物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱

1、物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱一、物業(yè)管理方案的制訂（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求， 了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作； 具有進(jìn)行擬管 項(xiàng)目、 使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力； 掌握制訂物業(yè)管理方案的 主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1 物業(yè)管理的早期介入（l ）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托， 按照國(guó)家法律法規(guī)、 管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同 行使管理權(quán)， 運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)， 以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)， 從事對(duì)物業(yè) （包括物業(yè)周圍的環(huán)境） 的養(yǎng)護(hù)、 修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)， 使物

2、業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是： 物業(yè)的設(shè)計(jì)要 “科學(xué)、合理、適用和美觀 ”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。 建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。 配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。 環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。（ 2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容 基本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān) 場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。 專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。 特約業(yè)務(wù)包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房

3、屋交換以及其他業(yè)務(wù) 等。（3）物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備設(shè)備、器材準(zhǔn)備資金準(zhǔn)備（ 4）房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段： 決策、立項(xiàng)階段 通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。 前期階段1）在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào) 告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。2）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。4 ）征用土地，開展拆遷安置工作。5 ）完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到 “四通一平 ”：即通水、通電、通路、通信、

4、 平整土地。6 ）辦理開工手續(xù)。 建設(shè)階段 通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。 營(yíng)銷階段這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、 相交叉的階段， 通常包括房屋銷售、 出租、使用管理（物 業(yè)管理）和售后服務(wù)等。上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。（5）建筑工程基本知識(shí) 建筑工程分類建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：1 ）一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。2 ）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

5、3 ）暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。4 ）電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、 架空線路、 變電和配電設(shè)施安裝工程等。 建筑工程管理建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象， 以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心， 遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī) 律，把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來(lái)，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等 要求。其主要內(nèi)容包括：l ）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；2 ）編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；3 ）做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；4 ）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；5 ）

6、做好工程施工資料分析與整理。建筑工程涉及的主要工作1 ）熟悉施工圖樣，參加圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；2 ）熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施 工條件；3 ）了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；4 ）編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量 需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；5 ）抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；6 ）抓好質(zhì)量管理；7 ）抓好安全生產(chǎn)管理；8 ）抓好材料與工具管理；9 ）抓好班組管理；10 ）抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。2物業(yè)管理早期介入的實(shí)施（I）工作內(nèi)容根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)

7、管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有： 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要， 以及在以往物業(yè)管 理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷， 用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位， 并促其糾 正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：1 ）配套設(shè)施的完善問題；2）水電供應(yīng)容量的問題；3 ）安全保衛(wèi)系統(tǒng)；4 ）垃圾的處理方式；5 ）高層建筑物外觀的清潔問題；6 ）消防設(shè)施問題；7 ）物業(yè)管理所需設(shè)備問題；8 ）對(duì)建筑材料的意見；9 ）其他問題。 參與建設(shè)階段通過參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括：1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；2）監(jiān)督建設(shè)過程（是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建

8、筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求） 并提出意見：3 ）監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；4 ）監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。（ 2）早期介入應(yīng)注意的問題 必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作 必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位 抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵 精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分3 擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查 通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。（I）項(xiàng)目情況調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)

9、、管線布置等。 配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項(xiàng)目性質(zhì)及特色 政府的支持、扶持與介入程度 開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。 周邊壞境狀況 調(diào)查方法 包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。（2）使用人需求調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容 住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì) 收人等。住區(qū)人員需求分析：l ）按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；2 ）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施 必須具備， 對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，

10、應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)， 并更多注意面向 社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，以提高其開發(fā)利用的效益。3 ）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。4 ）按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合， 協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。 調(diào)查方法1 ）詢問法詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題， 采用一定的提問方式， 向被調(diào)查者 提出詢問， 再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。 具體方式有訪問調(diào)查、 電話調(diào) 查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。2）觀察法觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事 實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。3

11、)實(shí)驗(yàn)法 實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來(lái)驗(yàn)證人們的需求情況。4 )抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。(3) 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。4 制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：( 2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：( 3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；( 4)準(zhǔn)備設(shè)備；( 5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。5制訂物業(yè)管理方案(I)物業(yè)管理方案的內(nèi)容 物業(yè)管理檔次物業(yè)類型、 功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平， 從而確定物業(yè)消費(fèi)水平， 從而確定物業(yè)管 理的不同檔次。 物業(yè)管理檔次的確定，

