莊河土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果

1、莊河市土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果一、基準(zhǔn)地價概念。 基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍 內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，按照商業(yè)、居住、 工業(yè)等用途分別評估國有土地使用權(quán)的平均價格，并由市、 縣及以上人民政府公布。二、基準(zhǔn)地價的作用。 基準(zhǔn)地價主要作用體現(xiàn)在以下五 個方面：一是可以宏觀控制地價，反映地產(chǎn)市場中的地價水 平和變動趨勢，為政府制訂管理措施和投資者制定投資決策 提供依據(jù)；二是為政府在土地使用權(quán)有償出讓時提供依據(jù)； 三是為城市拆遷補償?shù)貎r款提供依據(jù)；四是制訂協(xié)議出讓國 有土地使用權(quán)最低價的依據(jù)和參考標(biāo)準(zhǔn)；五是掛牌土地的最 低限價。三、基準(zhǔn)地價更新依據(jù)。 遼寧省國土資源廳于 2013 年

2、， 下發(fā)了關(guān)于開展全省城市基準(zhǔn)地價更新工作的通知 （遼 國土資發(fā) 2013 302 號）文件，要求為保持地價水平的現(xiàn) 勢性，今后基準(zhǔn)地價每 3 年更新一次，每年調(diào)整一次。四、我市土地級別與更新成果。 我市此次更新，根據(jù)大 連市國土資源和房屋局要求，基準(zhǔn)日統(tǒng)一為 2015 年 1 月 1 日。具體成果如下：（一）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵。 本次更新后的基準(zhǔn)地價，是在開 發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地達到“五通一平”、工業(yè)用地達到“三通一平”；土地使用年限為商業(yè)40 年、住宅70年、工業(yè)50年； 容積率為商業(yè)、住宅都為 1.5 條件下的平均價值。（二）土地級別。 莊河市 商業(yè)、住宅用地 土地級別劃分 為7 個級別，其

3、中市區(qū)為 4個級別（詳見附表 1）；工業(yè)用地 土地級別劃分為 5 個級別，其中市區(qū)為 4 個級別（詳見附表 2）。（三）基準(zhǔn)地價的確定。 本次基準(zhǔn)地價更新成果，是選 取我市 2012-2014 年三年的市場交易案例進行測算后得出 的價格（其中選取住宅案例 248 個、商業(yè)案例 299 個，工業(yè) 案例 73 個）?；鶞?zhǔn)地價在測算過程中，由于地價樣點的交易方式、交 易時間、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度等條件有所差異，導(dǎo)致 基準(zhǔn)地價的測算結(jié)果也有所不同。比如說：在同一條街道或 區(qū)域內(nèi)，相鄰的兩塊土地雖然面積相同，但由于形狀、長寬 不一，臨街狀況不同等情況存在，會出現(xiàn)價格不等的現(xiàn)象。 因此，在利用樣點地價

4、估算、確定基準(zhǔn)地價時，須利用修正 系數(shù)表將樣點統(tǒng)一修正到上述基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的條件下，再求 取平均值。依據(jù)以上技術(shù)路線，得出 2015 年莊河市基準(zhǔn)地 價（詳見附表三） 。（四）基準(zhǔn)地價成果解釋。 商業(yè)用地： 更新后商業(yè)用地 地價在 2010 年基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上大幅回落，這樣有利于引進 更好的商業(yè)項目，提升城市綜合實力，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。住宅用地： 住宅價格從 2009-2012 年持續(xù)大幅度增長后， 2013 年開始回落， 2014 年進入寒冬，房屋成交量下滑，房 價回落， 2014 年的實際房價幾乎與 2010 年房價持平，因此 更新后住宅用地地價在 2010 年基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上小幅變動。 工業(yè)用

5、地： 除一級地外，更新后工業(yè)用地地價在 2010 年基 準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上基本保持不變。一級地主要是考慮提高拆遷涉 及的補償?shù)貎r款，此范圍內(nèi)主要用于發(fā)展商住，未來不會出 現(xiàn)工業(yè)出讓。莊河市重點發(fā)展的三大經(jīng)濟園區(qū)，大連新興產(chǎn) 業(yè)經(jīng)濟區(qū)和大連循環(huán)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)沿海區(qū)域為4級地 14萬/畝，填海區(qū)域參照鄰近區(qū)域降一級別，也就是最低級 5 級地 12 萬 /畝；遼寧海洋產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)4 級地 14 萬 /畝，規(guī)劃區(qū)外 5 級地 12 萬 /畝。更新后的工業(yè)基準(zhǔn)地價體現(xiàn) 了我市園區(qū)價低優(yōu)勢，有利于招商引資，推進工業(yè)化進程。附件 ：附表 1：商業(yè)、住宅用地級別圖附表 2：工業(yè)用地級別圖附表 3： 2015

