2019-2019房地產估價師理論與方法真題答案共7

1、第1頁2019 年理論與方法答案一、單項選擇題1C 2A3C 4B5A6C7C8C 9A 10C11B 12B13B14C 15B 16A17D 18A 19C 20B21C 22B23C24C25D 26C27A 28B 29C 30A31C 32B33B34A 35B二、多項選擇題1BCDE 2ABCD3ABCD4AB 5ACDE6AD 7BCD 8ACE 9BCD10ACDE11ABD 12ABD 13BD14ABE 15BCDE三、判斷題1. V2X3.V4X5V6V7X8X9X10X11X12X13X14V15V四、計算題1、解：(1)運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：V

2、=A/Y1-1/(1+y)n(2) 各層建筑面積=4000X6/24=1000m2/層(3) 計算 1 層商鋪收益價格：年凈收益=1000X(1-60 %) 75%X90% 60X12=19.44 萬元Vi=19.44/10 %1-1 心+10 % )50-3=192.20 萬元(4) 計算 23 層商場收益價格：年凈收益： 1000X2X70%X600=84 萬元V23=84/10%X1-1 心+10 %)50-3=830.48 萬元(5) 計算 4 層酒樓收益價格：年凈收益：1000X70 % 50X12-80000=34 萬元V4=34/8 %1-1 心+8 % )50-3=413.59

3、 萬元(6) 計算 510 層辦公樓收益價格：年凈收益：6X20X1800X12X80% 1-10 % )=186.62 萬元V510=186.62/7%X1-1/(1+7%)50-3=2555.13 萬元(7) 計算 1124 層住宅價格：Vn24=1000X14X4000=5600 萬元(8) 計算房地產價格：V=V1+V2-3+V4+V5-10+V1124=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40 萬元2、解：(1) 選取可比實例，實例 B 誤差太大，實例 D 成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B 和實例 D 不作為可比實例。選取實例A、C、

4、E 作為可比實例。(2)計算公式：估價對象價格=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)咬易日期修正系數(shù)X房地產狀況修正系數(shù)。(3) 交易情況修正系數(shù)為：可比實例 A： 100/(100+2)=100/102可比實制 C： 100/100可比實例 E： 100/(100-3)=100/97(4) 交易日期修正系數(shù)為：可比實例 A=(1+1 %)4可比實例 C=(1+1 %)4可比實例 E=(1+1%)3(5) 房地產狀況修正系數(shù)為：第2頁因房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同，故設三方面的因素的權數(shù)相同均為可比實例 A=100/100X1/3+(100-2) 1/3+(100-4)X/3=100/

5、98可比實例 C=100/(100+3) 1/3+(100+2) 1/3+(100-2) 1/3=100/101可比實例 E=100/100X1/3+(100-1) 1/3+(100+1) 1/3)=100/100(6) 計算比準價格：比準價格 A=5100X (100/102) 1+1 % )4X(100/98)=5309.20 元/m2比準價格 C=520X(100/100)1(1+1% )4(100/101)=5357.57 元/m2比準價格 E=5000X (100/97) (1+1 %)3(100/100)=5310.83 元/m2(7) 將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法

6、的估算結果，則有：估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87 元/m2來源:考試大-房地產估價師考試2019 理論與方法答案一、單選題1. C 2.D 3.C 4. C. 5.B 6 . D7.C8. C 9. D10. A11. C 12.C13.C 14.C15.D16.D17.C 18.D 19.B 20.C21 . C 2 .B 23.C 24.C25.B26.D27.B 28.B 29.C 30.B31 . B 32.C33.B 34.B35.D二、多選題1. BCD2.AC3.DE 4.ACE 5.BCDE6.ABC 7.ABDE

7、8.ABCD 9 . ABD 10.ABC11. ABCE12.DE 13.ABDE14.ACE15.BC三、判斷題1. V2.X 3.X4. V5.X6. V7. V8V9. X10. X11. V12.13. V14. V15i.X四、計算題1.解：(1 )計算未來 3 年的凈利益。1)未來第一年的凈收益 (360 - 36)馬 1 20% ) )1- 25% ) 3000=-58.32 萬元2)未來第二年的凈收益 (400 - 36)X(1 - 20%)(1 - 25% ) 3000=-65.52 萬元3)未來第三年的凈收益 (330 - 36)(1 - 20%)(1 - 25% ) 3

