常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

1、常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和省物價(jià)局、建設(shè)廳制定的江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)，在工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，符合物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)管理要求的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)受委托物業(yè)提供社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費(fèi)行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條政府提倡并引導(dǎo)通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

2、機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第五條市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括公共性服務(wù)收費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)（小區(qū)停車服務(wù)收

3、費(fèi)除外），實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，仍實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理制度。普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)應(yīng)逐步向物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)渡，待條件成熟后，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未成立業(yè)主委員會(huì)的，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。各級(jí)價(jià)格、房產(chǎn)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各

4、方合理約定收費(fèi)與有關(guān)事項(xiàng)。第九條按照常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（常房發(fā)20052號(hào)）的規(guī)定，以招投標(biāo)方式落實(shí)的普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)由中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)將中標(biāo)價(jià)格報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案，并進(jìn)行公布；以其他方式落實(shí)物業(yè)管理的普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)。市價(jià)格主管部門和房產(chǎn)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程及之后價(jià)格行為的監(jiān)督和管理，及時(shí)糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同中與物業(yè)買受人約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人

5、共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十條物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門申報(bào)或備案普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提供以下資料：1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、物業(yè)管理方案、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)；3、管理區(qū)域的公共服務(wù)費(fèi)及其它收費(fèi)的測(cè)算資料；4、其它相關(guān)資料。第十一條已成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在市價(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。第十二條老住宅小區(qū)經(jīng)過(guò)整治后，具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件，達(dá)到收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，按其相應(yīng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，達(dá)不到最低等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（一級(jí)）的，可采取單項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

6、由市價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門根據(jù)成本測(cè)算，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況核定。第十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十四條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)

7、管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用；10、合理利潤(rùn)；11、法定稅費(fèi)。其中，合理利潤(rùn)：普通住宅最高不超過(guò)8%普通住宅區(qū)（含高層住宅）的公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用按常州市市區(qū)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理暫行辦法（常政發(fā)200228號(hào)）文件精神執(zhí)行。第十五條業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，委托物業(yè)管理企業(yè)代辦的營(yíng)業(yè)性收入，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修資金，合同另有約定的，從其約定。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)

8、網(wǎng)第十六條物業(yè)的電梯、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法除政府另有規(guī)定外由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。第十七條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同中約定的起始交費(fèi)時(shí)間交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同未約定起始交費(fèi)時(shí)間的，業(yè)主、使用人在辦理入住手續(xù)完成后（領(lǐng)取鑰匙）交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主將物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)

9、可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同約定預(yù)交不超過(guò)半年，物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同未有約定的，按月交納。物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)算；不能辦理權(quán)屬登記的獨(dú)立附屬房以使用面積計(jì)算物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。非營(yíng)業(yè)性公建配套用房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人在住宅實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)協(xié)商確定。第十八條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。張東偉律師編輯業(yè)主在辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事先書面向物業(yè)管理企業(yè)說(shuō)明備案經(jīng)物業(yè)公司認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；

10、物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣（租賃）合同中已約定起始交付時(shí)間，因業(yè)主原因未按時(shí)辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。第十九條實(shí)行前期物業(yè)管理的普通住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，先期入住的業(yè)主物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施專人管理的車輛停放服務(wù)收費(fèi)，按政府價(jià)格主管部門制定的小區(qū)停車收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽

11、訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。第二十二條市價(jià)格主管部門在制定或調(diào)整本市市區(qū)范圍內(nèi)普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時(shí)，應(yīng)依法舉行價(jià)格聽證會(huì)，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。第二十三條未經(jīng)批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。第二十四條物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十五條物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年（或一年）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)受委托代辦物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

12、設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益和公共水電費(fèi)用、公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，定期公布本物業(yè)小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況，接受監(jiān)督。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。第二十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十八條市價(jià)格主管部門和市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加