資產(chǎn)評(píng)價(jià)練習(xí)題及參考答案

1、%練習(xí)題及參考答案重要名詞解釋：預(yù)期收益原則 貢獻(xiàn)原則 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 清算假設(shè)復(fù)原重置成本更新重置成本 市場(chǎng)價(jià)值 在用價(jià)值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值部分重要名詞解釋的參考答案： 貢獻(xiàn)原則：指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值， 取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的 價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件， 是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)， 在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的 交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定被評(píng) 估

2、資產(chǎn)將要在這樣一種市場(chǎng)中進(jìn)行交易。清算假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。 市場(chǎng)價(jià)值：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上正常使用、最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)所能實(shí) 現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。功能性貶值：是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 經(jīng)濟(jì)性性貶值：指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。第一章導(dǎo)論一、單項(xiàng)選擇題1從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的角度看，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果具有（C ）。A .現(xiàn)實(shí)性 B .咨詢性 C .公正性 D.市場(chǎng)性2 以下屬于法定評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是（ C）。A .企業(yè)租賃B .抵押貸款C. 國(guó)家征用不

3、動(dòng)產(chǎn)D .資產(chǎn)清算3資產(chǎn)評(píng)估是判斷資產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)的（B）。A .時(shí)期價(jià)值 B .時(shí)點(diǎn)價(jià)值 C .階段價(jià)值 D .時(shí)區(qū)價(jià)值4根據(jù)財(cái)政部2002年1月1日公布的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定，占有單位有（C）行為的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。A .以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資B .整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司C .行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓D. 確定涉訟資產(chǎn)價(jià)值5 .資產(chǎn)評(píng)估的（A ），是指資產(chǎn)評(píng)估的行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人 的任何一方的需要。A .公正性 B .市場(chǎng)性 C.咨詢性 D .專業(yè)性二、 多項(xiàng)選擇題 1. 2.1. 下列原

4、則中，屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（ ABC ）。 A .科學(xué)性原則 B .獨(dú)立性原則 C.客觀性原則 D .貢獻(xiàn)性原則 E.替代原則2. 涉及國(guó)有資產(chǎn)屬于必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有（ BDE）。A .企業(yè)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)成品出售 B .資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)清算 C.企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 D .企業(yè)兼并，企業(yè)出售E. 中外合資、合作三、判斷題1. 科學(xué)性原則是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。錯(cuò)2. 資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)國(guó)際性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 對(duì)3資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是專家的專業(yè)判斷和專家意見(jiàn)，因此具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論應(yīng)該直接 等同于資產(chǎn)交易的價(jià)格。 錯(cuò)4公正性是資產(chǎn)評(píng)估存在和立足的根本。對(duì)第二

5、至五章 資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論一、單項(xiàng)選擇題1、決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的要素是(C )。A 資產(chǎn)評(píng)估的客體B 資產(chǎn)評(píng)估方法C.資產(chǎn)評(píng)估的特定目的D 法定的程序2評(píng)估資產(chǎn)的(公允)市場(chǎng)價(jià)值所適用的最直接的假設(shè)前提是(B )A 繼續(xù)使用假設(shè)B.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)C.清算假設(shè)D.會(huì)計(jì)主體假設(shè)3. 以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為評(píng)估目的的有(.B)A .資產(chǎn)抵押B.企業(yè)兼并C.財(cái)產(chǎn)納稅D.財(cái)產(chǎn)擔(dān)保4資產(chǎn)評(píng)估值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格存在下列關(guān)系(.D )。A .前者必須高于后者B .前者必須低于后者C.前者必須等于后者D .前者可以高于、低于或者等于后者5. 以資產(chǎn)保全、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評(píng)估，適用(A )。A .重置成本標(biāo)準(zhǔn)B .

6、現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)C.收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)D .清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)6. 資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是評(píng)估資產(chǎn)的(C)。A .價(jià)格B .價(jià)值C.公允價(jià)值D.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值7. 評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所適用的最直接的假設(shè)前提是(B )。A .在用續(xù)用假設(shè)B.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)C.清算假設(shè)D .會(huì)計(jì)主體假設(shè)8. ( A)是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，決定了資產(chǎn)價(jià)值類型的選擇，并在一定程度上制約著評(píng)估途徑的 選擇。A .評(píng)估目的B .評(píng)估方法C.評(píng)估規(guī)程D .評(píng)估對(duì)象9. 按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為(C)。A .可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)B .固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)C.有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)D .單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)10. 資產(chǎn)評(píng)估的主體是指( D)。A .被評(píng)估

