城市土地管理學

1、第五節(jié)第五節(jié) 土地分等定級土地分等定級一、概述一、概述1、定義定義將土地調(diào)查的結果等級化，獲得土地質(zhì)量狀況的一項工作。將土地調(diào)查的結果等級化，獲得土地質(zhì)量狀況的一項工作。2、分等定級成果的用途分等定級成果的用途 為土地估價提供控制區(qū)域為土地估價提供控制區(qū)域 為確定土地稅額、土地征用補償提供依據(jù)為確定土地稅額、土地征用補償提供依據(jù) 為土地利用規(guī)劃、布局、合理組織城鄉(xiāng)土地利用提供基礎資料為土地利用規(guī)劃、布局、合理組織城鄉(xiāng)土地利用提供基礎資料3、土地分等定級體系土地分等定級體系城鎮(zhèn)土地分等定級城鎮(zhèn)土地分等定級農(nóng)用土地分等定級農(nóng)用土地分等定級城鎮(zhèn)土地等城鎮(zhèn)土地等城鎮(zhèn)土地級城鎮(zhèn)土地級城鎮(zhèn)之間城鎮(zhèn)之間城鎮(zhèn)

2、內(nèi)部城鎮(zhèn)內(nèi)部4、土地分等定級的原則土地分等定級的原則 綜合分析原則綜合分析原則 主導因素原則主導因素原則 地域差異原則地域差異原則 定級和估價相結合的原則定級和估價相結合的原則5、分等定級方法體系：、分等定級方法體系：（1）多因素綜合評定法（綜合、分類）多因素綜合評定法（綜合、分類）（2）級差收益測算法）級差收益測算法（3）地價分區(qū)定級法（以價定級）地價分區(qū)定級法（以價定級）二、城鎮(zhèn)土地定級二、城鎮(zhèn)土地定級（一）對象及方法：（一）對象及方法：1、對象：、對象：v 土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的所有土地。土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)

3、、旅游區(qū)等用地可一同評定城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同評定v城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的土地城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的土地2、方法：、方法：v綜合定級：綜合定級： 對影響土地質(zhì)量的因素綜合分析，按綜合評價值的差異劃對影響土地質(zhì)量的因素綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級別分土地級別v分類定級：分類定級： 對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的因素分析，按分類評價值的對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的因素分析，按分類評價值的差異劃分土地級別（一般：商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工差異劃分土地級別（一般：商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級）業(yè)用地定級）v市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上的城市，宜綜合定級

4、和分類定級市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬以上的城市，宜綜合定級和分類定級（二）程序及因素選擇（二）程序及因素選擇1、定級程序：、定級程序： 編寫定級任務書（開始）編寫定級任務書（開始）-收集資料收集資料整理量化整理量化因素選擇因素選擇權重確定權重確定單元劃分單元劃分單元分值計算單元分值計算土地級別確定土地級別確定級別驗級別驗證證面積量算成果圖編制面積量算成果圖編制定級報告定級報告-成果驗收成果驗收2、定級資料收集與調(diào)查、定級資料收集與調(diào)查（1）土地利用效益資料：）土地利用效益資料：現(xiàn)實中有那些資料能反映土地利用效益？現(xiàn)實中有那些資料能反映土地利用效益？（2）土地條件資料）土地條件資料3、定級因素選擇及權

5、重確定、定級因素選擇及權重確定（1）定級選擇范圍：）定級選擇范圍：v綜合定級：無人口狀況；綜合定級：無人口狀況；v商業(yè)定級：無公用設施、環(huán)境條件，對外交通為客運；商業(yè)定級：無公用設施、環(huán)境條件，對外交通為客運；v住宅定級：對外為客運，無環(huán)境條件中自然條件住宅定級：對外為客運，無環(huán)境條件中自然條件v工業(yè)定級：無繁華程度、對外為貨運、無公用設施、公交便工業(yè)定級：無繁華程度、對外為貨運、無公用設施、公交便捷、無環(huán)境質(zhì)量和綠地覆蓋度，新增產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模捷、無環(huán)境質(zhì)量和綠地覆蓋度，新增產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模（2）、因素因子權重確定）、因素因子權重確定權重：反映分等定級因素對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。權重：反映分等定級

6、因素對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。v權重越大，代表該因素對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量影響程度越大。權重越大，代表該因素對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量影響程度越大。v某一因素權重值應小于某一因素權重值應小于1、大于、大于0。v所有定級因素權重值之和應為所有定級因素權重值之和應為1。2、確定方法：、確定方法：（1）特爾斐測定法：注意：專家人數(shù)）特爾斐測定法：注意：專家人數(shù)1040，輪數(shù)，輪數(shù)34（2）因素成對比較法：）因素成對比較法：（3）層次分析法）層次分析法（三）因素分值計算（三）因素分值計算1、功能分、作用分、分值、總分的區(qū)別：、功能分、作用分、分值、總分的區(qū)別：v功能分功能分:根據(jù)規(guī)模指數(shù)計算而來的作用能力得分根據(jù)規(guī)模指數(shù)

