物業(yè)服務與收費管理暫行辦法

1、太原市物價局、太原市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務與收費管理暫行辦法的通知年份：物價政策文號：并價服字201466號發(fā)布時間：2014-5-16發(fā)布人：管理員來源：原創(chuàng)各縣（市、區(qū)）物價局、房產(chǎn)管理局，各街道辦事處，各物業(yè)服務企業(yè)，各有關(guān) 單位：物業(yè)服務與收費管理暫行辦法 已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹 執(zhí)行。太原市物價局太原市房產(chǎn)管理局2014年5月16日物業(yè)服務與收費管理暫行辦法第一章總則第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務與收費行為，維護業(yè)主（物業(yè)使用人）、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè) 管理條例、山西省物業(yè)管理條例、山西省物業(yè)服務收費管理 實施辦法等法律法規(guī)，結(jié)合我

2、市實際制定本辦法。第二條 本辦法適用范圍為太原市城區(qū)（迎澤區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、 杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū)，高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營開發(fā) 區(qū)、不銹鋼園區(qū)）。古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業(yè)服務收費及其管理可以參照 本辦法執(zhí)行。第三條本辦法所稱物業(yè)服務與收費是指具有物業(yè)服務資質(zhì)的物業(yè)服 務企業(yè)按照合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用 人提供服務并收取費用。第四條物業(yè)服務收費實行政府指導價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形 式。住宅物業(yè)服務收費執(zhí)行政府指導價，實行最高指導價管理；非住 宅、住宅中的別墅物業(yè)服務收費和特約服務收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供產(chǎn)品、服務

3、，屬于山西省定價目 錄第十九條規(guī)定情形的，其產(chǎn)品及服務的價格實行政府指導價。第五條 實行政府指導價的物業(yè)服務等級與收費標準，由市價格主管 部門會同市物業(yè)主管部門制定。前期物業(yè)服務與收費由開發(fā)建設單位 在規(guī)定標準內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定， 物業(yè)服務企業(yè)按此標準 與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的 物業(yè)服務與收費，由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務費收取方式及標準，由業(yè)主與物業(yè)服務企 業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。第六條 物業(yè)服務與收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適 應的原則。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)， 嚴格履行 物業(yè)服務

4、合同。第七條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服 務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，為業(yè)主、物業(yè)使用人 提供質(zhì)價相符的服務。第八條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，超過三年未成立業(yè)主委員 會的，按照住建部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（建房2009 274號）由物業(yè)所在地居民委員會（社區(qū)）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。第二章物業(yè)服務收費第九條本章所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照住宅物業(yè)服 務等級包含的內(nèi)容向業(yè)主提供服務所收取的費用，不含車輛停放收 費、裝修服務收費、電梯運行服務收費。第十條 市級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)

5、前期物業(yè)服 務與收費的監(jiān)督管理；區(qū)級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小 區(qū)業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務與收費的監(jiān)督 管理。第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行分等級定價。市價格主管部門 會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和服務成 本等，制定相應的最咼指導價，并向社會公布。第十二條 物業(yè)服務包括以下內(nèi)容:（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;（二）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;（四）其他公共性服務內(nèi)容。第十三條物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本（支出）、法定稅費 和物業(yè)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本（支出）包括：

6、人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備 日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費 分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用中，符 合專項維修資金使用規(guī)定的，應當通過專項維修資金予以列支， 不得 計入物業(yè)服務成本（支出）。第十四條 住宅小區(qū)建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應 當明確約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容、收費等級、收費標準、計收方式和 計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務內(nèi)容。相關(guān)約定應當與前期物業(yè)服 務合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執(zhí)行。第

7、十五條新建住宅銷售和交付使用前，建設單位依法選聘物業(yè)服務 企業(yè)進行前期物業(yè)服務；前期物業(yè)服務等級標準報市物業(yè)主管部門備 案，收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。 物業(yè)服務收費標 準不得擅自超出政府指導價最高標準。第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)服務內(nèi)容超出市物業(yè)主管部門制定的住宅物業(yè)服務等級的建設單位需報市物業(yè)主管部門同意，其超出部分的收費 標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格主管部門對申請的標準 進行成本審核，單獨核準。第十七條 申請單獨核準時，應提交以下資料:（一）書面申請。書面申請應包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、 小區(qū)及服務企業(yè)、物業(yè)的基本情況，擬定收費標準和理由等有關(guān)內(nèi)容;（二）提

