山語華庭040622--德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議

1、深圳中原物業(yè)顧問有限公司德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議關(guān)于本項(xiàng)目的戶型面積配比定位，我們主要考慮以下定位參照因 素：中原市場(chǎng)部客戶問卷調(diào)查資料客戶戶型需求、面積需求分 析；中原對(duì)項(xiàng)目整體定位和客戶定位；相關(guān)樓盤借鑒。（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)深港研究中心“市場(chǎng)問卷調(diào)查報(bào)告”（具體報(bào)告后附）根據(jù)我司對(duì)寶安客戶的調(diào)查結(jié)果表明：寶安客戶戶型需求主要以3房為主，其次為2房及4房；需求面積主要集中在80-120平方米區(qū)間，需求110平方米以上大戶型占25% 。、項(xiàng)目定位中原與發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的定位是一致的， 即為項(xiàng)目走高端產(chǎn)品路線，這也就決定了本項(xiàng)目產(chǎn)品不是針對(duì)大眾客戶， 而以針對(duì)高端客戶為主。中

2、原對(duì)本項(xiàng)目客戶定位為:主力目標(biāo)客戶:年齡在35-55歲之間的成功人士目標(biāo)客戶特征:知識(shí)層次和社會(huì)地位較高家庭和事業(yè)都比較成熟經(jīng)濟(jì)收入較高客戶群明細(xì)戶型選擇主 力 客 戶 群本地私營業(yè)主（潮汕籍）主要以大戶型為主，通常會(huì)選擇四房以上單位高級(jí)政府公務(wù)員主要以中大戶型為主，通常會(huì)選擇大三房、四房。本地土著大面積的三房或四房：為其成年的子女購房用房，多以三房為主；輔助客寶安企業(yè)高級(jí)管理人員選擇經(jīng)濟(jì)適用為主的單位，如 二房、小三房。寶安周邊鎮(zhèn)私營業(yè)主大面積的三房或四房為主；戶四房以上單位，側(cè)重于170平方米以上的群港澳臺(tái)工廠主階層戶型；（外銷本土化）二房或小三房的單位用于投資或者作為獎(jiǎng)勵(lì)員工之用。三、寶

3、安高檔住宅項(xiàng)目戶型配比借鑒1、御龍居戶型面積套數(shù)比例二房二廳74 101m364.62%三房二廳121 125m、129 143m43355.58%四房二廳166 172.04m210413.35%躍層146 156.74m2、151 168.43m324.11%復(fù)式230244.58 m2、260265.83 m2749.50%150號(hào)稱寶安首個(gè)超低密度半山豪宅，戶型設(shè)計(jì)以三房二廳為主，四房二廳及復(fù)式單位為輔，并結(jié)合二房、躍層等戶型，戶均面積達(dá)到平米以上，并取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。2、冠城世家戶型面積套數(shù)比例二房二廳8090555%三房二廳11314977270%四房二/p>

4、%復(fù)式240310121%該項(xiàng)目物業(yè)定位走的是寶安第一豪宅的路線，從規(guī)劃、建筑、園林、戶型、物管、小區(qū)配套等方面入手，用最好產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量全力打造寶安第一毫宅;對(duì)外宣傳也盡力以“寶安地王-冠城世家一一寶城第一豪宅或?qū)毘堑匚缓勒钡目谔?hào)出現(xiàn)。該項(xiàng)目戶均面積在140平米以上，并且取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)， 尤其是復(fù)式單位，有量少的因素，一推出市場(chǎng)既告售磬。3、御景臺(tái)戶型面積套數(shù)比例二房二廳80907510%三房二廳12513530240%四房二復(fù)式1802207710%御景臺(tái)是寶安推出的第一個(gè)高檔住宅小區(qū)， 在市場(chǎng)上形成了稀缺，給項(xiàng)目成功提供了一次機(jī)會(huì)。項(xiàng)目戶均面積在 1

5、40平米左右，二個(gè)月的時(shí)間完成了 50%的銷售率，四個(gè)月銷售80%。4、融景園戶型面積套數(shù)比例二房二廳83.82 84.03198%三房二廳111.25- 119.109542%四房二廳131.3 138.169842%五房二廳199.87219.284%復(fù)式31532584%該項(xiàng)目是新中心區(qū)第一個(gè)較高檔的項(xiàng)目， 對(duì)外全力打造“寶安新中心巨星級(jí)名宅”形象，項(xiàng)目主力戶型為三房、四房，戶均面積130平米左右，銷售6個(gè)月,銷售率在70%以上。其它：如新中心區(qū)市場(chǎng)，因地段優(yōu)勢(shì)，戶型預(yù)計(jì)將以中大戶型為主，考慮到市場(chǎng)在23年內(nèi)放量較大，戶型設(shè)置會(huì)部分兼顧到大眾化產(chǎn)品，2房也會(huì)有一定比例。四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議綜

6、上分析：寶安高端住宅市場(chǎng)主要仍以三房、 四房為主，在面積區(qū)間上戶均面積基本在140平米以上，復(fù)式等大戶型單位仍有一定的市場(chǎng)潛力。中原建議:建議本項(xiàng)目主攻中大戶型，兼顧少量小戶型，補(bǔ)充市場(chǎng)需求； 主力戶型以3、4房為主，在戶型面積充分滿足舒適性要求;頂端大戶型產(chǎn)品量控制在 10%左右，不但戶型特色上設(shè)計(jì)到位，面積要充分滿足享受性要求；盡量做到一梯兩戶、南北通透；中等戶型可考慮部分“T”型的一梯三戶;一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)最多不超過四戶，全面提升物業(yè)檔次。戶型面積及套數(shù)配比建議:戶型面積（M）套數(shù)比套數(shù)估算（套）面積比備注2房2廳1衛(wèi)70 8010%445.5 %本戶型主要考慮“ 3+2”可分合創(chuàng)新 戶型

7、， 具體戶型概念分析后附。3房2廳2衛(wèi)12013010%449.1 %3房2廳2衛(wèi)11012015 %6612.6 %考慮到避免項(xiàng)目自身冋質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，在戶型 設(shè)計(jì)時(shí)考慮3- 4種不同特色戶型，戶型 在功能房設(shè)置、花園利用等方面盡量增 加特色。四房可考慮部分：“ 3+1 ”組合戶型。12013020%8818.3 %4房2廳2衛(wèi)或3衛(wèi)14016035%15438.5 %5房以上 （復(fù)式）200-24010%4416 %復(fù)式由兩部分組成，一是頂層復(fù)式， 二是考慮在項(xiàng)目最佳位置設(shè)置2棟一梯兩戶11層整棟復(fù)式單位。合計(jì)約137100%約440100%按本戶型配比計(jì)算，總套數(shù)約為440套左右，平均面積約為137平米。建議戶型設(shè)計(jì)中重視以下功能:5深圳中原物業(yè)顧問有限公司德業(yè)基項(xiàng)目戶型配比建議多代同堂，家庭觀念濃厚一一四房以上戶型考慮雙主臥，為父母提供舒 適的主人居住空間;全部戶型設(shè)置雙主衛(wèi);全部戶型設(shè)置雙陽臺(tái)一一觀景陽臺(tái)與工作陽臺(tái)分開;餐廳最好可直接通風(fēng)采光，與客廳形成理想的“穿堂風(fēng)” 盡量采用主臥套