論述對房地產(chǎn)稅的看法

1、論述對房地產(chǎn)稅的看法一、房地產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容及分析說明（一）房地產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬 于房地產(chǎn)稅。中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值 稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維 護建設(shè)稅、教育附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。（二）房地產(chǎn)稅分析說明1. 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所 有人征收的一種財產(chǎn)稅。（1）納稅人凡在中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，經(jīng)營管理

2、單位為納稅義務(wù)人；產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅義務(wù)人；產(chǎn)權(quán)所有人、 承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用 人為納稅義務(wù)人。（2）課稅對象房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城 市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。（3）計稅依據(jù)對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10%-30%后的余值計算繳納。具體減除幅 度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依 據(jù)。租金收入是房屋所有權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實務(wù)收入。 對以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當

3、地房產(chǎn)的租金水平，確定一個標 準租金額按租計征。（4）稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的額，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的， 稅率為12%2. 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定 稅額對使用土地的單位和個人征收的一種稅。（1）納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不 在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的， 由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。(2) 課稅對象在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅對象是上述范圍內(nèi)的土地。(3) 計稅依據(jù)

4、城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，由省、自治區(qū)、直轄市 人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準。(4) 適用稅額和應(yīng)納稅額的計算城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、 工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額 標準具體規(guī)定如下：大城市0.510元；中等城市0.48元；小城市0.36元；縣城、 建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.24元。城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)中的不同地方，其自然條件和經(jīng)濟繁榮程度各不相同， 情況復(fù)雜。據(jù)此，國家規(guī)定，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體適用稅額幅度，由各 省、自治區(qū)、直轄

5、市人民政府確定?？紤]到一些地區(qū)經(jīng)濟較為落后，需要適當降低稅額 以及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)需要適當提高稅額的情況，但降低額不得超過最低稅額的30%;經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可以適當提高適用稅額標準，但必須報經(jīng)財政部批準。3. 土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位 和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金 額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)的行為。(1) 納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。(2) 課稅對象課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上

6、建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增 值額。(3) 計稅依據(jù)土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的 增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除 條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額。(4) 稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0; 增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%，速算扣除數(shù)為5%; 增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%,速算扣除數(shù)為15%; 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%

7、。4.契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn) 稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換 等。(1) 納稅人契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。境內(nèi)是指中華 人民共和國實際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。 單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是 指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。(2) 課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。(3) 計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定

8、價方法不 同，因而具體計稅依據(jù)視不同情況而決定。國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。成交 價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形 資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價 格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就 是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資 產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計 稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地

9、收益。為了避免偷、逃稅款，稅法規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的， 或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關(guān)可 以參照市場價格核定計稅依據(jù)。(4) 稅率契稅實行3%5%勺幅度稅率。實行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各 地經(jīng)濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%5%勺幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實際情況決定。契稅采用比例稅率。當計稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計算比較簡單。應(yīng)納稅額的 計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)X稅率二、房地產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀及問題（一）房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容是什么一是出臺房產(chǎn)稅改革方案，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)

10、和個人城建稅、教育費附加制度，逐步 推進房產(chǎn)稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度。如下：納稅人的范圍擴大?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅只對國內(nèi)企業(yè)征收，改革后 ，納稅人將擴大到外資 企業(yè)和外國企業(yè)。征稅范圍擴大?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。為了 體現(xiàn)公平稅負，平等競爭的原則，改革后，房產(chǎn)稅的征稅范圍將擴大到農(nóng)村。納稅人為 所有在中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。改變了計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的價值和房租收入，采用租金為計 稅依據(jù)的，稅負明顯高于按房屋價值計算的稅負，而且我國現(xiàn)行營業(yè)稅已有對租金征稅 的規(guī)定，再按租金征稅有可能造成重復(fù)征。因此，改革后的

