商品房買賣合同解釋

1、商品房買賣合同解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解 釋（以下稱解釋）共2 8條，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣 告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、 商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。 其中，對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行 為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。適用要點(diǎn)一：集資房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同， 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（以下統(tǒng)稱 為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受 人

2、，買受人支付價(jià)款的合同。本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定適用要點(diǎn)：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的限定，即僅僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；二，將商品房買賣合同的標(biāo)的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房 買賣合同僅指買受人與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所開(kāi)發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋。我國(guó)目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的商品房、政府組織 建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。 經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣， 其交易要受到國(guó)家政策 的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住

3、一定 年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市 場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買 賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度 改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。適用要點(diǎn)二：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法 救濟(jì)法條原文：1 解釋“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買 受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可 證明的，可以認(rèn)定有效?！?解釋“第九條 出

4、賣人訂立商品房買賣合同時(shí)， 具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已 付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠 償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品 房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售 房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依 法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證后才可 進(jìn)行預(yù)售。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中， 由于種種原因，開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常違

5、法操作，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況 下，與購(gòu)房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法權(quán)益，由此引 發(fā)了許多糾紛。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12對(duì)于未取得商品房預(yù)售許可證的，商品房買賣合同效力問(wèn)題適用要點(diǎn)如 下：一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同， 因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。合同法第五十二條規(guī)定 “有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法 律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”城市商品房預(yù)售管理辦法第九條“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商品房預(yù)售許 可證的批準(zhǔn)文號(hào)

6、。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)城市商品房預(yù)售管理辦法明確要求， 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商 品房預(yù)售許可證的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的， 此買賣合 同的訂立違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種情況是可以認(rèn)定為有效的，那就是：在起訴前取 得商品房預(yù)售許可證明的。解釋對(duì)此作了寬松的解釋，對(duì)這是從鼓勵(lì)交易原 則出發(fā)而出臺(tái)的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售 許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得 商品房預(yù)售許

7、可證明的，可以認(rèn)定有效?！比痉ň葷?jì)：在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的，或者訂立合同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時(shí)可以選擇下列方式：第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無(wú)效，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。如果選擇認(rèn)定合同無(wú)效的，在實(shí)務(wù)中對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō)，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的， 風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢后到起訴前，開(kāi)發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明， 該訴訟請(qǐng)求 可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。第二、申請(qǐng)撤銷該合同，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。按照民法通則及合同法對(duì)撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合 同時(shí)只要在“意思表示”上有瑕疵

8、，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危， 使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同， 受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲 裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”而開(kāi)發(fā)商“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事 實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；”顯然屬于欺詐行為?！肮室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”怎樣認(rèn)定？根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法第九條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商品房預(yù)售， 應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商品房 預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)?！遍_(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照該規(guī)定向買受人出示和沒(méi) 有在售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“故意隱瞞”行為。第三、如果開(kāi)發(fā)商既有故

9、意隱瞞或提供假證，又根本就不能取得商 品房預(yù)售許可證明的，而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話， 購(gòu) 買人還可以選擇“解除合同”，并可以請(qǐng)求雙倍返還。123456789101112但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因?yàn)楹贤姆ǘń獬龡l件是有 嚴(yán)格規(guī)定的。合同法第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解 除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履 行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的

10、其他情形?！币罁?jù)上述條款之規(guī)定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因?yàn)槲慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證，而導(dǎo)致以后的商品房交付使用或者產(chǎn)權(quán)辦證遲延， 經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；二是因?yàn)槲慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證，而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。附：相關(guān)知識(shí)：（摘自宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列第一、商品房預(yù)售依據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)（開(kāi)發(fā)商）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人， 由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià) 款的行為。第二、預(yù)售許可制度我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法 向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證后才可進(jìn) 行預(yù)售。未

11、取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中，由 于種種原因，開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下， 與購(gòu)房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了 許多糾紛。第三、沒(méi)有取得預(yù)售許可證商品房買賣合同的效力1法律：合同法第五十二條 “有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違 反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”2行政法規(guī)：城市商品房預(yù)售管理辦法第九條“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商品房預(yù) 售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商 品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品 房預(yù)售?！?司法解釋：最高人民法院解釋中明確規(guī)定：“

12、出賣人未取得商品房預(yù) 售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取 得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”適用要點(diǎn)三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約？廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購(gòu)房者對(duì)樓盤的了解也多是從廣 告和宣傳資料開(kāi)始，有相當(dāng)部分的購(gòu)房人根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定 是否購(gòu)買該樓盤。實(shí)際交付的房屋或多或少與宣傳不符， 糾紛由此而生，但購(gòu)房 人維權(quán)難度大，這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會(huì)成為商品房買賣中投訴的熱點(diǎn) 的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約，構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做些討論，以對(duì)廣大的購(gòu)房人以幫助。法條原文：

