物業(yè)案例地產(chǎn)物業(yè)管理

1、物業(yè)秦例11、未獲產(chǎn)權(quán)之前是否為業(yè)主【案情簡(jiǎn)介】1998年10月，張某與開發(fā)商簽訂了商品房銷售合同，約定張某以每 平方米4700元的價(jià)格購買白玉苑商品房一套。1999年4月，張某辦 理了入住手續(xù)并實(shí)際居住，但未辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。入住后，張某一 直催開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但未能辦妥。從1999年8月份開始， 張某以其并非業(yè)主為由拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為，張某是實(shí)際居住人，享受了物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)交納物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。未獲得產(chǎn)權(quán)之前的購買人是否為業(yè)主？應(yīng)否交納物業(yè)管理費(fèi)用？【本案評(píng)析】一般而言，房屋買賣合同的簽訂時(shí)間與房屋產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間并非 一致。在買受人已經(jīng)入住但未

2、取得產(chǎn)權(quán)之前， 房屋之買受人并非實(shí)際 產(chǎn)權(quán)人，此時(shí)的產(chǎn)權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商。既然買受人并非產(chǎn)權(quán)人， 那么實(shí)際人入住的買受人是否應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用呢？從我國物業(yè)管理地方法律法規(guī)來看，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 然而，業(yè)主在產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理完畢之前，因其并未獲得房屋產(chǎn)權(quán)，所以 此時(shí)雖已經(jīng)入住的買受人仍然不是產(chǎn)權(quán)人； 但是，從我國目前各地物 業(yè)管理實(shí)踐操作來看，不管購房人是否取得房屋的產(chǎn)權(quán)，購房人均從 辦理入住手續(xù)開始即交付物業(yè)管理費(fèi)用。按照物業(yè)管理法規(guī)之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用的是業(yè)主， 那么，此時(shí)未獲得產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否 有義務(wù)交納物業(yè)管理費(fèi)呢？我們認(rèn)為，雖然買受人尚未獲得所購房屋的產(chǎn)權(quán)而成為名副其實(shí)

3、 的業(yè)主，但對(duì)其入住房屋享有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)， 尤其是已經(jīng)辦理了房屋 買賣合同登記手續(xù)的買受人，獲得了實(shí)際居住的權(quán)利。購房人雖未獲 得產(chǎn)權(quán)，但已經(jīng)獲得了占有控制的權(quán)利，獲得了實(shí)際居住的權(quán)利；而 且，已經(jīng)辦理了入住手續(xù)的買受人將從物業(yè)管理中受益，要求其支付 物業(yè)管理費(fèi)用也是合理的。當(dāng)然，雖然已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，但未實(shí) 際入住的買受人可以協(xié)商適當(dāng)少交物業(yè)管理費(fèi)用。綜上所述，獲得產(chǎn)權(quán)之前的買受人雖然不是真正意義上的業(yè)主， 但仍應(yīng)按照業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)履行物業(yè)管理有關(guān)的義務(wù)。承租人是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)【案情簡(jiǎn)介】王某經(jīng)人介紹，在某小區(qū)租憑了業(yè)主張某住房一套， 雙方簽訂了 房屋租憑協(xié)議，但沒有明確物業(yè)管理費(fèi)由誰繳納

4、。王某入住3個(gè)月后， 管理該小區(qū)的某物業(yè)管理企業(yè)上門催繳物業(yè)管理費(fèi)。王某認(rèn)為，自己乃是房屋的承租人而非業(yè)主，并無交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。而張某認(rèn) 為，房屋已由王某實(shí)際居住，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)由自己交納，也拒絕交 納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)遂將王某和張某訴至法院， 要求法院判 令他們交納物業(yè)管理費(fèi)900元。【本案評(píng)析】1）在無任何其他約定的情況下，承租人是否有交納物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)?基于房屋租憑關(guān)系，承租人有交納租金的義務(wù)。在交納租金以后， 出租人即有對(duì)出租物瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，出租人有義務(wù)保障房屋能夠適 于正常的利用。在缺乏任何對(duì)其它相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)約定的情況下，出租人應(yīng)承擔(dān)所有出租物之上的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。 因此