7、資產(chǎn)占有人B .被評(píng)估資產(chǎn)C.資產(chǎn)評(píng)估委托人D .從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員11. 下列選項(xiàng)中不符合資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)“資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)的是( .D)。A .控制性B .有效性C.貨幣計(jì)量性D.市場(chǎng)性二、多項(xiàng)選擇題1. 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別主要有(ABCDE )。A .操作者不同B .目的不同C .前提條件不同D .假設(shè)不同E.方法不同2. 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括( BDE )A .科學(xué)性原則B .替代原則C.專業(yè)性原則D .預(yù)期原則E.最佳利用原則3. 適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有( BDE)。A .重置成本假設(shè)B .公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)C .收益現(xiàn)值假設(shè)D .清算假設(shè)E.交易假設(shè)4. 在資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估方法的選

8、擇要與(ABDE )相適應(yīng)。A .評(píng)估目的B .評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件C.評(píng)估機(jī)構(gòu)的能力D 評(píng)估價(jià)值類型E.評(píng)估假設(shè)5從資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)表述，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型有（ BDE ）等。A .市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值C .重置成本D .清算價(jià)值E.保全價(jià)值6. 我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試科目有（ ABCD ）。A .建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)B.經(jīng)濟(jì)法C.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) D .機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)7. 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違法行為的行政處罰種類有（ ABCD ）。A .警告 B .罰款 C .沒(méi)收所得D.吊銷資產(chǎn)評(píng)估資格證書8. 資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（ BCD）。A .是由過(guò)去的交易和事項(xiàng)形成的B .能夠以貨幣衡量C.由特定權(quán)利主

9、體擁有或控制的D .能給其特定主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益E.是有形的9. 根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，資產(chǎn)可分為（ BD ）。A .整體資產(chǎn)B.可確指資產(chǎn)C .單項(xiàng)資產(chǎn)D .不可確指資產(chǎn) E.有形資產(chǎn)三、判斷題1. 同一資產(chǎn)在不同的假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨于一致。 錯(cuò)2. 屬于非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)3. 非市場(chǎng)價(jià)值就是不公平價(jià)值，因此評(píng)估人員要把資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為追求的目標(biāo)。錯(cuò)4. 資產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值，只是其相對(duì)合理性的適用范圍較 窄。 對(duì)5. 公允價(jià)值即是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)上交易的價(jià)格。錯(cuò)6.

10、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)有效期為 10 年。 錯(cuò)7. 合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)包括 3 名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。 錯(cuò)8. 依法設(shè)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以承接所有的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。錯(cuò)9. 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)及其分支機(jī)構(gòu)，每年對(duì)所管轄的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行年檢。錯(cuò)10. 各等級(jí)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，不受地區(qū)、部門的限制，可在全國(guó)范圍內(nèi)從事與各該 資格等級(jí)相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。 對(duì)11. 企業(yè)不擁有所有權(quán)的資產(chǎn)不可納入該企業(yè)被評(píng)估資產(chǎn)的范圍。錯(cuò)四、簡(jiǎn)答題1. 試述資產(chǎn)評(píng)估的前提假設(shè)有哪些？2. 資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)條件是什么？3. 資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則有哪些？第六章 資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法一、單項(xiàng)選擇題1.

11、資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額 =E （被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 X折 現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是（ B ）。A .超額運(yùn)營(yíng)成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B .超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C .超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D .超額運(yùn)營(yíng)成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額2. 對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用 水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（ A ）。A .更新重置成本B .復(fù)原重置成本C.完全重置成本 D .實(shí)際重置成本3. 某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用收益法對(duì)一項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行評(píng)估， 假定該投

12、資每年純收益為 30 萬(wàn)元且固定不 變，資本化率為 10%，則該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值為（ C）。解題思路： 30/10%=300 （萬(wàn)元）A . 200萬(wàn)元 B . 280.5萬(wàn)元 C. 300萬(wàn)元 D . 350萬(wàn)元4萬(wàn)元,4 已知某類設(shè)備的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為 年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 3000件，則其重置成本為（ A ）。A . 3萬(wàn)元 B . 4萬(wàn)元 C. 3至4萬(wàn)元 D .無(wú)法確定解題思路：1. .1.1(萬(wàn)兀)5. 評(píng)估機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，三年前購(gòu)置，據(jù)了解該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬(wàn)元，其中買價(jià)8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.

