當(dāng)前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢

1、一、當(dāng)前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢1. 房地產(chǎn)調(diào)控政策走向預(yù)計2007年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是加強政策的執(zhí)行力，政策的重點是加快住 房結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是完善住房保障制度，三是大力規(guī)范市場秩序，四是繼續(xù)抓好督 促檢查。與此同時，鑒于當(dāng)前我國經(jīng)濟、社會矛盾的復(fù)雜性及房地產(chǎn)市場各主體 行為的不確定性，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有一定的不確定性。2. 房地產(chǎn)市場狀況預(yù)計2007年我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨好，結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢進(jìn)一步加大，市 場差異化特征進(jìn)一步明顯，但市場的完善仍是一個漸進(jìn)的過程。 這主要表現(xiàn)在四 個方面：一是房地產(chǎn)市場需求依然較旺盛； 二是房地產(chǎn)市場投資、供給結(jié)構(gòu)將有 較大改善；三是房價總體漲幅

2、將下穩(wěn)回落，各細(xì)分市場的價格走勢會有所分化； 四是中西部及二、三線城市房地產(chǎn)市場較快發(fā)展的態(tài)勢基本形成， 大型房地產(chǎn)企 業(yè)集團跨區(qū)域經(jīng)營的格局進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)的波浪式擴展格 局已經(jīng)形成。3. 同業(yè)競爭進(jìn)一步激烈目前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點，為促進(jìn)個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，各家銀行都加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)住宅樓盤的對公房 地產(chǎn)信貸資源的配置。目前，對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開辦最早、 規(guī)模最大的中國建 設(shè)銀行憑借其傳統(tǒng)優(yōu)勢依然占有較大的市場份額、保持較強的競爭優(yōu)勢；中國農(nóng)業(yè)銀行近年來一直積極

3、發(fā)展在該行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中資產(chǎn)質(zhì)量和效益較好的房地產(chǎn)信 貸業(yè)務(wù)，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市后對公業(yè)務(wù)板塊 的調(diào)整大大增強了其業(yè)務(wù)競爭力和后發(fā)優(yōu)勢；民生銀行等股份制商業(yè)銀行依靠靈 活的激勵機制日益加大對優(yōu)質(zhì)客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年后的金融業(yè)全面開放，在基本處于完全平等競爭的情形下， 將充分利用其更具優(yōu) 勢的管理能力、風(fēng)險控制能力，依托領(lǐng)先的產(chǎn)品和服務(wù)，在北京、上海等重點城 市進(jìn)一步占領(lǐng)部分高端市場。此外，隨著國家開發(fā)銀行逐步向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌， 將 進(jìn)一步加劇市場競爭。4. 直接融資的影響發(fā)展房地產(chǎn)直接融資既是我國房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展到一定程度的客 觀需求，也

4、是中國人民銀行等政府部門積極倡導(dǎo)并為之積極努力的發(fā)展目標(biāo)。近年來，在銀行信貸閘門繼續(xù)收縮之后，或者出于資金鏈條緊張的原因，或者出于 業(yè)務(wù)拓展儲備土地資源的需要，或者出于并購其他房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)或資產(chǎn)的需 要，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發(fā)、私募股權(quán)、信托、 債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)、特別是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業(yè)銀行較優(yōu)質(zhì)的信 貸需求。二、當(dāng)前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響當(dāng)前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來說，是機遇與挑戰(zhàn)并存。1. 發(fā)展機遇第一，有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。 根據(jù)

5、我國全面建設(shè)小康社會居 住目標(biāo)，要實現(xiàn)2010年全國城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米的目標(biāo)，可以清晰 地預(yù)見未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大，這為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 空間提供了基礎(chǔ)。目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā) 展，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。第二，有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。土地、信貸政策的從緊，房地產(chǎn)市場 將會進(jìn)一步出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，這將有利于商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)客戶結(jié)構(gòu)； 中 西部及二、三線城市的發(fā)展有利于商業(yè)銀行拓展業(yè)務(wù)、 發(fā)展的新的區(qū)域空間；以 普通住宅為主的自住性需求進(jìn)一步得到政府的引導(dǎo)和支持，有利于商業(yè)銀行貸款 進(jìn)一步投向有真實需求的普通住