12、 是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。 管理檔次不同決定了 管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。 由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。( 2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。 管理模式 包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。 公司人力資源管理 包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。 規(guī)章制

13、度建設(shè) 包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。 經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo) 包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) 包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。 日常管理 包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保 護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。（3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步

14、：培訓(xùn)工作人員第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步：草擬方案文本第九步：向?qū)＜翌檰栒髟兊谑剑核凸绢I(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實(shí)施、反饋制訂物業(yè)管理方案的主要方法 經(jīng)理意見法主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容， 在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ) 上確定。 內(nèi)部征詢法發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議， 在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物 業(yè)管理方案。 學(xué)習(xí)借鑒法 主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思

15、路和做法來(lái)制訂方案。 專家意見法 主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家， 在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上， 請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè) 管理方案。 綜合制訂法6 可行性研究知識(shí)(l) 可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投資決策之前， 對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析， 即 進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。( 2)可行性研究的程序可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、 初步可行性研究、 詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。 投資機(jī)會(huì)研究帶有預(yù)測(cè)性， 主要是分析投資方向的可能性， 鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。 投資 機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。 初步可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確

16、定。 主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行 預(yù)測(cè)， 考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn) 行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20% 左右。 詳細(xì)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證， 仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊， 對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)， 從±10。中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到 評(píng)價(jià)報(bào)告重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。（3）可行性研究的內(nèi)容 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)； 物質(zhì)資源預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目方案研究； 人力資源研究； 項(xiàng)目實(shí)施過程研究； 項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌

17、措研究； 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。（ 4）編寫可行性報(bào)告 總論； 項(xiàng)目分析； 需求預(yù)測(cè)； 物資資源及公用設(shè)施條件分析； 人力資源分析； 實(shí)施進(jìn)度分析； 投資估算、資金籌措或成本估算; 社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)； 附件。二、物業(yè)管理制度（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法; 了解業(yè)主公約的法律依 據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的 行為，熟悉房屋裝修程序。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容物業(yè)管理制度可分為兩大類： 一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度； 另一類是物業(yè)管理 企業(yè)的外部制度。（l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度內(nèi)部制度是物業(yè)

18、管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率， 根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)制訂的 一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。 物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度， 主要包括勞動(dòng)用工制度、 員工行為規(guī) 范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。 物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍包括公司辦公室的職責(zé)范圍、 財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、 管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、 服務(wù)部門 的職責(zé)范圍。 物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制 包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。（ 2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)， 規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行

19、為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有： 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 樓宇入住規(guī)定 包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。 物業(yè)管理公約是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定， 對(duì)全體業(yè)主或使用人以 及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：1）明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)4）明確對(duì)物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理5）對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定6）管理費(fèi)用的規(guī)定7）法律責(zé)任8）其他事項(xiàng) 住戶手冊(cè)是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：l ）居住區(qū)概況；2 ）居住區(qū)的管理；3 ）業(yè)主或住戶須知；4 ） 購(gòu)

20、日燈管理與維修；5 ）物業(yè)管理?xiàng)l例；6 ）綜合服務(wù)；7 ）其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。 住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度1 ）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。2 ）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。 房屋管理服務(wù)制度1 ）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。2 ）房屋裝修管理規(guī)定。 住宅區(qū)管理制度主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、 機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、 綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。 業(yè)主公約 業(yè)主委員會(huì)章程l ）成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的；2 ）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；3 ）成立業(yè)主委員會(huì)的程序；4 ）勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)；5 ）業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；

21、6 ）有關(guān)補(bǔ)充說明。2 、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法程序第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。第四步：學(xué)習(xí)理解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。 第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。（2）方法 經(jīng)理意見法： 在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上， 以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度 的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。 業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會(huì)章程等。 內(nèi)部制訂法

22、：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。 學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。 綜合征定法：綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容（I）法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的， 對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方 面的行為。其法律依據(jù)主要是： 民法通則第 83條規(guī)定。 建設(shè)部 1989 年第 5 號(hào)令城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定第五條和第六條規(guī)定。（ 2 ）特點(diǎn) 公約的主體是全體業(yè)主。 公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為。 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利。