5、，本案中的出租人張某應(yīng) 當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)用。2）出租人如何才能使承擔(dān)人承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用？如果出租人希望承租人承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)在房屋租憑合 同中加以明確約定。并且最好將該租憑合同交物業(yè)管理企業(yè)一份，由物業(yè)管理企業(yè)蓋章確認(rèn)。這便可以產(chǎn)生債務(wù)轉(zhuǎn)移的后果，即本應(yīng)由業(yè) 主承擔(dān)的、交納物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)，已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人承擔(dān)。如果 沒有告知物業(yè)管理企業(yè)并經(jīng)確認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)仍可以向業(yè)主直接追 交。3）承租人有遵守小區(qū)業(yè)主公約和規(guī)章制度的義務(wù)盡管承租人并未參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、投票決議業(yè)主公約和規(guī)章制 度，然而必須遵守業(yè)主公約和所有的規(guī)章制度。其理由在于，業(yè)主公 約和規(guī)章制度仍是約束物業(yè)區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)利

6、用秩序的規(guī)則，因此， 業(yè)主之外的使用人也應(yīng)遵守物業(yè)區(qū)域內(nèi)的利用秩序規(guī)則。交納物業(yè)管理費(fèi)糾紛案【案情簡(jiǎn)介】2003年9月23日，某小區(qū)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下 成立了業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2000年10月10日，業(yè) 主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司萬家平安物業(yè)管理有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照每月每平方米 1元的價(jià) 格直接由物業(yè)公司向業(yè)主收取，合同期限為一年。2004年9月，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用該物業(yè)管理公司。 經(jīng)交涉，雙方同意將每 月每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提高至1.1元并續(xù)簽了合同。小區(qū)業(yè)主盧某 認(rèn)為服務(wù)費(fèi)過高，業(yè)主委員會(huì)擅自與該物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)

7、服務(wù) 合同提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有經(jīng)自己的同意是無效的合同，因此拒交物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)公司多次向盧某追償未果于是向人民法院提起訴訟， 要求盧某繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。【本案評(píng)析】該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是有效的合同，盧某拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的理由不能成立。理由如下：物業(yè)管理?xiàng)l例第11條第（三）項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之 一是“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”。物業(yè)管理?xiàng)l例第15條第（二） 項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè) 管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。這說明，我國實(shí)行的是業(yè)主決策機(jī)構(gòu) 和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離的管理模式。業(yè)主大會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，只要業(yè)主大會(huì)按 照法定的或者議定的

8、議事規(guī)則做出了其職責(zé)范圍內(nèi)的決定，那么對(duì)于該小區(qū)的全體業(yè)主就有約束力。業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)糾紛案【案情簡(jiǎn)介】某花園業(yè)主委員會(huì)成立于2003年9月，由秦某擔(dān)任委員會(huì)主任，任期1年。2003年8月，張某在換屆選舉中被當(dāng)選為新一屆的業(yè)主 委員會(huì)主任。該小區(qū)與物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)合同即將到期，新一屆業(yè)主委員會(huì)在備案之前，就在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理公司協(xié) 商簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 一些業(yè) 主頗有微詞。2003年12月，物業(yè)管理公司向小區(qū)業(yè)主朱某收取物業(yè) 服務(wù)費(fèi)時(shí)，朱某拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其理由是新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未備 案就與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)合同是無效的，

9、 于是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。【本案評(píng)析】朱某是否應(yīng)該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的關(guān)鍵是新一屆業(yè)主委員會(huì)在備案 之前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效。而這又主要牽涉 到業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)問題，即業(yè)主委員會(huì)從何時(shí)起成立的問題。對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)有不同的看法。我國物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì) 業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)并沒有作明確規(guī)定各個(gè)地方的規(guī)定也不盡相 同，有的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是社團(tuán)法人，完全獨(dú)立于業(yè)主，能夠獨(dú)立行 使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；有的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是非法人組織，不 享獨(dú)立的民事權(quán)利能力。民法通則第50條的規(guī)定，未經(jīng)登記者， 不能取得法人資格，所以如果是法人單位，登記是社團(tuán)法人成立的要 件；如果是非法人組織，則自選

10、舉產(chǎn)生之日起即告成立，登記備案不 意味著委員會(huì)主體資格的確立。物業(yè)管理?xiàng)l例第16條規(guī)定，“業(yè) 主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人 民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”雖然物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主委 員會(huì)的法律性質(zhì)沒有作出明確的界定，但是從其字面意義我們可以看 出，業(yè)主委員會(huì)不可能具有法人資格。業(yè)主委員會(huì)成立后，其委員的變動(dòng)及再次選任是小區(qū)業(yè)主的內(nèi)部 事務(wù)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主自主決策。新的委員會(huì)成立后，即可接受物業(yè) 管理事務(wù)，而無需等到辦理登記備案手續(xù)才獲得合法地位。業(yè)主委員 會(huì)的選舉產(chǎn)生，是全體業(yè)主自由意志的體現(xiàn)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)外代表全 體業(yè)主的利益，其所從事民事活動(dòng)，后果應(yīng)當(dāng)由全