6、宅項目。第三，有利于商業(yè)銀行防范和化解信貸風(fēng)險。一是 2006年調(diào)控政策再次重 申對自有資金達(dá)不到35%等貸款條件的企業(yè)不得發(fā)放貸款，并增加了新的信貸 管理要求，表明管理部門旨在建立規(guī)范商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營的長效機制，有利于商業(yè)銀行進(jìn)一步加強風(fēng)險防范意識。二是有關(guān)量化指標(biāo)有利于商業(yè)銀行清晰、準(zhǔn)確 地把握政策，增強了管理的科學(xué)性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，這有利于商業(yè)銀行分支機構(gòu)以此為標(biāo)準(zhǔn)，把握普通住宅項目的準(zhǔn)入 條件，預(yù)先排查風(fēng)險；再如，有關(guān)空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物 的規(guī)定，將促使商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時選擇更加優(yōu)質(zhì)的抵押物或加快貸款資金回 收。三是房地產(chǎn)市場信

7、息透明度將加強，有利于商業(yè)銀行實時監(jiān)控項目銷售情況。2. 面臨的挑戰(zhàn)第一，政策風(fēng)險仍將存在。目前我國房地產(chǎn)市場在一定程度上還是政府主導(dǎo) 型市場，調(diào)控政策能否實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)還有賴于有關(guān)部委和各地政府下一步細(xì)化 的具體措施及市場各主體的反應(yīng)，市場發(fā)展及今后的政策取向存在一定的不確定 性。這增加了商業(yè)銀行對市場、項目、客戶的判定難度，信貸業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險加大。第二，局部地區(qū)房地產(chǎn)市場風(fēng)險仍將存在。 首先，局部地區(qū)部分樓盤銷售進(jìn) 度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調(diào)控背景下，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力不強、負(fù)債率較高，不能獲得持續(xù)的資金支持，資金鏈條 有斷裂的風(fēng)險。再次，土地供應(yīng)方式、土

8、地使用權(quán)出讓收支的調(diào)整和拆遷規(guī)模的 控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調(diào)控政策對土地供應(yīng)方式做了調(diào)整，由過 去單一的價高者得地，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙尢仔?、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、竟房價 的綜合招標(biāo)方式，因此，未來一段時間可能出現(xiàn)地價下滑或出現(xiàn)流拍'現(xiàn)象，并可能導(dǎo)致政府獲得的土地出讓收入低于已經(jīng)發(fā)生的土地收儲成本或完全沒有實 現(xiàn)土地出讓收入；又如調(diào)控政策對拆遷的規(guī)模和進(jìn)度進(jìn)行了適度控制，這將使得 土地收儲工作進(jìn)程的不確定性增大。第三，市場發(fā)展差異化加速對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理水平提出更高要求。房地產(chǎn)市場的差異性不僅體現(xiàn)在不同區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的同一種產(chǎn)品市場，也體現(xiàn)在同一區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的不同產(chǎn)品市

9、場。 這就要求商業(yè)銀行必須根據(jù)市場的差異 化特征進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策，科學(xué)地制訂區(qū)別對待、有保有壓、 有進(jìn)有退的差別化政策。第四，同業(yè)競爭加劇、融資渠道多元化等對商業(yè)銀行管理、服務(wù)提出更高要 求。近年土地和金融調(diào)控政策的加強，進(jìn)一步彰顯了資金和企業(yè)實力對于企業(yè)發(fā) 展的重要性。如土地的招投標(biāo)方式對地價款的支付時間要求較為嚴(yán)格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內(nèi)完成地價款的支付。這使得一方面商業(yè)銀行會在少 數(shù)符合監(jiān)管條件的優(yōu)質(zhì)客戶和項目上加劇競爭， 另一方面由于開發(fā)企業(yè)的資金需 求與符合監(jiān)管條件的信貸投放在時間上出現(xiàn)錯位，往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合 四證齊全”等信貸條件時不再特別急需銀

10、行信貸支持。越來越多的開發(fā)企業(yè)開始 積極尋找傳統(tǒng)銀行信貸外的其他途徑來獲取資金，這些將對商業(yè)銀行的有效信貸 需求造成較大的影響，這就要求商業(yè)銀行在信貸流程、品種、服務(wù)上積極采取相 應(yīng)對策，以拓展有效業(yè)務(wù)需求。三、當(dāng)前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略1.正確解讀調(diào)控政策、科學(xué)分析房地產(chǎn)市場形勢，特別應(yīng)加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 市場的分析和相關(guān)政策的研究我國商業(yè)銀行應(yīng)正確理解房地產(chǎn)調(diào)控政策對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的 深遠(yuǎn)意義，理解調(diào)控的重點是發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟆钡钠胀ㄉ唐纷》俊?理解認(rèn)真貫徹執(zhí)行調(diào)控政策與穩(wěn)健發(fā)展業(yè)務(wù)具有內(nèi)在的協(xié)調(diào)一致性。鑒于房地產(chǎn)業(yè)地域性強，各地情況差異較大，商業(yè)銀

