第5章房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第第5章章 房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集n第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集概述房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集概述n第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n第三節(jié)第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查n第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃第第5 5章章 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集 1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的主要方式; 2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理; 3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的概念,房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用的特性,資金籌集的基本原則,資金籌集的分類.本章學(xué)習(xí)要求房地產(chǎn)

2、經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理本章復(fù)習(xí)題本章復(fù)習(xí)題n1.1.舉例說明投資收益的表現(xiàn)形式。舉例說明投資收益的表現(xiàn)形式。n2.2.房地產(chǎn)投資的分類及現(xiàn)實表現(xiàn)。房地產(chǎn)投資的分類及現(xiàn)實表現(xiàn)。n3.3.分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險。分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險。n4.4.以股份有限公司為例，列舉房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集方式。以股份有限公司為例，列舉房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集方式。n5.5.資本公積金與盈余公積金資本公積金與盈余公積金n6.6.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類型及含義。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類型及含義。n7.7.計算貸款本息償還問題計算貸款本息償還問題n8.8.商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查內(nèi)容。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查內(nèi)容

3、。n9.9.編制投資計劃與資金籌集表。編制投資計劃與資金籌集表。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述n房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資經(jīng)濟主體經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接直接或或間接間接參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述n房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資n1）房地產(chǎn)開發(fā)投資（土地開發(fā)、商品房建設(shè)）房地產(chǎn)開發(fā)投資（土地開發(fā)、商品房建設(shè)）n2）房地產(chǎn)置業(yè)投資（物業(yè)

4、）房地產(chǎn)置業(yè)投資（物業(yè)）家庭購房自住家庭購房自住投資者購房出租（住宅、公寓、寫字樓、廠房等）投資者購房出租（住宅、公寓、寫字樓、廠房等）投資者購房儲備，待價而沽投資者購房儲備，待價而沽投資者購房用于自己的工商業(yè)（固定資產(chǎn)）運營投資者購房用于自己的工商業(yè)（固定資產(chǎn)）運營房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述n房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資n1）購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券）購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券n2）購買房地產(chǎn)投資信托基金（）購買房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）n3）購買房地產(chǎn)抵押貸款支持債券）購買房地產(chǎn)抵押貸款支持債券房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商商業(yè)商業(yè)銀行銀行

5、SPV特設(shè)中介特設(shè)中介投資者投資者（個人、企業(yè)）（個人、企業(yè)）抵押權(quán)貸款債權(quán)交易價債券交易價房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險通貨膨脹（購買力）風(fēng)險通貨膨脹（購買力）風(fēng)險n投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購購買力降低買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。給投資者帶來的風(fēng)險。市場供求風(fēng)險市場供求風(fēng)險n投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化供求關(guān)系的變化給投資者給投資者帶來的風(fēng)險（帶來的風(fēng)險（93北海房地產(chǎn)泡沫）。北海房地產(chǎn)泡沫）。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理市場供求風(fēng)

6、險市場供求風(fēng)險 案例案例n1992年夏，北海市政府到深圳招商。市長帥立國向年夏，北海市政府到深圳招商。市長帥立國向萬科萬科推薦推薦一塊一塊40平方公里的土地，地價象征性收一些。平方公里的土地，地價象征性收一些。n王石赴北海，現(xiàn)場調(diào)查，在北海建委會議室里，專家分析：王石赴北海，現(xiàn)場調(diào)查，在北海建委會議室里，專家分析：深圳目前共開發(fā)深圳目前共開發(fā)70平方公里土地，平方公里土地，“三通一平三通一平”用去近用去近200個億。北海這個億。北海這40平方公里的平方公里的荒地灘涂開發(fā)荒地灘涂開發(fā)，至少，至少60億億80億，億，如果算上地面上的投資（廠房、公建、發(fā)電廠、水廠），少如果算上地面上的投資（廠房、公

7、建、發(fā)電廠、水廠），少說還要說還要80億，加起來就是億，加起來就是140160億。問題不在投入，更重億。問題不在投入，更重要的是產(chǎn)出和消費。北海目前的要的是產(chǎn)出和消費。北海目前的人口人口不到不到15萬，一年的產(chǎn)值萬，一年的產(chǎn)值不足不足10個億，如何支撐這么大規(guī)模的基本建設(shè)？個億，如何支撐這么大規(guī)模的基本建設(shè)？房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險n急于急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價折價而導(dǎo)致資金損失的而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。風(fēng)險。利率風(fēng)險（利率風(fēng)險（加息加息）n增加財務(wù)費用增加財務(wù)費用n影響房地產(chǎn)市場需求影