23、義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律 規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。 公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效， 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主 使用人都具有約束力。 公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。（3）業(yè)主公約的主要內(nèi)容 業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際 情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。4 業(yè)主公約的訂立（1）訂立的原則 包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。（2）訂立的程序 首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，

24、尤 其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約 “示范文本。 ” 第二步：結(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況， 依照建設(shè)部 “示范文本 ”的基本內(nèi)容， 制訂出所管項(xiàng)目的 業(yè)主公約（草案） 。第三步：用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約（草案）提交大會(huì)討論。修改。 第四步：業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效 業(yè)主公約如需修改， 一般由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見及修改草案， 將修改草案提交業(yè)主大會(huì) 計(jì)論通過后執(zhí)行。5、糾正違反業(yè)主公約的行為界定所應(yīng)處理的違反公約的行為在物業(yè)管理中， 用來(lái)約束主體行為的公約有兩種： 一是業(yè)主公約 ；二是 物業(yè)管理公約 。 前者的主體是全體業(yè)主， 后者的主體是業(yè)主、 非業(yè)主使用人和物業(yè)

25、管理經(jīng)營(yíng)者。因此， 違反 公約的行為一般說來(lái)有以下三種： 業(yè)主違反公約。 非業(yè)主違反公約 物業(yè)管理公司違反公約作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反公約的行為，具體有：裝修時(shí)違反公約的行為，搬遷時(shí)違反公約的行為，日常違反公約的行為。及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反公約的行為 物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到： 加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位責(zé)任。 物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、 解決員工工作不到位的問題， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使 用人違約行為。 提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守 公約 的自意識(shí)， 建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理 業(yè)主和使用人反映的違約行為。正確處理違反公約的行為從廣義上

26、說， 業(yè)主公約和約業(yè)管理公約也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個(gè)性， 概括起來(lái)，共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在： 制訂者不同、承 諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對(duì)違反者處理方式不同。對(duì)違反 公約 行為的處理只能按照 公約 約定的方式進(jìn)行， 主要有：規(guī)勸、 制止、 批評(píng)、 警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。6、房屋裝修管理住用戶裝修申報(bào) 業(yè)主或使用人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請(qǐng)。 工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。 業(yè)主或使用人盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)，并選擇合格的裝修單位。 業(yè)主或使用人在 15 天將

27、裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部門。物業(yè)管理公司審批 接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核， 考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。 裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 方案批準(zhǔn)后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。裝修單位施工與物業(yè)管理公司簽訂裝修施工責(zé)任書 ，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期 間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范。物業(yè)管理公司驗(yàn)收。 由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)

28、收單。 業(yè)主或使用人憑竣工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。三、物業(yè)管理資金的管理（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理資金的概念， 了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來(lái)源及其管理； 掌 握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1、物業(yè)管理資金及其管理（1）物業(yè)管理資金的概念物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全， 充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以 滿足需要而投入的貨幣總和。 物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同， 可分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金 和日常物業(yè)管理資金。（2）物業(yè)管理資金的管理概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、 使用、 運(yùn)作所進(jìn)

29、行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng) 的整個(gè)過程。管理對(duì)象物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。管理目的物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、 低成本、 最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和 運(yùn)用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。2 物業(yè)管理資金的來(lái)源和管理（l）物業(yè)管理啟動(dòng)資金概念 物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的 資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。內(nèi)容及來(lái)源一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、 建立、組成所需的資金， 如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、 辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 單位組織及個(gè)人出資、 入股形成； 另一部分是物

30、業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金， 主要用于物業(yè)機(jī) 構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)， 這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納 形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理： 其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè) 賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用，并做到?？顚?用，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。 這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè) 還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。 新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下， 從事適宜的短期

31、投資， 使其 產(chǎn)生最大增值收益。（2）日常物業(yè)管理資金來(lái)源包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入、 其他收入等。 其中物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償， 由物 業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。 日常物業(yè)管理資金的管理1 ）收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使 用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。2 ）財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免 發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。3 利用

