房地產(chǎn)稅,2018房產(chǎn)的終結(jié)者

1、房地產(chǎn)稅，2018 房產(chǎn)的終結(jié)者前天上午(7月23日)，在成都舉行的2016年第三次二十國(guó)集團(tuán)(G20)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上，中國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)，樓繼偉表示：“應(yīng)該改革房地產(chǎn)稅制，遺憾的是目前還沒(méi)推出來(lái)，除了信息收集困難，還有利益調(diào)整的阻礙。下一步會(huì)義無(wú)反顧去做，這也是我們的任務(wù)?！边@樣的表態(tài)，基本宣告，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面性的稅制改革，已經(jīng)排上日程。要做，而且是義無(wú)反顧的去做。這給這一年瘋狂上漲的一線城市房?jī)r(jià)，畫(huà)上了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)？是延續(xù)瘋狂，還是適度冷靜，都跟接下來(lái)的稅制改革，息息相關(guān)。大家都知道，由于中國(guó)的城市建設(shè)用地，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，普通民眾買(mǎi)到手的，只是由鋼筋混凝土建造的房子，而這間房子，只

2、是被允許在租借期里，放置在中國(guó)的土地上，這個(gè)租借期，一般是70年。至于70年后，房子怎么歸屬，還能不能放在這塊土地上，其實(shí)是不確定的。我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房子的時(shí)，通過(guò)開(kāi)發(fā)商，一次性的繳納了70年的土地使用費(fèi)，我們只是租用，并不是真正意義上的擁有。所以，在這樣的情況下，再開(kāi)征房地產(chǎn)稅，合理嗎？合法嘛？全社會(huì)能否達(dá)成共識(shí)嗎？這些都是很敏感的問(wèn)題。房地產(chǎn)稅，究竟要繳多少？2011年，為了推行房地產(chǎn)稅，我國(guó)將重慶和上海作為試點(diǎn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅。在上海，政府對(duì)居民家庭的第二套及以上的住房和非本地居民的購(gòu)房征收房產(chǎn)稅，計(jì)稅價(jià)格為交易價(jià)格的70%，稅率在0.4%至0.6%之間，人均享受60平方米的免稅面積，因此，上海房

3、產(chǎn)稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購(gòu)房單價(jià)* 70% *稅率。重慶的房產(chǎn)稅稅率針對(duì)不同的情況，對(duì)獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，實(shí)施征稅，稅率區(qū)間為0.5%-1.2%。從上海和重慶等房產(chǎn)稅試行的結(jié)果來(lái)看，因?yàn)樵囘\(yùn)行的稅率較低，而重慶和上海，又屬于剛需較強(qiáng)的賣方市場(chǎng)主導(dǎo)的區(qū)域，并沒(méi)有太大的去庫(kù)存壓力，所以自從開(kāi)始試運(yùn)行后，并沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)氐某山涣慨a(chǎn)生較大的影響。但如果以深圳為例，如果一家3口在深圳南山區(qū)(深圳房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域)購(gòu)買(mǎi)了一套100平米的房子，花費(fèi)800萬(wàn)元，如果按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)1.5%(1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法)的稅率計(jì)算，每年需繳納的房地產(chǎn)稅是12萬(wàn)(每

4、月納稅1萬(wàn)元)，而目前深圳南山區(qū)100平米的房子，租金大概每月是9,000左右。所以，一旦開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，再如果稅率達(dá)到1.5%的話，那么目前通過(guò)投資物業(yè)來(lái)獲取租金收益的業(yè)主，將再也賺不到租金收入，并且每月還要貼錢(qián)。這將對(duì)擁有兩套以上物業(yè)的業(yè)主，產(chǎn)生較大的影響，對(duì)整個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生崩潰性的打擊。目前，國(guó)際上已經(jīng)執(zhí)行房產(chǎn)稅的國(guó)家，平均的房產(chǎn)稅定價(jià)均值大概在1.5%。而對(duì)于一個(gè)國(guó)家，不同的區(qū)域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、政治、人口等多方面因素的考慮，會(huì)采取不同的房產(chǎn)稅取值的，以美國(guó)為例：美國(guó)地產(chǎn)稅最高的州在新澤西，房地產(chǎn)稅率是達(dá)到1.89%；最低的州是路易斯安那，只有0.18%，房產(chǎn)稅竟然也可以相差一個(gè)數(shù)量

5、級(jí)，在路易斯安那，也就是說(shuō)10萬(wàn)美元的房子，每年的房地產(chǎn)稅只需要繳納180美元。從美國(guó)各個(gè)州的房產(chǎn)稅分布來(lái)看，約三分之二房地產(chǎn)稅率低于1%，美國(guó)的平均中線地產(chǎn)稅率是1.04%。房地產(chǎn)稅，是財(cái)政的救命稻草嗎？從上海和重慶試行房產(chǎn)稅的這5年來(lái)看，房地產(chǎn)稅基本只占到當(dāng)?shù)匾话愎差A(yù)算收入2%左右的比重。房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅稅率較低，征收對(duì)象范圍較窄，對(duì)于財(cái)政收入的影響并不顯著。從對(duì)房產(chǎn)稅的增長(zhǎng)速度的影響來(lái)看，2011年在重慶和上海開(kāi)始試點(diǎn)時(shí)，房產(chǎn)稅收入增長(zhǎng)在2011年表現(xiàn)出快速增長(zhǎng)，但在之后兩年便開(kāi)始回落。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)城鎮(zhèn)居民7.7億人，人均住房35平方米，商品房均價(jià)6