11、體業(yè)主承擔(dān)。對(duì)于 相對(duì)方來說，它在與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交易時(shí)，一般都認(rèn)為業(yè)主委員會(huì) 具有相應(yīng)的代表權(quán)，其從事物業(yè)管理活動(dòng)是在履行法定職責(zé)。 相對(duì)方 對(duì)此具有合理的信賴，即使業(yè)主委員會(huì)尚未進(jìn)行備案，交易相對(duì)方的 利益亦應(yīng)依法予以保護(hù)。綜上所述，該小區(qū)新一屆業(yè)主委員會(huì)雖然尚未進(jìn)行登記備案， 業(yè) 主委員會(huì)的成立也是有效的，它在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理公司 簽訂的合同是有效的，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。朱某認(rèn)為該合同無效并拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)不應(yīng)予以支持。三起物業(yè)費(fèi)“打折”案件引發(fā)的思考案例一：日照一小區(qū)的業(yè)主劉某，自2005年入住該小區(qū)以來，一直未交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。今年1月，物業(yè)公司將其告上法庭，要求其給付

12、所拖 欠的全額物業(yè)服務(wù)費(fèi)10444元。但劉某辯稱，雙方未簽訂書面的物業(yè) 管理合同，物業(yè)公司也沒有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)， 并且由于物業(yè)公司 管理上存在問題，導(dǎo)致劉某及其他幾戶業(yè)主室內(nèi)被盜， 所以自己拒絕 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某入住小區(qū)后，并未重新選聘物業(yè)管理企業(yè)， 應(yīng)視為接受了物業(yè)公司的管理，雙方形成物業(yè)管理合同關(guān)系，劉某應(yīng) 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但作為物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)公司應(yīng)提供與其資質(zhì)相 適應(yīng)的服務(wù)，維護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。由于其管理存在不 足，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊事件，因此應(yīng)酌情減免劉某該交納的物業(yè)服 務(wù)費(fèi)。據(jù)此法院判決劉某給付物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi) 6000元。案例二：2003年

13、4月，楊女士等人購買了豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)的房屋，并與小 區(qū)的開發(fā)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。2004年7月1日, 開發(fā)公司與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同，委托其對(duì)小區(qū)實(shí) 行物業(yè)管理服務(wù)。該合同對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)作了約定， 其中包括 小區(qū)整體形象安全舒適，環(huán)境衛(wèi)生干凈、利落，保潔工作高標(biāo)準(zhǔn)、高 質(zhì)量、無死角，房屋的公共樓梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清 潔，無隨意堆放雜物和被占用現(xiàn)象，花草樹木長勢(shì)良好、無病蟲災(zāi)、 無死枝、無死株和干枝，達(dá)到四季常青、三季有花。當(dāng)年，物業(yè)公司 進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。之后，楊女士等人只向物業(yè)公司交納了 2003年4月3日以前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1240元，但此后至今

14、的6950元 物業(yè)服務(wù)費(fèi)一直未付。于是，物業(yè)公司起訴到法院要求楊女士立即交 納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。豐臺(tái)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，自2002年物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè) 管理服務(wù)，且楊女士等人也實(shí)際享受到了物業(yè)公司提供的服務(wù)，故應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)楊女士等人提供的照片及物業(yè)管理滿意度調(diào) 查問卷，可以認(rèn)定該小區(qū)存在著部分公共設(shè)施不整潔且損壞、樹木枯黃、草地光禿、草地上留有糞便、停車秩序混亂等問題，物業(yè)公司提 供的物業(yè)管理服務(wù)存有一定的瑕疵，故應(yīng)當(dāng)對(duì)其訴求的物業(yè)服務(wù)費(fèi)予 以一定比例的扣減，扣減的比例根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況確定為 30% 案例三：秦某，系上海某小區(qū)的一名業(yè)主，而上海某物業(yè)管理有限公司是 該小區(qū)

15、的物業(yè)服務(wù)公司。2005年1月1日該物業(yè)管理有限公司與該 小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。2005年6月1日，該物 業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同開始對(duì)該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)合同約定，委托管理期限為：自 2005年6月1日起至 2009年5月31日。該合同約定：商品房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每平方米每 月1.40元；合同還約定：“對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 的，從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金?！北桓鎻?009年1月起至2009年5月未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)人民幣980.70元，故該物 業(yè)公司向法院提起訴訟。秦某認(rèn)為，該物業(yè)管理有限公司在對(duì)小區(qū)實(shí) 施物業(yè)管理過程中存在服務(wù)質(zhì)量瑕疵，