11、房產(chǎn)稅采用了房產(chǎn)的評估價 值為計稅依據(jù)。調(diào)整了稅率。改革后的房產(chǎn)稅將采用幅度比例稅率，稅負與以前大體持平。實行幅 度稅率可以便于地方根據(jù)本地實際靈活確定適用稅率。擴大了地方的權(quán)力。房產(chǎn)稅是一個地方稅種，改革后將把房產(chǎn)稅稅率的具體確定權(quán)、 實施細則的制定權(quán)和解釋權(quán)下放給地方，便于調(diào)動地方組織財政收入的積極性。出臺資源稅改革方案：一是統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城建稅、教育費附加制度 ，逐步推進房產(chǎn)稅改革，研究 實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開征環(huán)境稅的方案。二是全面編制核心和地方政府性基金預(yù)算，試編社會保險基金預(yù)算，完善國有資本 經(jīng)營預(yù)算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一、有機銜接的公共

12、預(yù)算體系。推進預(yù) 算公開透明，健全監(jiān)督機制。研究建立地方政府財政風險防控機制。三是建立行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)統(tǒng)計報告和收入管理制度。完善核心企業(yè)國有資本經(jīng)營收益上繳和使用管理制度。（二）房地產(chǎn)業(yè)稅改革現(xiàn)狀1. 一些基層的稅務(wù)部門執(zhí)法行為不規(guī)范由于人員素質(zhì)等問題而導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)或稅務(wù)工作人員沒有嚴格按照稅法的規(guī)定依 法征稅，稅收征管被當作隨意的個人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征“人情稅” “關(guān) 系稅”等現(xiàn)象大量存在，嚴重削弱了稅法應(yīng)有的嚴肅性。2. 信息交換機制不暢通，稅務(wù)機關(guān)不能及時掌握納稅人的涉稅信息房地產(chǎn)開發(fā)是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這 些行政部門都掌握一定

13、的房地產(chǎn)開發(fā)信息，但是根據(jù)我國現(xiàn)行體制，各個職能部門相互 獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。因此，僅僅依靠房地產(chǎn)稅收征管部門，對房 地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機會。3. 財政體制不完善，地方保護主義盛行我國目前實行的是“分稅制”財政體制，根據(jù)對稅種的劃分，房地產(chǎn)稅收多屬于地 方稅源，其與地方政府的利益相關(guān)性較強，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權(quán)較 小，不能讓地方根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，進行一些自主的調(diào)控管理。一些地方政府為了自 身的利益，在房地產(chǎn)稅收征收范圍、時間界定、稅率等進行了適度放寬，這樣就造成中 央政府一些稅收調(diào)控措施得不到很好的實施，政策力度

14、大大減弱，調(diào)控目標也就不能夠 完全實現(xiàn)。4. 稅收征管成本偏高。長期以來，我們只強調(diào)了稅收收入的增長，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收 收入都在以兩位數(shù)的高速度增長，但成本也在增長。5. 現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不合理。我國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定其計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實際上帶有靜態(tài)考慮問題色彩，導(dǎo)致水機不能隨經(jīng)濟條件的變化而正常增長。我國經(jīng)濟始終保 持高速增長態(tài)勢，高速經(jīng)濟增長帶來了土地和房產(chǎn)大幅度升值，特別是城市新房市值與 舊房市值相差非常大，因而以余值為計稅依據(jù)無疑大大縮小了稅基。另一方面，把租金 收入作為計稅金額又帶來了兩個問題：一是租金與房產(chǎn)余值差距很大，因而引起按不同計

15、稅方式計稅稅負高度不均等情 況。二是房產(chǎn)租金本身是營業(yè)稅課稅對象，又當做房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，人為造成雙重課稅。6. 實行內(nèi)外兩套稅制有違公平。目前我國針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的稅還有城市房地產(chǎn)稅。后者的納稅人為外商投資企業(yè)和外籍人員、華僑、港澳臺同胞。這也就是說，在房產(chǎn)保有課稅方面我 們采用了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實際上意味著雙重差別：一是對房產(chǎn)保有活動的課稅 內(nèi)外有別；二是對房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。拋開兩套稅制帶來的稅負不等問題，但 從制度安排效應(yīng)角度來看，兩套房產(chǎn)課稅制度分別運轉(zhuǎn)本身是不公平的。同時也會干擾 其他個稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮。7. 房地產(chǎn)稅費過于混亂抑制房產(chǎn)稅收入正常增長。房產(chǎn)稅市房地

