房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法試題

1、房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法試題一、單選共40題,每題1分,總計40分1、成本法概念中的“成本”,并不是通常意義上的成本,而是(。A.價格B.生產(chǎn)費用C.勞動價值D.成本加利潤2、運用成本法估價,需要懂得(。A.房地產(chǎn)成本構成B.房地產(chǎn)供求關系C.房地產(chǎn)價格構成D.房地產(chǎn)重置價格構成3、對價格的定義,第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象,第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說,主要是從(上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)4、報酬率為(與所投入的資本的比率。A.凈收益B.投資回收C.投資回報D.收益5、重建價格,是

2、采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價時點的價格水平,重新建造與估價對象建筑物(的新建筑物的正常價格。A.具有同等效用B.完全相同C.具有同等功能D.類似6、實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊,而是注重建筑物的(。A.剩余價值B.剩余使用壽命B.實際使用年限D(zhuǎn).實際損耗程度7、房地產(chǎn)估價程序是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價全過程中的各項具體工作,按照其(所排列出的先后進行次序。A.時間順序B.邏輯順序C.程序D.內(nèi)在聯(lián)系性8、房地產(chǎn)估價的核心是為(,對特定房地產(chǎn)在特定時點的客觀合理價格或價值的測算和判定。A.特定對象B.特定委托人C.特定

3、目的D.特定要求9、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,應選用(作為其中的一種估價方法。A.市場法B.假設開發(fā)法C.收益法D.成本法10、估價資料的保管期限從估價報告出具之日起計算,一般應在(以上。A.20年B.10年C.8年D.15年11、假設開發(fā)法在形式上是(。A.評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法B.評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法C.評估房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法D.評估房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法12、在傳統(tǒng)方法中,投資利息和(都單獨顯現(xiàn)出來,在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅13、投資利息

4、估算只有在(才需要。A.比較法B.傳統(tǒng)方法C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D.收益法14、在現(xiàn)實生活中,房地產(chǎn)價格的高低是由(的結果。A.眾多的房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格綜合作用B.影響房地產(chǎn)價格的因素共同作用C.各種影響房地產(chǎn)價格的因素其影響強度不同D.各種影響因素影響房地產(chǎn)價格變動方向不同15、商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣,主要是看繁華程度和(。A.周圍環(huán)境狀況B.與市中心的遠近C.臨街狀況D.交通便捷程度16、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性,對同一估價對象在(下的估價結果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目

5、的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的17、現(xiàn)有建筑物應予保留的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值(新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。A.小于B.大于C.等于D.小于或等于18、某房地產(chǎn)土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2,建筑物建筑面積1000m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價為1800元/m2,市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2,則該建筑物的每1m2建筑面積的實際價值比重置價值低(元。A.100B.200C.300D.40019、收益法是以(為基礎的。(說明,決定房地產(chǎn)價值的,重要的不是過去的因素,而是未來的因素。A.收益原

6、理B.預期原理C.未來原理D.替代原理20、某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的,當時獲得的土地使用權年限為50年,現(xiàn)在已使用了5年,預計利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元,該類房地產(chǎn)的報酬率為6%,則該房地產(chǎn)的收益價格為(。21、某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為4500元/m2,年凈收益為250元/m2,報酬率為6%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站,該火車站將在5年后建成投入使用,到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度,在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū),同類房地產(chǎn)的價格為6000元/m2。據(jù)此預計新火車站建成后投入使用后,新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達到6000元/m2。則

7、獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為(。A.5250元/m2B.5655元/m2C.5536元/m2D.5456元/m222、市場法適用的條件,是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的(。A.類似房地產(chǎn)的交易B.相同房地產(chǎn)的交易C.相關房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的市場交易23、如果先按原幣種的價格進行交易日期調(diào)整,則對進行了交易日期調(diào)整后的價格,應采用(時的匯率進行換算。A.估價作業(yè)日期B.成交日期C.估價時點D.交易日期修正后24、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的,稱為(。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)25、房地產(chǎn)價格通常有上下波動。但從長期來看,會顯現(xiàn)出一定的(。

8、A.變動規(guī)律和發(fā)展趨勢B.變動規(guī)律和長期趨勢C.發(fā)展規(guī)律和變動趨勢D.發(fā)展規(guī)律和長期趨勢26、越接近(的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.估價時點D.現(xiàn)在27、城市房屋拆遷估價應當采用(。A.客觀合理價值標準B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規(guī)定的價值標準28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價格通常是采用(。A.正旁兩街分別輕重估價法B.重疊價值估價法C.比較法D.假設開發(fā)法29、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型(。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.營業(yè)的房地產(chǎn)30、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50

9、萬元,運營費用為30萬元,此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3%,運營費用年增長2%,收益年限可視為無限年,該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為(。A.650萬元B.687萬元C.585萬元D.630萬元31、某一房地產(chǎn),其土地價值是總價值的30%,土地資本化率為5%,建筑物資本化率為7%,綜合資本化率為(。32、路線價法實質(zhì)上是一種(。A.長期趨勢法B.成本法C.市場法D.收益法33、土地具有(,而其他物品,經(jīng)一定年限或長久的使用之后,不論如何保管,最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性34、路線價法特別適用于對(進行估價。A.單宗土地B

10、.待開發(fā)土地C.在大范圍內(nèi)同時對大量土地D.少量土地35、由于土地具有(的特性,所以基本上是一宗土地一個價格,而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限二、多選共40題,每題2分,總計80分36、運用假設開發(fā)法估價的效果如何,除了對假設開發(fā)法本身掌握得如何外,還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境,如(。A.要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策B.要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.要有一套完整的開發(fā)計劃和管理制度D.要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單E.要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓計劃37、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括(等的確

