物業(yè)管理糾紛案列知識

1、2016年04月物業(yè)管理糾紛與物業(yè)管理合同相關的幾個法律概念解釋2007-12-10與物業(yè)管理合同相關的幾個法律概念解釋（一）物業(yè)及與此相關的概念1 .物業(yè)物業(yè)，是指已經建成并投人使用的房屋及配套的設備設施和相關場地。物 業(yè)管理條例對物業(yè)雖未作明確定義，但在第二條對物業(yè)管理基本內涵的規(guī)定中, 對物業(yè)的范圍作了界定。物業(yè)、房地產、不動產是三個緊密聯系的概念。房地產 是房產和地產的總稱。地產，主要指土地及土地上下一定空間；房產，指建筑在 土地上的各種房屋。不動產通常相對于動產而言，指土地及其定著物，在性質上 不能移動其位置。房地產和不動產指向相同的財產對象，但房地產側重揭示財產 是以土地和房屋為物

2、質載體，不動產側重表明具有不可移動的獨特屬性。物業(yè)表 示某一項具體的房地產，可大可??；物業(yè)相對房地產而言屬微觀概念。2. 物業(yè)管理物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理條例第二條作出明確界定。物業(yè)管理，是指 業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對 房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán) 境衛(wèi)生和秩序的活動。3. 業(yè)主及物業(yè)使用人業(yè)主，是指房屋所有權人。按擁有房屋狀況，可分為單獨所有權人和區(qū)分所 有權人。物業(yè)區(qū)域內各業(yè)主的權利形態(tài)一般為區(qū)分所有權，相互間關系已超出傳 統(tǒng)民法上的相鄰關系。建設單位，或稱開發(fā)商，即房地產開發(fā)企業(yè)，作為物業(yè)投 資者，原

3、始取得物業(yè)所有權，在物業(yè)銷售前，是該物業(yè)惟一所有權人，因此被稱 為第一業(yè)主；如部分出售，與其他所有權人一起成為業(yè)主。物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人與建設 單位、物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關系的，不是物業(yè)服務合同當事人；物業(yè)使用人不 是物業(yè)區(qū)域內房屋所有權人，不具有成員權，不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。但 物業(yè)使用人卻是物業(yè)區(qū)域的重要成員，其權利義務源于其與業(yè)主間的約定。為了 能約束物業(yè)使用人行為，保障物業(yè)使用人權益，物業(yè)管理條例第四十八條規(guī) 定：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不 得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和

4、業(yè)主公約的 規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。”4. 業(yè)主委員會業(yè)主委員會是經業(yè)主大會選舉產生，代表和維護全體業(yè)主合法權益的自治組 織。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責。業(yè)主大會也可以隨 時罷免業(yè)主委員會組成人員。業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主組成。物業(yè)管理條例 對與業(yè)主委員會相關的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組成、產生等作了規(guī)定，本書著 重討論業(yè)主委員會的法律性質。業(yè)主委員會是不是法人，是不是享有獨立的民事權利、承擔民事義務，可不 可以成為獨立的訴訟主體等，是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)等各方關心的問題。在物 業(yè)管理條例實施之前，各地對業(yè)主委員會成立程序、制度等規(guī)定有所不同，實 踐中做法也不一致，而

5、且對其法律地位都沒有明確、具體的規(guī)定。物業(yè)管理條 例規(guī)定業(yè)主委員會有簽訂物業(yè)服務合同等權利，業(yè)主委員會的法律性質如何， 涉及其行為后果的歸屬以及法律責任承擔等問題。對業(yè)主委員會法律性質的不同 認定，將直接導致不同的法律關系產生和不同的法律效果，在實踐中有著非常重 要意義。對業(yè)主委員會的法律性質主要有三種觀點：(1) 社團法人。業(yè)主委員會經相關部門如民政部門依法核準登記后，取得社 團法人資格。業(yè)主委員會如作為社團法人，則應完全獨立于各業(yè)主，享有擬制的 人格，承擔民事責任。(2) 既非法人，也無獨立訴訟主體資格的一般組織。業(yè)主委員會既不從事經 營活動，業(yè)主也不繳納款項給業(yè)主委員會運作，并沒有自己獨

6、立的財產，不享有民事訴訟法中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人。在實踐 中涉及訴訟時，由全體業(yè)主授權，作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動。(3) 享有獨立訴訟主體資格的非法人組織。根據民事訴訟法第四十九條 的規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。這里所稱的“其他 組織”是指合法成立，有一定的組織機構和財產，不具備法人資格的組織。業(yè)主 委員會經過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生，向物業(yè)所在地房地產行政主管部 門備案，取得合法地位，有一定的組織機構和運營財產，屬于民事訴訟法所 說的“其他組織”的一種。它雖然不具有法人資格，但作為一個合法組織，并非 各業(yè)主的一種簡單集合，有一定

7、的組織性和穩(wěn)定性，可以行使民事權利，承擔民 事責任，應享有獨立的訴訟主體資格。物業(yè)管理條例第十六條向當地房地產 行政主管部門備案的規(guī)定，并不具有取得法人資格效力，僅僅是為了接受房地產 行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。本書持這種觀點。5. 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是指依照法定程序成立并具備相應資質、從事物業(yè)管理服務 的企業(yè)。從事物業(yè)管理的企業(yè)，除具備一般企業(yè)法人設立條件外，還須具備一定 資質。物業(yè)管理條例第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有 獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法 由國務院建設行政主管部門制定?！贝饲?，建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行

