賽高綜合體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、謹(jǐn)呈：陜西富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司陜西富力地產(chǎn)北郊綜合體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2010.031項(xiàng)目概況41.1項(xiàng)目區(qū)位 41.2交通狀況 41.3周邊資源 51.4規(guī)模指標(biāo) 51.5規(guī)劃要求 62規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則72.1項(xiàng)目定位 72.1.1 定位總策略7項(xiàng)目形象定位7物業(yè)配比建議7分物業(yè)發(fā)展策略7商業(yè)定位8公寓定位8寫(xiě)字樓定位8住宅定位92.2總體規(guī)劃 92.2.1 規(guī)劃原則9規(guī)劃要點(diǎn)9規(guī)劃理念102.2.4 規(guī)戈V方案示意10形象打造103分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議123.1商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 12業(yè)態(tài)建議12立面形象12內(nèi)部空間123.1.4 其他123.2公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議

2、1212整體設(shè)計(jì)原則322建筑形象13323公共空間13套內(nèi)空間建議14戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)14精裝修設(shè)計(jì)建議 143.3寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 18寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)原則： 18立面形象18公共空間18公共配套19產(chǎn)品靈活劃分20層高建議20成本控制20空中花園（參考）203.4住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 213.4.1 立面形象213.4.2 園林建議213.4.3 底層架空213.4.4 私屬空間212222錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽3.4.5 精裝雙大堂3.4.6 戶型創(chuàng)新3.4.7 戶型推薦3.4.8 標(biāo)準(zhǔn)層推薦1項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行

3、政中心新址及城市運(yùn)動(dòng)公園。01項(xiàng)目區(qū)位圖1.2 交通狀況項(xiàng)目緊鄰城市主干線，隨著地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與城區(qū)的距離地寒202項(xiàng)目交通示意圖目蛾七科中心1 r1.3 周邊資源項(xiàng)目北側(cè)為 西安政府行政中心 新址，政府北遷的利好進(jìn)一步加速區(qū)域建設(shè)與 區(qū)域認(rèn)知度提升。項(xiàng)目北側(cè)緊鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園：西北地區(qū)唯一的運(yùn)動(dòng)型主題公園，占地約800畝（含運(yùn)動(dòng)主副館），以球類(lèi)運(yùn)動(dòng)為主兼具休閑、游憩功能的生態(tài)型運(yùn)動(dòng)主題 公園，也是西北地區(qū)唯一一個(gè)綠色、開(kāi)放、自由的運(yùn)動(dòng)型主題公園。03市政府、城市運(yùn)動(dòng)公園示意圖1.4 規(guī)模指標(biāo)占地面積：5.53萬(wàn)平米（83畝）；容積率：4;地上總建面：約26萬(wàn)平米;規(guī)劃物

4、業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類(lèi)型；限定條件:住宅與公建部分各占 50%用地界限沒(méi)有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%;住宅與公建的容積率同為4，可做適當(dāng)調(diào)整；限高要求：北面 60m,其余100m。04地塊邊界示意圖1.5 規(guī)劃要求根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國(guó)際五星級(jí)酒店”?總規(guī)模：4.5萬(wàn)平米（房間數(shù)量 320-350間套）；?經(jīng)營(yíng)檔次：國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（已簽約皇冠假日）?開(kāi)業(yè)時(shí)間：計(jì)劃 2013年正式開(kāi)業(yè)。2規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則2.1 項(xiàng)目定位2.1.1 定位總策略占位“新中心”，代言城市和區(qū)域形象標(biāo)桿一一樹(shù)立新地標(biāo)，聚焦全城影響產(chǎn)品標(biāo)桿引領(lǐng)地產(chǎn)升級(jí)，建立市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值標(biāo)

5、桿一一聚合城市功能，實(shí)現(xiàn)全能生活項(xiàng)目形象定位形象定位一座城市的世界觀中心、國(guó)際、標(biāo)桿物業(yè)功能定位物業(yè)配比建議物業(yè)配比原則：1. 酒店規(guī)模已定：4.5萬(wàn)平米；2. 居住區(qū)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬(wàn)平米（其中：3萬(wàn)精裝公寓；8萬(wàn)平米大戶型住宅）；3. 商業(yè)分為兩部分，一部分為以百貨為主力店的集中商業(yè)，規(guī)模8萬(wàn)平米（含地下），另一部分為休閑娛樂(lè)為主的獨(dú)立商業(yè)，建議2萬(wàn)平米左右；4. 寫(xiě)字樓完善項(xiàng)目功能，樹(shù)立形象，建議規(guī)模3萬(wàn)平米。分物業(yè)發(fā)展策略?商業(yè)（精品、高端）?以精品化、高端商業(yè)品牌引入形成商業(yè)核心價(jià)值;?通過(guò)主題化的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的升級(jí)。?寫(xiě)字樓（商務(wù)的、高形象）?保證形象同時(shí)控制規(guī)模，

6、多面積劃分，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；?適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)。?酒店式服務(wù)公寓（精品、領(lǐng)先）?借勢(shì)星級(jí)酒店的資源價(jià)值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價(jià)值；?以精品化產(chǎn)品，建立市場(chǎng)領(lǐng)先性，體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。?高端住宅（高品質(zhì)、身份感）? 依托（城運(yùn)）板塊價(jià)值和綜合體自身價(jià)值，打造高品質(zhì)城市住宅；?通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對(duì)位目標(biāo)客戶需求，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2.1.5 商業(yè)定位?整體定位：“都市核心 精品商業(yè)廣場(chǎng)”?業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)組合1：以精品商業(yè)主力店與五星級(jí)酒店相匹配，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀高端精品百貨主力店（4萬(wàn)平米，如西武、SOGOn大型休閑娛樂(lè)、品牌旗艦店等（2萬(wàn)平米，如大型高端會(huì)所、汽車(chē)展 廳、名品家居等）其他商業(yè)（4萬(wàn)平米，如高端品牌專(zhuān)營(yíng)店，餐飲、銀行等城市配套）業(yè)態(tài)組合2：（商業(yè)可租可售，更具靈活性，操作難度相對(duì)較?。┤笾黝}：商務(wù)社交、精品生活、休閑娛樂(lè)?客戶定位：本項(xiàng)目商業(yè)的終端消費(fèi)者以周邊企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)單位，陜北遷入人群、五星酒店帶來(lái)的高端客戶以及區(qū)域中高端消費(fèi)人群為主。2.1.6 公寓定位?整