6、,793元/平方米，城鎮(zhèn)住房共269.5億平方米，全國(guó)住房總價(jià)值183.07萬(wàn)億元，如果我們按1.5%(國(guó)際一般定價(jià)，我國(guó)應(yīng)該低于這個(gè)數(shù)值)稅率對(duì)全部住房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入共計(jì)2.75萬(wàn)億，占2015年全國(guó)一般公共預(yù)算(152,217億元)收入的18%。但如果是對(duì)二套房或以后的物業(yè)進(jìn)行征稅，截至2016年，我國(guó)有19.7%的城鄉(xiāng)家庭擁有兩套以上住房，如果按照每個(gè)家庭3個(gè)成員計(jì)算，再如果我們僅對(duì)二套房征收房產(chǎn)稅，2015年房產(chǎn)稅的收入約4900億元，占2015年全國(guó)一般公共預(yù)算收入的3.2%。從全國(guó)數(shù)據(jù)測(cè)算來(lái)看，如果按照征收二套房房產(chǎn)稅來(lái)估算，對(duì)財(cái)政收入的影響并不大，但如果按照全部房產(chǎn)面積征

7、收房產(chǎn)稅時(shí)，那么對(duì)財(cái)政收入，是有可能產(chǎn)生明顯作用的。房地產(chǎn)稅，是房地產(chǎn)商的終結(jié)者嗎？剛剛，我們分析了房地產(chǎn)稅對(duì)普通民眾造成的負(fù)擔(dān)，也分析了對(duì)財(cái)政收入帶來(lái)的促進(jìn)效果。而其實(shí)，夾雜這二者中間的房地產(chǎn)商，面臨的，可能是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。我們都知道過(guò)去十年，是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年。而其中獲利最大的，就是房地產(chǎn)商。從去年國(guó)家開(kāi)始提出“去庫(kù)存”以來(lái)。各大地產(chǎn)商都像瘋了似的開(kāi)始賣掉手中積壓已久的“存貨”，當(dāng)然，并沒(méi)有多好的事情發(fā)生，我們沒(méi)看到什么降價(jià)出售，倒是整個(gè)房?jī)r(jià)，都開(kāi)始上漲。想的太好，現(xiàn)實(shí)很殘酷。伴隨著“去庫(kù)存”，我們看到的是一線城市房?jī)r(jià)暴漲70%，二三線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)同比環(huán)比上漲，在這樣的大環(huán)境下，

8、各大地產(chǎn)商趕緊出手手中的房產(chǎn)，這也導(dǎo)致了今年各大地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)，一定很“靚麗”，因?yàn)榻衲曩u掉的，確實(shí)很多，同比增長(zhǎng)一定非常好看。我們看到很多地產(chǎn)商不斷調(diào)高自己的業(yè)績(jī)預(yù)期，地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，怎么房?jī)r(jià)還是這樣一直上漲，絲毫看不到下跌的跡象！只能一聲嘆息！Why？然而，“去庫(kù)存”的周期會(huì)持續(xù)多久，一年？?jī)赡?？三年？試?wèn)兩年以后，去完庫(kù)存的地產(chǎn)商們，還有什么可以拿來(lái)支撐起自己高高在上的盈利增速？屆時(shí)，如果房地產(chǎn)稅開(kāi)征，所有購(gòu)房者都因?yàn)槌杀締?wèn)題，暫停買(mǎi)樓，開(kāi)始賣樓，樓價(jià)應(yīng)聲下跌，夾雜在顧客和地塊供應(yīng)商之間地產(chǎn)商，負(fù)擔(dān)著高昂的地價(jià)，卻再也不能將房子賣給早已承受不了的普通人。房地產(chǎn)商的時(shí)代，也就結(jié)束了。

9、這兩年，在“去庫(kù)存”和“房地產(chǎn)稅”山雨欲來(lái)的大背景下，看著地產(chǎn)商的股價(jià)連創(chuàng)新高，望著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，不禁有種猜想，會(huì)不會(huì)，這就是房地產(chǎn)商最后的瘋狂呢？也許不能預(yù)測(cè)未來(lái)，但，很有可能！房地產(chǎn)稅，到底合不合理？大家是否還記得就在兩個(gè)月前，溫州有一批20年產(chǎn)權(quán)房到期了，如果要續(xù)期，需要繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金，才能繼續(xù)居住。這又回到了文章開(kāi)頭的那個(gè)問(wèn)題，中國(guó)的房子，到底是不是商品？我們知道作為商品，擁有的唯一屬性，就是價(jià)格。有人買(mǎi)，有人賣，有市場(chǎng)，商品才有了他真實(shí)的價(jià)值。中國(guó)的房屋市場(chǎng)，是遵循價(jià)格規(guī)律的買(mǎi)賣交易市場(chǎng)，房子可以算作商品，你可以買(mǎi)了自己居住，也可以買(mǎi)了作為投資，他是商品，你買(mǎi)賣都會(huì)交稅，這合理，因?yàn)楫吘故窃谥袊?guó)這個(gè)房屋市場(chǎng)上做的交易，所有的買(mǎi)家都遵循著這個(gè)規(guī)律。房子作為商品，錢(qián)少的人，買(mǎi)一套，錢(qián)多的人，買(mǎi)兩套，三套，很合理，因?yàn)樗巧唐罚裱藘r(jià)格規(guī)律，有買(mǎi)有賣，這很合理。但是，在中國(guó)，我們買(mǎi)的房子，我們有房子的產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)，但是土地我們是買(mǎi)不到的，所以就造成了，房子是我的，土地是國(guó)家的境況。從這個(gè)意義上講，我們還是一直在租，不是真正的買(mǎi)了房子，只不過(guò)有人租的貴，有人租的便宜，有人租的時(shí)間長(zhǎng)，有人租的時(shí)間短罷了。如果征收房地產(chǎn)稅，這就像是明明看似是自己所買(mǎi)回來(lái)的，