財(cái)務(wù)報(bào)告總結(jié)歸納以萬科為例

1、目錄1、企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年，總部位于中國深圳市福田區(qū)梅林路 63 號(hào)萬科建筑研究中心，現(xiàn)任董事長為。 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司。 經(jīng)過二十多年的發(fā)展， 成為國內(nèi)最大的， 業(yè)務(wù)覆蓋、三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)， 共計(jì) 53 個(gè)大中城市。 年均住宅銷售規(guī)模在 6 萬套以上，。萬科以其持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。公司在發(fā)展過程中先后入選“全球 200 家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè) 200 強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu) 50 大上市公司”排行榜；多次獲得等國際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳

2、投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。經(jīng)過多年努力， 萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： “萬科”成為行業(yè)第一個(gè)中國馳名商標(biāo)， 旗下“”、 “”、“”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批； 公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)， 每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。2、財(cái)務(wù)報(bào)表分析資產(chǎn)負(fù)債表表 2-1萬科公司比較資產(chǎn)負(fù)債表（2013-2015 年度）單位：萬元項(xiàng)目2103 年末2014 年末2015 年末金額金額比上年增加金額比上年增加總資產(chǎn).35.54%.77%流動(dòng)資

3、產(chǎn).52.75%.59%固定資產(chǎn)%負(fù)債總額.01.85%.04%流動(dòng)負(fù)債.22.10%.69%非流動(dòng)負(fù)債%股東權(quán)益變動(dòng).34.69%.73%由 2013-2015 年度的比較資產(chǎn)負(fù)債表可以看出 2015 年萬科的資產(chǎn)增長速度較 2014 年有了較大幅度的增長，其中固定資產(chǎn)的增長又比流動(dòng)資產(chǎn)增長的速度要快，這反映了萬科的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度； 2015 年萬科的負(fù)債增長速度比起2014年有很大的增長， 其中流動(dòng)負(fù)債的增長速度大于非流動(dòng)負(fù)債，而且總負(fù)債的增長速度大于總資產(chǎn)的增長速度， 可以認(rèn)為企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因負(fù)債的增加帶來一定的影響；2015 年萬科的股東權(quán)益的增長速度要低于總資產(chǎn)增長速度，但是較

4、2014年有了較大幅度增長，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好?？偟目磥恚f科公司的財(cái)務(wù)狀況較好， 但是總的負(fù)債的增長速度略高于總資產(chǎn)的增長速度， 這對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況會(huì)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)這方面的管理，避免出現(xiàn)重大財(cái)務(wù)事故。表 2-2萬科公司簡化比較百分比資產(chǎn)負(fù)債表（%）（ 2013-2015 年度）項(xiàng)目2013 年末2014 年末2015 年末流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總額100100100流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總額股東權(quán)益負(fù)債及股東權(quán)益總額100100100從萬科公司的比較百分百比較資產(chǎn)負(fù)債表可以看到， 萬科的流動(dòng)資產(chǎn)在資產(chǎn)中的比重有下降的趨勢(shì)， 而非流動(dòng)資產(chǎn)的比重有上升的趨勢(shì)； 負(fù)債和股東

5、權(quán)益在資金來源中的比重稍有波動(dòng)， 2015 年負(fù)債占總資產(chǎn)的比重高于 2014 年，股東權(quán)益占總資產(chǎn)的比重低于 2014 年，表明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稍有增加。利潤表表2-3項(xiàng)目2013 年金額萬科公司比較利潤表（2013-2015 年度）2014 年金額比上年增加單位：萬元2015 年金額比上年增加營業(yè)收入%營業(yè)成本.37%.87%營業(yè)稅金及附加%銷售費(fèi)用%管理費(fèi)用%財(cái)務(wù)費(fèi)用%營業(yè)利潤%凈利潤%歸屬于上市公司%股東的凈利潤由 2013-2015 年度的比較利潤表可以看出 2015 年萬科的營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、營業(yè)利潤和凈利潤的增長速度較 2014 年有了較大幅度的提高。2014 年

