房地產(chǎn)公司資金收入管理

1、房 地 產(chǎn) 公 司 資 金 收 入 管 理旁地產(chǎn)公司資金的收入包括房款收入、各項(xiàng)保證金收入、違約金收入等。下面主要對(duì)房 款收入管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明.具體包括房款收取與催收管理、交房尾款收取管理、 辦證退補(bǔ)差額款管理、房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理、銷售折扣管理等。房款收取與催收管理房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公積金貸款等款項(xiàng)的收取，收取的方式一般 包括現(xiàn)金、支票、銀行卡轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等。(1) 房款收取的主要內(nèi)容 定金：簽訂購(gòu)房協(xié)議之前收取的認(rèn)籌金及簽訂購(gòu)房合同前收取的定金(小定和大定)。 首付款：協(xié)議轉(zhuǎn)合同后客戶交來(lái)的除貸款之外的款項(xiàng)。 全款：客戶一次性交納全部房款的款項(xiàng)。 按揭或公積

2、金貸款：客戶辦理住房貸款由銀行劃人公司的款項(xiàng)。(2) 房款收取與催收管理的部門職責(zé) 銷售部負(fù)責(zé)購(gòu)房協(xié)議、合同簽訂，簽訂合同當(dāng)天將合同遞送財(cái)務(wù)部，每周提供銀行 按揭(公積金)辦理情況周報(bào)表，便于財(cái)務(wù)部協(xié)助銷售部催收房款；銷售部負(fù)責(zé)催收房款。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)協(xié)議、合同收款，負(fù)責(zé)其賬務(wù)處理和錄入銷售系統(tǒng)中有關(guān)財(cái)務(wù)收款 數(shù)據(jù)。協(xié)助銷售部催收房款。(3) 房款收取與催收管理流程如圖2-21所示賬，同時(shí)給客戶開(kāi)具發(fā)票。b 刷卡方式：同現(xiàn)金。c.支票付款：客戶周一至周四期間交款的，財(cái)務(wù)部應(yīng)保證盡快將支票送入銀行，隔一 個(gè)工作日確認(rèn)是否到賬，通知銷售部開(kāi)收款通知單；周五至周日交款的，財(cái)務(wù)部應(yīng)在下周三 前確認(rèn)是

3、否到賬，通知銷售部開(kāi)收款通知單，財(cái)務(wù)部收款崗開(kāi)具發(fā)票。如發(fā)生支票退票，財(cái) 務(wù)不確認(rèn)到賬，出納崗負(fù)責(zé)通知銷售部，并請(qǐng)客戶換開(kāi)支票。d 匯款方式：客戶匯款，在客戶通知銷售人員后，請(qǐng)銷售人員盡快提供客戶匯款的銀 行、金額、及匯款人名稱和匯款時(shí)間（或要求客戶提供匯款單據(jù)復(fù)印件） ，以便財(cái)務(wù)部出納 及時(shí)查詢（同城回款一般 2 天，外埠匯款時(shí)間一般 4 天），查詢到賬后，即時(shí)通知銷售部開(kāi) 收款通知單，財(cái)務(wù)部收款崗開(kāi)具發(fā)票。e 按揭、組合貸款方式：在銀行通知財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按揭的人員已放款后，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 按揭的人員到銀行取放款通知書并填寫收款通知單，通知財(cái)務(wù)部出納，財(cái)務(wù)部收款崗開(kāi)具 發(fā)票。 財(cái)務(wù)部出納根據(jù)銷售部

4、簽訂的協(xié)議或合同準(zhǔn)確收取房款，開(kāi)與收款金額相符的收據(jù) 給客戶，并請(qǐng)客戶在收據(jù)備查登記簿中簽名。 收款收據(jù)內(nèi)容必須注明填開(kāi)時(shí)間、繳款單位或介人、款項(xiàng)內(nèi)容、收款方式、人民幣 大小寫、收款單位財(cái)務(wù)專用章、收款人簽字。a 填開(kāi)時(shí)間必須是收取現(xiàn)金或支票的當(dāng)天，而不能是其他日期；也不能應(yīng)客戶的要求 任意填寫日期。b 繳款單位或個(gè)人必須是支票的付款人或是與協(xié)議、合同相同名稱的購(gòu)房人。i 如果交納支票的付款人是客戶（買方）本人，則開(kāi)具與支票付款人即購(gòu)房合同上買 方名稱一致。ii 如果交納支票的付款人不是客戶（買方）本人，則付款人必須出具證明文件，證明 文件內(nèi)容須包括： 此房款是為某某項(xiàng)目某某房號(hào)某某人支付的購(gòu)