13、4萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用 0.6萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是（A ）。（保留兩位小數(shù)）解題思路：9.5+1 X （ 1+30%） +0.4 X（ 1+40%） +0.6 X （1+20%） =12.08 （萬(wàn)元）A . 12.08 萬(wàn)元 B . 10.58 萬(wàn)元 C . 12.58 萬(wàn)元 D . 9.5 萬(wàn)元6 . 1995年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991年12月購(gòu)建，賬面原值為 20萬(wàn)元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備）2萬(wàn)元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年為1.

14、05, 1993年為1.20, 1995 年為1.32。則該設(shè)備的重置成本是（B）。A . 22 萬(wàn)元 B . 27.34 萬(wàn)元 C . 27.43 萬(wàn)元 D . 29.04 萬(wàn)元1 321 3220x + 2x = 27.34解題思路：-（萬(wàn)元）7.評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬(wàn)元，年產(chǎn)量為15萬(wàn)件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)為0.7時(shí)，該設(shè)備的重置全價(jià)為（D）。A . 19.2萬(wàn)元 B . 17.35萬(wàn)元 C . 24萬(wàn)元D . 16.10萬(wàn)元25x =16.10解題思路：，丿（萬(wàn)元）&某待估設(shè)備重置成本為 27萬(wàn)元，經(jīng)查閱，已使用 4年，

15、評(píng)估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實(shí)體性貶值額為（B ）。A . 10萬(wàn)元 B . 12萬(wàn)元 C . 15萬(wàn)元D . 18萬(wàn)元427x- = 12解題思路：（萬(wàn)元）9.某項(xiàng)專用技術(shù)預(yù)計(jì)可用5年，預(yù)測(cè)未來(lái)5年的收益分別為40萬(wàn)元、42萬(wàn)元、44萬(wàn)元、45萬(wàn)元、 46萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為 10%，則該技術(shù)的評(píng)估價(jià)值為（D）。（保留兩位小數(shù)）A . 217 萬(wàn)元 B . 155.22 萬(wàn)元 C . 150.22 萬(wàn)元D . 163.43 萬(wàn)元解題思路:4042444546(1+10%) (1+10%)3 (1 + 10%)? (1 + 10%)4= 163.43（萬(wàn)元）10 .假定某企業(yè)

16、長(zhǎng)期負(fù)債占全部投入資本的比重為20%,自有資金的比重為 80%,長(zhǎng)期負(fù)債的平均利息率為9%，社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 4%,該企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（C）。（不考慮企業(yè)所得稅的影響）A . 15% B . 13.2%C . 14.6%D . 12.6%解題思路：9%< 20%+ （4%+12%） X80%=14.6%11 .已知水泥廠的價(jià)值與功能之間呈指數(shù)關(guān)系，功能價(jià)值指數(shù)為0.7,已知作為參照物的水泥廠 A年生產(chǎn)能力為1000萬(wàn)噸，價(jià)值為4億元，作為評(píng)估對(duì)象的水泥廠 B年生產(chǎn)能力為2000萬(wàn)噸，由此可確 定評(píng)估的水泥廠 B的價(jià)值應(yīng)該是（B ）。A

17、.大于8億元 B.小于8億元C.等于8億元D .小于4億元解題思路：4*（空0）。.7二6.498100012 .采用收益途徑評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（A 資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B 資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值沒(méi)有影響D .資本化率和收益現(xiàn)值無(wú)關(guān)13一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置核算法估算的重置成本（A ）。A. 高B .低C.相等D .不能確定二、多項(xiàng)選擇題1. 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（ ABD ）的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測(cè)。A .技術(shù)進(jìn)步速度不快B .技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響不大C.技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響很大D .單位價(jià)

18、值較小的自制設(shè)備E.價(jià)值量較大的設(shè)備2. 資產(chǎn)評(píng)估中不能采用會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限來(lái)估算成新率是因?yàn)椋˙CDE ）。A 會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)是由企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行，而資產(chǎn)評(píng)估是由企業(yè)以外的評(píng)估人員進(jìn)行的。B 會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)作出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一類資產(chǎn)具有普遍性和同 一性，而資產(chǎn)評(píng)估中的成新率則具有特殊性和個(gè)別性。C.會(huì)計(jì)學(xué)中修理費(fèi)的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評(píng)估中的修理費(fèi)的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D 會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個(gè)別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護(hù)等方面的差異。E.會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實(shí)際的新舊程度3. 應(yīng)用市場(chǎng)法必須具備的前提

