精編2019年產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、產(chǎn)權(quán)式酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、*市酒店、賓館現(xiàn)狀分析（一）我們調(diào)查的酒店主要有 #賓館、 #大酒店、 $大酒店、 *大飯店、 % 大酒店、 11 賓館、33 賓館、22 大酒店、 44 大酒店（在建）。（二）主要分布狀況： *路三家， *路四家， * 兩家。（三）各酒店詳細(xì)情況（見(jiàn)附表） ：（四）上各酒店調(diào)查情況分析： 入住率高的酒店的主力客源均為企業(yè)客戶、商人（商務(wù)人士）、機(jī)關(guān)人員三大塊，其中* 、 * 因其地理位置的優(yōu)勢(shì)，外地來(lái)株出差人員的入住也占了相當(dāng)大 的比例。 入住率比較高的酒店主要有 %大酒店、 *酒店和 33 賓館，平日的入 住率都在 65%以上，節(jié)假日則都超過(guò)了 80%

2、，尤其是*大酒店，平日都在 80% 以上。 除了上星級(jí)的服務(wù)外，這幾家酒店在硬件設(shè)施、配套服務(wù)務(wù)上均有自己的特色。也 與上述主要客源的銷售習(xí)慣、消費(fèi)水平息息相關(guān)。 *?*?*8888* 等三級(jí)酒店的入住率情況良好，三星級(jí)酒店在 * 市有著相 當(dāng)大的市場(chǎng)。（五）* 市在售產(chǎn)權(quán)酒店分析1. 保利大樓：去年 7 月份開(kāi)盤，以投資客為目標(biāo)客戶，銷售情況好： 與*酒店合作； 采取帶租約銷售和自用自由選擇的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本， 7 年多就能收回全部投資為重點(diǎn)，吸引目標(biāo)客戶，同時(shí)以有專業(yè)的酒店進(jìn) 行管理滿足自用需求，擴(kuò)大目標(biāo)客戶。 投資總額低（42卅僅8萬(wàn)多一套），首期僅需支付2.5萬(wàn)元

3、，并且，將精裝 修與購(gòu)房利潤(rùn)分開(kāi)計(jì)算，淡化投資總額概念。2. * 大酒店：位于 *對(duì)面的一個(gè)爛尾樓，去年進(jìn)行改造，采取產(chǎn)權(quán)買斷方式招 商，一直不成功。已賣出的面積不到總面積的 1/10 ，現(xiàn)已停滯。與任何失敗商業(yè)項(xiàng)目一樣，其失敗的核心原因是客戶對(duì)此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景信心 不足： 、洽談的酒店管理公司遲遲沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)，投資回報(bào)率沒(méi)有保障； 、本身就是多年的爛尾樓，形象已經(jīng)大打折扣； 、因其是*市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店，市場(chǎng)不成熟，加上推廣不力，沒(méi)有做到“對(duì) 癥下藥”，因而在目標(biāo)客戶中影響力不夠。二、目標(biāo)客戶分析（一） .銷售目標(biāo)客戶：1. （與超市目標(biāo)客戶一致）本市區(qū)的工薪階層、公務(wù)員等有富余資金，想投資 獲

4、得收益，但是又沒(méi)時(shí)間經(jīng)營(yíng)或者無(wú)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)者。 （即與 * 的養(yǎng)老鋪、供學(xué)鋪省心 投資概念相同）2. 中小企業(yè)、公司（二） . 酒店客源：企業(yè)客戶、商人（商務(wù)人士） 、機(jī)關(guān)人員、外地來(lái)株出差人 員三、成本分析及定價(jià)依據(jù)1. 面積計(jì)算：大廳面積200平方米塔樓面積 800 平方米一層，共 20000 平方米2. 建議銷售均價(jià)在3100元/ m20定價(jià)依據(jù)：采取反推法定價(jià)，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)和開(kāi)房率，算出平均一間客房的年毛收入計(jì)算公式為：一間客房的年毛收入=房?jī)r(jià)X 開(kāi)房率X每年天數(shù)（365 ），管理公司毛收益和業(yè)主回報(bào)按照 7: 3分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán) 式酒店行業(yè)規(guī)律得出的結(jié)論）計(jì)算公