7、計算而來的作用能力得分v因素分值：某一單元受某一因素的影響程度因素分值：某一單元受某一因素的影響程度v作用半徑：因素的最大影響距離作用半徑：因素的最大影響距離v總分：某一單元受所有因素的影響程度的加權和總分：某一單元受所有因素的影響程度的加權和2、原則：、原則：v0-100之間之間v分值和指標優(yōu)劣正相關分值和指標優(yōu)劣正相關v顯著性區(qū)間：超過不起作用顯著性區(qū)間：超過不起作用v模型化模型化3、因素分值計算方法：、因素分值計算方法：（1）影響方式：）影響方式：v面狀因素：因素對土地的影響僅與因素指標值有關面狀因素：因素對土地的影響僅與因素指標值有關v點、線狀因素：因素對土地的影響不僅與因素設施規(guī)模點

8、、線狀因素：因素對土地的影響不僅與因素設施規(guī)模有關，又有距離設施的相對距離有關。有關，又有距離設施的相對距離有關。（2）面狀因素分值計算方法：）面狀因素分值計算方法：ei=100(xi-xmin)/(xmax-xmin)（3）點、線狀因素分值計算方法：）點、線狀因素分值計算方法：e=f(1-r)(線性衰減線性衰減)或或 e=f(1-r) (指數(shù)衰減指數(shù)衰減)（注意阻隔的影響）（注意阻隔的影響）（四）、單元劃分及取樣（四）、單元劃分及取樣1、單元：土地定級的基本單位、單元：土地定級的基本單位2、單元劃分原則：內(nèi)部接近性相似、單元劃分原則：內(nèi)部接近性相似3、單元大?。?、單元大?。?-25公頃，計算

9、機應小于公頃，計算機應小于0.25公頃）公頃）4、單元劃分方法：、單元劃分方法：v主導因素判定法、疊置法、網(wǎng)格法、均質(zhì)地域法主導因素判定法、疊置法、網(wǎng)格法、均質(zhì)地域法5、單元取值方法：、單元取值方法：v以點代面、線性內(nèi)插、面積加權以點代面、線性內(nèi)插、面積加權（五）單元總分值計算與土地級別劃分（五）單元總分值計算與土地級別劃分1、土地級別劃分：、土地級別劃分：數(shù)軸法、總分頻率法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類判別法數(shù)軸法、總分頻率法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類判別法2、土地級差收益測算與級別確定、土地級差收益測算與級別確定（1）級差收益測算：確定級別劃分準確）級差收益測算：確定級別劃分準確（2）級別確定

10、：）級別確定：v落實界限落實界限v提出限制區(qū)提出限制區(qū)（六）考慮規(guī)劃條件的土地定級處理方法：（六）考慮規(guī)劃條件的土地定級處理方法： 規(guī)劃模擬定級、規(guī)劃修正定級規(guī)劃模擬定級、規(guī)劃修正定級（七）土地定級成果整理與驗收（七）土地定級成果整理與驗收面積量算、圖件編制、驗收面積量算、圖件編制、驗收農(nóng)用地分等農(nóng)用地分等一、概述：一、概述：1 1、農(nóng)用地：、農(nóng)用地： 直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖用地用地和養(yǎng)殖用地。2、農(nóng)用地分等：、農(nóng)用地分等： 在全國范圍內(nèi)，按照標準耕作制度，在在全國范圍內(nèi)，按照標準耕

11、作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟條件件、平均土地經(jīng)濟條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地等別合評定，劃分出的農(nóng)用地等別。二、基本原則、方法和程序二、基本原則、方法和程序1 1、農(nóng)用地分等原則：、農(nóng)用地分等原則：v綜合分析原則綜合分析原則 v分層控制原則分層控制原則 : :建立全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一等別序列為目的。在實際操作上，建立全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一等別序列為目的。在實際操作上，農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開?？h級分等成果要在本縣農(nóng)用地分等是在國家、省、縣三個層次上展開。

12、縣級分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比；省級協(xié)調(diào)匯總成果要在本省域范圍內(nèi)可比；國家級協(xié)調(diào)域范圍內(nèi)可比；省級協(xié)調(diào)匯總成果要在本省域范圍內(nèi)可比；國家級協(xié)調(diào)匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比匯總成果要在全國范圍內(nèi)可比( (城鎮(zhèn)分等為：地域差異原則城鎮(zhèn)分等為：地域差異原則）v主導因素原則主導因素原則v土地收益差異原則土地收益差異原則 v定量分析與定性分析相結合原則定量分析與定性分析相結合原則2 2、農(nóng)用地分等的方法：、農(nóng)用地分等的方法：（1 1）因素法：）因素法：（2 2）樣地法：）樣地法：3 3、農(nóng)用地分等的程序：、農(nóng)用地分等的程序：工作準備工作準備外業(yè)補充調(diào)查外業(yè)補充調(diào)查確定標準耕作制度確定標準耕作制度劃分分等