13、解釋第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)， 但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體 確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為 要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同， 亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人 違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。123456789101112適用要點(diǎn)：1開(kāi)發(fā)商一般的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不承擔(dān)違約責(zé)任；但作出符合法定條件的廣告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承擔(dān)違約責(zé) 任。該條司法解釋認(rèn)為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為”要約邀 請(qǐng)”，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因此而承擔(dān)違約責(zé)任；但是”出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)

14、劃范圍內(nèi) 的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及 房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”，只要開(kāi)發(fā)商作出的許諾符合上 述條件，即使沒(méi)有寫進(jìn)合同，如果與實(shí)際交付的不一致的就要承擔(dān)違約責(zé)任。2. 要開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告宣傳承擔(dān)違約責(zé)任必須同時(shí)具備兩個(gè)條件。條件一：說(shuō)明和允諾的內(nèi)容一定要具體確定。商業(yè)廣告（含宣傳資料）的內(nèi)容符合”出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的 房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”；內(nèi)容具體確定，就是具體明確， 從下面這個(gè)案例討論：案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、 南北通 風(fēng)”，李先生非常喜歡該樓盤，于是簽署了該樓盤的商品房

15、買賣合同。幾個(gè)月過(guò)去了，當(dāng)李先生滿心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的設(shè)計(jì)和當(dāng)初廣告上所 寫的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風(fēng)”變成了“一梯三戶”，就更談不 上南北通風(fēng)了，這讓李先生頓時(shí)有種上當(dāng)受騙的感覺(jué)，立即要求與發(fā)展商解除合 同。但發(fā)展商卻表示廣告上的一行小字已經(jīng)寫明了“此廣告解釋權(quán)歸于發(fā)展商， 一切條款以正式簽訂的合同為主?！痹搹V告的內(nèi)容沒(méi)有載入合同，不具有法律效 力，已簽訂的合同不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除合同，發(fā)展商將 會(huì)追究李先生的違約責(zé)任。李先生郁悶不已，訴至法院。在這個(gè)案例中，李先生 對(duì)一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價(jià)格，發(fā)展商所作出的銷售廣告

16、內(nèi)容中，對(duì)戶型設(shè)計(jì)作出了具體的承諾，因此應(yīng)當(dāng)視為一種要約， 即使發(fā)展商在廣告上注明“此廣告的解釋權(quán)歸發(fā)展商”，但也不能據(jù)此來(lái)逃避相 應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于該廣告的說(shuō)明，雖然沒(méi)有載入預(yù)售合同，但也應(yīng)視為合同內(nèi) 容，具有法律效力。所以，該案中的發(fā)展商已經(jīng)違反了合同的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相 應(yīng)的違約責(zé)任。法院判決李先生勝訴。還要注意該解釋中幾個(gè)術(shù)語(yǔ)的含義：a廣告范圍：廣告是針對(duì)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)所作的，對(duì)開(kāi)發(fā)范圍外所作的說(shuō)明和 允諾并不受此條款約束，這就涉及到廣告宣傳的范圍問(wèn)題，有一個(gè)業(yè)主投訴說(shuō)我 們小區(qū)開(kāi)發(fā)商承諾的班車沒(méi)有了，可開(kāi)發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三期 開(kāi)發(fā)，這只是第一期，等到全部開(kāi)發(fā)完了就會(huì)兌現(xiàn)的。

17、b. “廣告”：是指商業(yè)廣告，”商品房銷售廣告”是指廣義上的廣告，包 括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書(shū)及各 種宣傳材料；施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示等。c. “說(shuō)明和允諾”：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新 聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、 設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在 宣傳和介紹商品房的同時(shí)，作出的對(duì)購(gòu)買商品房特定事項(xiàng)的說(shuō)明或者對(duì)商品房質(zhì) 量的聲明、陳述。d. ”相關(guān)設(shè)施”：指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、 供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍 內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套， 如商業(yè)、

18、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公 共設(shè)施配套。條件二：對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響?！皩?duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”，但什么 是”對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”，實(shí)踐中很難掌握。就此點(diǎn)而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商還是很有壓力的，但對(duì)購(gòu)房人訴訟來(lái)講也是有很大風(fēng) 險(xiǎn)的，這一點(diǎn)該怎么做，聰明的業(yè)主會(huì)在聰明的律師的指導(dǎo)下突破的，辦案技巧在此不便討論。該條款運(yùn)用了合同法有關(guān)”要約”以及”要約邀請(qǐng)”的概念。根據(jù)合 同法第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬”要約邀請(qǐng)”，但如果商業(yè)廣告 符合了要約要件即構(gòu)成”要約”。符合上述兩個(gè)條件的廣告沒(méi)有寫入合同，開(kāi)發(fā)商也要負(fù)違約責(zé)任。