8、響房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險政策風(fēng)險（緊縮型）政策風(fēng)險（緊縮型）n土地供給政策（如增加保障性住房用地）土地供給政策（如增加保障性住房用地）n稅費政策（稅費政策（2007年初開征土地增值稅）年初開征土地增值稅）經(jīng)營性風(fēng)險經(jīng)營性風(fēng)險政治風(fēng)險政治風(fēng)險自然風(fēng)險自然風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第一節(jié)第一節(jié) 概述概述n房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的內(nèi)涵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)投資的要為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)投資的要求，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目求，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資總投資和和各期資金投各期資金

9、投入量入量的需要，運用各種資金籌集方式，經(jīng)濟有的需要，運用各種資金籌集方式，經(jīng)濟有效地籌集項目開發(fā)建設(shè)資金的過程。效地籌集項目開發(fā)建設(shè)資金的過程。5.資金增值性較強1.資金占用量大2.資金占用時間長3.資金使用的地域性4.資金缺乏流動性6.資金的高風(fēng)險高收益性房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用的特性房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用的特性1.安全性原則2.經(jīng)濟性原則4.盈利性原則3.可靠性原則房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的基本原則從融資主體上房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)項目融資從融資渠道上直接籌資間接籌資從資金償還特性上其他分類方式權(quán)益籌資債務(wù)籌資房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的分類房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理資金來源共計資金來源共計

10、4817048170億元。其中，億元。其中，國內(nèi)貸款國內(nèi)貸款89948994億元億元（18.67%18.67%），），利用外資利用外資413413億元（億元（0.86%0.86%），），企業(yè)自企業(yè)自籌資金籌資金1590915909億元（億元（33.03%33.03%），），其他資金其他資金2285422854億元億元（47.44%47.44%）。在其他資金中，）。在其他資金中，定金及預(yù)收款定金及預(yù)收款1334713347億億元，元，個人按揭貸款個人按揭貸款70097009億元。億元。資料來源：陳寶存，資料來源：陳寶存，未來十年向高房價投降未來十年向高房價投降，2011.12011.1第二節(jié) 房

11、地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的主要方式債務(wù)資金籌集資本金籌集股票籌集債券籌資信貸資金籌資債券籌資債券籌資抵押貸款信用貸款自有資金籌集自有資金籌集商品房預(yù)售商品房預(yù)售債務(wù)資金籌集債務(wù)資金籌集1.住房抵押貸款證券化2.房地產(chǎn)投資信托把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，而后通過在資本市場上出售這些證券以融通資金，分散風(fēng)險信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托投資憑證或股票的方式 受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)的投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資。內(nèi)部認購承包商墊資通過該方式往往可獲得 部分預(yù)售收入，但是內(nèi)部認購時一般沒有申領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證，其行為不受法律保護開發(fā)商在招投標時有時會要求施工單位墊付

12、部分或全部工程款，再按照工程進度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)金融創(chuàng)新其他方式其他方式房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n1.資本金籌集資本金籌集資本金與自有資金資本金與自有資金n資本金資本金：投入到某具體項目的股本金，來源于自有資金。：投入到某具體項目的股本金，來源于自有資金。n自有資金自有資金：n資本金資本金n資本公積金資本公積金n盈余公積金、公益金盈余公積金、公益金n未分配利潤。未分配利潤。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n1.資本金籌集資本金籌集資本金的

13、籌集渠道資本金的籌集渠道n1）注冊資本金（企業(yè)設(shè)立時）注冊資本金（企業(yè)設(shè)立時）n2）公開發(fā)行股票（上市公司）公開發(fā)行股票（上市公司）n3）向股東配股（須經(jīng)股東同意）向股東配股（須經(jīng)股東同意）n4）資本公積金、盈余公積金、公益金以及未分配利潤）資本公積金、盈余公積金、公益金以及未分配利潤轉(zhuǎn)增轉(zhuǎn)增（自有資金的內(nèi)部轉(zhuǎn)化）（自有資金的內(nèi)部轉(zhuǎn)化）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n1.資本金

14、籌集資本金籌集股票的發(fā)行股票的發(fā)行n1）股票的概念）股票的概念是股份公司為籌集資本金而發(fā)行的是股份公司為籌集資本金而發(fā)行的有價證券有價證券，是股，是股東按其所持股份享有權(quán)利和承擔義務(wù)的東按其所持股份享有權(quán)利和承擔義務(wù)的書面憑證書面憑證，它代表股東對公司相應(yīng)的財產(chǎn)份額的私人占有權(quán)，它代表股東對公司相應(yīng)的財產(chǎn)份額的私人占有權(quán)，是持有人對企業(yè)進行的一種是持有人對企業(yè)進行的一種投資投資。當企業(yè)盈利時，。當企業(yè)盈利時，股東按股份可領(lǐng)取股東按股份可領(lǐng)取股息股息（固定）和（固定）和紅利紅利（浮動）。（浮動）。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n1.資本

