房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中一些問題問題房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、收入確認(rèn)二、成本計(jì)量三、稅金問題房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)一、準(zhǔn)則的規(guī)定1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購(gòu)貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出的商品實(shí)施控制；3、收入的金額能夠可靠的計(jì)量；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)二、準(zhǔn)則指南及講解的進(jìn)一步解釋(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，是指與商品所有權(quán)有

2、關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的同時(shí)轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失；與商品所有權(quán)有關(guān)的報(bào)酬，是指商品價(jià)值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)二、準(zhǔn)則指南及講解的進(jìn)一步解釋（2）判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實(shí)質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔(dān),與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟(jì)利益也不歸銷貨方所有,就意味著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了購(gòu)貨方。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)二、準(zhǔn)則指南及講解的進(jìn)一步解釋（3）某些情況下，轉(zhuǎn)移商品所

3、有權(quán)憑證或交付實(shí)物后,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬隨之轉(zhuǎn)移,企業(yè)只保留商品所有權(quán)上的次要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬,如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式委托代銷商品等。在這種情形下,應(yīng)當(dāng)視同商品所有權(quán)上的所有風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)三、收入確認(rèn)主要解決三個(gè)問題1、“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購(gòu)貨方”時(shí)點(diǎn)的確認(rèn) 報(bào)酬什么時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移 主要風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移2、“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)”的判斷 退貨的可能性有多大3、“相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量” 房屋開發(fā)成本存在滯后特征，決定了“成本能夠可靠計(jì)量”，在實(shí)務(wù)中并不容易作到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問

4、題收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（1）1、由于準(zhǔn)則僅對(duì)收入確認(rèn)的條件進(jìn)行了原則性規(guī)定，未具體針對(duì)某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認(rèn)條件，給企業(yè)在實(shí)踐中造成一定的判斷空間。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式兩個(gè)方面結(jié)合竣工驗(yàn)收等綜合因素來討論：銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產(chǎn)品狀態(tài)有：期房、現(xiàn)房。組合成下列六種類型的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（2）3、收入確認(rèn)的難點(diǎn)在于“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購(gòu)貨方”4、與所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的兩個(gè)組成部分： （1） 報(bào)酬：未來房?jī)r(jià)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬由誰來承擔(dān) 根據(jù)

5、企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的銷售合同可以判斷：未來房?jī)r(jià)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬由購(gòu)房者承擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)四、具體情況下收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（3）（2） 風(fēng)險(xiǎn)：收入確認(rèn)條件的關(guān)鍵性問題：房屋滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)。 上述產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式未明確涉及，或者說該等風(fēng)險(xiǎn)未轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的幾種情況（1）1、幾種情況的差別主要確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)不同2、在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（萬科）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的幾種情況（2）3、在開發(fā)產(chǎn)

6、品已經(jīng)完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；并且該項(xiàng)目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（濱江集團(tuán)）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件幾種情況（3）4、在買賣雙方簽訂銷售合同并在政府相關(guān)部門備案，開發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗(yàn)收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購(gòu)房款項(xiàng)并取得銷售合同約定的入伙資格，即：賣

7、方收到全部購(gòu)房款或取得收取全部購(gòu)房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠全部流入公司時(shí)，確認(rèn)銷售收入。（金地集團(tuán)）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件幾種情況（4）5、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗(yàn)收合格，并辦理了移交手續(xù)時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（招商地產(chǎn)）6、在房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項(xiàng)并已辦理銀行按揭手續(xù)或分期收取的款項(xiàng)超過50%以上時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（泛海集團(tuán)）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、目前房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)條件幾種情況（5）7、在房屋完工并驗(yàn)收合格，簽定了銷售合同，取得了買方付款證明，并辦理完成商品房實(shí)物移

8、交手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（中潤(rùn)投資）8、上述收入確認(rèn)在時(shí)點(diǎn)上可分兩類： 房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格（萬科、濱江、泛海） 辦理了移交手續(xù)（招商、金地、中潤(rùn)）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、在法律上對(duì)于房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的理解（1）1、目前在法律上對(duì)此存在以所有權(quán)為判斷依據(jù)和以占有為判斷依據(jù)兩種解釋。2、以所有權(quán)為判斷依據(jù)：物權(quán)法相關(guān)規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)五、在法律上對(duì)于房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的理解（2）3、以占有為判斷依據(jù)：合同法相關(guān)規(guī)定“買賣合同的標(biāo)的物所有

9、權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外”。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋相關(guān)規(guī)定“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)六、房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)1、房地產(chǎn)所有權(quán)的完全轉(zhuǎn)移于過戶登記日完成2、收入確認(rèn)并不需要與所有權(quán)的完全轉(zhuǎn)移相一致，沒有必要以過戶登記時(shí)點(diǎn)作為收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。在過戶之前的交付使用時(shí)點(diǎn)，