16、 如有賬目不清等問題，并且就 此事宜與該物業(yè)公司及有關(guān)房地局信訪部門進(jìn)行了交涉。此外，該物業(yè)公司在物業(yè)管理期間存在拖欠公共部位的電費(fèi)， 致供電部門多次發(fā) 函通知停電。因此，秦某決定暫緩繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法院認(rèn)為，該物業(yè)管理服務(wù)有限公司是該小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公 司，已按照其與該小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同履行了 物業(yè)管理職責(zé)，秦某作為該小區(qū)的一名業(yè)主也接受了該物業(yè)管理服務(wù) 有限公司的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向該物業(yè)管理有限公司 支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于該物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中如有賬目 不清等問題，可以由全體業(yè)主選舉出的業(yè)主大會(huì)提出訴訟， 而不能借 此作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。此外，

17、該物業(yè)管理服務(wù)公司在管理過 程中并未受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰，因此無法認(rèn)定其物業(yè)服務(wù)存在重 大瑕疵。該物業(yè)公司對(duì)拖欠該小區(qū)公共部位的電費(fèi)，負(fù)有一定的管理責(zé)任。法院最后認(rèn)為，根據(jù)原告已經(jīng)履行的物業(yè)管理服務(wù)以及其在諸 如未繳納公共部位電費(fèi)以及相關(guān)部門的信訪處理意見書中涉及的物 業(yè)管理方面存在的問題，對(duì)秦某應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)酌情予以減少， 減少比例為0.3%。幾點(diǎn)思考：法院裁判案件“以事實(shí)為依據(jù)，以法院為準(zhǔn)繩”，對(duì)這類案件法 院的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)分別是什么，在此筆者一一分析，以助讀者更好地理解法院的判決從事實(shí)方面講，三起案件無一例外地認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不 到位，有瑕疵，但在認(rèn)定的證據(jù)方面有一定的

18、差別。案例一中法院認(rèn) 定物業(yè)管理服務(wù)不到位主要是“小區(qū)有多起失竊案件”，故認(rèn)定物業(yè) 服務(wù)公司在管理方面有不足。案例二主要是根據(jù)業(yè)委會(huì)與開發(fā)商的 前期物業(yè)管理服務(wù)合同中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定，主要是保潔和綠化， 物業(yè)服務(wù)公司未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，故法院認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)不到 位，法院認(rèn)定的證據(jù)主要是一些保潔、綠化的照片，還有業(yè)主的滿意 度調(diào)查問卷。案例三中法院認(rèn)定的證據(jù)主要是物業(yè)公司拖欠公共部位 的電費(fèi)和房地產(chǎn)主管部門對(duì)管理瑕疵（房地辦對(duì)服務(wù)不到位的情況有 一個(gè)書面的材料，認(rèn)定了物業(yè)公司服務(wù)不到位）的認(rèn)定。從法院認(rèn)定 的證據(jù)看，物業(yè)服務(wù)公司如果想避免服務(wù)費(fèi)打折的情況， 提供全面的、 符合合同約定的服務(wù)是最

19、為關(guān)鍵的因素。從法律上講，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主委托或開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)公司為 小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方是合同關(guān)系。按照合同法第一百零 七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約 定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。 故一審法院認(rèn)定物業(yè)公司服務(wù)不到位，就有權(quán)裁判物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折， 以此方式讓物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于這一法律問題，2009年5月1日生效的最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法 律若干問題的解釋第三條規(guī)定更為明確：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或 者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、 法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè) 規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)

20、，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承 擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的， 人民法院應(yīng) 予支持?！彼詮哪壳暗姆梢罁?jù)講，法院判決物業(yè)管理費(fèi)打折有法 律依據(jù)。二、物業(yè)管理公司在簽約與履約中應(yīng)注意的問題不管是開發(fā)商委托，還是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主委托，均要與物業(yè) 服務(wù)公司簽訂（前期）物業(yè)服務(wù)合同?，F(xiàn)在的合同大都是示范文本， 大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為基本不需要改動(dòng)， 直接簽約就好了。這一做 法往往會(huì)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同的履行過程中置于不利的地位。那么,簽約中到底應(yīng)注意什么問題呢？筆者認(rèn)為應(yīng)注意兩個(gè)方面的問題：一一是合同中物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)條款應(yīng)約定清楚， 標(biāo)準(zhǔn)明確，量力而行。 合同中有部分內(nèi)容為“委托