11、行一方面應(yīng)加強與當(dāng)?shù)卣块T的溝通 聯(lián)系，重點分析和關(guān)注當(dāng)?shù)卣媱?、土地、?guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門已出臺或?qū)?要出臺的實施細(xì)則或政策措施；另一方面，應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀 況、市場運行特點，各項政策對當(dāng)?shù)厥袌黾吧虡I(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的 影響。通過加強對區(qū)域性市場的分析研究，增強對業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境判斷的準(zhǔn)確性， 為業(yè)務(wù)決策提供更為科學(xué)的依據(jù)。2.強化經(jīng)濟資本對風(fēng)險資產(chǎn)的約束，實施科學(xué)的貸款總量和投放節(jié)奏策略商業(yè)銀行應(yīng)以監(jiān)管部門的資本充足率要求為導(dǎo)向，強化資本對風(fēng)險資產(chǎn)的約束，以經(jīng)濟資本分配為核心，實現(xiàn)對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)各項風(fēng)險資產(chǎn)的有效配置。 應(yīng)根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)狀況、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)

12、險限額等指標(biāo)，合理確定全行全年 房地產(chǎn)對公信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模，同時綜合考慮各分行2006年業(yè)務(wù)發(fā)展情況、2007年房地產(chǎn)市場情況、客戶及項目儲備情況等因素，科學(xué)、合理地制訂2007年各分行房地產(chǎn)對公信貸業(yè)務(wù)發(fā)展計劃，并建立各分行業(yè)務(wù)新增控制目標(biāo)與資產(chǎn) 質(zhì)量水平掛鉤的動態(tài)調(diào)整機制。對資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)不同程度惡化的分行， 應(yīng)適時相 應(yīng)調(diào)減其新增規(guī)模。為了避免全年業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，商業(yè)銀行應(yīng)引導(dǎo)轄內(nèi)分支 機構(gòu)加強對年度內(nèi)擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理，按照全年新增規(guī)模合理配置信貸資源，科學(xué)把握貸款投放節(jié)奏，切實做到投放時間均衡、規(guī)模控 制有效。3. 細(xì)分客戶，扶優(yōu)逐劣，實施客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略商業(yè)銀

13、行應(yīng)在細(xì)分客戶的基礎(chǔ)上，根據(jù)各類業(yè)務(wù)的不同特點，制定科學(xué)、合 理的客戶準(zhǔn)入、退出標(biāo)準(zhǔn)，實施優(yōu)良客戶準(zhǔn)入、劣質(zhì)客戶退出機制，實行有進(jìn)有退，進(jìn)退并重、進(jìn)而有為、退而有方”的客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整策略。一方面，在業(yè)務(wù) 受理前期，應(yīng)該嚴(yán)格按照所制定的客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)， 規(guī)范客戶信貸營銷和 信貸管理，前移風(fēng)險控制關(guān)口。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)方面，應(yīng)重點支持資質(zhì)等 級高、信用良好、綜合實力強、經(jīng)營業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè) （集團），或具有較好 成長性和盈利能力的房地產(chǎn)項目公司；對于不屬上述優(yōu)質(zhì)客戶范圍的一般客戶發(fā) 放貸款，除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會等規(guī)定的貸 款條件之外，還應(yīng)同時具備以下條件

14、：開發(fā)企業(yè)或其股東、主要負(fù)責(zé)人具有豐富 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，有已成功運作的樓盤案例，近兩年內(nèi)投資方及開發(fā)企業(yè)沒有 拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對空置量大、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 要嚴(yán)格控制發(fā)放貸款；對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、挪用和抽逃注冊資金的開發(fā)企 業(yè)及不按合同約定支付工程款被建設(shè)行政主管部門列入信用不良單位的開發(fā)企 業(yè)，不得發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。在土地儲備貸款業(yè)務(wù)方面，應(yīng)重點支持法人組織 機構(gòu)完善、資本金充足、經(jīng)營管理規(guī)范、能夠?qū)嵭袎艛嘟?jīng)營，且當(dāng)?shù)卣斦?況及信譽良好、房地產(chǎn)市場行為規(guī)范、發(fā)展前景良好的省、直轄市、經(jīng)濟發(fā)達(dá)地 區(qū)中心城市行的土地儲備機構(gòu)；對符合上述條件的其他城市的土地

