房地產開發(fā)與管理

1、房地產開發(fā)與管理第一節(jié)房地產開發(fā)第二百六十三條計劃、立項。1 .計劃。公司（指從事房地產開發(fā)的全資或控股公司）辦公室負責編制項目的年度房地立開發(fā)計劃和預測本年度在建工程完成情況，經公司經理批準后，報集團公司統(tǒng)一上報國家計劃部門，申報基建計劃。對未列入年度市有關部門辦理補充計劃和立項手續(xù)，關負責跟蹤與落實?；ńy(tǒng)計報表，由公司辦公室負責編制與上報。2 .立項。凡自有土地或合作、合資、投標等土地的房地產開發(fā)，均由辦公室負責立項報批，工程部予以配合，并進行項目的可行性研究。項目的立項，投資總額在100萬元以下的（含100萬元），由經理批準：100萬元至200萬元的（含200萬元），由總工程師批準：2

2、00萬元以上的，由集團公司總經理審批。凡未按上述規(guī)定和審批程序批準的，不得立項，不得簽定合同或協(xié)議。否則，造成經濟損失的，要追究有關人員的責任。第二百六十四條前期開發(fā)與規(guī)劃、設計。3 .前期開發(fā)。辦理用地紅線、征地、合作或合資的談判，聯系繳納地價和市政配套費、拆遷，委托測量與勘探、委托規(guī)劃與設計（擴初階級）等前期工作及有關報批事項，均由辦公室負責。與此有關的合同（協(xié)議），亦由辦公室草擬，按審批權限規(guī)定上報審批。4 .規(guī)劃、設計。5 1）建設項目的規(guī)劃、設計，凡公司設計室自己能夠承擔的均由設計室承擔，設計室承擔不了的，才委托設計院進行設計。2）委托設計采用投標方式。規(guī)劃設計委托前，辦公室要編寫設

3、計項目委托書，經經理批準后，才正式抽設計單位委托設計。施工圖設計階段，由工程部負責，直至完成施工設計及設計交底、圖紙會審。無論是擴初階段，還是施工階段，未經經理許可，任何人不得擅自提高或降低設計標準。(3)設計室進行設計應遵守基建設程度，對各類工業(yè)與民用建筑的新建、擴建、居住小區(qū)、工業(yè)區(qū)規(guī)劃及市政工程等，在設計室級別范圍的，均應積極地承擔設計任務：對公司的工程項目，更應積極組織力量完成。(4)設計室對外承接設計任務時應與建設單位辦理設計項目任務委托手續(xù)。建設單位需向設計室提供下列資料：當處基建計劃指標或其他有效文件，建筑紅線圖、設計要求與工藝資料，地形圖和工程地質勘察資料等。設計室設計收費標準

4、，按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。(5)設計室建立工序管理體系：階段名稱責任人員說明設計工程設計任務單經理包括設計項目情況及總進度安排情況準備現場踏勘記錄建筑、結構設計者擴本階段各專業(yè)進度及配合計劃主任工程師或項目負責人需符合總進度安排初事前指導記錄主任工程師或項目負責人本階段及下階級的事前指導，分專業(yè)進行設建筑方案評義主任工程師或項目負責人宜邀請建設單位有關負責人參加計擴初方案評議主任工程師或項目負責人包括校對、審核與審定記錄本階段各專業(yè)進度及配合計劃主任工程師或項目負責人施事前指導記錄主任工程師或項目負責人含市(縣)有關主管部門審查方案的信息反饋情況工中間檢查記錄主任工程師或項目負責人按需要圖校對與

5、合簽記錄校對者各專業(yè)設計圖紙會審(含設計概算)設各專業(yè)設計質量評定審核者計審定記錄經理按需要施工設計施工交底項目負責人等及時修改不利于施工或設計不合理的設計配合工地服務記錄設計者及時及竣工驗收記錄設計者設計設計文件及圖紙歸檔項目負責人工程驗收后15天內結束使用回訪(6)統(tǒng)計管理由經理持，每年11月份制定第二年度的工作計劃和經營計劃，要求全員關心、促進經營計劃的完成，生產統(tǒng)計報表應保證其準確性和及時性，經設計室負責人審核后上報。(7)凡修改設計，必須經項目負責人與主任工程師聯審，報經理批準后執(zhí)行。(8)設計底圖、文件及圖紙，一經歸檔，一般不予調用。確實需要，必須經設計室負責人和經理同意方準調用。