19、條件是（）。ACA 需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)B .必須具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價(jià)格C.可搜集到參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)D .被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益能以貨幣衡量E.被估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也能夠衡量4. 造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。 BDEA .該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后B .該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C.社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高D .政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表E.市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的需求下降5. 下列有關(guān)收益法參數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（AD ）。A .運(yùn)用收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè)：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B .收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益額C.折現(xiàn)率是一種風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率D .收益期限

20、是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位E.收益額是資產(chǎn)未來(lái)的實(shí)際收益額三. 判斷題1. 用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。對(duì)2. 用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的未來(lái)收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額。對(duì)3. 折現(xiàn)率和資本化率從本質(zhì)上講是沒(méi)有區(qū)別的。對(duì)4. 運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估時(shí)，為了減少評(píng)估人員的工作量，一般只要求選擇一個(gè)參照物。錯(cuò)5. 采用成本途徑進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)上的折舊是一樣的。錯(cuò)6. 成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)7. 資產(chǎn)評(píng)估中，可采用觀察法對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值進(jìn)行估算。對(duì)8. 為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬(wàn)噸以下的造

21、紙廠必須關(guān)閉，由此造成年產(chǎn) l 萬(wàn)噸以下企業(yè)的設(shè)備產(chǎn)生貶值，這種貶值屬于功能性貶值。 錯(cuò)四、計(jì)算題1. 被評(píng)估機(jī)組為 5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值 20 萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新 型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30 萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為 0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用 8 年。假定其他費(fèi)用可 以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件(1) 估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；(2) 估算該機(jī)組的成新率；(3) 估算該機(jī)組的評(píng)估值。1 解：(1)被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元：30 >80%=24 (萬(wàn)元

22、)(2) 該機(jī)組的成新率=8訊5+8) 杓0%=61.54%(3) 該機(jī)組的評(píng)估值 =24X61.54%=14.77 (萬(wàn)元)2. 某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購(gòu)建成本資料如下：該設(shè)備采購(gòu)價(jià)5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)0.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)0.1萬(wàn)元，已服役2年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上 升了 20% ;鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了 1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40% ,調(diào)試費(fèi)用上漲了 15%。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。2 .解：現(xiàn)時(shí)采購(gòu)價(jià) =5 X (1+20%) =6 (萬(wàn)元) 現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi)=0.1 X (1+1) =0.2 (萬(wàn)元)安裝、調(diào)試費(fèi)=0.3 X

23、(1+40%) +0.1 X( 1+15% ) =0.535 (萬(wàn)元)被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735 (萬(wàn)元)3. 現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn) X設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備 Y,使用Y設(shè)備比X設(shè)備每年可節(jié)約材料、能 源消耗和勞動(dòng)力等約 60萬(wàn)元。X設(shè)備的尚可使用年限為 5年，假定年折現(xiàn)率為10%，該企業(yè)的所得 稅稅率為40%，求X設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。3 .解：年凈超額運(yùn)營(yíng)成本為 =60 X (1-40%) =36 (萬(wàn)元)X 設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本 =36 X( P/A , 10% , 5) =36 X3.7908=136.47 (萬(wàn)元)4. 某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)

24、該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為 40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企 業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？4. 解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：4045505355+_1(1+10%)(1 + 10冊(cè)(1+1R3(1+1O%)4181.47 (萬(wàn)元)55 1穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：-=341.50 (萬(wàn)元)10% (1+10%)5企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.50=522.97 (萬(wàn)元)該企業(yè)

25、的評(píng)估值為：522.97 X( 1-40%) =313.78 (萬(wàn)元)?5、某企業(yè)2003年6月1日購(gòu)入挖掘機(jī)一臺(tái)， 評(píng)估人員準(zhǔn)備對(duì)該挖掘機(jī) 2006年6月1日的價(jià)值進(jìn)行 評(píng)估。通過(guò)對(duì)該設(shè)備考察，以及對(duì)市場(chǎng)同類設(shè)備交易情況的了解，選擇了二個(gè)與被評(píng)估設(shè)備相類似的 近期成交的設(shè)備作為參照物，參照物與被評(píng)估設(shè)備的有關(guān)資料如下表所示：序號(hào):經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)計(jì)量單位參照物A參照物B被評(píng)估對(duì)象1交易價(jià)格元6000007000002銷售條件公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)3交易時(shí)間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996r尚可使用年限年1212127

