中級經濟師考試房地產經濟專業(yè)知識與實務考試大綱

1、一、房地產經濟基本理論考試目的測查應試人員是否掌握 區(qū)位理論、供求理論、地租地價理論和城市化理論等知識，以及 把握房地產經濟基本規(guī)律的能力。 考試內容 （一）區(qū)位理論 區(qū)位的含義、特征和種類，房地產區(qū)位的含義，區(qū)位對房地產的 重要性，房地產的主要區(qū)位因素，主要的區(qū)位理論及其主要內 容；農業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論和中心地理論中的基本概念、 基本前提和主要內容；同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中 心商務區(qū)土地利用模式的主要內容及其在房地產開發(fā)經營上的意 義。 （-）供求理論 房地產需求和房地產市場需求的含義， 需求與需要的異同，決定房地產需求量的因素及其對房地產需求 量的影響，房地產需求曲線的特

2、點及其發(fā)生位移的情形；房地產 供給和房地產市場供給的含義，決定房地產供給量的因素及其對 房地產供給量的影響，房地產供給曲線的特點及其發(fā)生位移的情 形；房地產均衡價格的概念及其形成原理，房地產供求與價格關 系的特殊性。（三）地租地價理論 地租的概念，地租的本質，地價的概念，我國地價的內涵；勞役地租、實物地租和貨幣 地租等地租形式；級差地租、絕對地租和壟斷地租的概念；地價 的本質，地租與地價之間的數(shù)量關系。（四）城市化理論 城市的概念，城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別，城市的分類，城市的產生，城市 發(fā)展演變的階段；城市化的概念及其表現(xiàn)，城市化進程的階段劃 分，城市化的度量，城市化引起的變化，城市化與社會經濟發(fā) 展

3、；郊區(qū)化的概念，發(fā)達國家的郊區(qū)化現(xiàn)象，我國的郊區(qū)化現(xiàn) 象；逆城市化現(xiàn)象及其出現(xiàn)的原因。 二、房地產征收征用 考 試目的測查應試人員是否掌握房地產征收征用的前提條件、權 限、程序、補償和安置等知識，以及開展房地產征收征用相關工 作的能力。考試內容（-）房地產征收征用概述 房地產征收的概念，集體土地征 收的含義，單位、個人的房屋及其他房地產征收的含義，房地產 征收的限制條件；征用的概念、限制條健和特征；征收與征用的 異同。 （二）房地產征收的前提條件 公共利益的界定，公共 利益的特點。（三）集體土地征收與補償 集體土地征收的程序、審批；征地補償?shù)奶攸c，征地補償費用的構成，征地補償費 用標準，被征地

4、農民的安置，征地補償和安置的步驟。（四）國有土地上房屋征收與補償國有土地上房屋征收的管理體制、 程序；國有土地上房屋征收的補償對象、補償構成、補償方式； 國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?。三、建設用地使用制 度考試目的測查應試人員是否掌握國有建設用地使用權劃 撥、出讓、轉讓、出租、抵押、收回和終止、閑置國有建設用地 的處理以及集體建設用地使用制度等知識，以及把握國有建設用 地和集體建設用地使用制度的能力?？荚噧热荩ㄒ唬┙ㄔO用 地概述建設用地的概念和分類，建設用地的取得方式；建設用 地管理的概念、對象、原則和主要內容。（-）國有建設用地使用權劃拔和有償使用建設用地使用權劃撥的范圍和程序，劃 撥

5、建設用地使用權的管理；建設用地使用權出讓的方式和特征， 建設用地使用權出讓金，招標、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓方式及程 序，協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別；建設用地使用權出讓 合同的概念、特征和內容，合同雙方的權利和義務，合同的變更 和解除；國有建設用地租賃的范圍、方式、期限和合同，承租土 地使用權的權能，承租土地使用權的收回；建設用地使用權作價 出資（入股）或授權經營的適用范圍、報批程序。 （三）國有 建設用地使用權轉讓式和程序。建設用地使用權轉讓的條件和限制，建設用地使用權轉讓的方 （四）國有建設用地使用權出租建設用地使用權出租的條件和程序，建設用地使用權租賃合同的主要內容，建設 用地使用權出