6、第二百六十五條招標、合同、訂貨。1 .開發(fā)項目施工隊伍的選擇、資格審查，由工程部負責調查、摸底，經經理批準后，再向市(縣)主管工程招標部門推薦，若屬公司自行招標，則由招標領導小組負責招標、定標。工程合同正式簽定之前須按審批權限規(guī)定上級報準。2 .公司招標領導小組組長由經理擔任，成員5人或5人以上。（其中2名工程師、1名辦公室負責人、1名預決算人員、1名會計）。3 .標底的確定，依規(guī)定標底認定權屬市（縣）審計站、建設銀行或有關部門。公司招標小組人員對標底必須保密。4 .零星工程、單項工程或某些議標項目，由承包單位編制預算，預決算人員和工程部負責人審核，報經理批準。施工合同及與工程項目有關的合同，

7、均由預決算人員擬稿，工程部負責人審核。工程、施工合同金額在100萬元經內的（含100萬元）由經理審批，100萬至200萬元的（含200元元）由總工程師審批。200萬元以上的由集團公司總經理審批。工程、施工合同必須按規(guī)定經批準后方能正式簽訂。6 .大型機電設備、高級衛(wèi)生潔具和高級裝修材料等物資的訂貨，工程部將報價、產品質量和供應商的資信等情況匯總，提出訂貨方案，訂貨總額在50萬元以下的（含50萬元）由公司經理批準，50萬元至100萬元以上的由集團公司總經理批準，經批準后再由工程部負責實施。以上所有合同在簽定后1周內需交財務部辦公室備案。第二百六十六條工程管理7 .認真貫徹執(zhí)行國家和省、市有關基本

8、建設的政策、法令、規(guī)定和規(guī)范，按圖施工，嚴格執(zhí)行基本建設程序和施工程序。8 .組織實施項目（場地）的三通一平，聯系并辦理水電進場，爭取辦理電訊進場。9 .負責組織項目施工前的圖紙會審，負責施工過程中的隱蔽工程的驗收、施工質量的檢查與監(jiān)督、重要施工措施的確定以及有關的簽證工作。10 督促施工單位作好工程材料的取樣檢驗工作，檢查施工單位所用材料的合格證。11 督促施工單位作好分部、分項的自檢、互檢工作。12 督促施工單位作好安全施工的各項工作，并組織施工單位防火炳答，質安員每月進進一次消防、安全檢查。13 及時發(fā)現施工中存在的問題并及時處理。對質量事故，必須向公司及有關上級部門反映，合理處理。屬現

9、場管理人員人為造成的工程事故，應追究當事人的責任，造成經濟損失的，按獎罰制度進行獎罰，觸犯刑律的，交由司法部門處理。14 督促施工單位按合同要求完成工程進度，并實事求是地對工程進度作出簽證。15 解決協(xié)調好2個以上建筑、安裝單位的施工交叉和矛盾。16 .對機電安裝工程的驗收，認真組織調試，嚴格把關。17 .負責工程維修。督促施工單位對竣工驗收時提出的維修（返工）項目要及時完成，督促施工單位對在合同保修期內出現的因施工質量引起的問題及時予以處理。第二百六十七條預算、決算。18 編制和復核零星工程、單項工程、設計變更項目或某些招標、議標項目的預算。19 復核工程決算書。工程部負責人先審，再由經理審

