi)發(fā)所必須具備的條件，如勞動(dòng)力、交通、原材料等。同時(shí)要考慮未來(lái)人住者的意見(jiàn)，如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車(chē)輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔音、 抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。5房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本方法分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：1) 購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法 購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法就是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來(lái)進(jìn)行分析的方法。2) 銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法 當(dāng)不能直接調(diào)查購(gòu)買(mǎi)者或費(fèi)用太高時(shí)，可通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。由于銷(xiāo)售人員接 近消費(fèi)者，對(duì)情況比較熟悉，因此綜合若干銷(xiāo)售人員的估計(jì)往往能得到很有價(jià)值的結(jié)果。3)

49、 專(zhuān)家意見(jiàn)法又稱(chēng)為德?tīng)柗?Delp hi )法，是美國(guó)蘭德公司于20世紀(jì)40年代末提出的。運(yùn)用專(zhuān)家調(diào)查法時(shí)，首先組成由經(jīng)銷(xiāo)商、分銷(xiāo)商或其他權(quán)威人士組成的專(zhuān)家小組，人數(shù)不宜過(guò)多,一般在20人左右，各專(zhuān)家只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進(jìn)行:(1)提出所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題及有關(guān)要求，必要時(shí)附上有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的背景材料，然后一并寄給各專(zhuān)家;(2)各專(zhuān)家根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗(yàn)提出自己的預(yù)測(cè)意見(jiàn)，并說(shuō)明自己主要使用哪些資料提出預(yù)測(cè)值的，這些意見(jiàn)要以書(shū)面形式返回調(diào)查人員;(3)將各專(zhuān)家的第一次預(yù)測(cè)值說(shuō)明列成表，并再次分發(fā)給各位專(zhuān)家，以便他們比較自己和他人的不同意見(jiàn),修改自己的意見(jiàn)和判斷;(4)將所有專(zhuān)家的修改意

50、見(jiàn)置于一個(gè)修正表內(nèi)，分發(fā)給各位專(zhuān)家作第二次或多次修改。最后綜合各位專(zhuān)家的意見(jiàn)便可獲得比較可靠的預(yù)測(cè)值。9、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參考房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材(房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理內(nèi)容)第五章、第六章經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方法1 .現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度,現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支改變量。現(xiàn)金流量分類(lèi)現(xiàn)金流入量：資金的收入，包括銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等?，F(xiàn)金流出量：資金的支出，包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流人量與現(xiàn)金流出量之差。2 .資金等效值

51、：在考慮時(shí)間因素的情況下，與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。等效值是資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算中一個(gè)十分重要的概念。資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值 相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15%，年后要還的本利和為115元。這就是說(shuō)，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與 現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值或未來(lái)值，而把資金

52、運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為時(shí)值。3 .房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)1盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)1靜態(tài)指標(biāo)1動(dòng)態(tài)指標(biāo)成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值利息備付率資本金利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期償債備付率靜態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率其中，盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類(lèi)。靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮 了資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行 等值化處理后計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。相較而言，靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在

53、概略評(píng)價(jià)時(shí)采用，動(dòng)態(tài)指 標(biāo)能較全面反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的 投資項(xiàng)目。清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融 資的金融機(jī)構(gòu)更重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與項(xiàng)目總投資現(xiàn)值之比，其經(jīng)濟(jì)含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來(lái)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是一個(gè)考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的指標(biāo)。由于財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不直接考察項(xiàng)目投資額的大小，故為考察。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR計(jì)算式如下:投資的利用效率，常用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率作為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)用FNPVR評(píng)價(jià)方案時(shí)，對(duì)于獨(dú)立方案，應(yīng)使FNPV產(chǎn)

54、0，方案才能接受；對(duì)于多方案評(píng)價(jià)，凡FNPVR； O的方案先行淘汰，在余下方案中，應(yīng)將FNPVR與投資額、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值結(jié)合選擇方案。而且在評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)注意 計(jì)算投資現(xiàn)值與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率應(yīng)一致 4、項(xiàng)目不確定性變量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性變量: (1) 土地費(fèi)用，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)如果開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有獲取土地使用權(quán)，土地費(fèi)用往往是一個(gè)未知數(shù)。(2)建安工程費(fèi)用，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，建安工程費(fèi)用的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評(píng)估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。(3)租售價(jià)格 ，租金收入或銷(xiāo)售收入(4)開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期(5)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)(6)資本化率(7)貸款利率5、不

55、確定性分析方法(1) 盈虧平衡分析(2) 敏感性分析(3) 概率分析考點(diǎn) 10：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法洪亞敏 P535-537 頁(yè)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面?？键c(diǎn) 11：建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)一) 招標(biāo)投標(biāo)的概念 土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法洪亞敏 P537-538 頁(yè)建設(shè)工程招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報(bào)價(jià)，擇日當(dāng)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。建設(shè)工程投標(biāo)是工程招標(biāo)的對(duì)稱(chēng)概念，指具有合法資格和能力的投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)條件，經(jīng)過(guò)初步研究 和估算，在指定期限內(nèi)填寫(xiě)標(biāo)書(shū)，提出報(bào)價(jià)，并等候開(kāi)標(biāo)，決定能否中標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從法律意義上講，建設(shè)工程招標(biāo)一般是建設(shè)單位（或業(yè)主）就擬建的工