向不合理收費(fèi)說不

1、精品資料歡迎閱讀向不合理收費(fèi)說不據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)稅費(fèi)總額已占到了房?jī)r(jià)的 將近60%在現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)中既有國(guó)家法律規(guī)定的各項(xiàng)稅收， 也有地方政府規(guī)定的各種行政性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱政府收 費(fèi)）。眾所周知，就房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，高稅費(fèi)就必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，因 此要調(diào)控居高不下的房?jī)r(jià)，就必須向不合理的收費(fèi)說不！一、二手房交易中的稅費(fèi)及特征當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類繁多，納稅人稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重已 經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，僅二手房交易過程就涉及到以 下至少20種稅費(fèi)：土地出讓金、土地契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù) 費(fèi)、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、堤圍防洪費(fèi)、房屋/ 土地增值稅

2、、 （合同）印花稅、個(gè)人所得稅、公證費(fèi)、評(píng)估（估計(jì)）費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、 查冊(cè)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、房屋契稅、（產(chǎn)權(quán)證）印花稅、抵押貸款房屋保險(xiǎn)費(fèi)、按揭服務(wù)費(fèi)、中介費(fèi)等。從上述內(nèi)容我們不難看出， 20項(xiàng)稅費(fèi)中各種收費(fèi)就占了 13項(xiàng)，也就是說，收費(fèi)項(xiàng)目占了整個(gè)二 手房交易過程中稅費(fèi)種類的60%之多！大量政府收費(fèi)項(xiàng)目的存在，勢(shì) 必增加買賣雙方的交易成本，進(jìn)而又會(huì)最終通過高房?jī)r(jià)反映出來。以 廣州為例，二手房交易中的各項(xiàng)收費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)詳見表1。房產(chǎn)交易過程中，既存在稅收又存在各種政府收費(fèi)項(xiàng)目， 欲分析 房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)項(xiàng)目合理與否，有必要從對(duì)比稅收和各種政府收 費(fèi)的區(qū)別入手。其實(shí)，與稅收規(guī)范籌集財(cái)政收入的形式

3、不同，費(fèi)是政 府有關(guān)部門為單位和居民個(gè)人提供特定的服務(wù)， 或賦予某種權(quán)利而向 直接受益者收取的代價(jià)。稅和費(fèi)的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一是，主體不同。稅收的主體是國(guó)家，稅收管理的主體是代表國(guó) 家的稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)或財(cái)政部門；而費(fèi)的收取主體多是行政事業(yè)單位、 行業(yè)主管部門等。 二是，特征不同。稅收具有無償性，納稅人繳納 的稅收與國(guó)家提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)之間不具有對(duì)稱性。 費(fèi)則通常具 有補(bǔ)償性，主要用于成本補(bǔ)償?shù)男枰?，特定的費(fèi)與特定的服務(wù)往往具 有對(duì)稱性。稅收具有穩(wěn)定性，而費(fèi)則具有靈活性。稅法一經(jīng)制定對(duì)全 國(guó)具有統(tǒng)一效力，并相對(duì)穩(wěn)定，費(fèi)的收取一般由不同部門、不同地區(qū) 根據(jù)實(shí)際情況靈活確定。三是，用

4、途不同。稅收收入由國(guó)家預(yù)算統(tǒng)一 安排使用，用于社會(huì)公共需要支出，而費(fèi)一般具有專款專用的性質(zhì)。 由此我們不難看出，稅與費(fèi)最大的不同，就是稅征收的種類、稅率等 均由國(guó)家法律統(tǒng)一規(guī)定，而費(fèi)通常是由地方政府規(guī)定，全國(guó)各地的標(biāo) 準(zhǔn)也不盡一致，具有很大的靈活性和地域性特點(diǎn)。同時(shí)，也正是由于 費(fèi)具有靈活性和地域性這個(gè)特征，才導(dǎo)致相關(guān)部門在房產(chǎn)交易過程中 亂收費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。二、判斷收費(fèi)項(xiàng)目合理與否的標(biāo)準(zhǔn)并不是所有的收費(fèi)項(xiàng)目都沒有存在的必要， 我們反對(duì)的是不合理 的收費(fèi)項(xiàng)目。如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的收費(fèi)是否合理呢？筆者認(rèn) 為，應(yīng)從收費(fèi)種類、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目是否有競(jìng)爭(zhēng)等幾個(gè)方面來判斷。首先，政府收費(fèi)種類是

5、否合理、合法。對(duì)公民開展一項(xiàng)強(qiáng)制性的 行政（或者事業(yè)）性收費(fèi)，除了要有充分的法律依據(jù)外，還要有充分 的事實(shí)依據(jù)（即征收的必要性）。比如說，教育附加費(fèi)、交易服務(wù)、 城市建設(shè)費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目，當(dāng)初開征的時(shí)候是由于我國(guó)比較貧窮， 需要 向老百姓征收這些費(fèi)用來發(fā)展教育事業(yè)和進(jìn)行城市建設(shè)等，但現(xiàn)在我 國(guó)GDP已經(jīng)排名世界第二。另外，據(jù)報(bào)道2012年我國(guó)的“三公消費(fèi)” 已經(jīng)達(dá)到了 3.9萬億元！現(xiàn)在是否還有必要向交易雙方征收這些費(fèi)用 呢？再比如查冊(cè)費(fèi)，相關(guān)部門用納稅人的錢建立房產(chǎn)信息庫(kù)， 然而納 稅人去查房產(chǎn)信息竟然還要收費(fèi)。其次，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理。很多行政性收費(fèi)并無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，且 隨意性很大。以到相關(guān)部門查