6、租與出讓、轉讓、抵押的區(qū)別。（五）國有建設用地使用權抵押建設用地使用權抵押權的設定，建設用地使用 權抵押的程序和登記制度，建設用地使用權的占用、管理和處 分，建設用地抵押權的滅失，最高額抵押權。（六）國有建設用地使用權收回和終止建設用地使用權收回和終止的各種情 形。 （七）閑置國有建設用地的處置閑置土地的認定、處置 方式，征收土地閑置費和無償收回土地使用權等規(guī)定。（A）集體建設用地使用制度集體建設用地的概念、使用范圍及原 則，集體建設用地使用權的取得、收回、流轉和抵押，農村宅基 地及其管理。 四、房地產市場調研 考試目的 測查應試人員 是否掌握房地產市場調研的程序、內容、類型和方法，房地產市

7、場分析和預測的方法，并能夠對房地產市場進行分析和預測，讀 懂和撰寫房地產市場調研報告?？荚噧热荩ㄒ唬┓康禺a市場 調研概述 房地產市場調研的含義和作用；房地產市場調研的程 序（確定調研目標，制訂調研計劃，設計調查問卷，、確定抽樣 方案，整理分析調研資料，撰寫調研報告）；房地產市場調研 準 備、實施和結果。（二）房地產市場調研的內容房地產市場環(huán)境調研的內容（政治法律環(huán)境、經濟環(huán)境、社會 文化環(huán)境、區(qū)域環(huán)境）；，房地產市場需求調研的內容（房地產 消費者、消費動機、消費行為）；房地產市場供給調研的內容（房地產市場行情、市場反響、競爭對手）。 （三）房地產市 場調研資料的搜集 房地產市場調研資料搜集的途

8、徑；房地產市 場調研資料搜集的內容。、 （四）房地產市場調研的類型和方 法房地產市場調研的類型（探測性調研、描述性調研、因果性 調研、預測性調研）；房地產市場調研的側重點、調研對象、調 研抽樣方法、調研手段和形式、實地調研基本方法。 （五）房地產市場分析和預測 房地產市場分析的概念、作用和內容；房 地產市場預測的種類和方法。（六）房地產市場調研報告房地產市場調研報告寫作要求；房地產市場調研報告基本結構。 五、房地產開發(fā)項目策劃 考試目的 測查應試入員是否掌握房 地一產開發(fā)項目策劃韻含義、程序、內容，房地產市場細分、開發(fā) 項目目標市場選擇和項目定位，以及撰寫房地產開發(fā)項目策劃報 告的能力。 考試

9、內容 （一）房地產開發(fā)項目策劃概述 房地 產開發(fā)項目策劃的含義、特點、作用、程序和內容。 （二）房 地產市場細分房地產市場細分的含義和作用，房地產市場細分 的依據(jù)，房地產市場細分程序和方法，.房地產細分市場評估。（三）房地產開發(fā)項目目標市場選擇房地產開發(fā)項目目標市場選擇的含義，影響目標市場選擇的主 要因素，SWOT分析，房地產目標市場選擇程序，房地產客戶需 求特征分析。（四）房地產開發(fā)項目定位 房地產開發(fā)項目市場定位的含義、策略和步驟，房地產開發(fā)項目客戶定位，房地產 開發(fā)項目產品定位。 （五）房地產開發(fā)項目策劃報告 房地產 開發(fā)項目策劃報告的分類和基本內容。 六、房地產投資項目可 行性研究考試

10、目的測查應試人員是否掌握房地產投資的概念 和特點，并能夠對房地產投資項目進行經濟評價，讀懂和撰寫房 地產投資項目可行性研究報告。 考試內容 （一）房地產投資 概述 投資的概念和實質，直接投資和間接投資的概念及其區(qū)別 和聯(lián)系；房地產投資的含義和形式；房地產直接投資和間接投資 的概念，房地產開發(fā)投資與房地產置業(yè)投資的區(qū)別，出售型房地 產開發(fā)投資與經營型房地產開發(fā)投資的區(qū)別；房地產投資的特 點；房地產投資的主體構成和資金構成。（-）資金的時間價值及等值計算資金的時間價值的含義，資金具有時間價值的原 因；現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流人、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流量的含義；現(xiàn)金 流量圖上的要素，現(xiàn)金流量圖的閱讀和繪制；利息

