[法學(xué)]房地產(chǎn)開發(fā)商法律規(guī)制研究 - 副本

1、精品文檔房地產(chǎn)開發(fā)商法律規(guī)制研究摘要 目前房地產(chǎn)糾紛案件此起彼伏，其中決大局部正是由于開發(fā)商的“空手道行為所引起的，開發(fā)商的抽逃資金、建筑商因得不到建筑款項而停工等等引起了諸多糾紛的產(chǎn)生，因此通過一系列措施整治“空手道行為已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 空手道 開發(fā)商當(dāng)今社會，房價的日益急劇上漲，多數(shù)年輕人成為了名副其實的“房奴。開發(fā)商都參與到了房地產(chǎn)市場的劇烈競爭中來。然而，并非所有開發(fā)商都具備相應(yīng)的資金條件，便企圖憑借少量資本甚至是零資本來實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利潤。于是，房地產(chǎn)開發(fā)商“空手道問題隨之而生，因此通過一系列措施整治“空手道行為已經(jīng)成了當(dāng)務(wù)之急。一、開發(fā)商“空手道行為的根本表現(xiàn)

2、如上所述，相當(dāng)多的開發(fā)商在沒有資金或者資金嚴(yán)重缺乏的情況下，通過在相關(guān)中介機(jī)構(gòu)獲取虛假注冊、取得相關(guān)許可，這種行為就被認(rèn)為是“空手道，也被沒有足量資金的開發(fā)商認(rèn)為是謀取暴利最為快捷的方式。然一旦發(fā)生開發(fā)商抽逃資金等問題，即造成工程半途而廢的危害后果，最終受害的仍然是社會的公共利益。當(dāng)今社會，房地產(chǎn)開發(fā)商“空手道行為的根本表現(xiàn)如下：(一)通過虛假注冊進(jìn)行公司登記鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利潤，公眾都爭相進(jìn)入到該行業(yè)，以獲得高額利潤。然而，開發(fā)商要使公司正常的運(yùn)轉(zhuǎn)起來，就必須有足量的巨額的注冊資本做以保證，只有少量資金的開發(fā)商便思索，如何運(yùn)用“空手道行為進(jìn)行虛假公司登記，這也是“空手道行為的最初表現(xiàn)，為

3、下面進(jìn)一步采取“空手道行為奠定根底。(二)通過房屋預(yù)售、轉(zhuǎn)讓獲取購房者資金開發(fā)商在房屋建造的過程中，通過使建筑商先墊付資金承包，自己預(yù)先不先付給建筑商建造資金的方式，使自己資金缺乏的缺點(diǎn)并未暴露出來，再通過將抵押物預(yù)售、轉(zhuǎn)讓，甚至將抵押的房屋多賣，套取購房者資金。建筑商在發(fā)現(xiàn)開發(fā)商根本沒有建造資金或者嚴(yán)重缺乏時，于是停工向開發(fā)商索求建筑款項，此時開發(fā)商要么不知去向，要么不名一文，最終落下的是半建的爛尾樓，最后只得申請破產(chǎn)，但是建筑商和購房者的債權(quán)已經(jīng)嚴(yán)重受到了侵犯。二、“空手道行為所表達(dá)的法律漏洞開發(fā)商之所以能夠憑借少量的資金就能暴富起來，充分表達(dá)了我國房地產(chǎn)市場目前存在著大量的法律漏洞，具體

4、如下：(一)對公司注冊登記缺乏有效的審查制度注冊資金是法人具備民事行為能力的標(biāo)志，是能夠履行法人債務(wù)的保證。它是企業(yè)信用的物質(zhì)根底和保障。假設(shè)是一開始登記機(jī)關(guān)就對房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)入實行嚴(yán)格的審查制度，相信“空手道行為已經(jīng)失去了外在的保護(hù)，失去了用來騙取的皮囊。因此，可以說公司登記機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審查對于控制開發(fā)商“空手道行為具有最初遏制的作用，直接關(guān)系房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與健康開展。(二)對政府的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓缺乏有效的監(jiān)管措施一些地方政府為了急迫謀求經(jīng)濟(jì)開展的契機(jī)，往往采取了以土地?fù)Q開發(fā)的方式進(jìn)行招商引資，并承諾以低廉的土地出讓金以及其他優(yōu)惠政策吸引投資者前往，地方政府的行政首長也能因此獲得成功的政