16、產(chǎn)稅費體系的一員。從理論上看，對統(tǒng)一稅源，稅費品種應(yīng)盡量控制。 然而，我國的現(xiàn)實情況是房地產(chǎn)業(yè)面對的稅費數(shù)量與日俱增，這些稅的設(shè)置帶有強烈的 因事設(shè)稅、因項目設(shè)稅色彩。如此眾多的房地產(chǎn)業(yè)稅費，不僅使納稅人產(chǎn)生了強烈的逆 反心理，以致避稅逃費時又發(fā)生，而且從政府角度看，也加大了稅費制度建設(shè)成本和稅 費征管成本。但更深層次的問題還在于稅費數(shù)量過多格局形成之后，政府各部門自然形 成了一種財源建設(shè)心態(tài)，造成收費競爭，直接扭曲了收費性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收。（三）我國房地產(chǎn)稅存在的問題分析。分析我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征收過程中存在的問題，其深層次的根源在于：1. 稅收征管優(yōu)化目標嚴重錯位。由于稅收工作的考核是以收

17、入計劃的完成情況為主要內(nèi)容，沒有把執(zhí)行稅法和征管質(zhì)量的情況 作為考核稅收工作的重要標準，導(dǎo)致各級征稅機關(guān)事實上以計劃為依據(jù)進行稅收征管活動，一切稅 收工作都以完成稅收任務(wù)為核心，這就形成了與依法治稅根本對立的“收入中心論”，從而產(chǎn)生了 許多的不規(guī)范行為。2. 現(xiàn)行征管模式的定位超前于社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。我國目前仍處于社會主義初級階段，市場經(jīng)濟體制才剛剛建立，社會經(jīng)濟秩序還未 理順，公民的納稅意識比較薄弱，與西方國家“納稅和死亡是人生不可避免的兩大現(xiàn)實” 的觀念深入人心的情況相比，我國公民對稅收認識模糊，對稅法規(guī)范的內(nèi)在價值缺乏足 夠的認同，從而引致其稅法的異己感和外在感， 認為稅收是種額外“負

18、擔”，能少則少， 能偷則偷。3. 稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務(wù)部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是 跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個樓盤還沒 有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，有等到結(jié)算，用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，盡 管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國目前的財產(chǎn)登記制度 不健全，尤其是缺乏私有財產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為私有 財產(chǎn)的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn) 價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。應(yīng)當看到，以市場價值為

19、計稅依據(jù)是房地 產(chǎn)稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產(chǎn)進行評估，這就對評估機構(gòu)和評估人員提出 了較高的要求。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收 征管的需要。4. 稅權(quán)過度集中于中央，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點。根據(jù)我國分稅制財政體系的規(guī)定，房地產(chǎn)稅收絕大多數(shù)的立法權(quán)都集中在中央，地 方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，但房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性的特點，這種高度集權(quán)的模式無法促 進房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。5. 多方面因素導(dǎo)致稅收征管成本偏高。目前我國征收成本較高的原因有稅制設(shè)計上的，但從稅收征管方面來看，主要存在 以下幾個方面：一是稅務(wù)機構(gòu)設(shè)置不規(guī)范、不科學(xué)，硬件設(shè)施貪大求全