8、交有關(guān)物業(yè)服務內(nèi)容及要求的資料;（三）物業(yè)服務成本測算資料;（四）政府價格主管部門要求提供的其他資料。第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務等級與收費標 準，由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責的部門主持。調(diào)價按以下程序進行:（一）調(diào)價預告。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務實際情 況，擬定物業(yè)服務內(nèi)容及調(diào)價方案（草案），以書面形式在住宅物業(yè) 小區(qū)顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業(yè)服務企業(yè) 近三年物業(yè)服務費的收支情況一并公示。 物業(yè)服務企業(yè)應于調(diào)價預告 5日前，將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門、物業(yè)主 管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會。業(yè)主可對

9、調(diào)價方案（草案）提出建議和意見。物業(yè)服務企業(yè)結(jié)合業(yè)主 的合理建議、意見對調(diào)價方案（草案）進行修改。（二）書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預告期結(jié)束后，物業(yè)服務企業(yè)應當采 用書面形式，正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見， 征求意見的期限應不 少于15日，不超過60日。征求意見書（函）的內(nèi)容應當包括: 1、物業(yè)服務內(nèi)容;2、調(diào)價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等;3、調(diào)價理由及其他需要說明的情況;4、征求意見的截止時間;5、業(yè)主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權(quán)進行設置;6、業(yè)主簽名欄（應當包含樓、棟、房號等）。征求意見書（函）應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應 當提交書面委托書。征求

10、意見書（函）無法送達業(yè)主的，物業(yè)服務企業(yè)應于征求意見期間 在小區(qū)顯著位置公告相關(guān)情況及原因。（三）統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應當按照公正、公開、透明的原 則，對征求意見書（函）送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗 和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。物業(yè)服務企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主， 物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)政府價格主管部門和物業(yè)主管部門等部門 工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程，也可以聘請公證機構(gòu)公證查驗和統(tǒng)計情 況。（四）公示調(diào)價結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定 是否調(diào)價。調(diào)價方案必須 征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，并在

11、住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終 結(jié)果，公示期應不少于30日。確定調(diào)價的，公示內(nèi)容應當包括: 1、物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準、執(zhí)行時間;2、業(yè)主的房號和專有部分面積，以及對調(diào)價方案的意見明細情況;3、業(yè)主總?cè)藬?shù)、同意人數(shù)；建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面 積;4、征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的相關(guān)情況;5、公示截止時間;6、物業(yè)服務企業(yè)服務電話及區(qū)政府價格主管部門工作電話。公示期間，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應立即復查相關(guān) 資料并在2日內(nèi)答復。經(jīng)答復仍有異議的，業(yè)主可申請區(qū)政府價格主 管部門對調(diào)價資料進行查驗，并在查驗結(jié)束后 5日內(nèi)答復有關(guān)業(yè)主。上述復查和查驗不影響公示期的計算

12、。以上程序完成之后，區(qū)政府價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè) 主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業(yè)主總數(shù)在500人以下的 小區(qū)，抽樣比例不少于50% 500以上（含500人）的小區(qū)，抽樣比 例不少于20%區(qū)政府價格主管部門應邀請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）和同級物業(yè)主管部門共同進行查驗。公示期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)應在5日內(nèi)將服務內(nèi)容和收費標準報告 區(qū)物業(yè)主管部門和區(qū)價格主管部門備案后進行明碼標價。第十九條物業(yè)服務企業(yè)應妥善保存物業(yè)服務收費調(diào)價過程中的各種 文字、圖像及影音資料備查，并對其真實性、合法性負責。第二十條物業(yè)服務收費按住宅建筑面積計算，按月、季度或年度收 取，預收費用最多不得超

13、過一年并在合同中約定。第三章車輛停放收費第二十一條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)配套停車場（位）車輛停放收費實行政 府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。改變公共部位用途用于停放車輛的，由業(yè)主大會決定，其收費標準參 照價格主管部門的規(guī)定確定，收入除補償車輛停放服務費外，其余收 益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務區(qū)域車輛停放收費應符合以下條件:（一）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃用于停放車輛的停車場、車庫、車位和 經(jīng)業(yè)主大會同意并符合公安、消防規(guī)定增設的停車位;（二）對各種車輛提供有序停放和管理服務， 保證區(qū)域內(nèi)交通設施正 常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通;（三）停車場所共用部位、共用設施設備和配套的設施

