【計(jì)算公式】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算全解

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算全解第一節(jié) 建設(shè)工程投資估算一建設(shè)工程總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金二局部。固定資產(chǎn)投資是指工程按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所 需的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)工程進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金 借款而發(fā)生的利息支出；流動(dòng)資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用 的全部周轉(zhuǎn)資金。建設(shè)工程總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動(dòng)資 產(chǎn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)工程投資與總本錢(qián)費(fèi)用估算一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與本錢(qián)費(fèi)用的相關(guān)概念一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資特點(diǎn)三種經(jīng)營(yíng)模式：出售、出租和自主經(jīng)營(yíng)。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程總投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程總投資包括開(kāi)發(fā)

2、建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩局部。1、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成 本費(fèi)用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公 共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅 費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等2、經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金。三開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái) 務(wù)角度，這些本錢(qián)可按用途分為：土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)、房屋開(kāi)發(fā)本錢(qián)、配套設(shè)施開(kāi) 發(fā)本錢(qián)等。而在核算上又可劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、根底 設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包

3、括管 理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 亦可開(kāi)發(fā)本錢(qián)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。開(kāi)發(fā)本錢(qián)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。例6-1 :某開(kāi)發(fā)商在廣州開(kāi)發(fā)一個(gè)工程，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會(huì)所17,000平方米。住宅全部銷 售，商鋪用于出租，會(huì)所自己經(jīng)營(yíng)。該工程總投資 70,794萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè) 投資70,644萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)65,644萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)會(huì)所5,000 萬(wàn)元組成。會(huì)

4、所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)需投入經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元，在工程結(jié)束時(shí)預(yù)計(jì)38年后一次收回。那么開(kāi)發(fā)工程總投資構(gòu)成如圖6-1所示：如果工程只有租售局部無(wú)自營(yíng)局部，那么其總投資就只有65,644萬(wàn)元，不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)會(huì)所的5,000萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)資金150萬(wàn)元。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程總本錢(qián)費(fèi)用構(gòu)成估算1、土地費(fèi)用估算1土地使用權(quán)出讓金土地出讓金的底價(jià)估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額 并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境 狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府公布的城市基準(zhǔn) 地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)工程用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年 限等項(xiàng)因素修正得

5、到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)新條例規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地 產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào) 換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。4土地租用費(fèi)土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租房支付的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 中不多見(jiàn)，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中如購(gòu)入酒店以作出租經(jīng)營(yíng)之用時(shí)經(jīng)常采 用。5土

6、地投資折價(jià)非常常見(jiàn)的合作開(kāi)發(fā)工程的模式。2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì) 勘測(cè)以及“三通一平等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。1工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按工程總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占工程總投資的0.1% 0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作 量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的 0.5%左右。2“三通一平等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆 除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工 作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計(jì)概算的

7、 0.35%。3、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠 化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè) 施干線、干管和干道的接口費(fèi)用。根底設(shè)施費(fèi)通常米用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。粗略估算時(shí)，那么各項(xiàng)根底設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。4、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總本錢(qián)費(fèi)用，主要包括建筑工程 費(fèi)結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)給排水、電氣照 明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝以及室內(nèi)裝修 工程費(fèi)用等。

8、5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公 共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒 所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞 動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。7、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)接待 費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、 訴訟費(fèi)、房產(chǎn)

9、稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車船使用費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、 無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷等各種費(fèi)用。管理費(fèi)用可按工程投資或前述1 5項(xiàng)直接費(fèi)用為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì) 算。這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3% 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借 款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以 及企業(yè)為工程籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。長(zhǎng)期借款利息、流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算詳見(jiàn)“借款還本付息估算。利 息外的財(cái)務(wù)費(fèi)用可按利息10%古算。9、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)工程在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī) 構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括如下三項(xiàng)。(1)

10、廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)約為銷售收入的2%-3% (住宅銷售物業(yè)較高，寫(xiě)字樓物業(yè)較低)(2) 銷售代理費(fèi)約為銷售收入的1.5% 2%(3) 其他銷售費(fèi)用約為銷售收入的0.5% 1%以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4b 6%10、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管 理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi) 等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%- 3%11、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)工程投資估算應(yīng)考慮工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府 或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這局部稅費(fèi)已成為開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投 資

11、構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣 州為例，這些稅費(fèi)一般包括：(1) 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(小區(qū)建安造價(jià)的 5.5%,單體11%(2) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額 30%-53計(jì)征，目前暫停征收)(3) 土地使用稅(4) 建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(fèi)(5) 供水增容費(fèi)(已免征)(6) 供電增容費(fèi)(已免征)(7) 物業(yè)管理基金(按售價(jià)2%計(jì)收，用于出租的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商交，用于出 售的，買(mǎi)家交)(8) 其他12、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括備用金(不含工料價(jià)格上漲備用金)、不可預(yù)見(jiàn)的根底或 其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)工程的復(fù) 雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用