10、查后，報集團公司計劃財務部、總會計師、市（縣）審計站或建設銀行審定。20 投資計劃內的室外工程、零星工程，總造價在5萬元以內的（含萬元），由工程部和辦公室負責人聯合審批，5萬元經上的由經理審批。第二百六十八條工程款。1 .工程款根據已按審批權限批準的合同所規(guī)定的時間、金額按程序由經理簽署后方可匯出。2 .工程部會同財務部根據工程進度和市計劃局下達的年度計劃，編制投資工程項目的年度、季度用款計劃，由經理審定，報集團公司總經理批準后，交財務部或計劃財務部組織資金。3 .工程部根據工程進度，在季度前10天，提出下季度用款計劃，經財務部復核，經理審定批準后，由財務部根據合同撥款。4 .由施工單位提出的

11、工程進度用款（含備料款、實物量和形象進度），須經工程部復核，經理審定后批準后，財務部才能撥款。5 .工程決算。按預、決算程序逐級上報審批并經經理批準后，財務部才給予決算。第二百六十九條竣工、驗收。6 .工程項目竣工后，工程管理負責人報告辦公室，由辦公室組織有關單位（含工程、設計人員）進行初驗，初驗合格后，由辦公室向建設局等有關部門申請驗收，并組織有關部門共同進行驗收。2.工程項目驗收合格后，工程部負責將符合要求的竣工資料（包括重要施工日記、圖紙會審記錄、隱蔽工程驗收簽證、材料化驗與試驗報告、現場驗證、質量事故處理報告、竣工圖等）移交辦公室，辦公室將有關資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送，

12、經審查驗收后按分級管理范圍進行管理。3.驗收后的工程項目，由辦公室根據集團公司指示分別作出：商品房銷售、自用、合資合作或出租等經營安排，并授權物業(yè)管理部門實施物業(yè)管理。第二百七十條技術檔案管理。技術檔案（包括合同、協(xié)議）由辦公室負責管理。1 .收集、保管工程項目的原始資料，包括用地紅線圖、征地協(xié)議、合作用地協(xié)議、拆遷證、建筑許可證、開工證和建設許可證等。2 .工程開工前向市（縣）城建檔案館辦理有關手續(xù)，工程竣工后，按規(guī)定向市（縣）建檔案館報送檔案。3 .協(xié)同地盤管理人員，審查施工單位提交的竣工資料，保管工程項目的全套竣工資料（包括設計變更、機電產品說明書等技術資料）。第二節(jié)房產銷售第二百七十一

13、條商品房的銷售，由經營部組織，辦公室予以協(xié)助，銷售的策略、平均售價、售樓日期等由經營部提出書面報告，經經理審批后，報集團公司總工程師、總經理批準后實施。第二百七十二條商品房的銷售，除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成品房（以工程開工后計算）一次性付款享有九五折優(yōu)惠外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況，售樓花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折頭優(yōu)惠的，一律經經理核準，并報集團總工程師批準后，才能辦理。否則將追究有關人員的經濟責任及法律責任。第二百七十三條銷售方案由經營部牽，會同工程部、辦公室等有關部門共同制訂，根據樓層、方向等因素確定每單元的

14、明細價格，經經理審定，報總工程師和總經理批準后執(zhí)行。第二百七十四條售樓的所有宣傳資料，包括售樓書、售樓廣告等，由辦公室同經營部擬稿，原稿由經理核準，報總工程師批準后，方可委托付印。第二百七十五條銷售商品房的申報手續(xù)，含預售樓花、境外銷售批文、外匯管理局批文、公證、按揭委托和產權證等，由辦公室負責會同經營部、財務部辦理。第二百七十六條房產銷售結束后，由辦公室、經營部、財務部共同負責寫出工程項目投資效益總結報告，由經理審定后，上報總工程師、總會計師和總經理。第二百七十七條樣板房根據經理的意見，由工程部負責會同經營部、辦公室擬定裝修和施工方案、工期，組織施工及購置家私、花草等。樣板房完成后，開放給客

15、戶參觀，由經營部保管，直至售樓結束。樣板房及一切家私由經營部會同辦公室制定方案報經理批準后作出處理。第三節(jié)物業(yè)管理第二百七十八條工程項目確定以后，物業(yè)管理部門應派有關水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現場管理，了解和熟悉設備及管道、線路安裝調試情況，以便于今后進行管理。第二百七十九條購房業(yè)主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后業(yè)主入伙前，經經理同意，按如下辦理：1 .業(yè)主入伙前，由經營部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程部安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取總造價5%的施工管理費。2 .物業(yè)已移交給物業(yè)部門管理的，由物業(yè)部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)

