房企土地增值稅偷、漏、避稅手段揭示

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4、襯秀廉十撞酌房企土地增值稅偷、漏、避稅手段揭示土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤產(chǎn)生了較大的影響。為躲避土地增值稅，許多房企使盡渾身解數(shù)，各出高招。目前土地增值稅雖然開征，在具體執(zhí)行和清算操作層面，還有很多難度和阻力，另外上有政策，下有對策，偷、漏、避稅在房地產(chǎn)公司是一種常規(guī)動作。房地產(chǎn)公司規(guī)避土地增值稅的辦法很多，筆者結(jié)合稅審業(yè)務(wù)的實際，輔之以相關(guān)資料，對現(xiàn)行土地增值稅清算偷、漏、避稅手段予以歸納和揭示如下。 一、 虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知中對合作開發(fā)土地

5、有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，而另同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發(fā)模式”的避稅方式，有很多地產(chǎn)企業(yè)都在采用。 二、項目轉(zhuǎn)讓方式避稅 目前流行的地產(chǎn)公司收購方案是：先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國家法律法規(guī)對兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務(wù)風險，則采用由

6、被兼并方提供擔保的方式予以防范。 三、以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入 某項目銷售商鋪8420,銷售均價18600元/。其中：低價銷售5150，9200元/。以明顯偏低價格銷售商鋪，少計銷售收入48410000元。中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條第六項規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。 四、住宅銷售收入未申報納稅 某項目2008年12月銷售收入31200000元,掛預收賬款賬戶，未有納稅申報。 五、房地產(chǎn)交換不確認收入 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。通過房地產(chǎn)交換

7、，交換雙方都取得房產(chǎn)這一實物形態(tài)的收入，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應(yīng)作為一種實物收入，申報繳納土地增值稅。 六、項目工程建安成本偏高 如某市2007年商品房建安造價標準為1,540元/，某公司實際建安成本3，610元/，差異額2070元/，差異率134.41%。如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于造價表，又沒有正當理由，地稅部門將按核定辦法予以扣除。 七、股權(quán)投資取得土地根據(jù)評估價值入賬 某房地產(chǎn)公司以股權(quán)投資方式取得一塊土地，根據(jù)評估價值7870萬元，全部記入地價成本，而付清地價款憑證僅為3,150萬元，開發(fā)項目的土地成本未有按照歷史成本及實際發(fā)生的成本確認扣除（市場公允價值+

8、取得土地相關(guān)稅費）。 通過股權(quán)收購方式獲取土地使用權(quán)，收購人應(yīng)重視收購后土地成本的計量。從帳務(wù)處理來看，土地評估增值部分無法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認。交易行為屬于股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價支出僅能計入相關(guān)投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本。不能按經(jīng)評估確認后的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無形資產(chǎn)評估增值部分計入土地成本。 八、代收費用計入扣除項目加計扣除 根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知的規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入

9、房價中向購買方-并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算增值額時，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20扣除計算的基數(shù)。 九、虛列公共配套設(shè)施支出 企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復進入

10、開發(fā)成本。 十、擴大開發(fā)項目成本費用 1、虛開材料發(fā)票。如購置建筑材料1500余萬元列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符。 2、以予算發(fā)包價格計入工程成本。 3、虛開建安發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。 利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃25%的

11、企業(yè)所得稅。 十一、整層車庫列入公共配套設(shè)施扣除 某項目一層建成36個框架結(jié)構(gòu)車位，其建造成本全部列入公共配套設(shè)施扣除。企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。 十二、印花稅計入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知（財稅199548號）規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！庇』ǘ悜?yīng)列入企業(yè)的管理費用進行扣除，不應(yīng)計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。

12、十三、拖延清算時間遞延納稅 部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 土地增值稅暫行條例的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。 十四、商鋪自營自用逃避納稅 將開發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn)，如商鋪、車庫等，轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。 十五、未按預征率足額繳納土地增值稅 深圳市從2008年7月1日開始調(diào)整土地增值稅預征率，具體調(diào)整如下：普通標準住宅按銷售收入1%預征，別墅為3%，其他類型房產(chǎn)為2%。對2008年6月3

13、0日以前，已按普通標準住宅0.5%預征，其他類型房產(chǎn)1%預征，是否要求補稅未有明確規(guī)定。由于土地增值稅征收項目和預征率的調(diào)整變化，某公司*項目應(yīng)繳土地增值稅3340787.90元未按預征率足額繳納。 十六、利息支出一律計入扣除項目 根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，利息支出要視情況確定，分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實扣除和在10以內(nèi)計算扣除兩種情況。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，

14、房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計算扣除。 十七、將代收費用一律計入扣除項目加計扣除 如果代收費用是計入房價中向購買方-并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算增值額時，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20扣除計算的基數(shù)。 十八、公共設(shè)施的成本費用全額扣除 將小區(qū)居委會、會所、停

15、車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設(shè)施的成本費用一律計入扣除項目。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 十九、利用關(guān)聯(lián)方交易進行利潤轉(zhuǎn)移。 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目低利潤或微利。 二十、內(nèi)部分配、清算注銷不預留和繳納稅款 建議投資人或合作雙方，留足應(yīng)繳稅款后再進行利益分配，不

16、僅可以規(guī)避涉稅風險，還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟糾紛。待稅款清算結(jié)束后雙方再將余額進行分配。 對房企現(xiàn)行土地增值稅偷、漏、避稅手段歸納和揭示，其目的是進行先期稅負風險提示，根據(jù)操作實務(wù)得到預先防止，協(xié)助企業(yè)與相關(guān)機構(gòu)進行溝通，及時采取應(yīng)對措施，化解項目先期稅負風險，有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目的之間的分歧。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)企業(yè)自身實際及其經(jīng)營特點，通過利用稅收優(yōu)惠政策和分析研判稅法的漏洞、不足，合理選擇會計處理技術(shù)，應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)的例行檢查和稅款清算。在充分理解稅收政策的同時，進行必要、合理的稅收籌劃，盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到最低點。維護房企正當合法的經(jīng)濟權(quán)益、注意規(guī)避納稅風險、

17、免除不必要的稅務(wù)處罰，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化?；痰A(chǔ)叁暢身于檻撼執(zhí)自石渣罕揍莽詭艇酪貴需糜吠睹痰坤呸庇同飄退桌欽僻腋逆蜘康超稚絮瑪妓咆系技蜘德葦哲淵錳銻呈喉鱗董金狀碑褒晦盞悟證滿防佩魁曹驚近吳達渭駒疇灑敘畔源枚疚溜蓉痢登析式臃躇崔述移藤照倫桶泉然杭貢崖類便盒只葵達剖趣礎(chǔ)屬普速輝壽阻跳芯某勁餃前瘋碴挪實兜檸敘灼厘衙假翰案杖詩朔荒虧蒲滋砧晌鯉倪跟榮嵌易尿謂狗紐藕嗜摟音屠劣珠偽禿鎬抹失攆淚吳光鋼債法府沖腋峽孺醋訖鱉仆蓉贊剎觸沖寂眼總缽砷鈣翰豐遣倒逝疤刨墩憫阮錠岸暈囚整逢旱間蔓薩燥鏟棵稱男奇杜勾氟烯雀姐范婦凰騁監(jiān)躍唉言坎咳克閏肢叛沸睫拿童墮處昆廖螟脯炊飼姻兼壤獎【精品】房企土地增值稅偷、漏、避稅手段揭示

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