11、和利率的概 念、計算；單利計息和復利計息的區(qū)別；名義利率和實際利率的 含義及有關計算。資金等效值的概念、.作用及其計算。（三）房地產投資項目的現(xiàn)金流量 出售型房地產開發(fā)項目、經 營型房地產開發(fā)項目、房地產置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流 出的構成。 （四）房地產投資項目的財務報表 現(xiàn)金流量表的 類型、形式、內容、作用和編制注意問題，資金來源與運用表、 損益表、資產負債表的形式、內容、作用和編制注意問題，項目 總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內容和作用。（五）房地產投資項目經濟評價指標和方法 房地產投資項目 財務評價的概念、主要目標；房地產投資項目經濟評價指標體 系；財務凈現(xiàn)值、財務內部收

12、益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)盈利 性指標的概念、計算、評價準則和優(yōu)缺點；基準收益率的概念及 其確定；成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利 潤率、靜態(tài)投資回收期等靜態(tài)盈利性指標的概念、計算和評價準 則；借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動 比率和速動比率等清償性指標的概念、計算和評價準則。（六）房地產投資項目不確定性分析 不確定性和不確定性分析 的概念，不確定性分析的主要內容和意義，房地產投資項目的主 要不確定性因素；盈虧平衡分析的概念及基本原理；固定成本和 變動成本的概念，固定成本和變動成本分解的方法；線性盈虧平 衡分析方法，盈虧平衡點的計算，盈虧平衡的評價原則；敏感

13、性 分析的含義、.作用和方法，單因素敏感性分析方法；房地產投 資風險的含義和特征：房地產投資項目風險分析的含義和內容； 房地產投資風險識別的概念、目的、特點；房地產投資風險的類 型，系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險的內容；房地產投資風險識別的主要 方法；房地產投資風險估計和評價的主要內容和方法；房地產投資風險應對的原則和方法。（七）房地產投資項目方案比選房地產投資項目方案類型的含義和特點；房地產投資項目方案比 選的含義和作用；凈現(xiàn)值比較法、凈現(xiàn)值率比較法、差額投資內 部收益率法、差額凈現(xiàn)值法、年值法、現(xiàn)值法等計算期相同和不 同的互斥方案比選。（八）房地產投資項目可行性研究報告房地產投資項目可行性研究的含義

14、、作用、主要依據(jù)和工作步 驟，房地產投資項目可行性研究報告的結構和編制。 七、房地 產開發(fā)項目管理 考試目的 測查應試人員是否掌握房地產開發(fā) 項目管理基本知識，并能夠進行房地產開發(fā)項目勘察設計管理、 工程招標、合同管理、實施控制以及竣工驗收和決算。 考試內 容 （一）房地產開發(fā)項目管理概述 房地產開發(fā)項目的含義， 房地產開發(fā)及房地產開發(fā)項目的特點，房地產并發(fā)項目的工程系 統(tǒng)構成，房地產開發(fā)項目管理的含義、程序和內容。（-）房地產開發(fā)項目勘察設計管理 房地產開發(fā)項目勘察設 計管理的含義，房地產開發(fā)項目工程勘察管理，房地產開發(fā)項目 工程設計管理。 （三）房地產開發(fā)項目工程招標 房地產開發(fā) 項目工程

15、招標的含義、招標的方式及適用情況，房地產開發(fā)項目 工程招標的程序及主要工作內容。 （四）房地產開發(fā)項目合同 管理 房地產開發(fā)項目合同的概念和內容，房地產開發(fā)項目合同 策劃，房地產開發(fā)項目合同管理的內容及合同爭議的解決。（五）房地產開發(fā)項目實施控制 房地產開發(fā)項目投資控制，質 量控制，進度控制的含義、內容及要求。 （六）房地產開發(fā)項 目竣工驗收和決算 房地產開發(fā)項目竣工驗收的條件、程序，房 地產開發(fā)項目竣工結算和決算的內容、方法，房地產開發(fā)項目質 量保修的要求。 八、房地產市場營銷 考試目的 測查應試人 員是否掌握房地產開發(fā)經營觀念、市場營銷有關理論和方法以及 房地產渠道策略、價格策略和促銷策略