10、與商品房所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬均已轉(zhuǎn)移在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格時(shí)，其實(shí)質(zhì)是已達(dá)到辦證過戶條件過戶登記的手續(xù)受各地建設(shè)部門的影響，不同地區(qū)手續(xù)辦理完成的時(shí)間差異大。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)七、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)1、如果存在退房的情況下，其經(jīng)濟(jì)利益不能被視為可以流入企業(yè)2、對(duì)于一次性、分期銷售模式，合同約定的收款日期可能在交房之后（雖然目前絕大部門銷售合同約定在交房之前已收到一定的款項(xiàng)，但在現(xiàn)房大量存在的行情下非常有可能出現(xiàn)交房之后才收款的現(xiàn)象），由于房?jī)r(jià)的波動(dòng)等因素可能存在購(gòu)房者主動(dòng)違約現(xiàn)象房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)七、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)

11、（續(xù)）3、對(duì)于按揭銷售，也由于房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素，如由于開發(fā)商原因“按揭”在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)未能辦理時(shí)，購(gòu)房者有可能作出退房行為或主動(dòng)違約（或改為其他銷售方式購(gòu)房者由于經(jīng)濟(jì)壓力等因素不能接受）。4、在一次性、分期銷售模式下，對(duì)于已收到部分售房款（即首期款），按揭銷售模式下已辦理按揭手續(xù)的情況下，購(gòu)房者主動(dòng)違約的可能性將大大降低。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)八、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的充分條件（1）1、銷售合同已簽訂并備案、開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收并辦理備案手續(xù)2、產(chǎn)品已交付（為收入確認(rèn)的必要條件，）3、“買方接到書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時(shí)”視同交房，亦作為收入確認(rèn)時(shí)

12、點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)八、收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的充分條件（2）4、對(duì)于一次性、分期銷售模式，由于房?jī)r(jià)的波動(dòng)等因素可能存在購(gòu)房者主動(dòng)違約現(xiàn)象以及防止部分企業(yè)為了業(yè)績(jī)而簽約交房（但未收取款項(xiàng)）行為的出現(xiàn)，在該模式下考慮增加一個(gè)約束條件：“必須收到售房款的20%”（房?jī)r(jià)再下跌20%的可能性很?。?、對(duì)于按揭銷售，也由于房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素導(dǎo)致退房，故在該類銷售模式下也應(yīng)考慮增加一個(gè)約束條件：“按揭手續(xù)已辦理”。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題收入的確認(rèn)九、如何合理理解成本能夠可靠計(jì)量1、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說“成本能夠可靠計(jì)量”在實(shí)務(wù)中并不容易作到2、成本計(jì)量除了使用實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用支出外，還會(huì)使用估

13、計(jì)數(shù)據(jù)3、如何預(yù)估未完成的成本預(yù)估數(shù)據(jù)來源包括項(xiàng)目策劃書、項(xiàng)目預(yù)算等。在合理預(yù)估公共配套設(shè)施成本支出的情形下，可以視為“成本能夠可靠計(jì)量”。 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量一、成本項(xiàng)目歸集（1）1、地價(jià)是否存在超容超建補(bǔ)地價(jià)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中調(diào)整了原來拿地時(shí)的容積率，此種情況下需補(bǔ)交地價(jià)2、建安檢查企業(yè)合同審批內(nèi)部控制記錄清單，取得與建安相關(guān)合同，檢查工程部門項(xiàng)目預(yù)算，區(qū)分總包、單項(xiàng)工程發(fā)包（如單項(xiàng)工程發(fā)包需檢查土石方、樁基礎(chǔ)、腳手架、砌筑、混凝土及鋼筋混凝土、構(gòu)件運(yùn)輸與安裝、樓地面、門窗及木結(jié)構(gòu)、屋面及防水、保溫、隔熱等等合同及執(zhí)行情況）。如果工程已決算，則按決

14、算金額計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量一、成本項(xiàng)目歸集（2）3、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程前期費(fèi)用中交納給政府各部門的保證金性質(zhì)的款項(xiàng)（如農(nóng)民工工資保證金、新材料保證金等），該部分不應(yīng)計(jì)入成本（多數(shù)企業(yè)將該部分計(jì)入成本），應(yīng)掛往來。環(huán)境工程關(guān)注已竣工驗(yàn)收，但仍有部分環(huán)境工程未完工，須預(yù)估支出計(jì)入成本。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量一、成本項(xiàng)目歸集（3）4、無償公建此處公建是作為成本對(duì)象在第一輪成本項(xiàng)目歸集后分?jǐn)偟某杀驹谟挟a(chǎn)權(quán)成本對(duì)象間再分配的成本項(xiàng)目（根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出作為無償