12、估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算。如果是開(kāi)發(fā)工程完成后出租或自營(yíng)的工程，還應(yīng)估算以下費(fèi)用：13、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)完成后，在工程經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi) 用。主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。14、修理費(fèi)用修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的 物料消耗和維修費(fèi)用。第三節(jié)房地產(chǎn)工程的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程應(yīng)在工程籌劃方案的根底上，制訂出切實(shí)可行的房地產(chǎn)產(chǎn) 品的出售、出租、自營(yíng)等方案以下簡(jiǎn)稱租售方案，通過(guò)該收入方案，正確 地估算出開(kāi)發(fā)工程可能的收入。租售方案應(yīng)與開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略相結(jié)合，同時(shí) 還應(yīng)遵守各

13、級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。一制訂房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)工程租售方案房地產(chǎn)工程租售方案一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價(jià) 格、收款方式等內(nèi)容。1在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時(shí)，應(yīng)首先確定開(kāi)發(fā)工程可以提供 的房地產(chǎn)類型及數(shù)量，再根據(jù)市場(chǎng)條件，確定開(kāi)發(fā)工程在整個(gè)租售期內(nèi)每期年、半年或季度，以下同擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。2租售價(jià)格確實(shí)定應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的根底上，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的 具體情況，通過(guò)市場(chǎng)交易信息的分析與比擬來(lái)完成。特別應(yīng)注意已建成的、正 在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)工程對(duì)擬開(kāi)發(fā)工程租售價(jià)格的影響。3、確定收款方式時(shí)應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時(shí)，

14、 應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售方案時(shí)，應(yīng)特別注意可 租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程租售收入的估算租售收入的估算是要計(jì)算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn) 讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入和開(kāi)發(fā)企業(yè)自 營(yíng)收入等。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的出租、出售收入，一般為可租售的工程建筑面積的數(shù) 量與單位租售價(jià)格的乘積。對(duì)于出租的情況，應(yīng)注意空置期工程竣工后暫未 租出的時(shí)間和空置率未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比對(duì)各 期租金收入的影響。同時(shí)還應(yīng)考慮經(jīng)營(yíng)期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的自營(yíng)收入，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后

15、的房地 產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到 的收入。在進(jìn)行自營(yíng)收入的估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施 對(duì)擬開(kāi)發(fā)工程建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來(lái)商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對(duì)擬開(kāi)發(fā)工程 建成后所生產(chǎn)的影響，以及未來(lái)商業(yè)和效勞業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目的影響。二、稅金估算一經(jīng)營(yíng)稅金及附加1經(jīng)營(yíng)稅金及附加的概念經(jīng)營(yíng)稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包 括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加即為通常所說(shuō)的“兩稅一費(fèi)。2、具體估算1營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)投資而言，營(yíng)業(yè)稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種 稅。營(yíng)業(yè)稅稅額二應(yīng)納稅銷售出租收入X稅

16、率，目前我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%2城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅，按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)，專 門(mén)用于城市建設(shè)、維護(hù)而征收的一種稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，城市維護(hù)建 設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為 市區(qū)的，稅率為7%納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 1%3教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是國(guó)家為開(kāi)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)， 其計(jì)費(fèi)依據(jù)與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，教育費(fèi)附加的計(jì) 費(fèi)依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。教育費(fèi)附加的稅率一般為3%二土地使用稅土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占有

17、國(guó)有土地應(yīng)繳納的一 種稅。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占有的土地面積。采用分類分級(jí)別的幅度定額稅 率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)不同檔次，其中如廣州這樣的大 城市為0.5元至10元具體參見(jiàn)表。年應(yīng)納土地使用稅=應(yīng)稅土地面積平方米X稅率三房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以 房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10% 30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 確定。房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征，稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%四企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得和其他所

18、得征收的一種稅。就房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所得稅計(jì)算公式 是：所得稅稅額=應(yīng)稅所得額X稅率應(yīng)稅所得額=利潤(rùn)總額-允許扣除工程的金額對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其利潤(rùn)總額主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期間的組收收入，其 允許扣除工程為總開(kāi)發(fā)本錢(qián)和經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%五土地增值稅1、土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收益 的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng) 濟(jì)收益?？梢允秦泿攀杖?、實(shí)物收入和其他收入。

19、但一般指貨幣收入。3、土地增值稅的扣除工程計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入征稅，而 是對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除工程金額后的余額計(jì)算征稅。這個(gè)余額就 是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額扣除工程包括：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。(2) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)，包括土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施 建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。(3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。但三項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，并不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)際發(fā)生 的費(fèi)用進(jìn)行扣除。具體扣除時(shí)，要看財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房