20、，盲目追求高檔 次，設(shè)備使用率不高；二是目前實行的集中征收、重點稽查制度，將本應(yīng)在日常管理解 決的事項轉(zhuǎn)到了稽查，而稽查又進行選案、審理、檢查和執(zhí)行，成了相互制約、相互配 套的第二稅務(wù)局，增大了稽查的成本。三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協(xié)調(diào)， 重復(fù)工作過多；這些問題的存在，增加了稅收征收成本。（四）中國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管優(yōu)化對策針對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實稅收征管改革和征管模式存在的問題以及形成的原因，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的優(yōu)化從總體上看，應(yīng)從以下幾個方面采取措施：1. 非正式規(guī)則大眾化2. 一是建設(shè)稅收文化體系，加強納稅人的納稅意識。稅收文化對稅務(wù)人員、 納稅人行為的影響是潛移默化的，它著眼于一

21、種文化氛圍的形成，使人一置身其中，便 會感覺到一種巨大的強制力量。通過導(dǎo)向、凝聚和規(guī)范作用，引導(dǎo)稅務(wù)人員和納稅人的 行為，使征稅人樹立“公平、公開、公正、文明辦稅”的新思想，使納稅人逐漸形成依 法納稅光榮，偷稅逃稅可恥的思想觀念，從而形成良好的征收管理繳納機制，達到依法 征稅、依法納稅，實現(xiàn)稅收管理的最優(yōu)化。3. 二是明確稅收征管目標，強化納稅服務(wù)意識。解決當前收征管目標錯位的 問題，就是要把促進納稅人依法納稅作為稅收征管優(yōu)化的目標，不應(yīng)把完成稅收計劃任 務(wù)作為稅收征管的目標，應(yīng)該認識到組織收入是稅收的基本職能，但不是惟一。4. 正式約束可操作化 一是完善房地產(chǎn)稅收立法制度體系，實施規(guī)范的房地

22、產(chǎn)稅收征管。由于房地產(chǎn)稅征 收政策性強，管理工作要求細，交給地方政府更便于管理和操作，也有利于調(diào)動地方積 極性。因而，我國的房地產(chǎn)稅收立法上應(yīng)該下放一定的權(quán)力，由中央制定房地產(chǎn)稅的基 本法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市一級立法機關(guān)，根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)稅源分布和財 政需要，自行設(shè)立地方性稅種。二是建立健全的監(jiān)督體系，規(guī)范稅收執(zhí)法。稅收執(zhí)法的規(guī)范化是優(yōu)化稅收征管， 保障依法治稅落到實處的重要一環(huán)。三是完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策。首先，強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。 其次，完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。再次，建立納稅人誠信納稅評 價制度。最后， 理順城市土地和房屋管理體制， 改變目前多頭

23、管理的積弊， 建立“精簡、 高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。5. 實施機制有效化一是建立有效的信息溝通交換機制，加強稅務(wù)部門與其他相關(guān)部門的合作。 二是完善稅務(wù)部門的內(nèi)控機制，形成嚴密的房地產(chǎn)業(yè)稅收征管系統(tǒng)。三是強化稅收稽查，加大稅收處罰力度。 四是努力降低稅收成本。首先，科學(xué)地設(shè)置稅收征管機構(gòu)，合理分工，加強稅收征 管各部門之間有分工合作和相互協(xié)作，減少重復(fù)工作，另外，還要充分利用稅收征管設(shè) 施，在部門之間有效地實行資源共享。其次，盡量減少像建設(shè)豪華辦稅大廳等這種不必 要的費用。最后，通過一些稅收制度設(shè)計，降低稅收成本。6. 在稅基計算中統(tǒng)一計稅依據(jù)。

24、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分為兩類：一是從價計征；二是從租計征?，F(xiàn)在可以考慮 統(tǒng)一規(guī)定為從價計征。因為租金收入很難核實，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對此 可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。實行從價計征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對象。目前是按照房產(chǎn)原值 一次減除 10%-30%后的余值為計算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且 減除比例的確定沒有合理依據(jù)。為確保計稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今 后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計稅金額而不必做減除。計稅基礎(chǔ)合一畢然是稅率合一。具 體稅率可參考中國的匯率管理機制，實行有管理的浮動稅率制度，中央設(shè)定某一參考稅 率和稅率浮動幅度，各地方政府可在浮動區(qū)間內(nèi)選擇適應(yīng)