8、000=52.92 萬元(2 )用未來數(shù)據資本化公式法計算每年不變的凈利益。.X 十心=十 -1-9%1+9%) (1+9%)1X(53,504-55.15 + 40.86).3951 X 151=59.07萬無(3 )計算收益價格。吟為卜勞卜擊卜心元或：U -L見-59.07642.75萬忑(l-r)5j2解：第一種答案：(1)項目總建筑面積：1/3,則有:第3頁1.210000X2.5=30000m2第4頁其中，住宅樓總建筑面積 15000m2,寫字樓總建筑面積 15000m2。(2)房地產開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。1)住宅樓價值：5000X15000=7500 萬元住宅樓價值折現(xiàn)到辦理完土

9、地使用權岀讓手續(xù)時點(第一年末)的折現(xiàn)值:7500/(1+10 % )3=5634.86 萬元2)寫字樓價值。1寫字樓年租金收入 =120X15000X70%X1 - 20% )X2=1209.6 萬元2寫字樓押金：1209.6X30 % =362.88 萬元3寫字樓押金運用年收益： 362.88X3% =10.89 萬元4有關稅費和經營管理費用： 1209.6X30% =362.88 萬元5租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61 萬元3)項目總價值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12019.15 萬元(3)項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。1)住宅樓部分：1

10、800X15000X( 1+5%) =2835 萬元寫字樓部分：2800 (15000X( 1+5%) =4410 萬元2) 住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：2835X0.5/(1+10 % )0.5+0.5/(1+10 % )1.5=2580.13 萬元3) 寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：4410X0.5/(1+10 % )1.5+0.5/(1+10 % )2.5=3648.76 萬元4) 項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：2580.13+3648.76=6228.89 萬元(4) 住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。1)住宅樓銷售稅費：7500X6 % =450 萬元2)住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值： 450 心

11、+10 % )3=338.09 萬元(5)所能支付的最高土地價格 =(總價值-住宅樓銷售稅費-開發(fā)成本及管理費用)(1+3 % )=(12019.15-338.09-6228.89)/(1+3 %)=5279.78 萬元第二種答案：(I)項目總建筑面積：1.2X0000X2.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積 15000m2,寫字樓總建筑面積 15000m2(2)房地產開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。1) 住宅樓價值：5000X15000=-7500 萬元2) 寫字樓價值寫字樓年租金收入 =120X15000X70%X1 - 20% )X2=1209.6 萬元寫字樓押金：1209.6X30 %

12、=362.88 萬元3寫字樓押金運用年收益：362.88X3% =10.89 萬元4有關稅費和經營管理費用：1209.6X30% =362.88 萬元心R1匚(】+好10%1=8478.閒萬*寫字樓價值:寫字樓折現(xiàn)到第 1 年末折現(xiàn)值=8478.86 心+10 % )3=6370.29 萬元第5頁租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61 萬元寫字樓價值:沖V=XI 3RLfiJ-zcy=847.867；朮3)項目總價值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86 萬元(3)項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。1)住宅樓部分：1800X15000X( 1+5 % )=

13、2835 萬元第6頁(4)貸款余額:586.15X xl_ i=4114.1i!山h(5 )轉讓價：(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3 % )-4114.59=26386 萬元寫字樓部分：2800X15000X(1+5 % )=4410 萬元2) 住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：2835X0.5X1+10% )2.5+0.5X+10 % )1.5=3434.25 萬元3) 寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：4410X0.5 申+10 % )1.5+0.5 (1+10 % )0.5=4856.51 萬元4) 項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：34

14、34.25+4856.51=8290.76 萬元(4) 住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。住宅樓銷售稅費：7500X6% =450 萬元(5) 所能支付的最高土地價格。1) 4 年末地價=(總價值-住宅樓銷售稅費-開發(fā)成本及管理費用)=15978.86 - 450- 8290.76=72381 萬元2)貼現(xiàn)：7238.1/(1+10 % )3=5438.09 萬元3)地價款=5438.09 心+3 % )=5279.70 萬元2019 理論與方法答案一、單項選擇題1.B2.D3.C4.D5.C 6.1B 7.D 8.C 9.A10.A11.B12.A13.A14.B15.B16.B 17.C 18.C