5、式為：管理公司毛收益=一間客房的年收益X 0.7，業(yè)主回報(bào)金額=一間客房的年收益X 0.3，業(yè)主回報(bào)部分按照投資總額的 8%的 回報(bào)率，推算出銷售價(jià)格計(jì)算公式為：?jiǎn)挝讳N售價(jià)格=每年可回報(bào)業(yè)主金額寧（0.08 X40） 0例如：假設(shè)房間折后價(jià)為 180 元/天，住房率為 60%；則平均每一間40川的客房年收入為180 X0.6 X365=39420 元；按照 7： 3 分?jǐn)偅频旯芾砉久找鏋椋?39420 X0.7=27594 元，可回報(bào)給業(yè)主的金額為 39420 X0.3=11826 元；按照投資總額固定回報(bào)率8%計(jì)算，則該客房的銷售總額為：11826 -0.08=147825 元單位銷售

6、價(jià)格為：147825十40=3696 元。根據(jù)項(xiàng)目周邊情況和*市酒店房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，本分析報(bào)告分別以建筑面積40卅和50川做兩種分析。具體見(jiàn)下頁(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)狀況與定價(jià)分析推算表酒店經(jīng)營(yíng)狀況與定價(jià)分析推算表（一）收、人 益收益分?jǐn)偪射N售價(jià)格建筑面積計(jì)算方式（經(jīng) 營(yíng)狀 況）房間牌價(jià)折扣（折后價(jià)）住房率毛收益管理公司毛收益（占 70%）回報(bào)業(yè)主（占30%）總額單位售價(jià)基本2500.865%474503321514235177937.5 上1448.4440 m2狀態(tài)(200)50%3650025550109501368753421.88中間2500.760%3942027594118261478253696

7、狀態(tài)(180)52%34133.33 2!3893.33102401280003200保守2500.6560%3504024528105121314003285狀態(tài)(160)35%20761.2145336228778501946.25注：本表為保守計(jì)算。如果建筑面積為35卅，則單位售價(jià)更高，均價(jià)可定位在3500酒店經(jīng)營(yíng)狀況與定價(jià)分析推算表（二）建筑面積收益收益分?jǐn)偪射N售價(jià)格計(jì)算方式（經(jīng)營(yíng)狀況）房間牌價(jià)折扣（折后價(jià)）住房率毛收益管理公司毛收、人 益（占70%）回報(bào)業(yè)主（占30% ）總額單位售價(jià)50 m2基本狀態(tài)2500.8(200)65%474503321514235177937.535595

8、0%3650025550109501368752738中間狀態(tài)2500.7(180)70%459903219313797172462.53449.2560%3942027594118261478252956.5保守狀態(tài)根據(jù)對(duì)周邊酒店的調(diào)查，50 m的客房（套間）在*市房?jī)r(jià)定位在 180兀/天，已屬于震撼價(jià)。因此，保守狀態(tài)（160兀/天）本表不 再分析。上述六種狀態(tài)的平均單位銷售價(jià)格為：3333元/川；按160元/天、開(kāi)房率60%計(jì)算，則單位銷售價(jià)格為：3285元/心按180元/天，開(kāi)房率52%計(jì)算，則銷售單價(jià)為：3200元/川。根據(jù)周邊市場(chǎng)價(jià)格以及本項(xiàng)目實(shí)際情況，保守估計(jì)銷售均價(jià)可定位在310

9、0元/ m2，即28403340 元/卅之間（6層起價(jià)2840元/ m2，每高一層加20元/ m,包括裝修費(fèi)用）。我們選擇參照160元/天、開(kāi)房率60%、售價(jià)3100元/ m、回報(bào)金額10540元/年（即回報(bào)率為8.5% ）為基準(zhǔn)計(jì)算（以下所有的計(jì)算亦同）。這樣對(duì)目標(biāo)客戶有相當(dāng)大的吸引力（具體分析見(jiàn)銷售方式中的投資收益例表）。3成本與收益分析：1） 面積：每層800 m，630層共計(jì)20000 m2） 成本預(yù)計(jì)： 建安成本：1500元/ m ； 精裝修：300元/ m ； 廣告推廣成本：50元/ m （總計(jì)500萬(wàn)元十10萬(wàn)m 管理成本：100兀/ m2 ；稅收：155元/ m （銷售單價(jià)X