5、房款， 由此所引起的一切經(jīng) 濟(jì)及法律責(zé)任由本付款人自行承擔(dān)，并加蓋單位公章。iii. 如果交納的房款是現(xiàn)金， 則其“交款單位或個(gè)人”名稱必須是合同或協(xié)議上的買方。 iV 如果客戶要求更改收據(jù)“交款單位或個(gè)人”名稱，則財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納必須根據(jù)已 經(jīng)變更的合同進(jìn)行更改，并在收據(jù)更改之處加蓋收款單位財(cái)務(wù)專用章。V. 款項(xiàng)內(nèi)容需注明收款房號(hào)。vi 收款方式需注明現(xiàn)金、支票、匯票或電匯等。c 收據(jù)備查登記簿中簽名是購(gòu)房者或代理人或銷售部經(jīng)辦人。i 如果是購(gòu)房者交款，簽領(lǐng)人是購(gòu)房者。ii 如果是代理人代購(gòu)房者交款，簽領(lǐng)人是代理人。iii 如果是由銷售部代購(gòu)房者辦理，簽領(lǐng)人是銷售部經(jīng)辦人。 會(huì)計(jì)當(dāng)天根據(jù)收款

6、收據(jù)記賬聯(lián)和銀行進(jìn)賬單回單聯(lián)編制記賬憑證（含房款訂金、分 期付款和滯納金及違約金等的業(yè)務(wù)內(nèi)容） ，按房號(hào)及客戶名稱及時(shí)登記銷售收入陰細(xì)賬，并 于收到房款的當(dāng)日錄入銷售系統(tǒng)中有關(guān)財(cái)務(wù)收款數(shù)據(jù)， 月初 1日前復(fù)核銷售部上月銷售月報(bào) 表。次月 5 日前編制月末客戶欠款明細(xì)表給銷售部，便于銷售部催款。 會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)監(jiān)督客戶房款的付款進(jìn)度，對(duì)客戶房款繳付存在的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)部門經(jīng)理 并與銷售部溝通、解決。 對(duì)延遲付款的客戶，應(yīng)按合同規(guī)定由會(huì)計(jì)計(jì)算滯納金及違約金，銷售部復(fù)核。 會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)收取銷售合同，并按財(cái)務(wù)檔案管理規(guī)定存檔、保管，同時(shí)核對(duì)銷售合同中 的房款金額，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與銷售部有關(guān)人員溝通。（5） 銀行按

7、揭管理規(guī)定 項(xiàng)目銷售人員在項(xiàng)目樓盤預(yù)售初期必須向有意向的客戶提出按公司指定的銀行辦理 購(gòu)房按揭手續(xù)，不允許客戶自由選擇按揭銀行。 公司財(cái)務(wù)部在樓盤銷售之初根據(jù)銷售額會(huì)同銷售部負(fù)責(zé)人預(yù)估按揭總額度。 銷售部必須按公司財(cái)務(wù)部事先下達(dá)的銀行按揭份額予以操作。 財(cái)務(wù)部根據(jù)銷售部安排的房源配置人員，統(tǒng)一向客戶收取訂金。由銷售人員負(fù)責(zé)與 客戶簽訂購(gòu)房意向承諾書， 承諾在公司限定的時(shí)間內(nèi)向公司開(kāi)戶行交納購(gòu)房首付款， 并注明 購(gòu)房者姓名、房號(hào)。 由各按揭銀行協(xié)助反饋客戶繳款進(jìn)度，隔日?qǐng)?bào)公司財(cái)務(wù)部匯總，并反饋給銷售部進(jìn)行客戶登記及通知客戶在公司限定的時(shí)間內(nèi)攜帶首付款銀行篼據(jù)來(lái)售樓處簽訂商品房購(gòu)銷 合同。 考慮到