21、管理服務(wù)事項(xiàng)”，這部分一般是規(guī)定物業(yè) 服務(wù)公司的義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)明確具體，比如說應(yīng)明確車輛管理不是車輛 保管、保潔的具體部位等等。這一部分不能有“兜底”條款，就是不 能在明確服務(wù)范圍的基礎(chǔ)上，再約定“其它公共部位、公共設(shè)施的管 理”，因?yàn)檫@樣約定就意味所有公共部位、公共設(shè)施出了問題都可以 找物業(yè)公司。所以，在約定這部分內(nèi)容時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)量力而行，做 不到就不應(yīng)寫進(jìn)合同，否則，完不成就是違約。二是關(guān)于物業(yè)公司是 否服務(wù)到位，可以在合同中明確物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)是否達(dá)到了合同 約定，應(yīng)以多數(shù)業(yè)主的書面意見或業(yè)主大會(huì)的意見為準(zhǔn)， 不能以個(gè)別 業(yè)主的陳述為準(zhǔn)。在履行合同過程中，物業(yè)服務(wù)公司的內(nèi)部管理制度應(yīng)與

22、實(shí)際提供服務(wù)的能力相適應(yīng)，做不到就不要建立相關(guān)制度。按照最高人民法 院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！笨梢姡飿I(yè)服務(wù)公司的內(nèi)部管 理制度如果不能執(zhí)行到位的話，也視為合同約定部分的內(nèi)容不能完成， 也存在對(duì)業(yè)主違約，進(jìn)而可能會(huì)造成物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”的情況。在 提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，物業(yè)公司還應(yīng)注意一個(gè)問題，就是服務(wù)的具體 內(nèi)容應(yīng)該落實(shí)到書面記錄上，比如說維修要有記錄、保安巡邏要有記 錄、清潔衛(wèi)生要有記錄等等。一旦小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折的判決， 其對(duì)物業(yè)公司管理的負(fù)面 影響是非常大的

23、，甚至面臨已交費(fèi)業(yè)主退費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，所以，物業(yè)公司 應(yīng)盡最大努力避免出現(xiàn)這樣的情況。如果從審判過程看，法院對(duì)案件 傾向于打折的，物業(yè)公司應(yīng)采取調(diào)解結(jié)案的訴訟技巧，因?yàn)?，調(diào)解結(jié) 案不管打折與否，對(duì)今后的再訴訟的案件是都沒有影響的。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”案件的理論討論從目前司法實(shí)踐看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”的情況是非常少見的， 由于物業(yè)管理行為的特殊性，收費(fèi)“打折”短期內(nèi)也不可能成為普遍 現(xiàn)象。值得注意的是，法院不輕易判決物業(yè)服務(wù)費(fèi)“打折”，根本原因在于其并沒有足夠的理論支撐其判決。 針對(duì)法院的這類判決，筆者 提出三點(diǎn)疑問，供各位讀者討論：個(gè)別業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)不到位，法院是否應(yīng)當(dāng)采信？物業(yè)管理服 務(wù)是一種

24、“群體消費(fèi)”，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)全體業(yè)主提供的服務(wù)，受益者是全體業(yè)主，其不能等同于家庭請(qǐng)“保姆”或是一對(duì)一的“管 家”。保姆干活不好，可以扣工資，是這個(gè)家庭說了算，但由于物業(yè) 服務(wù)消費(fèi)的特點(diǎn)，不能說個(gè)別業(yè)主說物業(yè)服務(wù)不到位，法院就作認(rèn)定。 認(rèn)定物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到合同的約定，應(yīng)當(dāng)以大部分業(yè)主的意見為準(zhǔn)， 案例二中楊女士提供的調(diào)查問卷如果超過小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主均認(rèn)為 物業(yè)服務(wù)不達(dá)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位是沒問題的， 故案例一中的證據(jù)就顯得相對(duì)粗糙。所以，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù) 是特殊的群體消費(fèi)，個(gè)別業(yè)主有意見認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位是正常的， 處理這一類案件的關(guān)鍵應(yīng)以大部分業(yè)主的意見為準(zhǔn)， 結(jié)合

25、物業(yè)管理的 具體情況進(jìn)行認(rèn)定。法院直接裁量物業(yè)費(fèi)打折是否合理？三個(gè)案件中，都涉及到物業(yè) 管理不到位，但打折的幅度完全不一樣，比如說，案例二法院打了七 折，案例三法院打了九點(diǎn)七折。對(duì)于這一問題，筆者認(rèn)為，在一定條 件下法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位是可以的， 但定量的問題一一服務(wù)不到 位該扣多少錢，法院實(shí)際上是無法裁決的也無權(quán)利直接裁決，原因在 于法院沒有專業(yè)能力來確定打折的幅度。從事法律職業(yè)的人都知道， 在司法鑒定中的一類鑒定稱司法審價(jià)，比如說工程量是多少要審價(jià)， 維修需要多少費(fèi)用要審價(jià)，因?yàn)檫@些問題法院都沒有能力來定量， 所 以，筆者認(rèn)為法院在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)具體請(qǐng)第三方審價(jià)機(jī)構(gòu)來認(rèn)