32、會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理（l ）會(huì)計(jì)的基本知識(shí)及會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)的概念會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。 會(huì)計(jì)是通過收集、 加工和利用以一定貨幣單位作 為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)， 促使人們比較經(jīng)濟(jì) 得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。會(huì)計(jì)的基本職能：核算和監(jiān)督。l ）核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。 對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、 事后監(jiān)督三種， 主要通過對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算 單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。 會(huì)計(jì)法規(guī)體系 我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會(huì)計(jì)法

33、）預(yù)算法） 等國(guó)家法律； 第二層是國(guó)家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作 均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則； 第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。 這三個(gè)層次 的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層， 第二層統(tǒng)馭第三層， 三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制 度。（2）通過會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益會(huì)計(jì)報(bào)表的概念 會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告， 是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果， 是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、 經(jīng)營(yíng)成果和財(cái) 務(wù)收支情況的書面文件，是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。 會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成：會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。l ）主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表（或現(xiàn)金流量表） 。2）附表根據(jù)

34、各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。3）報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。 會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書，這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。 會(huì)計(jì)報(bào)表分析的意義 物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表，通過一定的技術(shù)方法，對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較， 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)， 揭露問題， 以提高物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì) 效益。4 物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作（I）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。 根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同， 可劃分為國(guó)有 資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同， 可

35、劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè) 管理資金管理和使用方式的不同。（ 2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法， 既要集中統(tǒng)一計(jì)劃， 又要保證一定的靈活性。 具 體包括三方面： 成本性資金支出與使用：成本性資金支出， 是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生， 用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。 其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、 勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。 成本性資金支出是必需的， 是不產(chǎn)生資金回收的， 是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。 這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn) 品的價(jià)值， 為社會(huì)所承認(rèn)。 這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的， 是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本

36、條件 之一。 公益性資金使用 公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出， 如向社會(huì)福利 事業(yè)捐資、 做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、 無(wú)資金回收的支出。 這部分支 出數(shù)量不固定， 也不經(jīng)常發(fā)生， 物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。 這部分資金為物業(yè)管理 企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 投資性資金支出與使用 投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金， 主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè) 管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方 向，注意資金的安全性、 資金的回收周期， 同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例 額。（3）物

37、業(yè)管理資金的使用原則 保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。 節(jié)約支出，合理收益原則。對(duì)成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對(duì)投資 性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。 制約性支出使用原則。 建立資金使用的審批制度、 監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度， 使資金使用 過程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上， 建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管 理體制， 即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任， 財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任， 使用人員負(fù) 使用責(zé)任， 領(lǐng)導(dǎo)下

38、達(dá)資金使用指令和計(jì)劃， 財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中， 三方面相 互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、 使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。5物業(yè)管理資金的預(yù)算管理（I）物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作 物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念 物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向， 以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn)， 以財(cái)務(wù) 管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。 物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件1 ）扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作；2）對(duì)完善的制度體系；3 ）好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體；4 ）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職

39、能。（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)， 如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè) 管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃， 報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批， 待審批后執(zhí)行。 對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)， 應(yīng)采取分層編制， 層層審核把關(guān)， 最后匯總論證， 再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論， 把集中制定和分散制定方法相 結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上， 或是上下結(jié)合論證式。物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則1 ）目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。2 ）

40、全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍，預(yù) 算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。3 ）預(yù)算單位與周期性原則。 預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍， 并確定預(yù)算周期。4 ）人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。（ 3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法 固定成本預(yù)算編制法1 ）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式P= E Pi（i = I, 2,n）2）人工費(fèi)用成本預(yù)算公式P仁E （Ni x W（ i = 1, 2,n）3 ）行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式P2= F0 （1+ i%） F0'4 ）公用水電費(fèi)預(yù)算公式P3=EQ 電 i xp 電+EQ 水 i X水5

41、）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式P4=E Fi = F1+F2+F3滾動(dòng)預(yù)算編制法 即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間， 如一年、 一季度或一個(gè)月， 連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。 具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算，在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù) 算。（4）物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法 主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。 以成本為中心的 預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人， 著眼于降低成本； 以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方 法控制現(xiàn)金流入流出， 盡量做到用最少的錢辦更多的事。 另外， 還有以利潤(rùn)或出資人利益為 中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。四、房屋構(gòu)

