物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案

1、物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案前言：非常感謝劉總能給大家這次集體參股共同管理公司的機會，使每個人身上 多了份使用感和責(zé)任感，從而把其當(dāng)成個人的事業(yè)用心去經(jīng)營。不管公司是哪 種戰(zhàn)略決策，我將以個人身份盡自己一點綿薄之力提供一些粗略的建議，僅供 參考，敬請指正。一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間的關(guān)系1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管 理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，直接的說即是房地產(chǎn)的售后服務(wù)， 是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。2、房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方而。3、房地產(chǎn)經(jīng)營的

2、工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。4、開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：(1) 從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構(gòu)或子公司；物業(yè)公司是房產(chǎn) 公司出資注冊成立，屬于房產(chǎn)子公司，但在財務(wù)結(jié)算上實行獨立核算，法律上 仍是平等合同關(guān)系。(2) 合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理 公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。(3) 目前市場上大的房地產(chǎn)公司都是用的自己的的物業(yè)公司，如建業(yè)、鑫苑、 二十一世紀(jì)、金成、綠地、中房、順馳、新長城、清華園等等。(后而有房地 產(chǎn)選用自己的物業(yè)公司還是外聘物業(yè)公司的優(yōu)劣分析)二、在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營銷消費使用的全過程中，物業(yè)管

3、理起著至關(guān)重要的作用，目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商己開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷， 仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入 是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。三、但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看，許多 物業(yè)都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā) 的延伸。由于新接管物業(yè)前期工作時間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗收、入 住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，

4、都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計不盡合理（未 能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業(yè) 今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉 掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作， 保證物業(yè)項目的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費者的物業(yè)管理意識己經(jīng)有了很 大的提高，因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從 業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方而與發(fā)展商攜手，才能 共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點主要表現(xiàn)在以下兒方而：一、物業(yè)前期介

5、入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)1、我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，己經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷 為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化， 不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司 熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與 物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商） 共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三 者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度 和各種緊急情況處理

6、程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和 設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以 及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入?。ㄊ褂茫┲斑M(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用 功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配 套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交 付管理的前提要件之一。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進(jìn)程中，使物 業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)

7、、 管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè) 及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于己對所管物業(yè)有了全而了解，就為竣工驗 收、接管驗收打下了基礎(chǔ)。同時，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計和施工 方而存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作 量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè) 管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日 后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組 織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理

8、服務(wù)所需家 具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定 具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手 法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。三、物業(yè)前期介入的第一規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論 ，從 管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管 理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報箱的

9、設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；2、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方而的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方而的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各

10、種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的 性能；檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰而會等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議 ；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項目的建議；對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（IS09001. IS014001. OHSAS4800錚）需要，減少投入成本和 今后的物業(yè)管理成木。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展 商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)

11、助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對 各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié) 助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方而的疑問；對物業(yè)

12、人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作 ；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。5、項目的接管驗收4）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)對己物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全 和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否 正常開展的一個重要步驟。3）物業(yè)的接管驗收不僅包扌舌主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施 ，而且還包括道路、 場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。a. 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；b. 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進(jìn) 行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)

13、業(yè)戶的合法權(quán)益；c. 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問 題加以解決，直到完全合格；d. 落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修， 向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性 撥付保修費用；6）接管驗收的作用a. 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b. 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益c. 為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要 求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方而根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文 件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利

14、于 計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件四、物業(yè)前期介入時所要作的兒項工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項目施工現(xiàn)場功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過派駐現(xiàn) 場工程人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項設(shè)計建設(shè)更 加完善合理。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之 一。具體來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場工程 優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場建議。一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1. 有豐富的物業(yè)工

15、程管理經(jīng)驗，最好是了解將要顧問項目業(yè)態(tài)特點的人員；2. 有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。3. 有豐富的施工現(xiàn)場經(jīng)驗，能夠保證自身安全；4. 有豐富而專業(yè)的物業(yè)服務(wù)全面管理的專業(yè)經(jīng)驗，能獨立完成工作并能與 他人配合工作的人員。三、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)而前期介入階段主要是在項目己經(jīng)完成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基木完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問公司派駐人員進(jìn)場，駐場實 施相關(guān)顧問工作，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟多會同時開展， 物業(yè)駐場人員的主要工作也來自這兩個方而，其主要工作有：1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場顧問計劃 。在進(jìn)入項目以

16、前應(yīng)當(dāng)對項目進(jìn)行深入了解并制定計劃。（1）審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位。最后對圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行 匯總，為制定工作計劃做準(zhǔn)備。（2）根據(jù)項目特點，擬定現(xiàn)場物業(yè)顧問計劃。根據(jù)了解到的項目特點，如項目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計劃擬定現(xiàn)場顧問計劃。2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場情況。在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng) 關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的顧

17、問計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及施工洽 商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過程是根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝 的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱 蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議。（1）通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在 會議上明確物業(yè)要求，適時的提出物業(yè)

18、建議。（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書而物業(yè)建議。4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場物業(yè)建議。（1）改進(jìn)設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需 求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性, 有針對性的適時提出物業(yè)書而建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位 提供書而建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的 調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的

19、問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程 質(zhì)量和項目品丿頁。無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場，建議都應(yīng)注意時效性。5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況。物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進(jìn)，在必要情況下要堅 持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè) 管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場資料。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。（2）機電設(shè)備及建材的資料。收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使 用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)卬件，并關(guān)注必需的配件、配料、專 用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)

