房地產(chǎn)眾籌的法律風(fēng)險(xiǎn)探析

1、房地產(chǎn)眾籌的法律風(fēng)險(xiǎn)探析摘要：伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，眾籌開始進(jìn)入人們 的視野。作為新興的網(wǎng)絡(luò)融資模式，眾籌所涉及的行業(yè)也在 不斷擴(kuò)大，從而誕生了房地產(chǎn)眾籌。但由于眾籌活動(dòng)的局限 性以及我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得房地產(chǎn)眾籌從一開始 就面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文以眾籌房推出的妖墅全球家民宿眾籌為例，探析我國(guó)房地產(chǎn)眾籌面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：眾籌；房地產(chǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn) 2014年可謂是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌元年。自 2014 年 的雙十一開始，以網(wǎng)絡(luò)的方式“眾籌買房”活動(dòng)進(jìn)行的如火 如荼，其中包括遠(yuǎn)洋、萬科、龍湖、保利、方興等眾多國(guó)內(nèi) 知名的房地產(chǎn)企業(yè)都投入到“眾籌”的大軍當(dāng)中。2015年 7月 28日

2、，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌高峰論壇暨眾籌房 平臺(tái)上線儀式在杭州市黃龍飯店舉行。此次高峰論壇以“互 聯(lián)網(wǎng) +”的概念為背景，并結(jié)合了當(dāng)下較為流行的眾籌、金 融和社區(qū)服務(wù)等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新模式，并成 立了能滿足現(xiàn)階段全國(guó)剛需人群購(gòu)房需求的業(yè)務(wù)平臺(tái) 眾籌房網(wǎng)站。妖墅一一全球家項(xiàng)目是杭州優(yōu)爾浦環(huán)境工程有 限公司委托眾籌房平臺(tái)于 2015年 12月 12日新推出的泰國(guó) 民宿首秀，這是眾籌房海外民宿眾籌的第一站。可以說，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”理念深入人心的今天，眾籌房推出 的此款民宿眾籌產(chǎn)品頗受矚目。但在現(xiàn)有法律框架下，筆者 認(rèn)為該民宿眾籌項(xiàng)目的設(shè)立存在諸多不確定性。作為一個(gè)在“眾籌房”網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中上線

3、的項(xiàng)目，妖墅民 宿眾籌活動(dòng)應(yīng)當(dāng)可以被認(rèn)為是一個(gè)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。雖然該 項(xiàng)目的投資標(biāo)的是一座座別墅客棧，但其以“家”為主題的 概念以及各建筑物的使用權(quán)和其他權(quán)利都與一般的房地產(chǎn) 項(xiàng)目無異。此外，目前國(guó)內(nèi)眾籌模式主要分為四種類型：股 權(quán)眾籌、債權(quán)眾籌、回報(bào) / 實(shí)物眾籌和捐贈(zèng) /公益眾籌。股權(quán) 眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的 股權(quán)；債權(quán)眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行借款，獲得其 一定比例的債權(quán)，未來獲取利息可收益并收回本金；回報(bào) / 實(shí)物眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得實(shí)物產(chǎn)品 或服務(wù)；捐贈(zèng)，公益眾籌是指投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無償 捐贈(zèng)。此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目所預(yù)備的眾

4、籌方案是將眾籌作 為消費(fèi)加收益項(xiàng)目，所投資的眾籌額可以轉(zhuǎn)化為相應(yīng)價(jià)值的 妖幣，用于眾籌房旗下所有的民宿消費(fèi)項(xiàng)目。所以對(duì)于此次 妖墅民宿眾籌項(xiàng)目的性質(zhì)而言，現(xiàn)階段我們可以直接將該項(xiàng) 目劃分為回報(bào) / 實(shí)物型的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。 此外，根據(jù)此次眾 籌房項(xiàng)目的預(yù)備方案來看，發(fā)起人還設(shè)定了 43 份股權(quán)眾籌 的項(xiàng)目份額，按比例占有其總公司共 10%的股權(quán)，這一部分 就是眾籌活動(dòng)中典型的股權(quán)眾籌。由于此次的妖墅民宿眾籌項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)眾籌，所以不 得不面臨房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的限制。如果是一般的房地產(chǎn)眾籌， 那就需要按照我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（ 2007 修正）第四 十五條和城市商品房預(yù)售管理辦法 （2004 修正

5、）第五條、 第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù) 售許可證。由于該妖墅項(xiàng)目涉及到的房地產(chǎn)位于泰國(guó)，可見 還需要遵守該不動(dòng)產(chǎn)所在地相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。就該項(xiàng)目 而言，普通的大眾投資者在一般情況下是不會(huì)去收集當(dāng)?shù)赜?關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)的，通常只會(huì)關(guān)注項(xiàng)目發(fā)起人對(duì)該項(xiàng)目 做出介紹時(shí)提出的相應(yīng)權(quán)利，這必然會(huì)使投資者的利益受到 損害，從而產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目 所涉及的標(biāo)的位于國(guó)外，所以民事主體之間簽訂的必然是一 個(gè)涉外合同，一旦合同雙方產(chǎn)生糾紛，根據(jù)我國(guó)民法以及國(guó) 際法有關(guān)專屬管轄的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的問題糾紛需要在不動(dòng)產(chǎn) 所在地法院提出且依照不動(dòng)產(chǎn)所在國(guó)的法律進(jìn)行處理。