8、銀行按揭款的快速回籠，要求銷售部做好客戶的篩選工作，要求客戶在公司限定的時(shí)間內(nèi)到指定的按揭銀行辦理按揭手續(xù)，并做好相應(yīng)的催辦工作。售樓處由銷售部負(fù)責(zé)人安排按揭銀行輪流蹲點(diǎn)辦理。 對(duì)于辦理公積金按揭的客戶，要求銷售部采用集中通知、集中辦理的辦法通知客戶 來(lái)售樓處辦理 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)月度資金回籠的統(tǒng)計(jì)工作。 針對(duì)個(gè)別按揭客戶，經(jīng)多次催辦仍無(wú)見(jiàn)效，建議按相關(guān)承諾書條款予以辦理。 對(duì)于與公司有較好關(guān)系的按揭客戶，由銷售負(fù)責(zé)人按月將情況匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)后再做 安排。 公司二手房的代理，也將納入公司統(tǒng)一按揭模式，公司財(cái)務(wù)部根據(jù)年度下達(dá)指標(biāo) 分解成月度銀行按揭額度配置給指定銀行，最終形成資源共享。2.交房尾款收取管

9、理房地產(chǎn)公司在交房之前，應(yīng)先核對(duì)該房屋客戶的付款情況，對(duì)未付清房款的要先收齊 房款再出具領(lǐng)房通知單。o(1)交房尾款收取管理流程 如圖2 22所示圖 2-22(2) 交房尾款收取管理的工作程序 會(huì)計(jì)根據(jù)銷售明細(xì)賬、銷售合同審核入伙費(fèi)用結(jié)算表中結(jié)算金額，核對(duì)該房屋客 戶的付款情況，檢查房款是否已經(jīng)付清。 如審核發(fā)現(xiàn)房款未付清，貝帰客戶付清欠款，同時(shí)計(jì)收相應(yīng)的違約利息。出納收取欠款及違約利息，同時(shí)分別開(kāi)具房款和違約利息兩張收款收據(jù)，請(qǐng)客戶在收據(jù)備查登記簿中簽收 房款收清后，出納根據(jù)入伙費(fèi)用結(jié)算表收取代收款費(fèi)用，并出具收款收據(jù)給客戶，請(qǐng)客戶在收據(jù)備查登記簿中簽收。 房款及代收款項(xiàng)付清后，會(huì)計(jì)出具領(lǐng)房

10、通知單，由客戶交給物業(yè)管理處，客戶憑 此由銷售部陪同驗(yàn)房，領(lǐng)取鎖匙。 會(huì)計(jì)根據(jù)收款收據(jù)、銀行進(jìn)賬單記賬聯(lián)編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑證出納及時(shí)登 記銀行存款、現(xiàn)金日記賬，會(huì)計(jì)及時(shí)登記明細(xì)賬辦證退補(bǔ)差額款管理房地產(chǎn)公司銷售部應(yīng)根據(jù)客戶所購(gòu)房款的具體情況提供補(bǔ)退差價(jià)的具體金額，并由財(cái) 務(wù)部負(fù)責(zé)收取或退還差額款，辦理收據(jù)換發(fā)票。(1)辦證退補(bǔ)差額款管理流程如圖2-23所示費(fèi)用支付申請(qǐng) 收取或退還款 開(kāi)具收款收據(jù) 編制記賬憑證 登記明細(xì)賬字 開(kāi)票聯(lián)系單銷售部會(huì)計(jì)出納計(jì)一L會(huì)計(jì)/出納銷售部-會(huì)計(jì)銷售部、會(huì)計(jì)| 客戶會(huì)計(jì) 的資料給財(cái)務(wù)部a .如果需退款給客戶，則由銷售部填制費(fèi)用支付申請(qǐng)表，辦理好付款審批手續(xù)，

11、由出納據(jù)此付款，開(kāi)具紅字（退還款項(xiàng)，客戶需在紅字收據(jù)上的備注欄簽字）收款收據(jù)給客戶, 并請(qǐng)客戶在收據(jù)登記備查簿中簽字。b 如果客戶需補(bǔ)交款，則由銷售部出具補(bǔ)交款便條，注明客戶名稱、購(gòu)房名稱、房 號(hào)及補(bǔ)交金額，送財(cái)務(wù)部，由出納向客戶收取補(bǔ)交款，并開(kāi)具藍(lán)字（收取款項(xiàng)）收款收據(jù)給 客戶，并請(qǐng)客戶在收據(jù)登記備查簿中簽字。 會(huì)計(jì)根據(jù)進(jìn)賬單和收款收據(jù)編制記賬憑證，并根據(jù)記賬憑證出納及時(shí)登記現(xiàn)金、 銀行存款日記賬；會(huì)計(jì)及時(shí)登記有關(guān)明細(xì)賬。 會(huì)計(jì)辦理收據(jù)換發(fā)票工作。a 銷售部出具開(kāi)票聯(lián)系單給財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。i 如果開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票時(shí)，客戶要求對(duì)原開(kāi)具收款收據(jù)中收款人姓名進(jìn)行變更或添加 時(shí)，需要銷售部在開(kāi)票聯(lián)系單上注明