16、主收取5%的施工管理費。第二百八十條工程竣工后，在1年的維修保養(yǎng)期間，物業(yè)部門發(fā)現工程質量等問題時，應及時向工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕。第二百八十一條正常使用期（不含保修期），業(yè)主裝修，應先報物業(yè)部門審查批準。如有大的改動影響結構安全或影響相鄰住房使用功能的，先由物業(yè)部門會同工程部審查，報經理和總工程師批準后才能施工。使用期間業(yè)主反映工程質量問題的，物業(yè)部門應立即通知工程部于24小時內派人進行維修，不得推遲拖延，影響信譽。第二百八十二條公司根據各住宅小區(qū)的特點，建立各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處，對各住宅小區(qū)進行統(tǒng)一、有效的管理。第二百八十三條各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處配備必析基層領導、管理

17、員、保安員、水電工、清潔工等，對住宅小區(qū)的管理工作承擔全部責任。第二百八十四條住宅小區(qū)的管理人員，必須遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的各項規(guī)章制度，熟悉管理業(yè)務，為住戶提供優(yōu)質服務，把小區(qū)管理好。第二百八十五條物業(yè)管理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、整潔和符合規(guī)劃，嚴禁各種違章改建和搭建。第二百八十六條物業(yè)管理處負責對住宅小區(qū)內的道路、樓梯和公共場所（設施）進行管理和清潔，設立果皮箱和垃圾收集清運點，保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi)生，創(chuàng)建文明衛(wèi)生小區(qū)。第二百八十七條住宅小區(qū)的綠化（樹木、花草、草地等）設專人進行管理（負責淋水、施肥、噴藥、剪枝、補種等）。第二百八十八條各住宅小區(qū)按實際需要配備若干名水電工，維護供水供電，

18、保證住戶用水、用電和電梯正常運行，統(tǒng)管小區(qū)內水電的總表和分表，每月定期向住戶收繳水電費。第二百八十九條物業(yè)管理處負責維護和管理住宅小區(qū)內各項市政公用設施水、排污、路燈、供氣、消防等）和生活服務設施，確保各種設施有效和安全。第二百九十條各住宅小區(qū)建立保安隊伍，維護小區(qū)的交通秩序和治安，確保小區(qū)交通安全和生活安全。第二百九十一條物業(yè)管理處每月定期向住宅小區(qū)內各住戶、用戶收取管理服務費。管理服務費的改費標準由公司按規(guī)定制定，物業(yè)管理處執(zhí)行。物業(yè)管理處每月收取的管理服務費及停車費費、水電費等應按規(guī)定及時上交公司財務部，不準貪污，不準截留挪用，違者依法處理。工業(yè)管理第一節(jié)總則第二百九十二條為更好地按照公

19、司工業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃引進、開發(fā)高技術高效益的工業(yè)項目，并加強對公司現有工業(yè)企業(yè)的管理，行制定本制度。第百九十三條公司設工業(yè)部，作為總經理領導下職能部門，負責新工業(yè)企業(yè)的引進和新技術、新產品的開發(fā)，并負責管理和協(xié)調公司下屬工業(yè)企業(yè)的生產經營和發(fā)展規(guī)劃。第二節(jié)引進和開發(fā)第二百九十四條工業(yè)部引進和開發(fā)新的項目，應符合市縣產業(yè)結構和公司工業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃：高新科技開路，獨資合資項目領先；發(fā)揮地理優(yōu)勢，引進先進技術、設備和，發(fā)展拳手產品，組建專業(yè)集團。公司工業(yè)發(fā)展的方向為：新的計算機技術、新電子產品、新材料、新技術、新能源、高效節(jié)能技術、機電自動化、生物工程等。第二百九十五條工業(yè)部應了解、掌握國家關于引