13、單元劃分分等單元計算農(nóng)用地自然質(zhì)量分計算農(nóng)用地自然質(zhì)量分計算土地利用系數(shù)和土地經(jīng)濟系數(shù)計算土地利用系數(shù)和土地經(jīng)濟系數(shù)計算農(nóng)用地利用等指數(shù)和等指數(shù)計算農(nóng)用地利用等指數(shù)和等指數(shù)成果匯總成果匯總計算自然質(zhì)量等指數(shù)計算自然質(zhì)量等指數(shù)等別劃分與檢驗等別劃分與檢驗NY驗收驗收N樣地法樣地法因素法因素法劃分指標區(qū)劃分指標區(qū)確定分等因素確定分等因素選擇自然質(zhì)量分選擇自然質(zhì)量分計算方法計算方法4 4、農(nóng)用地分等單元劃分原則和方法：、農(nóng)用地分等單元劃分原則和方法：（1 1）原則：）原則：v單元之間特征明顯單元之間特征明顯v單元內(nèi)部土地特征相似單元內(nèi)部土地特征相似v單元不跨越地塊邊界單元不跨越地塊邊界v以地貌走向線

14、、線狀地物、權屬界線為界以地貌走向線、線狀地物、權屬界線為界（2 2）方法：疊置、地塊、網(wǎng)格、多邊形）方法：疊置、地塊、網(wǎng)格、多邊形三、簡單計算：三、簡單計算：1 1、土地利用系數(shù)：、土地利用系數(shù)：單產(chǎn)單產(chǎn)/省內(nèi)最高單產(chǎn)省內(nèi)最高單產(chǎn)多個作物的化加權平均或者幾何平均多個作物的化加權平均或者幾何平均2 2、土地經(jīng)濟系數(shù)：產(chǎn)量、土地經(jīng)濟系數(shù)：產(chǎn)量/ /成本成本1、農(nóng)用地自然等、農(nóng)用地利用等、農(nóng)用地等別、農(nóng)用地自然等、農(nóng)用地利用等、農(nóng)用地等別v自然等：土地自然屬性的表現(xiàn)自然等：土地自然屬性的表現(xiàn)v利用等：平均土地利用方式下的土地生產(chǎn)能力利用等：平均土地利用方式下的土地生產(chǎn)能力v農(nóng)用地等別（經(jīng)濟等）：反

15、映土地的經(jīng)濟產(chǎn)出水平農(nóng)用地等別（經(jīng)濟等）：反映土地的經(jīng)濟產(chǎn)出水平自然等指數(shù)利用等指數(shù)等指數(shù)自然等指數(shù)利用等指數(shù)等指數(shù) 土地利用系數(shù)修正土地利用系數(shù)修正 土地經(jīng)濟系數(shù)修正土地經(jīng)濟系數(shù)修正2、光溫生產(chǎn)潛力：、光溫生產(chǎn)潛力： 在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得到充分保證，水分、在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得到充分保證，水分、CO2供應充足，其它環(huán)境條件適宜供應充足，其它環(huán)境條件適宜情況下，理想作物群體在當?shù)毓狻豳Y源條件下，所能達到的情況下，理想作物群體在當?shù)毓狻豳Y源條件下，所能達到的最高產(chǎn)量最高產(chǎn)量3、氣候生產(chǎn)潛力：、氣候生產(chǎn)潛力： 在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得到充分保證，其它環(huán)境因素均處于最適狀態(tài)時，在當在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得到充分保證，其它

16、環(huán)境因素均處于最適狀態(tài)時，在當?shù)貙嶋H光、熱、水氣候資源條件下，農(nóng)作物群體所能達到的最高產(chǎn)量。地實際光、熱、水氣候資源條件下，農(nóng)作物群體所能達到的最高產(chǎn)量。即在光溫生產(chǎn)潛力基礎上進一步考慮降水的限制作用后，農(nóng)作物的理論即在光溫生產(chǎn)潛力基礎上進一步考慮降水的限制作用后，農(nóng)作物的理論產(chǎn)量。產(chǎn)量。v有灌溉的用光溫生產(chǎn)潛力，無的用氣候生產(chǎn)潛力有灌溉的用光溫生產(chǎn)潛力，無的用氣候生產(chǎn)潛力農(nóng)用地定級農(nóng)用地定級一、基本概念：一、基本概念：1、農(nóng)用地定級：、農(nóng)用地定級： 在行政區(qū)內(nèi)，依據(jù)構成土地質(zhì)量的自然因素和社會因素，根據(jù)地方土地管在行政區(qū)內(nèi)，依據(jù)構成土地質(zhì)量的自然因素和社會因素，根據(jù)地方土地管理部門和實際情況需要，遵照委托方要求的原則，即主要考慮定級目的，理部門和實際情況需要，遵照委托方要求的原則，即主要考慮定級目的，按照規(guī)定方法和程序進行農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地級別。按照規(guī)定方法和程序進行農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地級別。2、農(nóng)用地等、級、價的關系、農(nóng)用地等、級、價的關系v分等是修正定級（定級的一種方法）的基礎分等是修正定級（定級的一種方法）的基礎v級別不是等別的續(xù)分，而是各自成為兩個具有彼此相關性的不同質(zhì)量表述級別不是等別的續(xù)分，而是各自成為兩個具有彼此相關性的不同質(zhì)量表述體系體系v價是