6、所以 國(guó)內(nèi)的普通投資者一旦在此次民宿眾籌項(xiàng)目中產(chǎn)生糾紛，必 然要選擇適用泰國(guó)當(dāng)?shù)氐姆?，這在一定程度上會(huì)對(duì)權(quán)利人 的利益造成影響。其次，由于該妖墅民宿眾籌項(xiàng)目的發(fā)起人均屬于我國(guó)的 公民，且根據(jù)眾籌活動(dòng)的特征可以看出普通大眾投資人是與 項(xiàng)目發(fā)起人簽訂合同，投資者與發(fā)起人之間存在直接的聯(lián)系。根據(jù)我國(guó)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定， “出賣人未取得商 品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以 認(rèn)定有效”。妖墅民宿眾籌項(xiàng)目在介紹的過程中并沒有說明 其推出的眾籌項(xiàng)目處于房地產(chǎn)開發(fā)的何種階段，

7、是否已經(jīng)取 得預(yù)售許可證。除了法律風(fēng)險(xiǎn)外，妖墅民宿眾籌項(xiàng)目在操作上還存在一 定的不確定性。該房地產(chǎn)眾籌分別以 10000 元和 30000 元人 民幣作為眾籌單位，雖然體現(xiàn)了眾籌“投資者眾，投資金額 小”的特點(diǎn)，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認(rèn)購(gòu)數(shù)量 的情況下，會(huì)產(chǎn)生單個(gè)投資者認(rèn)購(gòu)一份或數(shù)份眾籌單位的情 形。假設(shè)消費(fèi)者在眾籌時(shí)選擇投資三份 10000 元的眾籌項(xiàng)目， 那在最終認(rèn)定權(quán)利的同時(shí)就需要考慮該投資僅僅只是消費(fèi) 眾籌項(xiàng)目還是消費(fèi)加收益的眾籌項(xiàng)目，因?yàn)樵谠撗袼薇?籌方案中眾籌 10000 元和眾籌 30000 元所代表的權(quán)利是不一 致的。相反，假設(shè)投資人選擇眾籌 30000 元的投資

8、項(xiàng)目，但 其所享有的妖幣數(shù)額總量卻比投資三份 10000 元的眾籌要少 得多，這就需要考量投資人最終的需求。根據(jù)妖墅民宿眾籌 方案可以清楚的看到發(fā)起人并未從投資人的角度出發(fā)對(duì)兩 種眾籌方式的收益進(jìn)行利益最大化的分配，如若投資人選擇 投資三份或三分以上 10000 元的眾籌，那其可選擇的收益方 式必然不會(huì)只有一種。此外，若以妖幣作為眾籌回報(bào)，并不 能直接體現(xiàn)每一妖幣所代表的價(jià)值或其相應(yīng)的權(quán)利，由于妖 幣并不是正?？闪魍ǖ呢泿?， 若都以“金額對(duì)金額” 的方式， 其轉(zhuǎn)換方式也只能通過妖幣兌人民幣的方式進(jìn)行換算，假設(shè) 投資 10000 元人民幣所能享受的是 1.38 萬元的妖幣， 但其在 享受外國(guó)民俗

9、服務(wù)的同時(shí)就會(huì)涉及到人民幣匯率的問題，一 旦匯率波動(dòng)較大，那對(duì)國(guó)內(nèi)的投資者所獲得的權(quán)益也會(huì)產(chǎn)生 巨大的影響。所以，投資人如何行使權(quán)利進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收益，都 將考驗(yàn)此次妖墅民宿眾籌項(xiàng)目發(fā)起人的智慧。如果說妖墅民宿眾籌項(xiàng)目產(chǎn)生的交易行為發(fā)生于開發(fā) 商獲得預(yù)售許可證之后，則為正常的買賣交易，即使出現(xiàn)多 人共有產(chǎn)權(quán)也與非法集資有本質(zhì)區(qū)別，并不能說其不合法。 但這種交易行為并不宜廣泛提倡。妖墅民宿眾籌的投資者大 多都是社會(huì)普通民眾，一般來說其投資行為更多存在盲目性， 并不具備識(shí)別和把控投資風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且他們對(duì)于法律的 認(rèn)知同樣缺乏。上述有關(guān)眾籌房推出的妖墅全球家泰國(guó)民宿眾籌項(xiàng) 目是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)眾籌發(fā)展過

10、程中的一個(gè)特例。然而對(duì) 于一般的而房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目而言，仍是困難重重。由于房地 產(chǎn)眾籌在中國(guó)的發(fā)展時(shí)間尚短，因此還存在不少問題。妖墅 民宿眾籌和普通的房地產(chǎn)眾籌實(shí)際上就是“合作建房型”眾 籌模式，這種模式和非法集資較為接近，界定比較困難，因 此投資者一旦選擇投資，可能會(huì)面臨一系列有關(guān)非法集資的 法律風(fēng)險(xiǎn)。一般的情況下， 房地產(chǎn)眾籌無法在中國(guó)全面鋪開， 法律制度的缺失必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在眾籌項(xiàng)目活動(dòng)中 無法貿(mào)然前行。介于此，目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)的立法不僅要 “破舊”，還要有“立新” 。以妖墅民宿眾籌項(xiàng)目為例，由于 妖墅民宿眾籌項(xiàng)目確實(shí)存在較多的“新”風(fēng)險(xiǎn)，所以更需要 投資者在投資的過程中謹(jǐn)慎行事。對(duì)于該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，投資 者需考慮的因素主要包括以下幾點(diǎn)： 1）由于妖墅項(xiàng)目的眾 籌參與籌碼較大，起征點(diǎn) 10000 元，資金風(fēng)險(xiǎn)較大