15、金籌集資本金籌集股票的發(fā)行股票的發(fā)行n2）股票的特點）股票的特點股本沒有固定的到期日，不用償還本金，是公司的股本沒有固定的到期日，不用償還本金，是公司的永久性資本（公司破產(chǎn)清算時除外）。永久性資本（公司破產(chǎn)清算時除外）。有更大的財務(wù)靈活性和較小的財務(wù)風(fēng)險有更大的財務(wù)靈活性和較小的財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n2.向金融機構(gòu)貸款向金融機構(gòu)貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款n針對企業(yè)針對企業(yè)臨時性臨時性流動資金需求而進行的貸款，供開發(fā)經(jīng)營流動資金需求而進行的貸款，供開發(fā)經(jīng)營周

16、轉(zhuǎn)使用（土地費用、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費等）。周轉(zhuǎn)使用（土地費用、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費等）。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n2.向金融機構(gòu)貸款向金融機構(gòu)貸款房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款n為了滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企為了滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)資金的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把業(yè)把以出讓方式取得以出讓方式取得的項目的項目土地使用權(quán)土地使用權(quán)或或在建工程在建工程作為抵作為抵押物，向金融機構(gòu)申請的貸款（?？顚Ｓ茫Ｑ何?，向金融機構(gòu)申請的貸款（?？顚Ｓ茫?。房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款n抵押人

17、抵押人（借款人、債務(wù)人）以其合法的房地產(chǎn)，以（借款人、債務(wù)人）以其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移不轉(zhuǎn)移占有占有的方式向的方式向抵押權(quán)人抵押權(quán)人（貸款人、債權(quán)人）提供債務(wù)履行（貸款人、債權(quán)人）提供債務(wù)履行擔保，以此來獲得的貸款。擔保，以此來獲得的貸款。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n2.向金融機構(gòu)貸款向金融機構(gòu)貸款為什么要申請房地產(chǎn)貸款？為什么要申請房地產(chǎn)貸款？n假定當前房地產(chǎn)開發(fā)的年投資利潤率為假定當前房地產(chǎn)開發(fā)的年投資利潤率為2525，貸款利，貸款利率為率為1010，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金為，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

18、資本金為25002500萬。比較萬。比較一下不借款和借款的情況（假定可以借到一下不借款和借款的情況（假定可以借到50005000萬的商萬的商業(yè)銀行貸款）。業(yè)銀行貸款）。n結(jié)論：結(jié)論：只要項目年投資利潤率高于貸款利率，貸款就只要項目年投資利潤率高于貸款利率，貸款就是比較劃算的。是比較劃算的。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n2.向金融機構(gòu)貸款向金融機構(gòu)貸款房地產(chǎn)貸款的償還房地產(chǎn)貸款的償還n1）等額本金等額本金：定期按等額還本，每期付息一次。：定期按等額還本，每期付息一次。n2）等額本息等額本息：定期按等額還本付息。：定期按等額還本付息。n

19、3）每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清）每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清n4）到期本金利息累計一次還清。）到期本金利息累計一次還清。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行一次借款某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行一次借款100萬元，年利率為萬元，年利率為10%，還款期為，還款期為5年，年，還款方式為定期等額還本，每期付息一次，還本付息均在年末。還款方式為定期等額還本，每期付息一次，還本付息均在年末。第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年總計總計1.1.年初借款累計年初借款累計10010

20、02.2.當年還本付息當年還本付息3.3.當年還本當年還本4.4.當年付息當年付息5.5.年末借款累計年末借款累計房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行一次借款某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行一次借款100萬元，年利率為萬元，年利率為10%，還款期為，還款期為5年，年，還款方式為定期等額還本付息，每期付息一次，還本付息均在年末。還款方式為定期等額還本付息，每期付息一次，還本付息均在年末。第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年總計總計1.1.年初借款累計年初借款累計1001002.2.當年還本付息當年還本付息3

21、.3.當年還本當年還本4.4.當年付息當年付息5.5.年末借款累計年末借款累計房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行一次借款某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行一次借款100萬元，年利率為萬元，年利率為10%，還款期為，還款期為5年，年，還款方式為每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次性還清。還款方式為每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次性還清。第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年總計總計1.1.年初借款累計年初借款累計1001002.2.當年還本付息當年還本付息3.3.當年還本當年還本4.4.當年付

22、息當年付息5.5.年末借款累計年末借款累計房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n3.商品房預(yù)售商品房預(yù)售商品房預(yù)售制度（商品房預(yù)售制度（雙贏雙贏）商品房預(yù)售的實質(zhì)：商品房預(yù)售的實質(zhì)：預(yù)收房款預(yù)收房款，以房歸還，以房歸還商品房預(yù)售的條件：商品房預(yù)售的條件：五證五證齊全齊全國務(wù)院新規(guī)國務(wù)院新規(guī)n1）首付差別化）首付差別化n2）部分城市限購令）部分城市限購令房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n4.