26、成新率%607070另?yè)?jù)調(diào)查：評(píng)估基準(zhǔn)日前一年來(lái)，每個(gè)月同類設(shè)備價(jià)格變化情況是每月平均上升0.5%左右；設(shè)備的功能與其市場(chǎng)售價(jià)呈正比例關(guān)系。試用市場(chǎng)途徑評(píng)估該挖掘機(jī)在2006年6月1日的價(jià)值。?5、(1)交易時(shí)間因素分析與量化：參照物 A： 103/100 = 1.03，參照物B: 101.5/100 = 1.015(2) 功能因素的分析與量化：參照物A： 60000/50000 = 1.2，參照物 B： 60000/80000 = 0.75(3) 成新率因素差異量化：參照物A： 70%/60%= 1.1666667 = 1.17，參照物 B: 70%/70%= 1（4）調(diào)整差異：參照物 A

27、600000 X 1.03 X 1.2 X 1.17 = 867672 （元），參照物 B: 700000X 1.015 X0.75 X 1= 532875 （元）(5) 采用算術(shù)平均法求取評(píng)估值： (867672 + 532875) /2 = 700273.5 = 700274 (元) ?五簡(jiǎn)答題1 運(yùn)用市場(chǎng)途徑、成本途徑和收益途徑的前提條件各是什么？2、資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇評(píng)估途徑和方法時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？第七章 資產(chǎn)評(píng)估程序?一、單項(xiàng)選擇題 ?1 關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的基本內(nèi)容，正確的是(D )。A 約定書一經(jīng)簽定，雙方不得再修改B 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須在確定的評(píng)估基準(zhǔn)日后的1個(gè)月內(nèi)提出C.為

28、保證資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的公開(kāi)性，應(yīng)將報(bào)告公布于指定的媒體D 約定書的有效期以完成評(píng)估報(bào)告且支付評(píng)估費(fèi)用為準(zhǔn)？2 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書中，委托人的權(quán)利包括(C )。A .為評(píng)估提供必要的工作條件及合作B .支付評(píng)估費(fèi)用C.取得評(píng)估報(bào)告D 取得評(píng)估報(bào)酬3. 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，屬于委托方需要做的準(zhǔn)備工作(B )。A 成立評(píng)估項(xiàng)目小組B 資產(chǎn)清查C.制定評(píng)估綜合計(jì)劃D .召集多方碰頭會(huì)議 ？4 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定，從評(píng)估基準(zhǔn)日算起，上市公司的評(píng)估檔案至少應(yīng)保存( D)。A .三年 B .八年 C .十年D .十五年二. 多項(xiàng)選擇題1. 簽訂資產(chǎn)評(píng)估約定書之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師需要明確的事項(xiàng)包括(

29、ABCDE )。A .評(píng)估目的B .評(píng)估對(duì)象的基本狀況C .評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型D .評(píng)估工作的作業(yè)時(shí)間E.評(píng)估基準(zhǔn)日2. 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的基本內(nèi)容包括(ABE )。A .評(píng)估目的B .評(píng)估基準(zhǔn)日 C.評(píng)估計(jì)劃D .評(píng)估假設(shè)E.評(píng)估收費(fèi)3. 編制評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的因素包括(CDE )。A .評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇B .評(píng)估收費(fèi)的確定C .評(píng)估途徑及方法的選擇及基本要求D .評(píng)估中可能出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及專家利用E .評(píng)估項(xiàng)目對(duì)相關(guān)資料收集要求及具體安排三. 判斷題1 .資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃一經(jīng)確定就不得改動(dòng)。錯(cuò)2. 資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證。對(duì)3. 只要執(zhí)行了資產(chǎn)評(píng)估

30、程序就可以防范資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。錯(cuò)4. 合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)。對(duì)5. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)要求委托方或者產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋 章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)。 對(duì)四. 簡(jiǎn)答題1. 試述資產(chǎn)勘察的程度要求。第八章 房地產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題 1. B40 年，1. 某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為 3000元/m2，對(duì)應(yīng)使用年期為 30年，若待估宗地出讓年期為 土地資本化率為 7%，則通過(guò)年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于()。BA . 2900 元 /m2B. 3223 元/m2C. 3322 元 /m2D 4000 元 /m2= 3223解題

31、思路：I. 14-（萬(wàn)元）2 .如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格 3000萬(wàn)元，地價(jià)2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（C）。450 -3000 10%解題思路:A . 9% B . 12.5%C. 7.5% D. 5%20003某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了A、B、C三個(gè)參照物，并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、151萬(wàn)元三個(gè)評(píng)估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個(gè)參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（ C）。A . 140 萬(wàn)