11、定。A.結構B.構造C.用途D.規(guī)模E.檔次38、歸納起來,古今中外主要有下列幾種物品分配方式(。A.武力、計劃B.偷竊、掠奪C.抽簽、排隊D.分配、補償E.禮讓、價格39、明確估價基本事項主要包括(。A.明確估價目的B.明確估價對象C.明確估價時點D.明確估價內(nèi)容E.明確估價費用40、價格等于“成本加平均利潤”,是長期內(nèi)平均來看的,而且還需要具備下述條件(。A.生產(chǎn)成本高于市場平均成本B.生產(chǎn)成本低于市場平均成本C.自由競爭D.該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)E.生產(chǎn)成本等于市場平均成本41、政府對房地產(chǎn)價格的干預,包括(。A.政府指導價、政府定價B.市場調(diào)節(jié)價、宏觀調(diào)控價C.規(guī)定成本構成或利潤

12、率D.最高限價、最低限價E.規(guī)定成本和利潤42、確定重新構建價格時,應特別記住下列幾點(。A.重新構建價格是估價時點時的B.重新構建價格是現(xiàn)在的C.重新構建價格是客觀的D.重新構建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和E.建筑物的重新構建價格是全新狀況下的價格,未扣除折舊;土地的重新構建價格是在估價時點狀況下的價格43、在明確了估價基本事項的基礎上,應對估價項目進行初步分析,擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括(。A.擬采用的估價技術路線和估價方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C.預計所需的時間、人力、經(jīng)費D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E.完成估價任務的措施44、對房地產(chǎn)估價總的要求是

13、(,這應作為房地產(chǎn)估價的最高原則。A.合法B.獨立C.客觀D.公正E.公平45、要把握房地產(chǎn)價格的影響因素,首先應在觀念上具備以下認識(。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素,引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的房地產(chǎn)價格影響因素,引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素,與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的D.某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或模型來量化E.某些影響因素對房地產(chǎn)價值的影響可以進行定性分析46、(等幾個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用。A.適合原理B.替代原理C.均衡原理D.收益遞增遞減原理E.收益原理47、在運用收益法求取凈收益時,要考

14、慮房地產(chǎn)的(。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益48、區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括有(。A.環(huán)境景觀B地形地勢 C朝向樓層 D建筑規(guī)模 E平面布局 49、建筑物外觀形象包括（ ）等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。 A建筑式樣 B風格 C結構 D構造 E色調(diào) 50、標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標準宗地的具體要求 包括有（ ）。 A一面臨街，土地形狀為矩形 B臨街深度為標準深度，臨街寬度為標準寬度 C土地面積中等 D臨街寬度與臨街深度比例恰當 E用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途，建筑容積率為所在路線價區(qū) 段具有代表性的建筑容積率 三、判斷共 40 題，每題

15、1 分，總計 40 分 51、由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且 能期望在未來持續(xù)獲得收益。（ ） 52、房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，而不用 實物、勞務等其他形式來償付。（ ） 53、運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，如中包 含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊費、房地產(chǎn)改擴建費 用。（ ） 54、房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其外在 聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。（ ） 55、如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例， 而只有土地與建筑物合成體的交易實例時，

16、一般不能采用比較法估價。 ） （ - 11 - 56、交易日期調(diào)整的關鍵，是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期 以來的漲落變化情況。（ ） 57、估價時點，應根據(jù)估價目的來確定。（ ） 58、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因 素。（ ） 59、房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因 素的影響。（ ） 60、人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（ ） 61、路線價是若干“標準宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例 價格”。（ ） 62、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā) 展速度的平

17、均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。（ ） 63、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的 確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個許可范圍內(nèi)的最 佳。（ ） 64、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息要與其應獲的利潤分開， 不能算作利潤。（ ） 65、從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方 向，地價受街道的影響而逐漸降低；由此遠離街道的方向，地價可視為基本 不變。（ ） 四、計算共 0 題，每題 10 分，總計 0 分 66、 某賓館共有 400 個標準間和 100 個套間，標準間每個每天 200 元，套 間每個每天 350

18、 元，年平均空房率 25%。餐飲收益為客房收益的 30%?？头?運營費用率為 35%，餐飲運營費用率為 55%。康體娛樂等其他方面的凈收益 為每年 200 萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如 下表所示： 試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。 67、 某在建工程開工于 2003 年 4 月 1 日。總用地面積 5000m2，規(guī)劃總建 筑面積 40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為 50 年，從開工之日起計， - 12 - 當時取得土地的花費為樓面價 1200 元/m2。該項目的正常開發(fā)期為 3 年，建 設費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等為建筑面積 28

19、00 元/m2。至 2004 年 10 月 1 日實際完成了主體結構，已投入 50%的建設費用， 但估計至建成尚需 2 年，還需投入 60%的建設費用，建成后半年可租出，可 租出面積的月租金為 80 元/m2，可出租面積為建筑面積的 70%。正常出租率 為 80%，出租的運營費用為有效毛收入的 30%。當?shù)刭徺I在建工程買方需要 繳納的稅費為購買價的 3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的 6%， 試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程 2004 年 10 月 1 日的正常 購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少(報酬率為 8%，折現(xiàn)率為 10%。 答案： 1-10 ACCCB DDCBD 11-20 BBBAC CBCBB 21-30 CACBA CCACA 31-35 DCBCA 36 ABDE 37CDE 38ACE 39ABC 40CD 41ACD 42ACE 43ABCD 44BCD 45ABC 46ACD 47ACDE 48AC 49ABE 50ABDE 51-65 無 第 66 題 試題答案：1 試題解析： 解： (1按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為： VA/Y (2計算客房與餐飲年總收益： 1客房年總收益(400×200100×350×365