12、相應(yīng)的說(shuō)明及發(fā)票應(yīng)開(kāi)具的收款人姓名。ii 財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)則根據(jù)開(kāi)票聯(lián)系單上注明的收款人姓名開(kāi)具。b 會(huì)計(jì)根據(jù)開(kāi)票聯(lián)系單的金額核對(duì)客戶收據(jù)金額與開(kāi)票聯(lián)系單金額是否相符。i .如果相符，則會(huì)計(jì)收回收款收據(jù)，開(kāi)具發(fā)票給客戶，并請(qǐng)客戶在發(fā)票備查登記簿 中簽收。ii 如果不相符，則及時(shí)與銷售部取得溝通查清原因并處理相符后，收回收款收 據(jù)，開(kāi)具發(fā)票給客戶，并請(qǐng)客戶在發(fā)票備查登記簿中簽收。c 如果客戶的收據(jù)遺失，客戶應(yīng)寫情況說(shuō)明，銷售部有關(guān)人員在情況說(shuō)明簽署意見(jiàn)， 遞送財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)；會(huì)計(jì)查找核實(shí)后復(fù)印收據(jù)記賬聯(lián)給客戶，請(qǐng)客戶在收據(jù)登記簿中簽字（注 明復(fù)印件），并同時(shí)告之客戶在辦理收據(jù)換發(fā)票時(shí)必須提供遺失聲明的報(bào)紙

13、刊登原件（遺失 聲名中必須注明丟失收據(jù)的號(hào)碼、姓名、金額、項(xiàng)目?jī)?nèi)容等），否則不能辦理收據(jù)換友票的工作。2.房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理房地產(chǎn)公司銷售部負(fù)責(zé)客戶房屋委托轉(zhuǎn)讓工作，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核算房屋轉(zhuǎn)讓款的收取和 退付。（1）房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理流程如圖2-24所示。（2）房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理的工作程序 銷售部辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并提供簽訂的補(bǔ)充協(xié)議和銷售合同給財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。 會(huì)計(jì)核對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、銷售合同中的房款金額，并確認(rèn)受讓方房款30首付款是否到賬。 出納根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議、銷售合同收取轉(zhuǎn)讓方入住前的有關(guān)費(fèi)用 (更名費(fèi))，并開(kāi)具收 款收據(jù)，再請(qǐng)客戶在收據(jù)備查登記簿中簽字。 當(dāng)受讓方30儡款的首付款到賬后，由公司向轉(zhuǎn)讓方的按

14、揭銀行支付按揭款。a .銷售部填制費(fèi)用支付申請(qǐng)表，報(bào)請(qǐng)分管領(lǐng)導(dǎo)或總經(jīng)理或其授權(quán)人審批后， 交由財(cái) 務(wù)部會(huì)計(jì)審核，并由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審批后，出納付款。b .出納開(kāi)具支票，并蓋好支票財(cái)務(wù)專用章后交由會(huì)計(jì)復(fù)核， 會(huì)計(jì)復(fù)核無(wú)誤蓋支票法 人章，交出納付支票給銀行，并在支票備查簿中簽字。 受讓方辦理銀行按揭手續(xù)，當(dāng)受讓方按揭款到賬后，開(kāi)具受讓方收款收據(jù)，并請(qǐng) 客戶或銷售部在收據(jù)備查登記簿中簽收。 會(huì)計(jì)通知出納，根據(jù)客戶原付款方式支付轉(zhuǎn)讓方差額款，并收回原開(kāi)具的收款收 據(jù)，公司退付轉(zhuǎn)讓方的房款必須在受讓方的房款金顴全部到賬后才能退付。 會(huì)計(jì)根據(jù)收回的收款收據(jù)原件和重新開(kāi)具的收款收據(jù)記賬聯(lián)、費(fèi)用支付申請(qǐng)表編確定