32、元 B . 157.5 萬(wàn)元C. 141.4 萬(wàn)元 D . 148.5 萬(wàn)元解題思路：127 疋5%+142X40%+151X35%=141.4 （萬(wàn)元）4. 某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬(wàn)元；設(shè)備100臺(tái)，賬面原值1000萬(wàn)元。評(píng)估中對(duì) 3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置 成本為180萬(wàn)元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬(wàn)元；同時(shí)選擇10臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評(píng)估，其重置成本為 150萬(wàn)元，而該10臺(tái)設(shè)備的賬面原值為 120萬(wàn)元；則該企業(yè)被評(píng)估建筑物及設(shè) 備的重置成本最接近于（B）。A . 1736.85 萬(wàn)元B . 1

33、795.45 萬(wàn)元 C . 1818.36 萬(wàn)元 D . 2100 萬(wàn)元解題思路：180X（ 500/165） +150X （ 1000/120） =1795.45 （萬(wàn)元）5. 被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值 80萬(wàn)元，1995年建成，要求評(píng)估 1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查 得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為： 3%、3%、2%,該建筑物的重置成本最接近于（ B）。A . 86萬(wàn)元 B . 87萬(wàn)元 C . 90萬(wàn)元D . 85萬(wàn)元解題思路：80X（1+3%）X（1+2%）X（1+3%）=86.57 （萬(wàn)元）6. 某宗土地2000平方

34、米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第 2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（B）A . 0 . 6B . 5 . 1C . 2D . 620007.某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積 120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求的土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（B）。A . 8600 元B . 8800 元 C . 9000 元D . 12000 元解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=12X3000-8000=28000 （元）；土地凈收益=

35、1200X200X8%=19200 （元）建筑物年純收益=28000-19200=8800 （元）&有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7,容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為（B ）。A . 1000元/平方米B . 1500元/平方米C . 2100元/平方米D . 2800元/平方米解題思路：3000/2=1500 （元/平方米）9. 有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的收益為15萬(wàn)元，則該宗地的評(píng)估價(jià)值最接近于（A ）。A . 128萬(wàn)元 B . 141萬(wàn)元C . 149萬(wàn)元D .

36、150萬(wàn)元解題思路：尚可使用年限 =50-30=20 （年）10%評(píng)估價(jià)值=一= 127.7（萬(wàn)元）注：此公式錯(cuò)了:1/10%）應(yīng)改為 “（1+10% ）10 .有一宗房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70萬(wàn)元，資本化率為8%，以后未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評(píng)估價(jià)值最近近于C （）。A . 700萬(wàn)元 B . 800萬(wàn)元 C . 1000萬(wàn)元 D . 1100萬(wàn)元解題思路：70/(8%-1%)=1000 (萬(wàn)元)二、計(jì)算題1. 待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi) 5萬(wàn)元

37、/畝，其他費(fèi)用(含稅費(fèi)) 3萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng) 地銀行貸款年利率為 9%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的 3/4,利潤(rùn)率為10%，土地所 有權(quán)收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。1. 解：(1)估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用： 50000M67 = 75元/平方米 其他費(fèi)用：30000北67 = 45元/平方米土地取得費(fèi)用合計(jì)：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150, 000, 000-1, 000, 000 = 150 元/平方米每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：120+150 = 2

38、70元/平方米(2) 計(jì)算利息：土地取得利息：120X (1 9%)2 -1=22.572土地開(kāi)發(fā)利息：150X 3/4 X (19%)1.5 -1+ 150X 1/4 X (19%) 0.5 -1 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.175 = 39.7元/平方米(3) 計(jì)算利潤(rùn)：270X10%= 27 (元/平方米)(4) 計(jì)算土地成本：270+39.7+27= 336.7 (元/平方米)(5) 計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：336.7X (1+10%)= 370.37 (元/平方米)每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為370.37元/平方米，近似等于每平方米370元。2.

