房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立1 、公司設(shè)立準(zhǔn)備2 、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批3 、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)4 、辦理工商注冊(cè)登記5 、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立6 、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)7 、辦理企業(yè)名稱(chēng)登記8 、送審合資或合作合同、章程9 、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)10 、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)2 、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3 、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4 、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1 、選定項(xiàng)目，簽

2、定合作意向書(shū)2 、初步確定開(kāi)發(fā)方案3 、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4 、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)5 、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6 、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、可行性研究費(fèi)2 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1 、申報(bào)選址定點(diǎn)2 、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3 、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4 、辦理人防審核5 、辦理消防審核6 、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7 、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查8 、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案9 、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10 、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11 、委托

3、地質(zhì)勘探12 、委托初步設(shè)計(jì)13 、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14 、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)15 、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16 、報(bào)審市政配套方案17 、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)18 、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2 、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4 、竣工檔案保證金5 、臨時(shí)用地費(fèi)6 、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7 、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8 、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9 、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許

4、可證2 、辦理建設(shè)用地委托釘樁3 、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4 、主管部門(mén)實(shí)地勘察5 、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6 、委托地價(jià)評(píng)估7 、辦理核定地價(jià)手續(xù)8 、辦理土地出讓審批9 、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10 、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證11 、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證12 、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還 二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥13 、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14 、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察15 、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16 、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17 、征用集體土地用地申請(qǐng)18 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19 、簽訂征地協(xié)議20 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21 、確定勞動(dòng)力安置方案22 、區(qū)

5、（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23 、市政府下文征地24 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25 、辦理批地文件、批地圖26 、辦理凍結(jié)戶口27 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32 、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1 、地價(jià)款（土地出讓金）2 、資金占用費(fèi)3 、滯納金4 、土地使用費(fèi)5 、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6 、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7 、土地閑置費(fèi)8 、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9 、城鎮(zhèn)土地使用稅10 、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11 、出讓土地預(yù)訂金12 、征地管理費(fèi)13 、土地補(bǔ)償費(fèi)14 、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償

6、費(fèi)15 、地上物補(bǔ)償費(fèi)16 、勞動(dòng)力安置費(fèi)17 、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18 、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金19 、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1 、委托進(jìn)行拆遷工作2 、辦理拆遷申請(qǐng)3 、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4 、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)5 、辦理拆遷公告與通知6 、辦理戶口凍結(jié)7 、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8 、確定拆遷安置方案9 、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議10 、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11 、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12 、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理13 、移交拆遷檔案資料14 、房屋拆遷糾紛的裁決15 、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2 、

7、搬家補(bǔ)助費(fèi)3 、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4 、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5 、清理費(fèi)6 、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7 、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8 、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9 、房屋拆遷管理費(fèi)10 、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1 、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2 、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3 、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4 、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5 、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6 、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7 、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8 、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9 、設(shè)計(jì)單位

8、出報(bào)批圖10 、出施工圖11 、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12 、辦理消防審核意見(jiàn)表13 、審批人防工程、辦理人防許可證14 、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15 、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16 、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17 、招標(biāo)準(zhǔn)備18 、招標(biāo)通告19 、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20 、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21 、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22 、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23 、投標(biāo)單位資格審批24 、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)25 、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)26 、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27 、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28 、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)29 、簽訂工程承包合同30 、工程承

9、包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31 、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32 、建設(shè)工程監(jiān)理33 、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記34 、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35 、辦理開(kāi)工前審計(jì)36 、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37 、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38 、報(bào)裝施工用水、電、路39 、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)40 、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)41 、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42 、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43 、施工場(chǎng)地的“三通一平”44 、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45 、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46 、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47 、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48 、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)

10、目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)49 、商品住宅性能認(rèn)定50 、竣工統(tǒng)計(jì)登記51 、辦理竣工房屋測(cè)繪52 、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、三通一平費(fèi)2 、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)3 、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4 、供熱廠建設(shè)費(fèi)5 、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6 、地下水資源養(yǎng)蓄基金7 、地下熱水資源費(fèi)8 、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9 、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)10 、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11 、建筑行業(yè)管理費(fèi)12 、綠化建設(shè)費(fèi)13 、公園建設(shè)費(fèi)14 、綠化補(bǔ)償費(fèi)15 、路燈維護(hù)費(fèi)16 、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17 、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18 、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19 、外部供電

11、工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20 、建安工程費(fèi)21 、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22 、合同預(yù)算審查工本費(fèi)23 、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24 、竣工圖費(fèi)25 、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26 、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27 、工程監(jiān)理費(fèi)28 、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29 、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30 、超計(jì)劃用水加價(jià)31 、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32 、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序、北京市外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售1 、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證2 、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3 、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)4 、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約5 、辦理簽約公證6 、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公

12、證7 、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記8 、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記9 、外銷(xiāo)商品房抵押登記10 、樓宇交付入住手續(xù)11 、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù) 二、北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售12 、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13 、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14 、辦理內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證15 、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案16 、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售17 、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)18 、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約19 、辦理預(yù)售登記20 、辦理轉(zhuǎn)讓登記21 、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22 、樓宇交付入住23 、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)24 、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理25 、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26 、申請(qǐng)房屋租賃許可證

13、27 、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議28 、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29 、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30 、房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專(zhuān)項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理31 、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32 、出租人辦理房屋租賃許可證33 、出租人辦理房屋租賃安全合格證34 、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議35 、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押36 、抵押權(quán)的設(shè)定37 、簽訂抵押合同38 、辦理房地產(chǎn)抵押登記39 、抵押房地產(chǎn)的占管40 、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、營(yíng)業(yè)稅2 、城市維護(hù)建設(shè)稅3 、教育費(fèi)附加4 、印花稅5 、契稅6 、土地增值稅7 、企業(yè)所得稅8 、個(gè)人所得稅9 、房產(chǎn)稅10 、城市房地產(chǎn)稅11 、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12 、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)13 、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14 、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15 、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)16 、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)17 、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)18 、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19 、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20 、房屋租賃登記費(fèi)21 、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)22 、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)23 、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)24 、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程