20、地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。如果是，貝M務(wù)費(fèi)用中的利息支出允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀 行同期貸款利率計(jì)算的金額，而其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用那么按照第1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的5鳩內(nèi)計(jì)算扣除。如果否，那么凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，那么整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按上面第 1、2項(xiàng)計(jì)算金額之和的10%以內(nèi)計(jì) 算扣除。(4) 舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按舊房或建筑物的評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除工程金額。(5) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附 加、印花稅等。(6) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按第1、2 項(xiàng)

21、之和的20舛口除。4、土地增值稅的稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率(額)累進(jìn)稅率，從 30%-60%(1) 增值額未超過(guò)扣除工程金額 50% (包括本比例數(shù)，下同)的局部，稅 率為30%(2) 增值額超過(guò)扣除工程金額 50%但未超過(guò)扣除工程金額100%勺局部，稅率為40%(3) 增值額超過(guò)扣除工程金額100%但未超過(guò)扣除工程金額200%勺部分，稅率為50%(4) 增值額超過(guò)扣除工程金額 200%勺局部，稅率為60%5、土地增值稅的免稅規(guī)定有以下情形之一者，免征土地增值稅：(1) 納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除工程金額20%勺。(2) 因國(guó)家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)。綜上所述，土地增值稅的計(jì)

22、算步驟例6-2 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售房地產(chǎn)得到收入40,000萬(wàn)元，其扣除工程金額為10,000萬(wàn)元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：(1) 計(jì)算增值額為：40,000-10,000=30,000 萬(wàn)元(2) 計(jì)算增值稅與扣除金額之比：30,000 - 10,000=300%增值稅超過(guò)扣除工程金額200%分別適用30% 40% 50唏口 60%3檔稅率。(3) 計(jì)算各檔土地增值稅稅額：a增值額未超過(guò)扣除金額50%勺局部，適用30%勺稅率，稅額為：1,000 X 50%< 30%=150萬(wàn)元b、增值額超過(guò)扣除金額50%但未超過(guò)100%勺局部，適用40%勺稅率，稅額為：1,000 X(

23、100%-50%) X 40%=200萬(wàn)元c、增值額超過(guò)扣除金額100%但未超過(guò)200%勺局部，適用50%勺稅率，稅額為：1,000 X( 200%-100%X 50%=500萬(wàn)元d、增值額超過(guò)扣除金額200%勺局部，適用60%勺稅率，稅額為：3,000-(1,000 X 200% X 60%=600萬(wàn)元(4) 土地增值稅總額：150+200+500+600=1,450萬(wàn)元例6-3 :某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售得到收入40,000萬(wàn)元,其扣除工程金額為35,000萬(wàn)元，試計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。解：1計(jì)算增值額為：40,000-35,000=5,000 萬(wàn)元2計(jì)算增值稅與扣除金額

24、之比：5,000 - 35,000=14.28%3判斷土地增值稅適用稅率：增值稅未超過(guò)扣除工程金額20%故該工程免征土地增值稅。第四節(jié) 借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款期的利息和歸還借款的時(shí)間，從 而觀察工程的歸還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和工程決策提供依據(jù)。一、還本付息的資金來(lái)源根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是工程 建成后可用于借款歸還的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)用等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的工程， 還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。1、利潤(rùn)用于歸還借款的利潤(rùn)，一般應(yīng)是可供分配的利潤(rùn)中彌補(bǔ)以前年度虧損、提 取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤(rùn)后的未分配利潤(rùn)。

25、2、折舊費(fèi)如果工程建設(shè)完畢后形成了一局部固定資產(chǎn)如例6-1中的產(chǎn)生的價(jià)值5000萬(wàn)元的會(huì)所，在使用初期還無(wú)需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準(zhǔn)備金性 質(zhì)的折舊基金，在被提取后暫時(shí)處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金 來(lái)源以縮短還貸期限，可以利用局部新增折舊基金作為歸還貸款的來(lái)源之一， 但以后應(yīng)由未分配利潤(rùn)扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不 被挪用，在還清貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟(jì)屬性。3、攤銷費(fèi)4、其他還款資金5、預(yù)售或預(yù)租收入二、還款方式和順序一國(guó)外借款的還款方式按照國(guó)際慣例，債權(quán)人一般對(duì)貸款本息的歸還期限都有明確的規(guī)定。如按 規(guī)定等額還本付息、等額本金歸還、BalloonPayment等方式。二國(guó)內(nèi)借款的還款方式和順序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的 貸款協(xié)議歸還國(guó)內(nèi)借款。三、利息的計(jì)算一借款時(shí)的利息計(jì)算按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)當(dāng)年發(fā)生借款的，假 定借款在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計(jì)息，其后按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息為：每年應(yīng)計(jì)利息=年初借款本息累計(jì)+本年借款十2x利率例6-4某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)