6、 年莊河市基準(zhǔn)地價結(jié)果表附表1商業(yè)、住宅用地級別范圍級別級別范圍一級1東至延安路北段、紅巖路；西至熱水河；南至世紀(jì)大街；北至永興街、迎賓街。二級1東至莊河；西至莊打路、內(nèi)環(huán)路；南至濱海路；北至內(nèi)環(huán)路范圍內(nèi)除一級地以外區(qū)域；三級1東至二環(huán)路、鮑碼河；西至二環(huán)路；南至濱海路、北至二環(huán)路范圍內(nèi)除一、二級地以外區(qū)域； 2蛤蜊島;四級1莊河城區(qū)一、二、三級地以外，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)；2.大鄭鎮(zhèn)、徐嶺鎮(zhèn)、青堆鎮(zhèn)、黑島鎮(zhèn)、蘭店鄉(xiāng)、吳爐鎮(zhèn)、石城鄉(xiāng)、王家鎮(zhèn)政府所在地建成區(qū)；五級1光明山鎮(zhèn)、仙人洞、栗子房鎮(zhèn)、長嶺鎮(zhèn)、鞍子山鄉(xiāng)、步云山政府所在地建成區(qū)；2.大鄭鎮(zhèn)、徐嶺鎮(zhèn)、青堆鎮(zhèn)、黑島鎮(zhèn)、蘭店鄉(xiāng)、吳爐鎮(zhèn)、石城鄉(xiāng)、王家鎮(zhèn)政府

7、所在地建成區(qū)外，允許建設(shè)區(qū)內(nèi)；六級1蓉花山鎮(zhèn)、城山鎮(zhèn)、太平嶺滿族鄉(xiāng)政府所在地建成區(qū)；2光明山鎮(zhèn)、仙人洞、栗子房鎮(zhèn)、長嶺鎮(zhèn)、鞍子山鄉(xiāng)、步云山政府所在地建成區(qū)外，允許建設(shè)區(qū)內(nèi)；七級1塔嶺鎮(zhèn)、大營鎮(zhèn)、荷花山鎮(zhèn)、桂云花滿族鄉(xiāng)政府所在地允許建設(shè)區(qū) 2蓉花山鎮(zhèn)、城山鎮(zhèn)、太平嶺滿族鄉(xiāng)政府建成區(qū)外，允許建設(shè)區(qū)內(nèi)。附表2工業(yè)用地級別范圍級別級別范圍一級1、東至莊河；西至熱水河、疏港路；南至錦繡大街；北至迎兵大街；二級1.東至內(nèi)環(huán)路；西至莊打路、內(nèi)環(huán)路；南至錦繡大街；北至內(nèi)環(huán)路范圍內(nèi)除一級地以外區(qū)域；三級1東至鮑碼河；西至二環(huán)路；南至錦繡大街；北至二環(huán)路范圍內(nèi)除一、二級地以外區(qū)域；2. 大鄭鎮(zhèn)、徐嶺鎮(zhèn)、青堆鎮(zhèn)、蘭

8、店鄉(xiāng)、王家鎮(zhèn)、石城鄉(xiāng)政府所在地建成區(qū)；3. 經(jīng)批準(zhǔn)的旅游度假區(qū)內(nèi)；四級1. 吳爐鎮(zhèn)、栗子房鎮(zhèn)、黑島鎮(zhèn)、鞍子山鄉(xiāng)政府所在地建成區(qū)；2. 大鄭鎮(zhèn)、徐嶺鎮(zhèn)、青堆鎮(zhèn)、蘭店鄉(xiāng)、王家鎮(zhèn)、石城鄉(xiāng)政府所在地建成區(qū)外，允許建設(shè)區(qū)內(nèi)； 3莊河城區(qū)一、二、三級地以外，規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)；五級1. 仙人洞鎮(zhèn)、光明山鎮(zhèn)、蓉花山鎮(zhèn)、大營鎮(zhèn)、塔嶺鎮(zhèn)、太平嶺滿族鄉(xiāng)、城山鎮(zhèn)、長嶺鎮(zhèn)、荷花山鎮(zhèn)、步云山鄉(xiāng)、桂云花滿族鄉(xiāng)政府所 在地允許建設(shè)區(qū)；2. 吳爐鎮(zhèn)、栗子房鎮(zhèn)、黑島鎮(zhèn)、鞍子山鄉(xiāng)政府所在地建成區(qū)外，允許建設(shè)區(qū)內(nèi)。附表32015年莊河市基準(zhǔn)地價結(jié)果表土地級別商業(yè)住宅工業(yè)樓面地價 （元/平方米）地價 （萬元/畝）調(diào)整幅度樓面地價（元/平方

9、米）地價 （萬元/畝）調(diào)整幅度地價（元/平方米）地價 （萬元/畝）調(diào)整幅度I90090.00-30+30%70070.00-10+10%40026.67-15+15%n52052.00-20+20%60060.00-10+10%32021.33-15+15%川40040.00-15+15%53053.00-10+10%26017.33-15+15%IV35035.00-15+15%44044.00-10+10%21014.00-10+10%V30030.00-15+15%35035.00-15+15%18012.00-10+10%切26026.00-10+10%26026.00-15+15%VD22022.00-10+10%22022.00-10+10%注：1、地面價=樓面價x容積率;2 、根據(jù)莊