物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理精講班第21講講義

1、物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 21 講講義房地產(chǎn)市場的特性第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（一）市場供給的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減， 因此市場供給缺乏彈性； 由于房地產(chǎn)的位置、 環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn) 投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分。（二）市場需求的特點(diǎn) 房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性； 與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣 性；同時，購置房

2、地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。（三）市場交易的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常 需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場信息的缺乏， 市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。（ 四 ） 市場價格的特點(diǎn) 房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增 長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別 形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。以上四個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對于某

3、一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會經(jīng) 濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的 土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨(dú)特性。二、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：（ 一 ） 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在 各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到買賣雙方 都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化 我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的

4、房子而購買自 己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖5 6 所示，售價從 OP 升到OP1，租金從 OR降到ORI。（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：1 建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式。例如在圖5 6（b）中，由于部分需求從岀租住宅轉(zhuǎn)向?qū)缡圩≌?，租金下降?0R1，岀租住宅的供給量從 0L降到0L1 , LL1就可以轉(zhuǎn)換成岀售 住宅，因為岀售住宅的需求量增加了MMI。最后形成了均衡價格 OP1和均衡租金 ORI。2 某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個

5、適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r比例，例如一般情況下住宅的售價相當(dāng)于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對岀租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達(dá)到每平方米 110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓岀租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生 了相對變化。應(yīng)該指岀的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全 特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一 些假設(shè)，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實

6、際上這些假設(shè)條 件是很難達(dá)到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金 融機(jī)構(gòu)的支持；為了整個社會的利益，政府還會通過城市規(guī)劃、售價或租金控制等政策干預(yù)市場。 房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等那樣在短時間內(nèi)達(dá)到市場 供求均衡。由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達(dá)到了甚至 還沒有達(dá)到，可能馬上又岀現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對的，平衡 是相對的和暫時的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定

7、科學(xué)的土地供給計劃來適時滿足全體社會 成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計 劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納 率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強(qiáng)，又能體現(xiàn)政 府政策和意志的土地供給計劃。（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化例如，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低， 導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住 宅，從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的

8、供給成為很自然的事。因 此，市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)（一 ）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)通常包括：1 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以不斷提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量，不斷促進(jìn)消費(fèi)、拉 動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要標(biāo)志是：市場供求 總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場價格基本穩(wěn)定。2使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。3 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。4 引導(dǎo)新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位

9、置時，要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就 業(yè)機(jī)會和物業(yè)需求的未來變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項 目空置。5 滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設(shè)中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特 殊的要求，政府必須有與之相關(guān)的政策，從建設(shè)、分配和使用等方面作出特殊的安排，以滿足其住 房需要；（ 二 ） 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價格政策等。1土地供應(yīng)政策沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國現(xiàn)行土地制度下，政府是惟一的土 地供給者，土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計劃。通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)

10、市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力， 還要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。2 金融政策房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金 融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融 創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。3 住房政策目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和市場價商品住宅。其中，廉租 房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通；經(jīng)濟(jì)適用 房是具有社會保障性質(zhì)的政策性

11、商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠， 但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo)；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營，是城 市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。 1998 年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商 品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經(jīng)從 1998 年的 29 7上升到了 2005 年的 6554城市規(guī)劃城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開 發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為 發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細(xì)藍(lán)圖五個層次。5地價政

12、策房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象， 因為房地產(chǎn)價格不僅直接影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)作， 而且對整體社會經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、 招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預(yù)，都可以對地價進(jìn)行有效的調(diào)控。6稅收政策 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅 務(wù)優(yōu)惠政策， 推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。 我國 1998 年以來也曾成功運(yùn)用降低契稅的措 施，促進(jìn)了住房二級市場的發(fā)展；在 2005 年初運(yùn)用交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策，有效遏制了商品

13、房市場上的投機(jī)需求和對高檔豪華住宅的需求； 還從 2003 年開始研究物業(yè)稅的相關(guān)政策， 準(zhǔn)備通過 物業(yè)稅制度的實施，來調(diào)整居民和機(jī)構(gòu)擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為，減輕地方政府對土地使用權(quán)出讓收 入的依賴，建立起一個長期穩(wěn)定的地方政府財政收人來源渠道。7租金和價格控制 在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。對住房價格的控制，也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工作內(nèi)容。政府調(diào)控住房價格的目的，一個 是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收人家庭住房需求能夠得到適當(dāng)?shù)臐M足。房地產(chǎn)市場分析的概念與作用第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 （一）房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)

14、市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房 地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢， 用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的 目的，就是將風(fēng)險降到最低，并盡可能通過及時、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機(jī)會。（ 二 ） 房地產(chǎn)市場分析的作用 房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別 的。1 開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定

15、滿足市場需求的 產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開 發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。2 置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置 物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果，置業(yè) 投資者可以設(shè)計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。3 金融機(jī)構(gòu)。通過市場分析，金融機(jī)構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與 房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機(jī)構(gòu)預(yù)測擬貸 款項目的未來收益情況、 還款能力和資

16、金需求的合理性， 為審批貸款 （開發(fā)貸款或抵押貸款 ） 提供依據(jù)。4 設(shè)計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場，以便 在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計，滿足市場需求。5 營銷經(jīng)理。 在市場分析的基礎(chǔ)上， 把握目標(biāo)市場特征， 并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、 廣告宣傳策略等。6地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用 權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。7租戶和使用者。 租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、 位置選擇、 物業(yè)選擇和判斷租買時機(jī)與價格時， 非常需要市場分析的支持。尤其是

17、當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關(guān)系、 租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。8物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展 趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié) 果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計劃 或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。（ 三 ） 市場區(qū)域的確定市場區(qū)域是指主要 （潛在 ） 需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地， 它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空 間的需求和供給。1影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素 在定義市場區(qū)域時，關(guān)鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經(jīng)濟(jì) 和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小