26、定物業(yè)費(fèi)的打折幅度。在酬金制收費(fèi)模式下，法院判令打折是否合適？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模 式有兩種：包干制和酬金制。所謂包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企 業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者 承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定 稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。所謂酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù) 資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)， 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有 或者承擔(dān)。在物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制收費(fèi)的情況下，收取的物業(yè)管理費(fèi) 屬于代收代付性質(zhì)，是全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，這種情況下，法院判令打折 就會(huì)與酬金制收費(fèi)模式產(chǎn)生矛

27、盾，充其量法院只能裁定減少物業(yè)公司 的酬金，而不能減少業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例某投資公司將車牌號(hào)碼粵 Y01354的小型客車配給職員鄧某使用， 鄧某居住在同華東小區(qū)，因此使用同華東小區(qū)停車場(chǎng)東側(cè) 011號(hào)固定 車位，每月繳納150元停車費(fèi)。2007年7月1日，鄧某一次交納半年的停車費(fèi)，共計(jì) 900元。 某物業(yè)公司開出機(jī)動(dòng)車輛存放保管洗車及配套服務(wù)定額發(fā)票， 同時(shí)出 具編號(hào)為0000686號(hào)小區(qū)停車證給鄧某。2007年9月13日晚上9時(shí)左右，鄧某的丈夫陳某駕駛該車搭載 鄧某出去。9月14日3時(shí)，陳某到派出所報(bào)案稱粵 Y01354號(hào)小型客 車停放在同華東小區(qū)停車場(chǎng)被盜，并出示停車證。隨后，投資公司

28、向 人民法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償車輛損失 70500元。法院在審理此案中，雙方爭(zhēng)議辯論的焦點(diǎn)：投資公司主張雙方之間為保管合同關(guān)系， 其向物業(yè)公司繳納了停 車費(fèi)，車輛進(jìn)入停車場(chǎng)發(fā)放了停車證，物業(yè)公司負(fù)有對(duì)車輛的保管責(zé) 任，車輛丟失，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償。而物業(yè)公司則辯稱，其所提供的 車輛停放服務(wù)費(fèi)并不包含車輛保管服務(wù)，雙方之間不存在保管合同關(guān) 系，理由是：1、客觀上雙方未訂立書面保管合同，也沒有口頭上的保管約定。2、 主觀上雙方?jīng)]有訂立車輛保管合同的意思表示。在小區(qū)停 車證及同華東小區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)則中，物業(yè)公司明確提示對(duì)車 輛“只供停放，不作保管”，證明其沒有保管車輛的意思表示，并且， 車輛使

29、用人停車后，從未將車鑰匙交付物業(yè)公司保管， 致使其無從對(duì) 車輛實(shí)行控制，證明投資公司的車輛使用人也沒有將車輛交付保管的 主觀意思表示。3、收費(fèi)發(fā)票不能證明雙方保管關(guān)系的存在。 物業(yè)公司的收費(fèi)是 基于提供車位停放，而非基于車輛保管，此費(fèi)用的性質(zhì)是停車費(fèi)而不 是保管費(fèi)。法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與投資公司之間存在保管合同關(guān)系， 物業(yè)公司未充分履行其保管義務(wù)，致使車輛丟失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，故 判決物業(yè)公司賠償投資公司車輛損失 70500元。判決后，物業(yè)公司不 服，向法院提起上訴。法院經(jīng)審理后駁回物業(yè)公司的上訴，維持原判。法律評(píng)析：業(yè)主車輛在停車場(chǎng)停放被盜或損壞向物業(yè)公司索賠是常見的法 律糾紛，法院審理判