42、造與識(shí)圖（一）學(xué)習(xí)要求了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法， 掌握閱讀施工圖的最基本 方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問題的能力。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1 建筑物的分類 建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu) 筑物是指不直接供人們使用的建筑， 間接地為人們服務(wù)， 如水塔、 煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo) 準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。（l）按建筑物的使用功能分類分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。（ 2）按建筑物的層數(shù)分類分為低層建筑（ 13層）、多層建筑（ 46層）、中高層建筑（ 79層） 、高層建筑（ 10 層以上的住宅和總高度超過 24米的

43、公共建筑及綜合建筑， 不包括高度超過 24米的單層主體 建筑）。（ 3）按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類 分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。（ 4）按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分 分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。2房屋的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。（1）基礎(chǔ)基礎(chǔ)是建筑物的組成部分， 它直接承受建筑物的所有負(fù)荷， 并把它傳到地基上。 地基是 基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。 基礎(chǔ)的埋置深度 是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下， 基礎(chǔ)的埋深應(yīng)

44、不小于 500 毫米。 基礎(chǔ)的分類1 ）按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和 鋼筋混凝土基礎(chǔ)。2 ）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土 基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)） 。3 ）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中） 、整片基礎(chǔ) （用于上部荷載較大的建筑物中） 、樁基礎(chǔ)（用于高層或超 高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中） 。（2）墻體墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。 墻體的分類1 ）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來(lái)荷載的墻）和非承重墻（不承受外 來(lái)荷

45、載的墻） 。2 ）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻 墻體的細(xì)部構(gòu)造118 1） 鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與 磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于 240 毫米。2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了 增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于 120毫米。3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有 關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。5）變形縫：

46、是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為 較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。（3）樓地面樓板層把整個(gè)建筑分成若干層， 并將其承受的荷載傳給墻或柱。 鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用 最廣泛的樓板類型。 按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、 預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和 裝配整體式鋼筋混凝土樓板。地面包括底層地面和樓層地面， 由面層和基層組成， 面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分， 基層 是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層（4）樓梯 是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。（5）屋頂是房屋頂部的承受和圍護(hù)部分。 屋頂?shù)?/p>

47、類型歸納起來(lái)可分為坡屋頂、 平屋頂和曲面屋頂。 平 屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。平屋頂?shù)呐潘?平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o(wú)組織排水和有組織排水。 無(wú)組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。 又可分為外排水和內(nèi)排水兩種 方式。 平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝媸侵敢苑浪聿暮蜑r青膠結(jié)材料組成，易老化，一般1015年須維修一次。 平屋頂?shù)膭傂苑浪菝媸且苑浪皾{抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水， 一般采用設(shè)置浮筑層或分倉(cāng)縫處理。（6）門和窗門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、 設(shè)備而設(shè)的建筑配件， 同時(shí)兼有采

48、光和通風(fēng)的作用。 窗的主要作用是采光和通風(fēng)。3、建筑識(shí)圖（l ）正投影與剖面圖如果投影方向垂直于投影面， 那么所作出來(lái)的圖形為正投影。 建筑工程圖就是依據(jù)正投影的 原理繪制的。假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開， 移去物體的一部分， 畫出余下部分的 正投影圖，就是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分 層剖面圖。（2）建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法 定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)1）定位軸線在建筑施工圖中凡承重墻、柱、 梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出， 并 進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。2）標(biāo)高在建筑總平圖、 平面圖、 立面圖個(gè)剖面圖上， 經(jīng)常用標(biāo)高

49、符號(hào)來(lái)表示某一部位的高度。 標(biāo)高 符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。3）索引與詳圖符號(hào) 建筑統(tǒng)一模數(shù)制 在我國(guó)制訂的建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則?；灸?shù) 基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為IM=100mm模數(shù)序列 是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。 模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定的幾種尺寸為保證建筑制品、 構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)， 在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定了幾種尺寸， 分 別是標(biāo)志尺寸、構(gòu)造尺寸和實(shí)際尺寸。（3）施工圖中常用圖例4、施工圖（I）施工圖的內(nèi)容 一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙： 建筑施工圖