39、 某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 5年租金是以第一年租金 8萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年按等比級(jí)數(shù)遞增，每年遞增比率為2%,后5年租金按每年15萬(wàn)元固定不變。假定資本化率(折現(xiàn)率)為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：(1) 按分段法計(jì)算并寫出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算；(2) 寫出計(jì)算過(guò)程；(3) 寫出正確結(jié)論。2. 解：(1)計(jì)算公式為：1 亠(1 +曠(2) 計(jì)算過(guò)程：前五年的租金收益分別為：R1=8 (萬(wàn)元)R2=8 X(1+2%)=8.16 (萬(wàn)

40、元)2R3=8 X(1+2%) =8.32 (萬(wàn)元)03R4=8 X(1+2%) =8.49 (萬(wàn)元)4R5=8 X(1+2%) =8.66 (萬(wàn)元)后五年的租金收益均為：R=15 (萬(wàn)元)折現(xiàn)率為：r=10%(3) 將(2)中的數(shù)據(jù)代入(1)中的公式中，求得 P=66.75 (萬(wàn)元)3. 待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人 員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 (過(guò)程略)，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物， 交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目?ABC待估對(duì)象坐落?略略略略所處地區(qū)?繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)?商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型?空地空地空地

41、空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)兀49萬(wàn)兀43.5萬(wàn)兀?單價(jià)1500 元 /m21400 元/m31450 元 /m4?交易日期?1996.101996.121997.11997.5面積?168m2350m2300m2600m2形狀?長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)?平坦平坦平坦平坦地質(zhì)?普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施?完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：(1) 交易情況正常；(2) 1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲 1%。(3) 交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷:項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)

42、環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分86 一93注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。(4) 待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。(5) 折現(xiàn)率為8%。3解：(1)進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作 為正常交易看待，故無(wú)需修正。(2)進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=1

43、07/ 100= 1.07105/100 = 1.05104/100 = 1.04(注：由于地價(jià)每月上漲1 %,故從交易實(shí)例 A成交日期1996年10月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了 7%;交易實(shí)例B從成交期1996年12月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲5%;交易 實(shí)例C從成交期1997年1月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了 4%。)(3)進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整。 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/ 86 = 1.163 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/ 93 = 1.075(注：式中86由表2中加總獲得，同理 93也由

44、表2縱向加總獲得。)(4) 進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1 / （1+8%） 30十 1 1/ （1+8 %） 35 = 0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 >0.9659 = 0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 >.

45、9659 = 0.995（5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。A = 1500 > X1.07 >>0.995 = 1597 （元/平方米）B = 1400 >1 M.05 1.163 1.03= 1761 （元/平方米）C= 1400 >1 M.04 1.075 0.995= 1613 （元/平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值=（1597+1761+1613）/ 3 = 1657 （元/平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值=1657 X600= 994200 （元）因此，這一地塊的評(píng)估值為994200元。4有一宗 七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面

46、積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%,開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。4解：（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000X2.5 >9000= 45,000,000 （元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)

47、費(fèi)建筑費(fèi)=3000X2000X2.5= 15,000,000 （元）專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi) X10%= 15,000,000 >10%= 1,500,000 （元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用=45,000,000 >2.5%= 1,125,000 （元）銷售稅費(fèi)=45,000,000 >6.5%= 2,925,000 （元）（5）計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）刈0%=（地價(jià)+16,500,000） X10%（注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6）計(jì)算利息利息=地價(jià) > （1+6%） 2- 1+ （ 15,000,00

48、0+1,500,000） > （1+6%） 1- 1=0.1236 X地價(jià) +990, 000（注:地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用 2次方.而建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用 1 次方.）（7）求取地價(jià)地價(jià)=45,000,000 - 16,500,000- 1,125,000 - 2,925,000 - （0.1 地價(jià)+ 1,650,000） - （0.1236 地價(jià) +9,900,000）地價(jià)=21,810,000/1.2236= 17,824,452 （元）（8）評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)=17,824,452/ 2000= 8912 （元/平方米）樓面價(jià)格=8912/ 2.5= 3

49、565 （元/平方米）5. 某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價(jià)每平方米為1000元，容積率為1.3，被評(píng)估宗地規(guī)劃容積率為2.0,試對(duì)被評(píng)估宗地的價(jià)格根據(jù)容積率因素作出修正。5. 解：經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=1000 X 1.8- 1.2=1500 （元/平方米）第九章機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1成本法主要適用于評(píng)估（）。A .可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備C.可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備2. 計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（）。BA .