6、企業(yè)發(fā)展不太好的原因是 2014 年全國房地產(chǎn)行業(yè)正由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代，整個(gè)行業(yè)環(huán)境不太樂觀。而 2014 年底央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，政府提出支持居民合理住房貸款以及房企合理融資措施使得 2015 年行業(yè)勢(shì)頭朝著較好的方向發(fā)展。2015 年?duì)I業(yè)利潤、凈利潤和利潤總額較 2014 年分別增長 %、%和%，這一比例與 %的營業(yè)收入基本一致。2015 年的銷售費(fèi)用有所下降，主要是因?yàn)槠髽I(yè)加強(qiáng)了銷售費(fèi)用管理； 2015 年管理費(fèi)用較 2014 有上升，主要是因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模擴(kuò)大，管理費(fèi)用擴(kuò)大； 2015 年財(cái)務(wù)費(fèi)用較 2014 年有所下降，主要是因?yàn)槠髽I(yè)有息負(fù)債的減少。2015 年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤較2

7、014 年增長 %；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤較 2014 年增長 %。歸屬于上市公司股東的凈利潤增速慢于凈利潤， 原因是近年來公司加大了合作力度， 一批合作比例較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算， 導(dǎo)致凈利潤中， 少數(shù)股東損益由 2014 年的人民幣億元上升至人民幣億元。表 2-4萬科公司比較百分比利潤表（%）（ 2013-2014 年度）項(xiàng)目2013 年2014 年2015 年一、營業(yè)收入100100100減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用加：投資收益二、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤從萬科公司的比較百分比利潤表可以看到，營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加

8、在營業(yè)收入中的比重逐年上升；銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用占營業(yè)收入的比重在 2014 年呈上升趨勢(shì)，而在 2015 年呈下降趨勢(shì)；財(cái)務(wù)費(fèi)用在營業(yè)收入中的比重逐年下降；投資收益呈現(xiàn)不確定性， 2014 年有較大幅度上升， 2015 年又呈下降趨勢(shì)。由此可知，雖然 2015 年銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用降低了，但是營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加增加的幅度和投資收益減少的幅度相對(duì)要大一些，這些導(dǎo)致 2015 年?duì)I業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重有所下降。 近三年來，營業(yè)外收支占營業(yè)收入的比重有所上升，但總體看來營業(yè)外支出的比重要大于營業(yè)外收入的比重。 由于所得稅占營業(yè)收入的比重有所降低， 2015 年凈利潤有所增長。表 2

9、-5萬科公司 2015 年利潤來源表單位：萬元營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤率金額金額2013 年2014 年2015 年1、主營業(yè)務(wù)收.96.16%入其中：房地產(chǎn).58.12%物業(yè)服%務(wù)2、其他業(yè)務(wù)%合計(jì).00.87%由上表可以看出萬科2015 年度營業(yè)收入中主營業(yè)務(wù)收入占比%，其他業(yè)務(wù)僅占 %的比重。由此可見，萬科企業(yè)的利潤主要來源于營業(yè)利潤中的主營業(yè)務(wù)收入，利潤來源可靠。此外，萬科的主營業(yè)務(wù)主要包括兩個(gè)部分，分別是房地產(chǎn)（占比 %）和物業(yè)服務(wù)（占比 %）。由于地價(jià)占房屋售價(jià)比例上升， 房地產(chǎn)營業(yè)利潤率相比前兩年有所下降，但是物業(yè)的營業(yè)利潤率逐年上升， 尤其是 2014 年至 2015 年上升了

10、將近 4 個(gè)百分點(diǎn)。其他業(yè)務(wù)收入的盈利利潤率有所波動(dòng)， 2015 年有所回升。現(xiàn)金流量表表 2-5現(xiàn)金流量分析表（2013-2015 年度）單位：萬元項(xiàng)目2013 年2014 年2015 年金額金額增減金額增減經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)%生的現(xiàn)金流量凈額投資活動(dòng)產(chǎn)%生的現(xiàn)金流量凈額籌資活動(dòng)產(chǎn)%生的現(xiàn)金流量凈額由上表我們可以看出 2015 年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較 2014年有所下降；同時(shí)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額有較大幅度上升， 說明企業(yè)投入了大量資金，未來會(huì)得到回報(bào)； 籌資數(shù)額相對(duì)去年有所減少， 相對(duì) 2013 年還是有所上升。3. 財(cái)務(wù)績效分析盈利能力分析表 3-1萬科公司主要盈利指標(biāo)表（ 2013