50、結(jié)構(gòu)施工圖 設(shè)備施工圖 電氣施工圖 （2）施工圖的閱讀 基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對(duì)工程的具體位置、周圍環(huán)境、標(biāo)高和朝向先有 一個(gè)概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不同專業(yè)的技術(shù)人員， 應(yīng)根據(jù)不同要求。重 點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙， 閱讀時(shí)還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系， 避免各專業(yè)之間的 技術(shù)矛盾。五、房屋修繕預(yù)算（）學(xué)習(xí)要求了解房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)； 掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用； 掌握房后接望預(yù)算動(dòng)編制步驟 和編制方法。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)要使用房屋修繕工程預(yù)算定額修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)： 工料消耗多 地區(qū)性強(qiáng)注意回收利用舊料2房屋修繕定額（l ）

51、修繕定額的內(nèi)容 總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用， 同時(shí)還說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。 分部工程說明： 在每個(gè)分部的首頁(yè)中說明。 主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)， 項(xiàng) 目劃分的原則， 施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容， 定額的換算原則和方法， 選用材料 的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。 分部工程量計(jì)算規(guī)則： 列示于每個(gè)分部的定額預(yù)算項(xiàng)目表之前。 它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目 工程量的計(jì)算方法、 計(jì)量單位、 尺寸的起止范圍、 應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分， 以及計(jì)算附表等。 工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中

52、各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。 計(jì)算工程量， 是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作， 直接影響到修繕預(yù)算編制 的速度和準(zhǔn)確性。 定額項(xiàng)目表： 是定額的主要構(gòu)成部分。 它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、 材料耗用量指標(biāo)， 還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、 材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、 材料費(fèi)用及其匯總的 基價(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。 附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等（2）修繕定額的選用 應(yīng)選用當(dāng)?shù)?、現(xiàn)行的修繕定額 利用附近地區(qū)的修繕定額 利用預(yù)算定額3房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法（l ）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料熟悉施工圖紙收集預(yù)算資料收集

53、施工組織設(shè)計(jì)資料了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況了解施工方式（2）計(jì)算工程 確定工程計(jì)算項(xiàng)目根據(jù)施工圖紙、 修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并 將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、 定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。 要按先拆除、 后新作與修補(bǔ)的修繕施 工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對(duì)其他部位的影響 計(jì)算工程量要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。3）選用修繕預(yù)算單價(jià)按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序， 逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)。 同時(shí)， 注意考慮舊料的 回收利用問題。（4）編制修繕工程預(yù)算表要按先拆除、 后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。 這部分要反映單位工程的工程直接費(fèi)、 分 部工程的工

54、程直接費(fèi)， 單位工程的人工費(fèi)、 材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)， 并統(tǒng)計(jì)出各種主要材料需用量。（5）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法 按定額編號(hào)的順序， 把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、 分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、 單位和工程 數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。 根據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項(xiàng)工程項(xiàng)目的名稱和定額編號(hào)， 將選用的各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià) 以及人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用的單位價(jià)和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)， 即得其總價(jià)， 填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄 內(nèi)。 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、 材料費(fèi)和機(jī)械的單位價(jià)， 即得其合 價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。 將各分項(xiàng)

55、工程項(xiàng)月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量， 即得其需用量， 填入 工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。 按分部工程將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種主要材料的需用量分別進(jìn)行匯總， 即得分部工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、 機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù) 算表相應(yīng)的小計(jì)欄內(nèi)。 最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、 人工費(fèi)、 材料費(fèi)、 機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分 別進(jìn)行匯總， 即得單位工程的工程直接費(fèi)、 人工費(fèi)、 材料費(fèi)、 機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量， 填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄內(nèi)。（6）編制主要材料用量表反映主要材料的用量情況。 有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析 統(tǒng)計(jì)工作。（7）編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表 用來(lái)計(jì)算兩種價(jià)差調(diào)整主要材料價(jià)差主要材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時(shí)， 應(yīng)按照實(shí)際來(lái)源和各級(jí)物業(yè)管理部門規(guī)定或批準(zhǔn)的 出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體辦法主要有三種：1）重新編制單位估價(jià)表；2）匯總主要材料用量，對(duì)需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。 調(diào)整主要材料分區(qū)價(jià)差分區(qū)價(jià)差