23、發(fā)行債券發(fā)行債券債券的概念債券的概念n債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向債權(quán)人債權(quán)人償還本金和支付利息的一種償還本金和支付利息的一種有價證券有價證券（35年）。年）。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n4.發(fā)行債券發(fā)行債券債券籌資的評價債券籌資的評價n1）利息稅前支付，有稅收好處）利息稅前支付，有稅收好處n2）不失對企業(yè)的控制權(quán)）不失對企業(yè)的控制權(quán)n3）財務(wù)風(fēng)險高）財務(wù)風(fēng)險高n4）限制條件嚴格）限制條件嚴格房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)

24、營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式n5. 資金籌集的其他方式資金籌集的其他方式房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托施工企業(yè)或建材企業(yè)墊資施工企業(yè)或建材企業(yè)墊資“傍大款傍大款”（國企或金融機構(gòu)）（國企或金融機構(gòu)）借殼上市（負債較多的上市公司）借殼上市（負債較多的上市公司）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理“傍大款傍大款”融資實例融資實例 自自20042004年，年，萬通集團萬通集團與天津泰達集團便達成戰(zhàn)略合作關(guān)系。與天津泰達集團便達成戰(zhàn)略合作關(guān)系。20072007年，天津泰達通過認購萬通地產(chǎn)增發(fā)的年，天津泰達通過認購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.083.

25、08億股，擁有萬億股，擁有萬通地產(chǎn)增資擴股后通地產(chǎn)增資擴股后27.8%27.8%的股權(quán)，天津泰達成為萬通地產(chǎn)的第的股權(quán)，天津泰達成為萬通地產(chǎn)的第一大股東。一大股東。泰達集團主要在天津市從事土地一級開發(fā)與城市運泰達集團主要在天津市從事土地一級開發(fā)與城市運營營，其資源優(yōu)勢不言而喻。，其資源優(yōu)勢不言而喻。20072007年年1010月，萬通地產(chǎn)又聯(lián)合泰達月，萬通地產(chǎn)又聯(lián)合泰達集團各出資集團各出資2.52.5億元，擬籌建億元，擬籌建1010億元的地產(chǎn)基金，用于天津濱億元的地產(chǎn)基金，用于天津濱海新區(qū)進行一級土地開發(fā)，平整后的土地將優(yōu)先提供給萬通地海新區(qū)進行一級土地開發(fā)，平整后的土地將優(yōu)先提供給萬通地產(chǎn)使

26、用。產(chǎn)使用。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理借殼上市借殼上市 融資實例融資實例 2007 2007年前后，年前后，華遠集團華遠集團相中了相中了SST(SST(表示公司經(jīng)營連續(xù)兩年表示公司經(jīng)營連續(xù)兩年虧損，特別處理虧損，特別處理) )幸福，當年幸福，當年2 2月，華遠地產(chǎn)與湖北幸福實業(yè)股月，華遠地產(chǎn)與湖北幸福實業(yè)股份有限公司達成一致，對份有限公司達成一致，對幸福實業(yè)幸福實業(yè)進行重組，以幸福實業(yè)吸收進行重組，以幸福實業(yè)吸收合并華遠地產(chǎn)的方式實現(xiàn)借殼上市。同年年底，該方案獲中國合并華遠地產(chǎn)的方式實現(xiàn)借殼上市。同年年底，該方案獲中國證監(jiān)會批準。華遠集團于證監(jiān)會批準。華遠集團于20082008年成立華遠

27、置業(yè)，并將所有華遠年成立華遠置業(yè)，并將所有華遠房地產(chǎn)下資產(chǎn)轉(zhuǎn)入華遠置業(yè)名下，最終華遠置業(yè)被房地產(chǎn)下資產(chǎn)轉(zhuǎn)入華遠置業(yè)名下，最終華遠置業(yè)被SSTSST幸福以幸福以換股的形式吸收合并，原華遠地產(chǎn)名下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就此被裝入換股的形式吸收合并，原華遠地產(chǎn)名下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就此被裝入SSTSST幸福之中。幸福之中。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第三節(jié)第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查n1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級AAA、AA、A、BBB、BB、B根據(jù)企業(yè)的根據(jù)企業(yè)的信譽信譽和和經(jīng)營情況經(jīng)營情況( (資金資金實力、盈利能力、管理能力、發(fā)實力、盈利能力、管理能力、發(fā)展