25、當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的稅率。這 一做法的原因是中國地域面積廣闊，各地經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，由此而導(dǎo)致各地居民可 支配收入不一致和級差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會有重點、有節(jié)奏、有針對性地 調(diào)控各地方房價，對房價控制從深度上起到抑制作用。7. 建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系。 由于信息不對稱所引發(fā)的稅收流失能以建立健全的稅源監(jiān)控體系的途徑彌補。首 先，通過建立健全的稅源監(jiān)控體系，使房源信息在稅務(wù)機關(guān)及其他部門之間共享，從而 實現(xiàn)房源信息流動暢通以及及時、有效獲??；其次，通過制定配套的法律法規(guī)以規(guī)范房 產(chǎn)稅的納稅申報流程以及房產(chǎn)評估行為；最后，可建立與稅收申報相關(guān)的信用體系，減 少納稅義務(wù)人的機會主義

26、行為?？傊?，建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系能從根本上解 決房產(chǎn)稅調(diào)控房價的問題。三、房地產(chǎn)稅的意義及影響（一）房地產(chǎn)稅的意義1. 對政府：可靠的財政收入開征房地產(chǎn)稅 , 無疑是一項可靠的財政收入 ,可以不必在意當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱 或過冷, 因為它是財產(chǎn)保有稅。 且房地產(chǎn)稅是直接稅 , 比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分 配差距的功能。據(jù)稱 , 此次改革將房地產(chǎn)稅的定價權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認 為,這有利于充分調(diào)動地方政府的積極性 , 增強稅收調(diào)控的靈活性。 隨著地方自主權(quán)的增 強, 地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對 使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體

27、稅源 ,化解困擾已久的土地財政難題 , 具有積極的 意義。2. 對投資者：遏制房地產(chǎn)的投資需求 房地產(chǎn)行業(yè)，可以說是一個暴利行業(yè)，房價越高，利潤越高。而房產(chǎn)稅的到來，從 消費環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)的征稅。如此將提高持有成本，降低去 收益預(yù)期，從而遏制房地產(chǎn)的投資需求。當然，試點地區(qū)的做法和全國的統(tǒng)一的方式仍 有待進一步觀察，但毫無疑問，這都是對房地產(chǎn)投機、投資需求的較大打擊，起到抑制 房價的作用。3. 對剛需人群：減少大多數(shù)老百姓稅收負擔 房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)高端人群收入狀況，可以讓更多高收入者、富裕者繳納更多稅 收，為大多數(shù)老百姓減少稅收負擔，在實際運行中具有非常明確“削富濟貧

28、”效果。一 方面可以將以往開征的多種間接稅負擔并入房地產(chǎn)稅稅種， 減少大多數(shù)老百姓的稅收負 擔；另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。房地產(chǎn)稅屬于直接 稅，可以如愿以償?shù)卣{(diào)節(jié)到社會收入結(jié)構(gòu)中的高端人群，從而可以置換、替代間接稅收入，減少中低收入人群的稅收負擔、稅收痛苦。4. 對樓市：房地產(chǎn)稅可減少房價泡沫 長期來看，房地產(chǎn)稅制度是使房地產(chǎn)市場健康運行的制度建設(shè)，對于房價來說，它 是使它更沉穩(wěn)、減少泡沫的一個配套條件。但總體來說，房地產(chǎn)稅制度建設(shè)不會改變中 國在城鎮(zhèn)化發(fā)展水平上從低走高，這個比較長期的歷史過程中間，這個上揚曲線的基本 模樣基本不會改變。不動產(chǎn)包括消費住房，它的均

