關(guān)于商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的探討

1、 房地產(chǎn)測(cè)繪論文姓名：袁豪杰班級(jí)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)學(xué)號(hào)：1306440034關(guān)于商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的探討【摘要】：本文首先介紹了商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，并且從定義、目的以及任務(wù)上淺談了房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)內(nèi)容；并且根據(jù)相關(guān)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房的各個(gè)部分進(jìn)行測(cè)算定義，通過(guò)相應(yīng)軟件對(duì)商品房面積進(jìn)行相應(yīng)計(jì)算；隨后通過(guò)計(jì)算所得數(shù)據(jù)將商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積進(jìn)行對(duì)比，分析預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的區(qū)別并給出相應(yīng)的解決辦法；最后以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū)1號(hào)樓商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)為例，通過(guò)采集外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)，使用天正建筑CAD軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，對(duì)本文所提到的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。【關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)算相關(guān)規(guī)定；天

2、正建筑CAD；商品房預(yù)測(cè)；商品房實(shí)測(cè)；預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)差異問(wèn)題及解決辦法1.1. 商品房的發(fā)展現(xiàn)狀隨著我國(guó)住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費(fèi)品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費(fèi)品不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。然而，在購(gòu)房時(shí)，單價(jià)通常一目了然，但銷售面積計(jì)算卻存在一定出入，購(gòu)買(mǎi)者時(shí)常感到受了開(kāi)發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，全國(guó)各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位進(jìn)行面積預(yù)算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致

3、，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。1.2. 房產(chǎn)測(cè)繪定義從廣義上講，房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)定和調(diào)查房屋及用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用和交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測(cè)量工作。從具體意義上講，房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測(cè)繪。1.3. 房產(chǎn)測(cè)繪目的、任務(wù)及內(nèi)容房產(chǎn)測(cè)繪的目的，第一，是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開(kāi)發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第

4、二，是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)土地以及土地上認(rèn)為的，天然的荷載物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量，利用狀況等進(jìn)行測(cè)定，調(diào)查和繪制成圖的工作。它的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、現(xiàn)狀測(cè)量、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。 11.4. 房產(chǎn)測(cè)繪的意義房產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)

5、確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測(cè)繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。房產(chǎn)測(cè)繪是城市測(cè)繪的組成部分，城市房屋規(guī)劃建設(shè)不可缺少的工作。它不僅是城市房地產(chǎn)管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可缺少的工作。因此，他在城市現(xiàn)代化管理中具有重要的作用。首先，房產(chǎn)測(cè)繪可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)

6、繪是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)繪是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測(cè)繪也是檢驗(yàn)商品房買(mǎi)賣(mài)面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪有利于保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

7、隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市現(xiàn)代化的進(jìn)行也迅猛發(fā)展，格式各樣的小區(qū)也全面的發(fā)展起來(lái)。城市化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展，房屋價(jià)格也迅速飆升，“寸土寸金”已不再是神話，廣大消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)房屋建筑面積就成了他們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為商品房房屋建筑面積關(guān)鍵性步驟的商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)問(wèn)題也倍受廣大消費(fèi)者關(guān)注。2. 面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定22.1. 計(jì)算全部建筑面積的范圍1) 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220M以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算

8、建筑面積。2) 樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。3) 房屋天面上屬永久性建筑，層高在220M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220M以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。4）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算5）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算6)層高在2.20m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車(chē)庫(kù)、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算7) 與房屋相連屬永久性的（不論是否凸出墻外）且有非獨(dú)立柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)

9、斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。8) 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。9) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。10) 房屋的伸縮縫，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2.2. 計(jì)算一半建筑面積的范圍1) 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。其中，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無(wú)柱走廊廊道形成臺(tái)面高出地坪0.15M且廊道和

10、上蓋寬度均在1.20M以上的，按上蓋和臺(tái)面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計(jì)算。2) 獨(dú)立柱門(mén)廊、單排柱的車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3) 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，其上蓋面積必須等于陽(yáng)臺(tái)、挑廊面積，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按地板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。4) 屬永久性建筑且無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。6）與房屋相連的室外有頂蓋無(wú)柱的永久性裝卸貨平臺(tái)，按平臺(tái)水平投

11、影面積的一半計(jì)算。2.3. 不計(jì)算建筑面積的范圍1) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、地下室或半地下室的采光井、防潮層及保護(hù)墻等，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井。2）房屋之間無(wú)上蓋的架空通道，或無(wú)上蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑廊。若架空通道、消防通道、陽(yáng)臺(tái)、挑廊與其上蓋相距三個(gè)層高（標(biāo)準(zhǔn)層層高）以上，均視為無(wú)上蓋。3）房屋的天面、挑臺(tái)、公共曬臺(tái)、露臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池、水池及室內(nèi)樓地面不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。4）頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。5）騎樓、過(guò)街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車(chē)場(chǎng)所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作