15、公建，應(yīng)在歸集地價(jià)、建安、利息、前期等等費(fèi)用后再將其分配至開發(fā)商可售或享有產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)的建筑面積中）；須關(guān)注已完工產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟膽?yīng)建未建部分無償公建預(yù)估情況。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量一、成本項(xiàng)目歸集（4）5、利息專門借款一般以期為單位借款，但一期內(nèi)存在前后完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將完工部分所使用的借款（如何確定完工部分使用的借款，一般按完工部分投入占該期總投比計(jì)算）相對(duì)應(yīng)的借款費(fèi)用停止資本化（很多企業(yè)在部分產(chǎn)品完工后未停止資本化，而是計(jì)入其后完工的產(chǎn)品）。由集團(tuán)母公司向外借款，再轉(zhuǎn)借子公司，子公司資本化，在合并抵消的處理：應(yīng)從整個(gè)集團(tuán)角度考慮資金的實(shí)際使用情況，如實(shí)質(zhì)用于資本化項(xiàng)

16、目，則無需在合并時(shí)抵消子公司資本化金額。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量一、成本項(xiàng)目歸集（5）6、預(yù)提或預(yù)估費(fèi)用的問題國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文第三十二條明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量一、成本項(xiàng)目歸集（6）6、預(yù)提或預(yù)估費(fèi)用的問題其三、應(yīng)向政府上交但

17、尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除此幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量二、成本在各成本對(duì)象間分配（1）1、總體原則 直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本的： 直接計(jì)入成本對(duì)象 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本： 應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。 具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量二、成本在各成本對(duì)象間分配（2）2、成本項(xiàng)目

18、歸集后應(yīng)于盤、期、棟之間分配目前，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未核算到棟，其實(shí)質(zhì)系由于管理水平還未達(dá)到核算到棟的要求，但核算至少于各期在不同成本對(duì)象間分配。3、地價(jià)：在各成本對(duì)象間的分配方法一般為：先在期之間按占地面積（期建筑面積/期容積率），再在各對(duì)象間按建筑面積分配。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題成本計(jì)量成本計(jì)量二、成本在各成本對(duì)象間分配（3）4、建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程、無償公建：按建筑面積分?jǐn)偨ò惨话愫蟾犊?，如存在大額預(yù)付帳款且非地價(jià)時(shí)，須謹(jǐn)慎判斷預(yù)付款性質(zhì)5、利息：在各類型成本對(duì)象間先按其歸集的（地價(jià)、建安、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境工程）合計(jì)投入金額分配，再在各類型內(nèi)部按建筑面積分配

19、。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題一、營(yíng)業(yè)稅的問題（1）1、稅法的規(guī)定中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收款金額 。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題一、營(yíng)業(yè)稅的問題（2）2、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和會(huì)計(jì)處理進(jìn)行明確。3、實(shí)務(wù)中三種處理方法： （1）不計(jì)提 缺陷：不能反映應(yīng)交稅費(fèi)情況 (2) 計(jì)提時(shí)計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加” 缺陷：營(yíng)業(yè)稅金及附加與收入不匹配 （3）計(jì)提時(shí)計(jì)入“其他流動(dòng)資產(chǎn)” 缺陷：不符合資產(chǎn)的定義房

20、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題一、營(yíng)業(yè)稅的問題（3）4、三種方法具體賬務(wù)處理 第一種處理方法 期末不根據(jù)預(yù)收賬款發(fā)生額計(jì)提應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款 確定收入時(shí) 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題一、營(yíng)業(yè)稅的問題（4）第二種處理方法 期末根據(jù)預(yù)收賬款發(fā)生額計(jì)提應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題一、營(yíng)業(yè)稅的問題（5）第三種處理方法 期末根據(jù)預(yù)收賬款發(fā)生額計(jì)提應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 借：其他流動(dòng)資產(chǎn) 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 交納營(yíng)業(yè)稅時(shí)： 借

21、：應(yīng)交稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款 確定收入時(shí) 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：其他流動(dòng)資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題二、土地增值稅的問題（1）1、稅法的規(guī)定納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題二、土地增值稅的問題（2）2、預(yù)征額的性質(zhì)？是預(yù)交還是應(yīng)交？ 稅法中土地增值稅的納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)點(diǎn)： 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)

22、的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào) 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題二、土地增值稅的問題（3）3、預(yù)交土地增值稅的賬務(wù)處理 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：其他應(yīng)付款 應(yīng)交土地增值稅的賬務(wù)處理 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題二、土地增值稅的問題（4）4、如未全部完全對(duì)外銷售，僅部分完工銷售，需對(duì)已實(shí)現(xiàn)銷售部分，應(yīng)按清算口徑預(yù)提土地增值稅（即應(yīng)符合配比原則及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則）；由于清算按期按類型進(jìn)行，可能存在已實(shí)現(xiàn)銷售部分有增值，但整期卻未增值現(xiàn)象，故在預(yù)提時(shí)如果房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，需考慮房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)增值率的影響，進(jìn)而對(duì)增值稅的影響，該情形下不能僅僅依據(jù)已實(shí)現(xiàn)銷售部分的增值額預(yù)提，而應(yīng)預(yù)計(jì)整期銷售價(jià)格進(jìn)而預(yù)計(jì)增值額及適用稅率，預(yù)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的增值稅；否則，將可能出現(xiàn)預(yù)計(jì)與實(shí)際清算時(shí)相差甚遠(yuǎn)的情況房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的一些問題稅金問題二、土地增值稅的問