14、設備保持完好, 公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔;（四）停車區(qū)域監(jiān)控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發(fā)生損壞 時，能提供真實影像并協(xié)助處理。（五）有規(guī)范的服務標準并與車輛停放人簽定服務合同。（六）車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保 管合同。第二十二條車輛停放收費標準應按照補償合理經(jīng)營成本、依法納稅、 保本微利的原則核定。第二十三條前期物業(yè)服務期間，車輛停放收費按照規(guī)定標準在物業(yè) 服務合同中約定。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的， 車輛停 放服務收費由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放 收費標準需要調(diào)整的，按本辦法第十八條程序進行。第二十四條 有下列情形之一的，不得

15、向其收費:（一）進入物業(yè)服務區(qū)域執(zhí)行公務的公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、工程 救險等特種車輛;（二）為業(yè)主提供搬家服務的車輛;（三）子女探望父母、父母看望子女前 3小時的車輛。第四章裝修服務收費第二十五條 小區(qū)住宅裝修服務收費實行政府指導價，收費標準由市 價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收取裝修服務費其服務內(nèi)容包括：在小 區(qū)內(nèi)設定裝修垃圾傾到站點、裝修垃圾清運、電梯包裝及使用電梯運 送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛(wèi)生清潔及 專人管理等。（二）業(yè)主不使用電梯運送裝修材料的，按標準的 30%攵取住宅小區(qū) 裝修服務費。（三）住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收取裝修服務

16、費后， 不得以電梯上料費 和其它理由再向業(yè)主收取其它裝修方面的服務及管理費用。（四）住宅小區(qū)業(yè)主有超大物品，電梯不可運送的，由業(yè)主自行選擇 吊裝或其他方式運送，費用由業(yè)主負擔。吊裝方案需報物業(yè)服務企業(yè) 協(xié)商同意。（五）住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人進行房屋裝修時，應按住宅室內(nèi) 裝飾裝修管理辦法（建設部令2002第110號）規(guī)定與物業(yè)服務 企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)以收取裝修保證金作為管理措施的，應與業(yè)主在裝修管理服務協(xié)議中約定裝修保證金的收取金額和使用事項，明確相關(guān)的責 任。裝修完工后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)按照裝修管理協(xié)議約定進行裝修驗收。沒有造成房屋結(jié)構(gòu)、共用部位、共用設施設備損

17、壞的，裝修保證金應 自驗收合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。裝修過程中違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，造成房屋結(jié)構(gòu)共用 部位、共用設施設備損壞等情況的，物業(yè)服務企業(yè)應視損壞情況主動 向物業(yè)主管部門報告；裝修業(yè)主應按裝修管理服務合同（協(xié)議）及時 修復，若裝修業(yè)主不能及時修復的，可按裝修管理服務合同（協(xié)議）約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業(yè)共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有余額的，物業(yè)服務企業(yè)應 將余額款在驗收合格后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；約定的裝修保 證金不足以支付修復費用的，業(yè)主應在驗收合格后5個工作日內(nèi)補齊 修復費用。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復費用時，應當

18、出示修復工（料）價單。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的，按照住宅 室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和裝修管理服務合同協(xié)議協(xié)商解決或通過司 法途徑解決。第五章電梯運行服務收費第二十六條 小區(qū)住宅電梯運行服務收費實行政府指導價，收費標準 由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。電梯運行服務費應包括：電梯維保服務、電梯質(zhì)檢、運行用電等國家 規(guī)定的其他費用，但不包 括電梯的大修和更新改造費用。前期物業(yè)電梯運行服務收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務合同中約定，業(yè) 主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的電梯運行服務收費標準由業(yè) 主大會參照規(guī)定標準確定。第六章其他服務收費第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)采用IC卡管理的，不得收取工本費、押金。由于業(yè)主的原因造成IC卡丟失、損壞需要補辦的，可按照有關(guān)規(guī)定 收取補卡費。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有 線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。 物業(yè)服務企業(yè)接受委托 代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費 等額外費用。第七章監(jiān)督和管