11、-2015 年度）指標(biāo)名稱2013 年2014 年2015 年資產(chǎn)凈利潤%股東權(quán)益報(bào)酬率%銷售凈利潤%成本費(fèi)用凈利潤%每股收益（元）由上表可以看出， 2015 年和 2013 年的資產(chǎn)凈利潤、股東權(quán)益報(bào)酬率、銷售凈利潤、成本費(fèi)用凈利潤和每股收益這幾項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均高于 2014 年，原因在于 2014 年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代，整個(gè)行業(yè)盈利都有所下降。而 2015 年的各項(xiàng)指標(biāo)均高于 2013 年，說明公司 2015 年發(fā)展較好，盈利有所增長。營運(yùn)能力分析表 3-2營運(yùn)能力指標(biāo)表（ 2013-2015 年度）指標(biāo)2013 年2014 年2015 年應(yīng)收賬款分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）

12、516090應(yīng)收賬款平均收賬期（天）764存貨周轉(zhuǎn)分析存貨周轉(zhuǎn)率（次）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）11531139894資產(chǎn)周轉(zhuǎn)分析固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）觀察萬科這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和平均收賬期可以發(fā)現(xiàn)： 銷售回款速度在增加，這在一定程度上可以提高資產(chǎn)的流動(dòng)性， 減少壞賬損失， 企業(yè)的短期償債能力也會(huì)得到增強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫存包括商品房待售面積、 尚未開工的企業(yè)拿地和在建商品房面積（扣除面積）。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率一直都比較低，可能是因?yàn)槲纯⒐さ拿娣e較大或者庫存管理不利和銷售狀況不太好。這一指標(biāo)到 2015 年有所上升，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也減少，據(jù)萬科 2015 年度財(cái)務(wù)

13、報(bào)表顯示，這是竣工速度加快所致。從上表可以看出萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較 2014 年上升了 8 個(gè)百分點(diǎn)，說明資金的利用的效率得到了提高； 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降， 且固定資產(chǎn)的利用率偏低；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年升高， 總資產(chǎn)的利用率上升， 企業(yè)應(yīng)該采取措施提高銷售收入和處置資產(chǎn)，以提高總資產(chǎn)利用效率。償債能力分析表 3-3償債能力指標(biāo)表（ 2013-2015 年度）指標(biāo)2013 年2014 年2015 年短期償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率%股東權(quán)益比率%現(xiàn)金利息保障倍數(shù)%由上表可以看出萬科的流動(dòng)比率維持在左右， 2015 年較前兩年稍有所下降，但變化幅度不大， 這一數(shù)據(jù)表明萬

14、科償還負(fù)債的能力較強(qiáng)， 每 1 元的資產(chǎn)有元的流動(dòng)資產(chǎn)作為安全保障。 萬科的速動(dòng)比率近兩年維持在， 因?yàn)榇尕浾剂鲃?dòng)資產(chǎn)比例較大，所以速動(dòng)比率較低； 現(xiàn)金比率近兩年維持在， 說明 1 元的負(fù)債有元的現(xiàn)金可以直接償還， 一方面說明公司的資產(chǎn)得到了較好的利用， 另一方面公司也需要注意支付困難風(fēng)險(xiǎn)。2015 年萬科的資產(chǎn)負(fù)債率是 %,比起 2014 年下降了五個(gè)百分點(diǎn)， 相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益比率上升了五個(gè)百分點(diǎn)， 這主要是因?yàn)橛邢⒇?fù)債的減少； 現(xiàn)金保障倍數(shù)逐年增加，主要是由于稅前利潤的增加和利息費(fèi)用的減少。發(fā)展能力分析表 3-4發(fā)展能力指標(biāo)（ 2013-2015 年度）單位：萬元指標(biāo)20132014201