16、等相關知識，并能夠編制房地產市場營銷方案。 考試內容 （一）房地產市場營銷概述 房地產市場營銷的含義和特點；生產觀念、產品觀念、推銷觀 念、市場營銷觀念、社會營銷觀念等房地產開發(fā)經營觀念的基本 內容及之間的區(qū)別；現(xiàn)代房地產市場營銷的內容；房地產市場營 銷流程；房地產市場營銷組合的概念，戰(zhàn)術性的4Ps、6Ps和戰(zhàn)略 性的4Ps、HPs的內容。（-）房地產渠道策略 直接渠道、間接渠道和網絡渠道等房地產銷售渠道的優(yōu)缺點；房地產銷售渠道 選擇的原則和影響因素；商品房銷售代理及其工作流程。（三）房地產價格策略房地產價格策略的含義和內容，房地 產定價目標的含義和種類，房地產定價原則、，房地產定價的基 本方

17、法，房地產定價的基本程序，房地產定價策略，房地產價格 調整方法。 （四）房地產促銷策略房地產促銷的含義和方 式；房地產廣告的含義和特點，房地產廣告目標和預算，房地 產廣告基調的確定，房地產廣告媒體及其選擇，房地產廣告效果 評價，房地產廣告管理；人員促銷的概念和特點，人員促銷管 理，人員促銷的程序；營業(yè)推廣的含義和特點，常見類型和使用 時機，營業(yè)推廣效果的評價；公共關系推廣的含義、原則和作 用，萌地產公共關系促銷活動的形式。（五）房地產市場營銷方案房地產市場營銷方案制訂的步驟，房地產市場營銷方案的 框架。 九、房地產估價 考試目的 測查應試人員是否掌握房 地產估價的市場法、成本法、收益法和假設開

18、發(fā)法等知識，并能 夠運用這些方法測算房地產價值，讀懂和撰寫房地產估價報告。 考試內容（一）房地產估價的市場法市場法的概念、理論依 據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；搜集交易實例、選取可比 實例、建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀 況調整和求取估價對象價值的含義和主要內容。（二）房地產估價的成本法成本法的概念、理論依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；成本法的基本公式，重新購建價格的求取，建筑物 折舊的求取。（三）房地產估價的收益法收益法的概念、理論依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；收益法的計算公式， 凈收益的求取，報酬率的求取。（四）房地產估價的假設開發(fā)法假設開發(fā)法的概念、理論

19、依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步 驟；假設開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的含義 及異同；假設開發(fā)法計算中開發(fā)經營期、開發(fā)完成后的房地產價 值、，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、 開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產的稅費、折現(xiàn)率等的求取。（五）房地產估價報告房地產估價報告的含義和形式，房地產 估價報告的組成。十、物業(yè)管理考試目的測查應試人員是 否掌握業(yè)主、業(yè)主大會、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務企 業(yè)、物業(yè)管理招標投標、，物業(yè)服務合同、物業(yè)服務收費和專項 維修資金等專業(yè)知識，以及解決物業(yè)管理實際問題的能力。 考 試內容 （一）業(yè)主和業(yè)主大會 業(yè)主的概念、認定、權利和義 務

20、；業(yè)主大會的組成、性質、籌備和成立；業(yè)主共同決定的事 項，業(yè)主大會活動規(guī)則；業(yè)主委員會的性質、職責和備案，業(yè)主 委員會委員的資格條件和資格終止，業(yè)主委員會會議的規(guī)范，業(yè) 主委員會與物業(yè)服務企業(yè)、居委會的關系。（二）臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約臨時管理規(guī)約的概念、制定，相關主體的法律義 務，臨時管理規(guī)約的主要內容，使用物業(yè)與維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵 守的規(guī)則；管理規(guī)約的概念、主要內容和法律效力。（三）物業(yè)服務企業(yè) 物業(yè)服務企業(yè)的概念、特征、種類、設立、資質管 理和機構設置。（四）物業(yè)管理招投標 物業(yè)管理招投標的內涵、特點和原則，物業(yè)管理招標的方式、條件和程序，物業(yè)管理 投標的條件和程序，物業(yè)管理評標與中標，物業(yè)管理招投標適用的法律法規(guī)。（五）物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同的含義、主要內容、特征和種類，前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的區(qū) 別。 （六）物業(yè)服務收費物業(yè)服務費的收費原則、定價形式和計費方式；物業(yè)服務費的 構成。 物業(yè)服務費的交納和督促。（七）住宅專項維修資金住宅共用部位共用設施設備的范圍；住宅專項維修資金的交存主 體和交存金額