29、價表現(xiàn)在曲線上是一個上揚曲線，這 是可以預(yù)期的長期演進之下的一個圖景。 房地產(chǎn)稅在這方面所能夠改變的只是這個上揚 曲線讓它不那么陡峭，斜率低一些，發(fā)展過程中間減少那種大起大落的負面效應(yīng)，所以 它是一個健康的制度。（二）房地產(chǎn)稅的影響1. 縮小貧富差距，優(yōu)化資源配置 財產(chǎn)稅是通過對高收入者多征收，對低收入者少征或者不征稅，以調(diào)節(jié)富裕階層財 富為主的稅種，其目標是通過對社會財產(chǎn)的征稅，縮小貧富差距。房地產(chǎn)稅是對納稅人 不動產(chǎn)的征稅，對富人的財產(chǎn)和收入起著調(diào)節(jié)作用，因為房地產(chǎn)價值越高的人，交稅越 多。通過設(shè)置免征額，對一般家庭和貧窮家庭只征收比較少量的稅甚至不征稅。通過房 地產(chǎn)稅的這種有效的調(diào)控方式

30、，有利于加強對富人財富的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，緩解社 會矛盾。同時，也有利于優(yōu)化房地產(chǎn)的資源配置，使占有房產(chǎn)較多的人，為減輕稅收負 擔，必然主動出讓部分房屋，這樣就可以起到調(diào)節(jié)房產(chǎn)余缺的作用，促進房屋資源的優(yōu) 化配置。2. 健全財產(chǎn)稅體系，規(guī)范財產(chǎn)稅制度 財產(chǎn)稅是當今世界大多數(shù)國家普遍設(shè)置的稅制， 是一個國家稅收體系的重要組成部 分。而在我國根本沒有建立規(guī)范的財產(chǎn)稅制體系，財產(chǎn)稅不僅稅種單一，而且征稅范圍 窄、稅收規(guī)模也小。雖然從形式上看有兩個稅種：房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，其實，都是 對房產(chǎn)的征稅，只不過一個對內(nèi)征收一個對外征收而已。這種稅制結(jié)構(gòu)既導(dǎo)致納稅人之 間稅負不平，又無法保障地方政府對財政

31、收入的基本需要，于是很多地方政府便依靠出 賣土地使用權(quán)、在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)設(shè)置各種各樣的收費，造成“以費擠稅”、 “費大于稅” 的現(xiàn)象。開征房地產(chǎn)稅， 一方面可以改變內(nèi)外兩種房產(chǎn)稅制并存的狀況， 貫徹“簡稅制” 的原則，規(guī)范財產(chǎn)制度，平衡稅收負擔 ; 另一方面，可以通過財產(chǎn)稅制改革拓寬稅基， 增加財政收入。隨著房地產(chǎn)稅成為地方政府的一個主體性稅種，地方政府也會因為受到 激勵而去優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度，令房地產(chǎn)不斷升值，同時也擴大自己 的稅源，使財產(chǎn)稅收入與房地產(chǎn)升值同步，從而形成良性循環(huán)。3. 開征房地產(chǎn)稅是公平稅負，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 目前，我國對房產(chǎn)征稅實行內(nèi)、 外兩套稅制，

32、這不僅造成稅制復(fù)雜， 增大征收成本， 而且導(dǎo)致稅負不公，影響企業(yè)的公平競爭，妨礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。開征房地產(chǎn)稅，把現(xiàn) 行對房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅以及有關(guān)收費合并為房 地產(chǎn)稅，這樣一方面可以建立統(tǒng)一的征收標準，改變目前內(nèi)、外兩套稅制并存所造成的 稅負不公。另一方面通過改革稅收制度，合理確定稅收負擔，降低開發(fā)成本，有利于促 進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4. 開征房地產(chǎn)稅可以合理利用土地，抑制“炒房”行為 房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收，對閑置的土地和空置的房屋也要繳稅。這樣一方 面可以促進房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約使用土地，盡量減少土地閑置，達到土地資源的合理有效 利用。另一方面，通過對空置房屋征稅，可以起到增加“炒房”者的成本，抑制炒房行 為的發(fā)生，促進