5、績。制度上的缺陷和運(yùn)作方式上的非公開性，不僅導(dǎo)致了國有資產(chǎn)的低估和大量流失，而且為“空手道的乘虛而入翻開了方便之門。(三)對開發(fā)商預(yù)售房屋的監(jiān)管力度不夠房地產(chǎn)開發(fā)商通常采取“一房多賣的手段實施“空手道。開發(fā)商往往在一個房屋標(biāo)的上先后與兩個或者兩個以上的受讓人簽訂合同后，選擇直接卷款走人，留下多個受讓人被騙走購房款，一無所得的危害后果。主管機(jī)關(guān)對于開發(fā)商預(yù)售房屋監(jiān)管的缺失，將會最終導(dǎo)致購房者利益的損害，使公眾對于買房產(chǎn)生恐懼心理，不利于社會的穩(wěn)定。三、打擊“空手道行為的幾點(diǎn)法律對策由上述開發(fā)商實施“空手道的一系列行為，可以看出在我國房地產(chǎn)市場上存在著太多的法律漏洞，給社會、國家和人民帶來了不可估

6、量的損失，因此對于開發(fā)商的“空手道行為及時給予打擊措施就顯得尤為重要。(一)建立完善的公司注冊登記審查制度公司虛假注冊登記，作為“空手道行為的源頭，是被打擊的首要目標(biāo)。我們必須嚴(yán)格審查公司注冊條件，對于公司的股東或者發(fā)起人，其認(rèn)繳或者認(rèn)購的資金要嚴(yán)格審查。對于出具虛假鑒定結(jié)論和評估結(jié)果的中介機(jī)構(gòu)要予以嚴(yán)厲的懲罰，造成相對人損害的，就其受損利益給予一定懲罰性的賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)應(yīng)該建立起年檢制度并有效的實施起來，在檢查過程中如果發(fā)現(xiàn)有抽逃等行為的，應(yīng)限期責(zé)令補(bǔ)全，追究該公司的責(zé)任，以維護(hù)資本維持原那么。(二)建立嚴(yán)格的土地出讓考察制度國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設(shè)的必須采用招標(biāo)、買賣形式，所以開發(fā)商

7、要取得土地建設(shè)使用權(quán)必須要通過招標(biāo)、買賣形式。在招標(biāo)、買賣過程中，要建立起嚴(yán)格的土地轉(zhuǎn)讓制度，嚴(yán)禁招標(biāo)人和投標(biāo)人、投標(biāo)人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴(yán)禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣等形式的賄賂，建立完善的政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的制度，嚴(yán)格要求政府考核開發(fā)商的資質(zhì)水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承當(dāng)該項建設(shè)的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。(三)建立有效的房屋預(yù)售監(jiān)督制度國家要建立起一套嚴(yán)格有效的監(jiān)督制度。在房屋預(yù)售過程中，政府要介入自己的力量，在進(jìn)行預(yù)售登記前，要對在建工程的資金擔(dān)保、建筑商的資質(zhì)以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營狀況等綜合的考察。在批準(zhǔn)預(yù)售登記時，開發(fā)商獲取預(yù)售款后，政府應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商繳納一定的保證金，待房屋完全建好后，購房者已經(jīng)取得住房的時候再予以返還。對于開發(fā)商一房多賣的行為，政府要加強(qiáng)打擊力度，加大審查范圍，發(fā)現(xiàn)存在一房多賣的行為后，要對開發(fā)商加以嚴(yán)厲懲罰，除將獲得款全部收回外，7還要追加開發(fā)商對于購房者的侵權(quán)責(zé)任甚至刑事責(zé)任。參考文獻(xiàn)：1中華人民共和國物權(quán)法.