關(guān)于商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的性質(zhì)

1、關(guān)于商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的性質(zhì)根據(jù)關(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知，實(shí)行網(wǎng)上簽約的目的是為了維護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益,提高商品房交易信息的透明度。網(wǎng)上簽約是對(duì)預(yù)售商品房合同的強(qiáng)制公示，通過(guò)這種預(yù)售商品房合同網(wǎng)上公示作用，規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)行為，防止開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)，防止購(gòu)房者買(mǎi)到抵押房、假使用權(quán)房、無(wú)預(yù)售證房及非商品房。通知并沒(méi)有對(duì)商品房預(yù)售合同的成立和生效進(jìn)行規(guī)定，但從其規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，網(wǎng)上簽約即是在網(wǎng)上簽訂商品房預(yù)售合同，合同自簽訂時(shí)成立，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約若要解除，雙方必須簽訂新的協(xié)議并向且房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)才可以取消網(wǎng)上合同。但對(duì)于合同的效力有待分析，

2、根據(jù)與通知同時(shí)出臺(tái)的北京市商品房預(yù)售合同第二十六條規(guī)定，“本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議;對(duì)本合同的變更或解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式”。通知對(duì)于商品房預(yù)售合同預(yù)售登記的程序中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記時(shí)應(yīng)提交網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份(雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章)。我認(rèn)為同一部門(mén)同時(shí)出臺(tái)的規(guī)定與預(yù)售房合同范本不可能存在沖突，由此推知網(wǎng)上簽約是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽訂商品房預(yù)售合同，合同自簽訂時(shí)成立，但對(duì)于合同效力來(lái)說(shuō)應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容而定，就北京市商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，其是在雙方簽字(蓋章)時(shí)生效。由于通知規(guī)定雙方可以擬定不同

3、于范本的合同，對(duì)于合同的生效也就有其它的可能性約定。(由于沒(méi)有辦法查到網(wǎng)上簽約合同的內(nèi)容，此處暫以北京市商品房預(yù)售合同范本為依據(jù)，但此內(nèi)容有待查證)根據(jù)通知規(guī)定，網(wǎng)上簽約包括擬定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、網(wǎng)上提交認(rèn)購(gòu)書(shū)并聯(lián)機(jī)備案、簽訂商品房預(yù)售合同、辦理合同網(wǎng)上簽約手續(xù)，購(gòu)房人也可不認(rèn)購(gòu)而直接上網(wǎng)簽購(gòu)房合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，持規(guī)定的資料向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記，市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)資料齊全，已聯(lián)機(jī)簽約且符合轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定相關(guān)條件的預(yù)售商品房，在商品房預(yù)售合同上加蓋預(yù)售登記章。從以上辦理簽約的程序來(lái)看，網(wǎng)上簽約重在對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程的監(jiān)督，對(duì)于合同的內(nèi)

4、容無(wú)強(qiáng)制性要求。建委推出的合同范本，雖有意為保護(hù)購(gòu)房人的合法利益，但基于合同是平等主體間的民事行為，政府不宜以強(qiáng)制力要求房屋買(mǎi)賣(mài)雙方使用，我認(rèn)為即使政府制定合同示范文本意在保護(hù)弱勢(shì)購(gòu)房群體，但合同內(nèi)容的任何偏向都有失合同的平等與自愿原則。相關(guān)材枓：關(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知七、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)網(wǎng)上簽訂的程序如下：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)條款;2、經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過(guò)管理系統(tǒng)在線填寫(xiě)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成認(rèn)購(gòu)書(shū)編號(hào);3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，同時(shí)聯(lián)機(jī)備案，管理系統(tǒng)及時(shí)標(biāo)明該單元(套)

5、商品房已預(yù)訂。認(rèn)購(gòu)書(shū)網(wǎng)上備案后，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買(mǎi)受人變?yōu)檎J(rèn)購(gòu)人在其同一戶(hù)籍內(nèi)的或是預(yù)訂時(shí)已明確的其他人員的不視為合同主體變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人應(yīng)自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起七日內(nèi)簽訂商品房預(yù)售合同，按照本通知第八條的規(guī)定，通過(guò)管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。超過(guò)七日未簽訂商品房預(yù)售合同的，該套房屋的公示信息恢復(fù)顯示該套(單元)商品房未預(yù)訂且未預(yù)售。九、商品房預(yù)售合同預(yù)售登記的程序：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，持以下資料向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記：1、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份(雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章);2、網(wǎng)上打印

6、的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書(shū)一份;3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人(或負(fù)責(zé)人)身份證明書(shū)復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)原件各一份;4、國(guó)有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份5、買(mǎi)受人身份證明復(fù)印件，包括：(1)買(mǎi)受人為自然人的，提交身份證件的復(fù)印件;買(mǎi)受人為外省市自然人的，還需提交暫住證或工作居住證的復(fù)印件;(2)買(mǎi)受人為法人或其他組織的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照或注冊(cè)證書(shū)的復(fù)印件;(3)向境外(含港、澳、臺(tái))自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的，還需提交涉外項(xiàng)目國(guó)家安全審查批準(zhǔn)文件;(4)預(yù)售已被抵押的商品房，還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人雙方共同申請(qǐng)。市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)資料齊全，已聯(lián)機(jī)簽約且符合轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定相關(guān)條件的預(yù)售商品房，在商品房預(yù)售合同上加蓋預(yù)售登記章。北京市商品房預(yù)售合同第二十六條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)本合同的變更或解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第二十八條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣(mài)人向_申請(qǐng)辦理該商品房預(yù)售