15、儲備貸款應(yīng)審 慎發(fā)放。另一方面，商業(yè)銀行應(yīng)實施劣質(zhì)客戶退出機制，利用調(diào)控的有利契機， 主動從規(guī)模小、風(fēng)險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經(jīng)營但發(fā)展前 景差、財務(wù)狀況呈劣變趨勢，客戶決策出現(xiàn)偏差和失誤，或具有潛在風(fēng)險，或客 戶經(jīng)營期限即將到期、所經(jīng)營的項目即將完工時，應(yīng)采取措施主動退出。4. 合理把握貸款項目投向，實施項目結(jié)構(gòu)調(diào)整策略與商業(yè)銀行的一般公司類貸款相比， 包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款在 內(nèi)的對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的顯著特點是還款來源主要依賴于具有特殊性質(zhì)的產(chǎn) 品一房地產(chǎn)項目的銷售/出讓收入。因此，貸款項目的選擇對于商業(yè)銀行來說具 有重要意義。擬收購儲備的土地應(yīng)符合城市根據(jù)我國

16、政策導(dǎo)向和市場發(fā)展?fàn)顩r，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)重點投向 具有區(qū)位優(yōu)勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目，積極支持節(jié)能省地型 項目；嚴(yán)格控制向大戶型、房價明顯高于當(dāng)?shù)仄骄降母邫n商品住房和寫字樓、 商業(yè)設(shè)施等非住宅類項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款； 嚴(yán)禁向不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平 的形象工程”政績工程”及各類違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。對于土地儲 備貸款，商業(yè)銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目， 發(fā)展建設(shè)的需要和城市近期建設(shè)規(guī)劃，納入政府制定的土地收購儲備年度計劃， 具有擬收購?fù)恋氐倪x址意見書。對未納入統(tǒng)一規(guī)劃管理，未按要求編制和調(diào)整近 期建設(shè)規(guī)劃的各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)以及撒市（縣）改區(qū)以后的土地，不

17、得發(fā)放土地儲 備貸款。5. 積極關(guān)注區(qū)域發(fā)展變化趨勢，實施區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整策略根據(jù)我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展特點，東部地區(qū)，特別是珠三角、長三角、 環(huán)渤海地區(qū)依然是市場發(fā)展最主要地區(qū)， 值得商業(yè)銀行重點支持，其中應(yīng)重點投 向市場秩序規(guī)范、具有后發(fā)優(yōu)勢、房價平穩(wěn)增長的地區(qū)中心城市。 要注意審慎投 向房價高、波動幅度大的城市，嚴(yán)格控制投向房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過快、 房地產(chǎn)市場秩序混亂的地區(qū)。此外，應(yīng)積極支持有較大發(fā)展?jié)摿Φ闹形鞑考岸?三線城市，穩(wěn)步提高其市場份額。6. 區(qū)別對待，實施差異化服務(wù)和管理策略是.為了有效實現(xiàn)上述客戶、項目、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)銀行應(yīng)著力在以下幾個 方面加強信貸服務(wù)和管理。

18、一是建立業(yè)務(wù)流程綠色通道，對重點支持的區(qū)域、客 戶和項目可優(yōu)先受理，減免信貸準(zhǔn)入審核環(huán)節(jié)，優(yōu)先安排專業(yè)人員完成重點客戶 評價及項目評估，優(yōu)先審批，并適度延長授信期限；二是建立差別化定價、擔(dān)保 機制，對重點支持的區(qū)域、客戶和項目的貸款利率予以優(yōu)惠，適度降低擔(dān)保條件； 而對審慎支持的區(qū)域、非重點支持的客戶和項目原則上應(yīng)提高貸款利率和擔(dān)保條 件；三是建立差別化的客戶服務(wù)團隊。 對于重點支持的客戶和項目，特別是跨地 區(qū)的重點客戶應(yīng)建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務(wù)團隊， 為客戶提供 及時、便利的服務(wù)：四是建立差別化的資源配置機制，對重點支持的區(qū)域、客戶 和項目在信貸規(guī)模和營銷費用等方面給予重點傾

19、斜。7. 強化風(fēng)險和質(zhì)量意識，實施風(fēng)險動態(tài)監(jiān)測、預(yù)警，穩(wěn)步提高資產(chǎn)質(zhì)量策略首先，應(yīng)加強防范市場風(fēng)險。商業(yè)銀行應(yīng)提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析 預(yù)測能力，對不利于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的因素及時做好預(yù)警分析，規(guī)避和防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。要特別關(guān)注不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡帶來的區(qū)域性市場調(diào)整風(fēng) 險，關(guān)注不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度不同可能導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡風(fēng) 險，關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場加強調(diào)控的政策風(fēng)險，規(guī)避因市場本身不成熟和不規(guī) 范可能導(dǎo)致的市場風(fēng)險。其次，應(yīng)加強防范信用風(fēng)險。商業(yè)銀行應(yīng)提高對客戶的 信用風(fēng)險評估能力。對房地產(chǎn)公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作，積極推進(jìn)客戶信用等級評定工作，擴大信用等級評定覆蓋面，做到科學(xué)測算、合理授信、提高客