15、19,.B20.21.D22.A23.D24.A25.C26.C 27.C 28.B29.B30.C31.D32.A33.C34.D35.A_ 、 多項選擇題1. CE2.BCE3.CDE4.ACDE5.AC 6 . BCDE 7.BCE8.,ABD9. CD10.BCE11. CE12.ACD13.ABDE 14.AE15.ABE.、 判斷題1.X2. X3.X4.X5. X6. X7. V8. X .9. V10.X11. X12.X13. X14. V15. X叫b皿+】附5卿7詠商業(yè)部分開發(fā)完成后的價值：&淡012% j-(2) 續(xù)建成本：3000X(1+5 % ) (1-30

16、 % )/(1+10 % ) 5=10022.73 萬元裝修費為：2000X2/(1+10 % )2.5=3152 萬元5000X=586.15萬元第7頁2.解答:(1) 土地價格=0.4 2000X1 1/(1+8% )30)/1 - 1/(1+8 % )40=800X0.9006/0.9540=755.26 萬元(2)建筑物物質折舊額計算： 1 )門窗等損壞的修復費用 =3 萬元；2)裝修的折舊費=82.5 X1/5X=66 萬元；3)其他設備的折舊 費=250X1/15 刈=150 萬元。4)長壽命項目的折舊費 =(1300X0.9 3 82.5 250) X1/40X0=208.63

17、萬元(3) 建筑物功能折舊額計算：1)功能過剩所引起的折舊 =800X12/10%X1 1/(1+10%)30=9.05 萬元2)空調功能落后引起的折舊 =130 80+10 30+8=38 萬元(4) 建筑物經濟折舊額=7/10%X1 1/(1+10%)30=65.99 萬元(5) 建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67 萬元(6) 寫字樓估價結果=755.26+1300X0.9 540.67=1384.59 萬元2019 理論與方法答案一、 單項選擇題1B2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9B10.C.11.D.12.

18、A.13.D.14.A.15.B.16.D.17B18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27. A.28 A29.B.30 .C.31.B.32 A 33.B.34.B.35.B.二、 多項選擇題1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E. 11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.三、 判斷題1.V2.X3.X4.X5.V6.X7.X8X9.X10.V11X12.X13.X14.X15.X四、 計算題

19、1. A1=150X12X2X1000X0.70=252 萬元i1=(1+8 % 尸-仁 16.64 %帶租約的期間和益臨=諜叩十而1亦爭加7238萬元A-13012x1000 x0 7x(1 2當79萬無鳩鄲卿釧曙磐心懐)”侖訕施甬租人祝益術1=10憶朗4孟i詢一斡石元承租人權益價值=107238+1117.60=218998 萬元2. (1 )求取土地價格：1) 市場法求取土地單價：賓例Ax2200 x xCltO. E? x x-1031 05元/m310Q37 O畀嚴實例x(l+0. EVx -1E26.O6元/n?ioo袒a卡靜)實例2350 xX 1+0. 5興竺敦賓空$ =17陽

20、CH元fn?103105亠竝/坎131.0541EOOS4175901)2) 成本法求取土地單價：城市邊緣地價的求?。赫鞯匮a償和安置等費用 =573200/66667=85980 元/m22019 理論與方法答案2019 理論與方法答案2009 理論與方法答案2019 理論與方法答案一、單項選擇題第8頁1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A29.C 30.B31.A 32.B

21、33.A 34.C 35.C二、多項選擇題1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC三、判斷題1.V2.X3.X4.V5.X6.X7.X8.X9.V10.V11.X12.V13.X14.X15.V四、計算題1. 解：1)總有效毛收人 A = 40000X0.7X(1-20%)40X12=1075.2 (萬元)2) 總運營費用 C=30X 12+1075.2X8%446.02 (萬元)3) 年凈收益 a=A-C=1075.2-446.02=629.18 (萬元)，或 a=4X0.7X(1-20%)X40X