12、為公共開(kāi)放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。6）屋面上有柱且有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。7）獨(dú)立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長(zhǎng)廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。8）樓梯已計(jì)算面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。9）上蓋投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、廊道圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的陽(yáng)臺(tái)、廊道。斜坡式人行或車(chē)行通道等無(wú)頂蓋的建筑。10）樓中樓（復(fù)式住宅）室內(nèi)樓梯用戶自理的樓梯洞和客

13、廳上空，其樓中樓（復(fù)式住宅）上層的中空部分（以凈尺寸計(jì)算）。2.4. 共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則1）房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按分?jǐn)倕f(xié)議分?jǐn)?；無(wú)協(xié)議或協(xié)議不明確的按分?jǐn)傄?guī)則執(zhí)行。2）房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９灿薪ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅瑸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?）房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟?/p>

14、共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅悴坏酶淖冊(cè)荚O(shè)計(jì)的使用功能。4）有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘荨㈦娞菁跋鄳?yīng)走道）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。5）樓房下層（含底層、架空層）樓層的垂直通道，無(wú)論其使用（?？?、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。6）商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售是告知買(mǎi)受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，

15、在不影響公用利益的前提下，應(yīng)在規(guī)則范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。7）在對(duì)商品房面積進(jìn)行測(cè)繪前，應(yīng)先核實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)提交的公用建筑分?jǐn)偛课慌c商品房買(mǎi)賣(mài)合同所附公用建筑分?jǐn)偛课皇欠褚恢?，核?shí)無(wú)誤后再按有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)測(cè)量。8）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)面積占該幢各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。9）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ楦鞔畏謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。10）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

16、商（售房單位）自營(yíng)、自用的房屋（管理房、物業(yè)用房除外）不予計(jì)入共有建筑面積，按套（單元）認(rèn)定。2.5. 面積計(jì)算方法2.5.1套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部組成。1) 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門(mén)u內(nèi)面積的總和； 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建）按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；u 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；u 內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。u2) 套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。

17、其中套（單元）與套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3) 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；未封閉的挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積（封閉的挑陽(yáng)臺(tái)面積則全算）。未封閉的凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積（封閉的凹陽(yáng)臺(tái)面積則全算）。未封閉的半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的

18、一半計(jì)算建筑面積（封閉的半挑半凹陽(yáng)臺(tái)面積則全算）。計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積時(shí)，其陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)以規(guī)劃條件確認(rèn)的封閉式或非封閉式為依據(jù)計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積2.5.2共有建筑面積：共有建筑面積由可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分組成1） 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公用門(mén)廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房（物業(yè)用房）、設(shè)備間等，均不計(jì)入幢共

19、有建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和公共建筑空間，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（即：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積）。2） 不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)；作為人防工程的地下室（避難室房）；用作公共休息、綠化等場(chǎng)所的架空層；為建筑造型而建，無(wú)實(shí)用功能的建筑面積；建在棟內(nèi)或建在棟外與本棟相連，為多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房；建在棟外為本棟或多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房；騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；通向二層以上的室外斜坡道

20、建筑面積，暫不進(jìn)行分?jǐn)偂?） 共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式Si=KSi K=Si/Si（其中：K為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，；Si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，；Si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，；Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，）。3. 天正建筑CAD在房產(chǎn)測(cè)繪中的使用方法43.1. 軟件簡(jiǎn)介天正建筑CAD軟件TArch是國(guó)內(nèi)最早在AutoCAD平臺(tái)上開(kāi)發(fā)的商品化建筑CAD軟件之一，涵蓋建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、暖通空調(diào)、給水排水、建筑電氣與建筑結(jié)構(gòu)等多項(xiàng)專業(yè)的系列軟件，并針對(duì)日新月異的房產(chǎn)發(fā)展商提供房產(chǎn)面積計(jì)算軟件等。3.2. 使用方法3.2.1打開(kāi)軟件另存舊版（保存一份完

21、整的設(shè)計(jì)圖）。à在文件菜單中打開(kāi)所要進(jìn)行面積測(cè)算的商品房設(shè)計(jì)藍(lán)圖à在桌面上打開(kāi)天正建筑7for20043.2.2加載加載àLWJCADàsupportàAutoCAD2004à加載應(yīng)用程序à工具菜單3.2.3縮放整理圖紙（將大尺寸標(biāo)注刪除，便于面積計(jì)算）à指定比例因子（輸入0.001）à指定基點(diǎn)（基點(diǎn)可任意選擇）àall(將圖形全部選中)à縮放à修改菜單3.2.4設(shè)置標(biāo)注及文字格式1）打開(kāi)標(biāo)注樣式管理器2）點(diǎn)擊“修改”進(jìn)行標(biāo)注樣式的修改：à在隱藏“尺寸線1、2，尺寸界線1、2”中打鉤à“直線和箭頭”：基線間距設(shè)為“3.75”