30、決的依據(jù)主要是認(rèn)定業(yè)主（車主）與物業(yè)公司是 保管關(guān)系、租賃關(guān)系還是停車場(chǎng)僅提供有償使用服務(wù)，此類案件，國 內(nèi)法院大多數(shù)案例是按保管合同關(guān)系判決的。結(jié)合本案，應(yīng)從以下幾個(gè)方面分析物業(yè)公司與業(yè)主（車主）之間的法律關(guān)系和法律責(zé)任。一、法律關(guān)系的認(rèn)定及保管合同的成1、界定法律關(guān)系，首先要看雙方是否簽訂車輛保管合同或租 賃合同，或停車管理服務(wù)合同（協(xié)議），按合同中權(quán)利主體和義務(wù)主體及雙方的責(zé)任約定進(jìn)行識(shí)別。2、通過停車管理的服務(wù)事實(shí)來認(rèn)定。合同法的第三百六十七 條規(guī)定保管合同自保管物交付時(shí)成立；第三百六十八條規(guī)定寄存人交 付保管物品，保管人應(yīng)給付保管憑證。因此，“交付”和“給付憑證” 是保管合同成立的條

31、件和法律依據(jù)， 保管合同為實(shí)踐合同，在車場(chǎng)停 車管理中，如果業(yè)主車子開進(jìn)停車場(chǎng)，物業(yè)公司發(fā)放了停車證、車保 卡等保管憑證，就可以認(rèn)定保管合同成立。3、依據(jù)停車場(chǎng)或停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和經(jīng)營性質(zhì)，推定停車費(fèi)是 泊位服務(wù)費(fèi)、租賃費(fèi)還是保管費(fèi)，以認(rèn)定車輛管理中業(yè)主與物業(yè)公司 的法律關(guān)系。實(shí)踐中，停車位歸屬的劃分：一是小區(qū)路面的公共停車位，產(chǎn) 權(quán)歸全體業(yè)主所有，車位停車應(yīng)交的是泊位服務(wù)費(fèi)；二是小區(qū)的車位 或車庫由業(yè)主私人購買，業(yè)主享有所有權(quán)（私家車庫）或使用權(quán)（專 用車位），業(yè)主繳納的是物業(yè)服務(wù)費(fèi)（私家車庫）或車位管理服務(wù)費(fèi) （專用車位）；三是停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商委托物業(yè)公司 專屬經(jīng)營，業(yè)主繳納

32、的是保管費(fèi)，或業(yè)主與物業(yè)公司簽訂車位租賃服 務(wù)合同（協(xié)議），繳納租賃費(fèi)；四是屬于公建設(shè)施的停車場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)歸 全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)公司經(jīng)營，收繳的費(fèi)用主要用于 彌補(bǔ)維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用， 此類停車費(fèi) 用一般為保管費(fèi)，或依據(jù)車位租賃服務(wù)合同（協(xié)議）交納租賃費(fèi)。車 輛停泊服務(wù)費(fèi)，主要是用于場(chǎng)地維修及養(yǎng)護(hù)，不具備經(jīng)營性質(zhì)，而保管費(fèi)、租賃費(fèi)具有經(jīng)營性質(zhì)，其費(fèi)用含有物業(yè)公司停車場(chǎng)的的管理收、人益。4、車輛鑰匙及行駛證是否能作為保管合同交付的依據(jù)。保管合同是以標(biāo)的物交付為成立要件，對(duì)于車輛保管合同來說， 業(yè)主（車主）是否應(yīng)將可以控制車輛的鑰匙、行駛證等交給停車場(chǎng)才 算完成車

33、輛的交付呢？本人認(rèn)為，只要業(yè)主（車主）按照物業(yè)公司停 車場(chǎng)管理人員的指示，將車開進(jìn)停車場(chǎng)并停放在指定的位置， 交付就 已完成，保管合同就成立了。在車輛保管合同中，停車場(chǎng)是對(duì)車輛這 一標(biāo)的物進(jìn)行“保管”而非對(duì)車輛進(jìn)行使用，也就是說，只要停車場(chǎng) 具有控制車輛能否進(jìn)出停車場(chǎng)的權(quán)利，業(yè)主（車主）按規(guī)定將車子開 進(jìn)停車場(chǎng)，就是實(shí)際控制了存放的車輛，“憑證放行”便是停車場(chǎng)控 制車輛這一事物的體現(xiàn)。車鑰匙、行駛證是車輛使用權(quán)的象征，保管 合同只轉(zhuǎn)移保管物的占有權(quán)，不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)或使用權(quán)、 收益 權(quán)。因此，車輛保管合同的成立，不是以交付車鑰匙、行駛證為標(biāo)準(zhǔn)， 而只以車輛控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為要件。二、格式條款及