20、進和興辦自營工業(yè)的有關政策，法令，熟知公司的基本情況和申辦企業(yè)的所有程序。第二百九十六條工業(yè)部應逐步擴大和加強與海內外工商企業(yè)團體和政府有關部門以及大專院校、科研部門的聯系。定期交流信息，掌握國內外工業(yè)發(fā)展形勢和新產品新技術的動向，同理大力宣傳公司的良好投資環(huán)境，積極熱情地做好接待、介紹和服務工作。第二百九十七條工業(yè)部收到來自國內外企業(yè)（或個人）的項目建議書，應一律給予符復。一般項目，工業(yè)部部長2日內作出決定是否有必要接受作進一步調研。重大項目，及時呈請上級主管領先審定。經確定暫不接受的項目，最遲5天內給予明確答復。對項目建議人應表示謝意，關將有關資料編入備選項目存檔。第二百九十八條經認可立項

21、的項目，由工業(yè)部組織洽談，并指定專人負責，認真進行可行性研究。第二百九十九條項目洽談后，由項目負責人填寫新項目預報表，連同合營意向書（合同書）和可行性報告，經工業(yè)部審核后按審批權限呈并上報。第三百條所有項目洽談均應及時出紀要報公司領導參閱，以便領導隨時了解項目進程。所有談判資料，包括客方提供的有關文件、樣品和介紹材料，工業(yè)部應有專人存檔保管。第三百零一條新工業(yè)項目從立項、報批到領取營業(yè)執(zhí)照，由工業(yè)部負責完成。第三百零二條新項目的籌建工新企業(yè)的籌備給負責，工業(yè)部協(xié)助制定并監(jiān)督投資計劃的實施，直至生產正常運行。第三百零三條項目移交新企業(yè)后，項目負責人應將項目全部資料整理成冊，交檔案室歸檔。工業(yè)部存

22、留1份副本。第三節(jié)企業(yè)管理第三百零四條公司對所屬開業(yè)企業(yè)，每季一次向公司提交關于本企業(yè)現有規(guī)模、效益狀況、發(fā)展構想及存在問題等方面的報告，由工業(yè)部在原材料配套、產品展銷方面予以協(xié)調，以最大限度地發(fā)揮現有企業(yè)的生產能并在引進外資、技術，調整工業(yè)布局上給予統(tǒng)籌考慮，力。第三百零五條新企業(yè)投產，應抓緊做好以下方面的工作：新工人的技術培訓、法制教育和思想教育；制定全體員工崗位責任制；制定各項生產計劃、質量指標、消耗定額和考核指標；制定和完善各項規(guī)章制度，包括考勤制度、安全保衛(wèi)制度、獎懲制度等；制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和實施計劃，如開發(fā)新產品、開拓新市場等；其他有關保證正常生產運行的工作。第三百零六條工業(yè)企業(yè)每

23、月都要以報表的形式將本月生產計劃、質量指標、原材料消耗、設備完好率、勞動生產率和銷售狀況等上報工業(yè)部整理后呈報總經理。第三百零七條工業(yè)企業(yè)應注重培養(yǎng)自己的技術力量，不斷提高技術和經營管理水平。（三來一補）企業(yè)應加強對先進技術的消化和吸收，逐步向合資合作和興辦自營工業(yè)過渡，在提高企業(yè)檔次上下功夫。第三百零八條工業(yè)企業(yè)應全面加強質量管理，努力降低生產成本，從企業(yè)深化改造中挖掘潛力，創(chuàng)造效益。第三百零九條工業(yè)企業(yè)應加強對原材料和成品的管理，盡量減少庫存，加速資金周轉，提高企業(yè)經濟效益。第三百一十條（三來一補）企業(yè)的廠長（經理），必須由我方委派.第三百一十一條工業(yè)企業(yè)必須遵守國家法令，依法經營，照章納稅。企業(yè)的重大經濟活動和發(fā)生的重大問題需及時向公司領導匯報。因負責人失誤、上當受編致使企業(yè)遭受損失的需追究經濟責任。