15、房屋轉(zhuǎn)讓會(huì)計(jì)審2.銷售折扣管理1收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)I確認(rèn)受讓方房款到填制費(fèi)用支付申請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批銷售折扣是指房地產(chǎn)公司給予某類客戶一定比例的折扣優(yōu)惠， 享受折扣的客戶一般 包括與公司業(yè)務(wù)有重大關(guān)系的相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)和工作人員自身及直系親屬為主； 老業(yè)主自身 購(gòu)房及其配偶、子女二次購(gòu)房；公司員工購(gòu)房等。(1)銷售折扣管理的原則 優(yōu)惠的原則：嚴(yán)格控制享受銷售折扣的范圍。 謹(jǐn)慎性原則：謹(jǐn)慎制訂、使用銷售折扣方案，嚴(yán)禁銷售折扣的隨意性。 利益最大原則：銷售折扣方案應(yīng)以項(xiàng)目綜合收益最大為目的， 兼顧銷售節(jié)奏銷售 數(shù)量、銷售收入和項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)系。 例外管理原則：公開(kāi)發(fā)售中作為銷售策略的普遍性折扣為一般折扣；任何超出

16、一般折扣以外的折扣為特別折扣(特別折扣按銷售特例程序管理)。(2) 般性折扣管理的工作程序 一般性折扣方案及折扣比例由公司銷售部門和財(cái)務(wù)部門共同制訂，并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。 制訂折扣方案案需經(jīng)過(guò)深入市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算， 比較目標(biāo)售價(jià)與折扣后的平均售價(jià) 水平，并綜合考慮對(duì)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和利潤(rùn)體現(xiàn)的影響。 制訂折扣方案應(yīng)適當(dāng)考慮鼓勵(lì)一次性付款方式， 以減少按揭辦理事務(wù)、 控制按揭 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。分期付款方式不享受銷售折扣優(yōu)惠。 公司會(huì)員的購(gòu)房?jī)?yōu)惠視同一般折扣， 按一般性折扣的程序制訂方案并執(zhí)行。 公司 可根據(jù)具體情況決定是否給予會(huì)員購(gòu)房?jī)?yōu)惠。 銷售部門需定期分析銷售折扣對(duì)銷售計(jì)劃、 銷售進(jìn)度的影響， 并及時(shí)調(diào)

17、整折扣方 案、控制銷售節(jié)奏。 銷售折扣作為一種商業(yè)折扣， 必須按實(shí)際成交價(jià)及折后價(jià)確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收賬 款的入賬金額。 銷售部門需妥善保管項(xiàng)目歷次的銷售定價(jià)表、銷售折扣文件及資料，以便備查。(3) 銷售特例管理的工作程序 銷售特例是指與公司業(yè)務(wù)有重大關(guān)系的特殊客戶、老業(yè)主自身及其配偶、子女、內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)公司產(chǎn)品， 其要求的銷售折扣比例超過(guò)一般折扣比例的行為。 其具體的工作程序 如下。 關(guān)系客戶購(gòu)房的折扣比例， 可比一般折扣比例增加最多三個(gè)百分點(diǎn)， 老業(yè)主本人 認(rèn)購(gòu)及其配偶、 子女二次認(rèn)購(gòu)公司產(chǎn)品可比一般折扣比率增加最多兩個(gè)百分點(diǎn)， 特殊情況的 必須以專題報(bào)告報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)； 內(nèi)部職員認(rèn)購(gòu)的折

18、扣比例， 按職負(fù)內(nèi)部購(gòu)房?jī)?yōu)惠辦法的 規(guī)定執(zhí)行。 關(guān)系客戶折扣審批， 由公司業(yè)務(wù)對(duì)口部門與分管銷售副總先行溝通后， 由銷售部 門發(fā)起申請(qǐng)、填制銷售特例審批表，經(jīng)由業(yè)務(wù)對(duì)口部門主管領(lǐng)導(dǎo)、分管銷售副總、分管財(cái)務(wù) 副總審批后，公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)。 老業(yè)主折扣審批， 由公司銷售人員填制銷售特例審批表， 由策劃部經(jīng)理對(duì)相關(guān)證 明材料原件審查，銷售部保留復(fù)印件，財(cái)務(wù)部會(huì)同銷售部進(jìn)行不定期抽查。 員工折扣審批程序按職員內(nèi)部購(gòu)房?jī)?yōu)惠辦法的規(guī)定執(zhí)行。 公司購(gòu)買、或外部客戶一次性批量購(gòu)房超過(guò)三套(含三套) ，可視具體情況決定 是否給予適當(dāng)折扣， 其折扣比例可根據(jù)成交數(shù)量按利益最大原則審慎擬訂， 并報(bào)總經(jīng)理最終 批準(zhǔn)。 銷售部門需