20、備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。（1）建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的 記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案;根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準(zhǔn)備。(3) 配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。五、房地產(chǎn)公司對物業(yè)公司選擇的優(yōu)劣勢分析現(xiàn)在市場上的物業(yè)公司可以分兩種：(1) 第一種是開發(fā)商自

21、己的物業(yè)公司優(yōu)點仁因為房地產(chǎn)公司有很多得天獨厚的優(yōu)越條件，第一：熟悉項目建設(shè)、規(guī)劃及各種工程進(jìn)程，第二，在工程進(jìn)程中難免出現(xiàn)一些急手及相關(guān)的問 題需要到后續(xù)解決，自己成立的物業(yè)公司可以當(dāng)作有效的進(jìn)行規(guī)避，使其能盡 快交付使用，完成營銷及回攏資金計劃，這是房地產(chǎn)公司成立自己物業(yè)公司最 簡單而直接理由。優(yōu)點2、物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面 對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān) 理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位 參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階 段是整個項

22、目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促 銷推廣上，盡管從開發(fā)商的木意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá) 到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方而的原因忽視對工程 質(zhì)量的全而監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只 注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、 裂縫以及 一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決 的問題。從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于 物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。公司如果重視物業(yè)公司的建議和意見， 而物業(yè)公司在驗收及交接的

23、時候嚴(yán) 格把關(guān)，和房地產(chǎn)建立相關(guān)的監(jiān)督關(guān)系，能保證工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施方而更完 善，便于日后的物業(yè)服務(wù)及管理工作。劣勢：對于一些工程遺留問題，如果得不到及時整改會對日后的物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)生一定的影響。（這個問題就是外聘的物業(yè)公司同樣而臨）2、物業(yè)管理公司的品牌，其實質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。從一些大公司的行 為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，而主要來 自其“大”和“強”的優(yōu)勢。（2）市場上較為規(guī)范了的物業(yè)公司， 依靠正式招標(biāo)或其他合法途徑管理小區(qū)物 業(yè)。這種物業(yè)公司和開發(fā)商是利益合作關(guān)系，所以他們在接項目的時候?qū)椖?的一些小毛病也就采取默認(rèn)的態(tài)度，不會對開發(fā)商太較真。如果

24、是嚴(yán)重問題， 物業(yè)還是不會接受的。市場上正規(guī)的大型物業(yè)公司做管理，他們通過管理眾多小區(qū)，形成規(guī)模效應(yīng)，可以獲得一定的利潤。六、物業(yè)接管驗收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)（參考標(biāo)準(zhǔn)）物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其 具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi) 容有:(一) 接管驗收應(yīng)提交的資料1. 新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料(1) 產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。(2) 技術(shù)資料：竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套 圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知

25、及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告;供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。2. 原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料(1) 產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證； 土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊：房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。(2) 技術(shù)資料：房地產(chǎn)平而圖；房屋分問平面圖：房屋及設(shè)備技術(shù)資料。(二) 接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)1. 主體結(jié)構(gòu)(1) 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起、上部結(jié)

26、構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。(2) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的 規(guī)定值。(3) 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu) 工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。(4) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。(5) 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2. 外墻不得滲水3. 屋面(1) 各類屋而必須符合屋而工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不 滲漏。(2) 平屋而應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋而檢修孔。(3) 陽臺和3層以上房屋的屋而應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安 裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。4

27、. 樓地面(1) ffi層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體而層平整，不允許有裂縫、脫 皮和起砂等缺陷；塊料而層應(yīng)表而平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。(2) 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地而及相鄰地而的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不 應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。(3) 木樓地而應(yīng)平整牢固，接縫密合。5. 裝修(1) 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全， 位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。(2) 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走 道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。(3) 木裝修工程應(yīng)表而光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須 釘牢。門

28、窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。(4) 抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。(5) 飾而磚應(yīng)表而潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。(6) 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表而不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。(三) 水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收1. 供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容：(1) 檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按 國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛 安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可 靠接地；設(shè)備房有無做好”三防“措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無 封網(wǎng))。(2) 檢查發(fā)電機

29、系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進(jìn)行，煙管 有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能能否正常起動，必 保供電線路是否正常供電等。(3) 低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整 體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/干伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部 門檢測。2. 中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程

30、部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容：(1) 檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行， 檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。(2) 檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐 足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。(3) 檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。(4) 檢查柜式風(fēng)機、盤管內(nèi)機、新風(fēng)機、吊頂風(fēng)機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。3. 消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容：(1) 檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施， 消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機

31、、排煙閥加壓風(fēng)機等能否自動及手動起動，消防 廣播事故時能否正常廣播。(2) 檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi) 配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是 否滿足要求。(3) 檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行， 氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有 無及時補充更換。(4) 檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒而具等是否配備整齊，防火門是 否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。（四）小區(qū)市政驗收小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查 井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方而的措施，其中以卜

32、 項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應(yīng)注意：1. 道路：有否積水（路而排水反坡）；2. 砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾；3. 供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符；4. 化糞池有無透氣管（不能完全密閉）；5. 小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠：6. 小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備 檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深 圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理 公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋而滲漏材料回使用、 玻

33、璃幕墻安裝、施工單 位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題 涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方而。回若物業(yè)管理企業(yè) 采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè) 理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只 注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全而的需要，給 物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時

34、地為業(yè)主提 供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使 其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物 業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑 安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別 是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供 電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題 ，促使開發(fā)商引起高 度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運 行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管 線布置、設(shè)備設(shè)施基木做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn) 的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開 發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的