34、免責(zé)聲明的效力物業(yè)公司在停車場(chǎng)公示的停車管理規(guī)定及出入證、停車證、 車?？ㄉ厦魇镜臈l款應(yīng)認(rèn)定為能反復(fù)使用而預(yù)先約定的格式合同條 款，是以格式合同的方式明確雙方的法律關(guān)系。 免責(zé)聲明是物業(yè)公司 停車場(chǎng)自我權(quán)益保護(hù)的一種方式，公平性、合法性、合理性和業(yè)主（車 主）明確表示接受該意思表示是其有效的主要特征。 合同法對(duì)格式條 款的合法性有明確規(guī)定，如合同法第 40條規(guī)定：“提供格式條款 一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”； 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第24條對(duì)免責(zé)聲明是否有效也作出了強(qiáng)制性 的規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作 出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，

35、或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合 法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含 有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效”。因此，停車場(chǎng)的物業(yè)管理單位要 遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用原則，訂立合法的格式條款和明示 有效的免責(zé)聲明，避免條款內(nèi)容的無效而引起的爭(zhēng)議。三、物業(yè)公司或車輛管理單位承擔(dān)車輛賠償責(zé)任的過錯(cuò)行為按照民法、合同法的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司停車場(chǎng)因管理過錯(cuò)導(dǎo)致 車輛被盜或損壞，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主（或車主）交費(fèi)停車 被盜或損壞后，向法院提起訴訟，國內(nèi)法院通常根據(jù)雙方的保管合同 關(guān)系，在有證據(jù)證明停車場(chǎng)的物業(yè)管理單位存在以下過錯(cuò)行為而判決 其賠償：不按規(guī)定發(fā)放查驗(yàn)停放憑證的；車輛

36、在停車場(chǎng)保管看守期間 丟失的；停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)不善的；停車場(chǎng)無人看守或看守人員脫 離崗位的；發(fā)現(xiàn)他人損壞或者盜竊車輛，未采取相應(yīng)措施阻止和報(bào)警 的；未按公示的管理制度，提供車輛管理服務(wù)的；停車場(chǎng)、行駛彎道 及有障礙物的路面未設(shè)置警示標(biāo)志的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)民事責(zé)任的行為。發(fā)生車輛被盜或損壞產(chǎn)生的法律案件， 物業(yè)公司 必須舉證無上述管理過錯(cuò)，才能免責(zé)。根據(jù)上述法律評(píng)析，判決本案某物業(yè)服務(wù)公司敗訴的理由： 根據(jù)本案的實(shí)際情況，本人認(rèn)為法院按“保管論”判決物業(yè)公司賠償70500元，其理由：一是投資公司與物業(yè)公司雙方雖沒有明確的保 管約定，但投資公司每月交付了 150元的停車費(fèi)，物業(yè)

37、公司開給投資 公司的發(fā)票是機(jī)動(dòng)車輛存放保管洗車及配套服務(wù)定額發(fā)票，證明物業(yè)公司所經(jīng)營的停車場(chǎng)是經(jīng)工商登記的收費(fèi)停車場(chǎng)， 經(jīng)營服務(wù)性項(xiàng)目及 收費(fèi)許可均應(yīng)證明停車場(chǎng)包括車輛保管服務(wù)的經(jīng)營范圍；物業(yè)公司發(fā)放停車證，車輛使用人將車輛開進(jìn)停車場(chǎng)，就應(yīng)認(rèn)定本案雙方已達(dá)成 停車位使用的口頭協(xié)議，形成了事實(shí)上車輛保管合同關(guān)系；二是物業(yè) 公司稱其發(fā)放的小區(qū)停車證及同華東小區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)則中， 作出了“車輛只供停放，不作保管”的聲明，但根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保 護(hù)法及合同法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)不具有實(shí)質(zhì)性的法律效力；并且 物業(yè)公司作出的以上聲明是免除其保管責(zé)任的單方意思，除非投資公司明確表示接受該意思表示，否則這種意思表示應(yīng)視為無效行為， 不 影響雙方保管關(guān)系的成立，本案投資公司與物業(yè)公司無任何特別約定， 雙方也沒有另行簽訂場(chǎng)地租賃合同，交納停車費(fèi)的行為不應(yīng)認(rèn)定為接 受了物業(yè)公司的聲明。因此，物業(yè)公司在小區(qū)停車證及同華東 小區(qū)停車場(chǎng)管理規(guī)則上所作出的聲明是單方聲明，對(duì)投資公司不發(fā) 生法律效力；三是本案車鑰匙交付的法律問題。 保管合同為實(shí)踐合同 同，以標(biāo)的交付為合同成立要件，物業(yè)公司所經(jīng)營的停車場(chǎng)有專門保 管人員控制車輛進(jìn)出，因此當(dāng)鄧某將車停放在固定車位上， 車輛的交 付即視為已完成，是否交付車鑰匙并不影響保