19、“該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。注意該條款與以前的商品房銷售管理辦法有很大的不同，商品房銷售管理辦法第十四條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介業(yè) 務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國(guó)廣告法、房地產(chǎn) 廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確?！钡?十五條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！笨梢钥闯?，在該解釋出臺(tái)以前，如果廣告內(nèi)容不寫入合同，那么廣告就不成 為合同一部分，開(kāi)發(fā)商就無(wú)須對(duì)廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。 而這次的司法解釋卻特別嚴(yán)

20、格，即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，不管這些廣告內(nèi)容是否在商品房購(gòu)銷合同中表述， 開(kāi)發(fā)商都有可能因?yàn)椴粚?shí)承諾而承擔(dān)責(zé)任。這是對(duì)購(gòu)房人保護(hù)力度的加大。適用要點(diǎn)四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？在商品房買賣過(guò)程中，先簽一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)然后交付定金，在有些地方干 脆連認(rèn)購(gòu)協(xié)議也沒(méi)有，直接交付一定數(shù)量的定金，待樓盤開(kāi)盤后再簽訂商品房買 賣合同，這已成為商品房買賣的一個(gè)慣例。然而，在具體實(shí)踐中，有關(guān)“購(gòu)房定 金”的糾紛屢見(jiàn)不鮮。特別是一些購(gòu)房者在交完定金后，由于種種原因不想買下 訂購(gòu)的房子，那么在這種情況下，購(gòu)房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律 師針對(duì)解釋相關(guān)規(guī)定，探討如下。法條連接：1 解釋第四條

21、 “出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同， 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定 處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由， 導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣 人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?2商品房銷售管理辦法第二十二條“不符合商 品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性 質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在訂立商品房買賣合同之前向買受 人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款； 當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用； 當(dāng) 事人之

22、間另有約定的，從其約定?！?3城市商品房預(yù)售管理辦法第六條“商 品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售 許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行 商品房預(yù)售。”4最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題解釋第一百一十八條 “當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂 金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持?！保哼m用要點(diǎn)：一、出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品 房買賣合同擔(dān)保的，該定金在性質(zhì)上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式 締約的定金。當(dāng)事人訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備， 相互間就合

23、同內(nèi)容已基本取得 一致，但因?yàn)榇嬖谝恍┪炊ㄇ樾?，?dāng)事人不愿意放棄成立合同的機(jī)會(huì)， 于是采取 立約定金來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易。當(dāng)事人 約定立約定金的，交付定金的當(dāng)事人無(wú)故拒絕訂立合同時(shí)， 喪失定金，收受定金 的當(dāng)事人無(wú)故拒絕訂立主合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項(xiàng)， 可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、 訂金或者預(yù)付款等，對(duì)這里所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金”，或者明確約定該款項(xiàng)的處理辦法為：認(rèn)購(gòu)人不按照約定訂立商品房買 賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。這 種約定實(shí)際上定金性質(zhì)。只有明確

24、約定是定金的，才適用定金法則，否則，”當(dāng) 事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的， 當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。”二、“定金”究竟該不該退，要區(qū)別情況對(duì)待：一）開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形：1.“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”。開(kāi)發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式向購(gòu)房人收受定金作為 訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致 商品房買賣合同未能訂立，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”怎么認(rèn)定？業(yè)界人士均認(rèn)為，雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致， 而與認(rèn)購(gòu)意向書(shū)內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的

25、，則雙方不存在違約行為，屬于“因 不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。如：認(rèn)購(gòu)協(xié)議并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留 待以后由雙方協(xié)商，若后來(lái)雙方不能就這些條件協(xié)商一致， 導(dǎo)致不能簽訂商品 房買賣合同，此時(shí)，因當(dāng)事人雙方對(duì)商品房買賣合同未能訂立均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)， 故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事 人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。2. 不符合商品房銷售條件的，或者開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的證明文件不真實(shí) 或有瑕疵，致使未能訂立商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。如

26、果開(kāi)發(fā)商本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件， 導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。商品房銷售管理辦法第二十二條第一款規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！?. 沒(méi)有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)， 不管誰(shuí)的原因未能訂立商品房買 賣合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。商品房銷售管理辦法第二十二條第一款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂 立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合 同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用； 當(dāng)事人之間另有約定的，從其約(8) 權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任條款。賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已 清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如果房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在 的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。(9) 購(gòu)房者知情權(quán)條款。一般包括，了解施工進(jìn)程，并查看設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理測(cè)量質(zhì)量監(jiān)管物 業(yè)管理等機(jī)構(gòu)的