15、5金額金額比上年增長金額比上年增長銷售增長.00.00810%.0033 58%資產(chǎn)增長.35.54%.77%股權(quán)資本增長.35.54%.77%利潤增長%由上表可知， 2015 年度萬科的銷售增長率比起 2014 年有較大程度的提高，說明 2015 年企業(yè)營業(yè)收入的成長性較好，企業(yè)的發(fā)展能力強(qiáng)。萬科 2015 年的資產(chǎn)增長率較 2014 年有較大的增長，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長較快，資產(chǎn)增長規(guī)模與營業(yè)收入同向變動(dòng)。萬科 2015 年的股權(quán)資本增長率較 2014 年有較大增長，股東權(quán)益水平較高，企業(yè)資本積累能力較強(qiáng)，發(fā)展勢(shì)頭較好，股權(quán)資本與營業(yè)收入同方向變動(dòng)。萬科 2015 年的利潤總額增長率較 20

16、14 年有較大增長，說明企業(yè)盈利能力較好，而且利潤總額與營業(yè)收入和總資產(chǎn)同方向變動(dòng)。4. 杜邦分析（杜邦分析圖見最后一頁）由杜邦分析可知，公司 2015 年的凈資產(chǎn)收益率為 %，較 2014 年的 %增加 %。公司的投資者在很大程度上依據(jù)該指標(biāo)來判斷是否投資或是否轉(zhuǎn)讓股份， 考察經(jīng)營業(yè)績者和決定股利分配政策。通過杜邦分析圖分析，可以將凈資產(chǎn)收益率分解如下：凈資產(chǎn)收益率 =總資產(chǎn)收益率×權(quán)益乘數(shù)2015 年的凈資產(chǎn)收益率 =%×1/=%2014 年的凈資產(chǎn)收益率 =%×1/=%經(jīng)過分解可以看出， 2015 年的凈資產(chǎn)收益率增加主要是由于總資產(chǎn)收益率增加。接下來繼續(xù)對(duì)

17、總資產(chǎn)收益率進(jìn)行分解：總資產(chǎn)凈利率 =主營業(yè)務(wù)利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2015 年的總資產(chǎn)收益率 =%×35%=%2014 年的總資產(chǎn)收益率 =%×30%=%經(jīng)過分解可以看出， 2015 年總資產(chǎn)收益率的增加，主要是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率增加了，說明對(duì)總資產(chǎn)的利用效率降低了。主營業(yè)務(wù)利潤率稍有降低， 說明公司盈利能力減弱了。接下來對(duì)銷售凈利率進(jìn)行分解：主營業(yè)務(wù)利潤率 =（凈利潤÷主營業(yè)務(wù)收入）×100%2015 年的主營業(yè)務(wù)利潤率 =（18,119,406,249 ÷ 195,549,130,021 ）× 100%=%2014 年的主營業(yè)

18、務(wù)利潤率 =（ 15，745， 454,144 ÷146， 388，004,598 ）×100%=%由此可以看出主營業(yè)務(wù)利潤率的降低主要是由于主營業(yè)務(wù)收入的降低引起的。但是這只是單一的從結(jié)果倒推原因， 若要深入研究其因素， 還應(yīng)結(jié)合其他分析方法分析，使結(jié)果更完整、更科學(xué)。5. 行業(yè)分析全國商品住宅銷售量逐漸恢復(fù)增長， 全年商品住宅銷售面積為億平方米， 銷售金額為人民幣萬億元，較上年分別上升 %和%。鑒于各地市場(chǎng)分化較大， 2015 年以來，政府在“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措， 包括將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征稅時(shí)限由 5 年下調(diào)為 2 年，降低非限購城市的居民家庭首次購買普通住房、以及購買二套房的商業(yè)貸款最低首付比例， 調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等， 以降低居民購房門檻， 減少購房成本， 促進(jìn)購房需求的釋放。年內(nèi)，為應(yīng)對(duì)國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，央行 5 次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率， 5次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率降至歷史低位，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境， 也為居民購房提供了有利條件。6