50、購(gòu)建費(fèi)用B .維修費(fèi)用C .安裝費(fèi)用3. 用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。BA 更新重置成本B 復(fù)原重置成本C.既可以是更新重置成本，也可以是復(fù)原重置成本D .既不是更新重置成本。也不是復(fù)原重置成本B .可正常變現(xiàn)的設(shè)備D 續(xù)用，但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益的設(shè)備是（）。D 調(diào)試費(fèi)用4.進(jìn)口設(shè)備的到岸價(jià)格是指（）。CA.設(shè)備的離岸價(jià)+進(jìn)口關(guān)稅B.設(shè)備的離岸價(jià)+海外運(yùn)雜費(fèi)+進(jìn)口關(guān)稅C.設(shè)備的離岸價(jià)+海外運(yùn)雜費(fèi)+境外保險(xiǎn)費(fèi)D.設(shè)備的離岸價(jià)+境外保險(xiǎn)費(fèi)?5 當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)（）時(shí)，評(píng)估時(shí)需要考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值。A 磨損加劇B 競(jìng)爭(zhēng)加劇C.使用效益下降6. 持續(xù)使用假設(shè)前提下的機(jī)器設(shè)備評(píng)估最適用（）。AA .成

51、本法B .市場(chǎng)法C .收益法D.統(tǒng)計(jì)分析法7. 決定設(shè)備成新率的關(guān)鍵因素是（）。CA .設(shè)備的技術(shù)水平B.設(shè)備的功能C.設(shè)備的使用程度D.設(shè)備購(gòu)置的時(shí)間&由于社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的需要量降低使產(chǎn)品銷售困難，從而導(dǎo)致生產(chǎn)該產(chǎn)品的設(shè)備開(kāi)工不足，并由此引 起設(shè)備貶值，這種貶值成為（） CA .功能性貶值B .實(shí)體性貶值C .經(jīng)濟(jì)性貶值D .無(wú)形損耗貶值9.某經(jīng)技術(shù)改造設(shè)備已使用6年，設(shè)計(jì)總使用年限為12年，經(jīng)計(jì)算到評(píng)估基準(zhǔn)日，其加權(quán)投資年限為4年，該設(shè)備的成新率最接近于（）。9. D 解題思路：8/12=66.67%CD .技術(shù)水平相對(duì)落后A. 33% B. 40%C. 50 %D. 66%10.某評(píng)

52、估機(jī)構(gòu)于2000年1月對(duì)某設(shè)備進(jìn)行評(píng)估， 該設(shè)備為1990年1月購(gòu)建，帳面原值為100萬(wàn)元。 已知1990年1月定基物價(jià)指數(shù)為120% , 1995年定基物價(jià)指數(shù)為140%，評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)為 160%，該設(shè)備綜合成新率為 60%，則該設(shè)備的評(píng)估值最接近于CA . 96萬(wàn)元B . 68.57萬(wàn)元C. 80萬(wàn)元D . 161.28萬(wàn)元二、多項(xiàng)選擇題1.應(yīng)用市場(chǎng)途徑對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，參照物與被估對(duì)象之間需調(diào)整的因素主要有（） A .交易情況的差異B .品牌方面的差異C.功能大小方面的差異D .新舊程度方面的差異E.交易日期的差異三、計(jì)算題1.機(jī)器設(shè)備1臺(tái)，3年前購(gòu)置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無(wú)替

53、代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為 買價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為0.4萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）為 該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為 9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比 該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）1.解：重置成本=9.5+0.4 （1+40%） +1 X （1+30%） +0.6ABCDE10萬(wàn)元，其中0.6萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為3年前上漲了 40%、30%、20%。求X( 1+20%) =12.08 (萬(wàn)元)2. 1995年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991年12月購(gòu)建，賬面原值為 20萬(wàn)元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用(包括增加設(shè)備) 為2萬(wàn)元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年1.05,1993年為1.20，1995 年為1.32，求該設(shè)備的重置成本。1,321322. 解：重置成本=20 X.+2 O =27.34 (萬(wàn)元)3評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上現(xiàn)有的類似生產(chǎn)線成本為24萬(wàn)元，年產(chǎn)量為12萬(wàn)件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)為0.8，求該資產(chǎn)的重置全價(jià)。?3.解：重置全價(jià)=24X ( 8/12) 0.8=17.35 (萬(wàn)元)4被評(píng)估機(jī)組購(gòu)建于 1999年3月，主要由主機(jī)、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬(wàn)元人民幣，其中主機(jī)占70%，輔助裝置占20%,工藝管道占10 %。至評(píng)估基準(zhǔn)日，機(jī)組主機(jī)價(jià)格下降 2%, 輔助裝置價(jià)格上升1%,工藝管道價(jià)