28、前景等展前景等) )對其進行評分。一般滿對其進行評分。一般滿分分100100分，分，90-10090-100分的為分的為AAAAAA級，級，80-8980-89分的為分的為AAAA級，級，70-7970-79分的為分的為A A級，依次類推。級，依次類推。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第三節(jié)第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查n2.貸款項目評估貸款項目評估項目項目基本情況基本情況市場市場指標指標財務(wù)財務(wù)評價指標評價指標房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第三節(jié)第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查n3.房地產(chǎn)貸款擔保方式評價房地產(chǎn)貸款擔保方式評價擔保擔保n債權(quán)

29、人債權(quán)人為確保債務(wù)得到清償，而在為確保債務(wù)得到清償，而在債務(wù)人債務(wù)人或或第三人第三人的特的特定的物和權(quán)利上設(shè)定的，可以支配他人財產(chǎn)的一種權(quán)利定的物和權(quán)利上設(shè)定的，可以支配他人財產(chǎn)的一種權(quán)利的行為。的行為。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第三節(jié)第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查n3.房地產(chǎn)貸款擔保方式評價房地產(chǎn)貸款擔保方式評價房地產(chǎn)貸款擔保的方式房地產(chǎn)貸款擔保的方式n1）保證保證：保證人保證人和和債權(quán)人債權(quán)人約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔責(zé)任的行為。保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔責(zé)任的行為。n2）抵押抵押：債務(wù)人債務(wù)人

30、或者或者第三人第三人不轉(zhuǎn)移不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占用，將該財對財產(chǎn)的占用，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。n3）質(zhì)押質(zhì)押：債務(wù)人或者第三人將其：債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)動產(chǎn)或者或者權(quán)利權(quán)利移交移交債權(quán)人債權(quán)人占有占有，將該動產(chǎn)或者權(quán)利作為債權(quán)的擔保。，將該動產(chǎn)或者權(quán)利作為債權(quán)的擔保。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第三節(jié)第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查金融機構(gòu)對項目貸款的審查n4.房地產(chǎn)貸款綜合評價房地產(chǎn)貸款綜合評價貸款的綜合風(fēng)險度貸款的綜合風(fēng)險度信用等級系數(shù)信用等級系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù)貸款方式系數(shù)貸款方式系數(shù)期限期限系數(shù)系數(shù)取值規(guī)則取值規(guī)則評價標準評價標準n只有綜合風(fēng)險度低

31、于只有綜合風(fēng)險度低于60%，商業(yè)銀行才考慮發(fā)放貸款。，商業(yè)銀行才考慮發(fā)放貸款。例：某房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款例：某房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款8000萬，期萬，期限限3年，以商品房做抵押，該企業(yè)的信用年，以商品房做抵押，該企業(yè)的信用等級為等級為A級，風(fēng)險等級為級，風(fēng)險等級為AAA級，計算貸級，計算貸款綜合風(fēng)險度?？罹C合風(fēng)險度。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理練習(xí)：某房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款練習(xí)：某房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款8000萬，期限萬，期限3年，以商品年，以商品 房做抵押，該企業(yè)的信用等級為房做抵押，該企業(yè)的信用等級為A級，風(fēng)險等級為級，風(fēng)險等級為 AA

32、A級，計算貸款綜合風(fēng)險度。級，計算貸款綜合風(fēng)險度。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃n1.房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的概念根據(jù)項目可行性研究報告估算的根據(jù)項目可行性研究報告估算的總投資額總投資額和和年度年度投資額投資額，通過編制，通過編制投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表，研究，研究安排資金的來源與運用，為項目尋求適宜的安排資金的來源與運用，為項目尋求適宜的資金資金籌集方案籌集方案。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃n2.房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措規(guī)劃的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措規(guī)劃的內(nèi)容分析企業(yè)和項目的內(nèi)外環(huán)境分析企業(yè)和項目的內(nèi)外環(huán)境確定籌資期望達到的目的和要求確定籌資期望達到的目的和要求編制投資計劃與資金籌措表編制投資計劃與資金籌措表選擇籌資方案選擇籌資方案實施籌資方案及反饋實施籌資方案及反饋房地產(chǎn)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)經(jīng)營與管理投資