6、詢房產(chǎn)和項(xiàng)目信息為例， 筆者曾經(jīng)多次 到廣州市房管、規(guī)劃部門查詢信息，在房管局查詢幾頁A4紙的資料收費(fèi)少則幾十多則幾百元，而到規(guī)劃局查詢信息收費(fèi)則更加離譜， 查 詢一張規(guī)劃圖紙就要四五百元！這些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)究竟是如何確定的， 至 今為止都沒向公眾公開。正常來說，政府制定一項(xiàng)行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng) 當(dāng)廣泛征求民眾意見，至少應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)的成本公之于眾，而不能由少 數(shù)人想怎么收就怎么收。換句話說，政府應(yīng)當(dāng)是非營(yíng)利的服務(wù)機(jī)構(gòu)， 不能依靠對(duì)公共信息資源的壟斷來大肆斂財(cái)。最后，收費(fèi)項(xiàng)目是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這里的收費(fèi)項(xiàng)目主要是指 服務(wù)性（或者經(jīng)營(yíng)性）收費(fèi)項(xiàng)目，比如測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估（估價(jià)）費(fèi)、交 易服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)等。當(dāng)前這些

7、收費(fèi)項(xiàng)目要么由政府部門直接壟斷， 要么由政府機(jī)構(gòu)改制的企業(yè)/事業(yè)單位獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，根本不存在任何市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般原理可知，一項(xiàng)服務(wù)或者產(chǎn)品只有允許 市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，才會(huì)最終形成物美價(jià)廉的服務(wù) /產(chǎn)品。從國(guó)外的先進(jìn) 經(jīng)驗(yàn)可知，上述服務(wù)/經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目一般都是推向市場(chǎng)，由大量的 社會(huì)組織機(jī)構(gòu)完成，經(jīng)過充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平自 然都會(huì)更加合理。三、不合理收費(fèi)的危害及對(duì)策既然是不合理收費(fèi)，其具有一定的社會(huì)危害性也是必然的。 總的 來說，不合理收費(fèi)的存在主要有以下三方面的社會(huì)危害。第一，大量不合理的收費(fèi)項(xiàng)目存在，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏 觀調(diào)控政策的落實(shí)。房?jī)r(jià)高企已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速

8、發(fā)展中的重要隱 患，可以說，若任其發(fā)展必然成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”。“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”，再怎么調(diào)控都不可 能讓賣方無利可圖，既要保障賣方利潤(rùn)不會(huì)降低太多，又要使房?jī)r(jià)降 低，唯一可行的辦法就是有效降低房屋及其交易成本， 然而大量不合 理政府收費(fèi)項(xiàng)目的存在又勢(shì)必增加交易成本。 因此，減少不合理的收 費(fèi)項(xiàng)目必然可以降低交易成本，進(jìn)而可以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。第二，大量政府收費(fèi)項(xiàng)目的存在與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求格格不入。用市場(chǎng)的手段調(diào)節(jié)資源在市場(chǎng)中的配置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)則，這就必然要求政府盡量不插手或者少插手市場(chǎng)行為， 政府只負(fù)責(zé)宏觀方面的 事務(wù)，也就是通常所說的“小政府大社

9、會(huì)”的管理方式。大量且不合 理的政府收費(fèi)項(xiàng)目存在是典型的越俎代庖行為，以“有形的手”限制 “無形的手”。以測(cè)繪費(fèi)為例，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)測(cè)繪都 是由社會(huì)組織完成的，而在我國(guó)，房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)基本上都由政府部 門壟斷，這就導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪工作不僅效率低而且收費(fèi)偏高。第三，大量收費(fèi)項(xiàng)目的存在與建設(shè)和諧社會(huì)和新型城市化建設(shè)背 道而馳。居者有其屋是實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的基本前提，很難想像一個(gè)居無 定所的家庭 （或者個(gè)人）會(huì)有很強(qiáng)的幸福感。房?jī)r(jià)高企致使大量中 低收入家庭買不起房，降低房?jī)r(jià)是解決這部分家庭住房問題的有效途 徑之一。如何才能降低房?jī)r(jià)呢？除了開發(fā)企業(yè)降低利潤(rùn)空間以外， 降 低政府收費(fèi)也是一個(gè)

10、重要方式。因此，若政府不能減少不合理收費(fèi)項(xiàng) 目（或者降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），就勢(shì)必會(huì)影響和諧社會(huì)的構(gòu)建。如前所述，不合理的政府收費(fèi)項(xiàng)目存在諸多弊端，如何才能有效 治理不合理收費(fèi)呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三個(gè)方面著手：一是，全面開展房地產(chǎn)行業(yè)不合理收費(fèi)的清理整頓工作。 通過清理整頓，對(duì)現(xiàn)有房 地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目中符合國(guó)家審批規(guī)定又合理的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)予 以保留，繼續(xù)執(zhí)行；不合理的要取消或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不符合審批規(guī) 定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)立即停止執(zhí)行。對(duì)其中確有正當(dāng)理由需要保 留的，必須按規(guī)定權(quán)限重新向有關(guān)部門申報(bào)，未經(jīng)批準(zhǔn)的一律取消。 二是，嚴(yán)格控制新的收費(fèi)項(xiàng)目出臺(tái)。在新的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái) 之前，相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)充