10、5%，即3100 X5%=155 ）;不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：100元/川； 以上共計(jì)為：2205元/川。3）.預(yù)計(jì)利潤(rùn)為：（銷售單價(jià)-成本單價(jià)）X總建筑面積（3100 2205 ）X20000=17900000 元四、酒店定位分析1. 根據(jù) * 市的酒店業(yè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目周邊情況（服裝行業(yè)商務(wù)人士集中），建議定位為三星級(jí)。2. 主力戶型： 40 平方米的占 90% ，既符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（ 旅游涉外飯店星級(jí) 的劃分與評(píng)定規(guī)定四星級(jí)以上客房最小面積為 20 平方米），又有利于產(chǎn)品的銷售（投資總額低）。套間 60 平方米，占 10%。3. 通道寬度在 2.1 米左右。4. 精裝修后出售（將裝修成本計(jì)算在銷售價(jià)格，

11、預(yù)計(jì)為 300 元/平方米）。5. 大廳設(shè)在市場(chǎng)一樓，面積 200 平方米左右，停車場(chǎng)負(fù)一樓，飲食在群樓五樓 與市場(chǎng)共用，建議在塔樓 6樓、 7樓設(shè)立相應(yīng)文娛、體育配套。五、銷售方式（經(jīng)營(yíng)模式分析） （結(jié)合本項(xiàng)目模擬分析）目前產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式主要有：1. 省心回報(bào)型（類似于超市的“整租零售” ）：業(yè)主將所購(gòu)客房與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議 ，將所購(gòu)客房 20 年以上經(jīng)營(yíng)權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價(jià)的8.5%的固定金額每 年支付業(yè)主投資回報(bào)。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)均由酒店管理公司承擔(dān)。業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定數(shù)額（設(shè)定在投資總額的4%左右）的

12、住房卡。住房卡消費(fèi)完后，享受貴賓卡待遇。例：本項(xiàng)目的操作方式：（見(jiàn)投資收益例表）投資收益例表面積樓層單價(jià)總房?jī)r(jià)年收入實(shí)際收入固定回報(bào)率實(shí)際回報(bào)率固定回報(bào)住房卡40 m2203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800注：因銀行按揭利率未定，分析表未計(jì)算按揭貸款模式2. 利潤(rùn)共享型：獲得年度客房利潤(rùn)分紅。業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業(yè)主確認(rèn)的期限內(nèi)出租該客房，并且在該期限內(nèi)，業(yè)主將獲得所購(gòu)客房套型全部待租客房的平均收益。即：業(yè)主所購(gòu)房當(dāng)日收益=該套型全部客房的當(dāng)日收益寧該套型當(dāng)日全部待租客房 數(shù)業(yè)主客房全

13、年收益=業(yè)主所購(gòu)客房每日收益之總和業(yè)主將獲得的利潤(rùn)分紅為業(yè)主所購(gòu)房全年收益的30%。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、稅費(fèi)均由酒店經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)。業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，但必須承擔(dān)管理等相應(yīng)的基本費(fèi)用 _元/天,其中包含易耗品等元/日.套（分戶型、面積收?。?。3完全自用型目標(biāo)客戶：企業(yè)（中、小型為主）酒店將按其它客房一樣提供各類星級(jí)服務(wù)，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議。業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費(fèi)。物來(lái)管理費(fèi)按5元/ m2 月計(jì)收（水、電耗費(fèi)按量計(jì)收）。六、銷售推出的時(shí)機(jī)分析：純產(chǎn)權(quán)式酒店在*市的操作應(yīng)該說(shuō)還不是很成熟，造勢(shì)相對(duì)有難度，因此，在 推廣策略上我們應(yīng)該有所講究，盡量在群樓銷售時(shí)就應(yīng)用口碑宣傳，擴(kuò)大影響力。 加上本項(xiàng)目的超市業(yè)態(tài)在目標(biāo)客戶、操作手法上都與產(chǎn)權(quán)式酒店基本相同，相對(duì)而 言，產(chǎn)權(quán)式酒店的吸引力沒(méi)有超市大。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店的應(yīng)避免與超市同期推出。七、結(jié)論（一）酒店定位為三星級(jí)，符合市場(chǎng)現(xiàn)狀，有良好的經(jīng)營(yíng)前景。（二）對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的目標(biāo)客戶而言，有穩(wěn)定、可觀投資回報(bào)率是他 們關(guān)心的核心因素，也就是產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該更注重后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。因而，建議從以 下幾個(gè)方面增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售力和經(jīng)營(yíng)力：1、建議聘請(qǐng)客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卓著的專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，以保障酒店運(yùn)營(yíng)期間的豐富客源和豐厚回報(bào)。而且，此項(xiàng)工作介入得越早越好2、建議與一信托投資公司合作，為收益做擔(dān)保。3、建議加