房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點詳解

1、為了備考2013年房地產(chǎn)估價師考試，編輯根據(jù)最新特別整理了歷年考試的重點，幫助大家提前掌握和復習師考試要點，以備迎接2013年考試。規(guī)劃設計階段，要求工程設計符合國家制定的建筑安全規(guī)程和技術規(guī)范，保證工程的安全性能。施工階段，要求承包商編制施工組織設計時，應根據(jù)的特點制定相應的安全技術措施;對專業(yè)性較強的工程項目，應編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。承包商在施工現(xiàn)場采取維護安全、防范危險、預防火災等措施;有條件的，應對施工現(xiàn)場實行封閉管理。施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構(gòu)筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應采取安全防護措施。可能出現(xiàn)的：需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地、可能損壞

2、道路、管線、電力、郵電通信等公共設施、需要臨時停水、停電、中斷道路交通、需要進行爆破作業(yè)等情況，開發(fā)商應按照國家有關規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的應監(jiān)督承包商建立安全教育培訓制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調(diào)安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務?？⒐を炇帐墙ㄔO過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。對于確已符合竣工驗收條件的開發(fā)項目，都應按有關規(guī)定和國家

3、質(zhì)量標準，及時進行竣工驗收。開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，承包商按國家工程竣工驗收有關規(guī)定，向kfs提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。kfs負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔由自身原因造成修改的費用。正式辦理竣工驗收前，kfs進行初步檢查。初步檢查指在單項工程或整個開發(fā)項目即將竣工或完全竣工后，組織統(tǒng)一檢查工程的質(zhì)量情況、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無漏項等。根據(jù)初步檢查情況，由工程項目的工程師列出需要修補的質(zhì)量缺陷“清單”，承包商切實落實修復這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。進行初步檢查對加快掃尾

4、工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，對加強工程技術管理，促進竣工和完善驗收都有好處。開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。工程建設規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致。1. 單項工程竣工驗收。在開發(fā)小區(qū)總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，首先進行檢查，并組織施工單位（承包商）和設計單位整理有關施工技術資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，

5、設計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由組織承包商、設計單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。2. 綜合驗收。指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發(fā)商為主，組織設計單位、承包商、客戶、質(zhì)監(jiān)部門進行初驗，然后邀請有關城市建設管理部門，如建委、計委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗收，簽發(fā)驗收報告。3. 竣工驗收備案。應自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件

6、報建設部門或其他有關部門備案。辦理工程竣工驗收備案應提交的文件包括：工程竣工驗收報告。應包括工程報建日期，施工許可證號,施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;法律、法規(guī)規(guī)定應由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件;施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。在組織竣工驗收時，應對工程質(zhì)量的好壞進行全面鑒定。工程主要部分或關鍵部位若不符合質(zhì)量要求會直接影響使用和工程

7、壽命，應進行返修和加固，然后再進行質(zhì)量評定。工程未經(jīng)竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。工程竣工驗收報告經(jīng)認可后，承包商應向遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。確認竣工結(jié)算報告后，應及時通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結(jié)算價款。承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在半個月內(nèi)將竣工工程交付kfs。技術資料和竣工圖是開發(fā)建設項目的重要技術管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應生活的需要。開發(fā)項目竣工后

8、，要認真組織技術資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。前期工作資料：開發(fā)項目的可行性研究報告、項目建議書及批準文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設計文件及其變更資料，地下管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。土建資料：開工報告、建（構(gòu)）筑物及主要設備基礎的軸線定位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基基礎施工驗收記錄、隱蔽工程驗收記錄，分部

9、分項工程施工驗收記錄、設計變更通知單、工程質(zhì)量事故報告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。安裝方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內(nèi)補齊。繪制竣工圖的做法如下：按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標志后，直接作為竣工圖。結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項目改變以