8、辦法對物業(yè)管理企業(yè)資質及評定作了專門規(guī)定。6. 業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約業(yè)主公約，是指業(yè)主共同訂立，對全體業(yè)主具有拘束力的有關使用、維護物 業(yè)及其管理等方面的協議，是全體業(yè)主應該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度。業(yè)主臨時公約，是指建設單位在銷售物業(yè)之前，制定的有關物業(yè)使用、維護、 管理等規(guī)定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，以不得侵害物業(yè)買受人合法權益為 前提。物業(yè)管理條例第二十三條第一款規(guī)定：“建設單位應當在物業(yè)銷售前 將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明?！笔裁词俏飿I(yè)管理合同？2007-12-10什么是物業(yè)管理合同？(一)概念物業(yè)管理合同，是指業(yè)主或業(yè)主委員會代表區(qū)域內的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對 房屋及

9、配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán) 境衛(wèi)生和秩序等活動所達成的協議。物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)在一定區(qū)域內開展物業(yè)管理的前提和依據。物 業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會系平等民事主體，物業(yè)管理企業(yè)的管理權源自業(yè) 主的委托授權。這種授權通過物業(yè)管理合同實現。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企 業(yè)簽署了合同，雙方的法律關系即告成立，雙方都應遵守合同。物業(yè)管理合同在物業(yè)管理條例施行之前，大多稱之為物業(yè)管理合同，雖 與條例規(guī)定的合同名稱僅為二字之差，但卻包含了不同的立法取向：物業(yè)管理合 同強調的是“管理”；物業(yè)管理合同強調的是“服務”，突出了合同主體的平等 性。（二）特點合同法中未單

10、設物業(yè)管理合同，以其性質分析，屬于提供服務的委托合 同，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)形成委托關系。除具備一般委托合同特征外，物 業(yè)管理合同還具有以下三個特點：1 物業(yè)管理合同實現物業(yè)所有權與管理權的相對分離業(yè)主享有對其財產占有、使用、收益、處分權利，也擁有對自己物業(yè)進行管 理的權利?，F代建筑物所有權歸屬錯綜交錯，為協調眾多區(qū)分所有人即業(yè)主間關 系，保持整體生活秩序和諧，使專業(yè)物業(yè)管理成為必要。物業(yè)管理合同促成物業(yè) 所有權與管理權的相對分離，物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理合同，負責對物業(yè)的管 理，包括物業(yè)的維修、養(yǎng)護、利用、一定的處分。2 物業(yè)管理合同受到一定的國家干預市場經濟中的物業(yè)管理活動一般通過當事

11、人自愿平等簽訂物業(yè)管理合同來進 行。但物業(yè)管理涉及業(yè)主日常生活、城市正常秩序。從物業(yè)管理條例規(guī)定分 析，物業(yè)管理合同的簽訂、履行等方面受到國家一定干預。如合同的主體資格方 面，物業(yè)管理合同一方為委托方，即業(yè)主委員會，另一方為受托方，即物業(yè)管理 企業(yè)。對于雙方的資格，法律作了明確規(guī)定。委托方一般是業(yè)主委員會，不應是 單個業(yè)主或部分業(yè)主，而業(yè)主委員會則須依法定程序選舉產生。受托方也受限制,并非任何企業(yè)均能成為物業(yè)管理合同的受托方。我國對物業(yè)管理企業(yè)實行資質管 理，物業(yè)管理企業(yè)只有依法申請領取資質證書，方可從事一定范圍的物業(yè)管理業(yè) 務，否則不具有訂立物業(yè)管理合同的資格。3 物業(yè)管理合同為要式合同，即

12、應采取書面形式，物業(yè)管理條例第三十 五條對此作了明確規(guī)定。（三）基本內容在物業(yè)管理活動中，合同起著非常重要的作用，它是進行物業(yè)管理的根據。 物業(yè)管理合同一般應具備以下主要內容：1. 合同主體。一方為某物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會，另一方為有相應資質的物 業(yè)管理企業(yè)。2. 物業(yè)管理事項。物業(yè)管理事項主要是指物業(yè)管理企業(yè)應當提供的內容，包括：（1）物業(yè)共用部位、共用設備、公共設施的使用、管理、維修和更新等；（2） 物業(yè)管理區(qū)域內公共環(huán)境衛(wèi)生服務；（3）安全防衛(wèi)服務；（4）物業(yè)檔案資料保 管；（5）其他特別委托的物業(yè)管理事項。3. 服務質量。主要明確物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理應達到的目標。4. 服務費用。指

13、業(yè)主應當向物業(yè)管理公司交納的服務費用，該費用應根據不 同服務項目由雙方協商確定，應當明確具體。5. 雙方的權利義務。雙方權利義務的具體內容與上述物業(yè)管理事項、服務費 用等緊密相聯。物業(yè)管理企業(yè)可以根據有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合實際情況，制 定物業(yè)管理的詳細制度，如衛(wèi)生公約、保安公約等；物業(yè)管理企業(yè)可依據物業(yè)管 理合同、管理辦法等對物業(yè)區(qū)域實施管理，收取有關費用；要求業(yè)主委員會或業(yè) 主大會協助與支持；但對重大事項應當取得業(yè)主大會或業(yè)主委員會的同意。業(yè)主 委員會享有對物業(yè)管理企業(yè)的服務進行檢查、督促權利等。6. 專項維修資金的管理與使用。專項維修基金，是指專項用于物業(yè)共用部位、 共用設施設備保修期滿

14、后的大修、更新、改造的資金。根據建設部、財政部住 宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法規(guī)定，商品住房維修基金由購房者按購房款2%3的比例向售房單位繳納，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有。物業(yè)管理企業(yè)根據實際需要提出使用計劃，由業(yè)主委員會進行審議、 監(jiān)督。7合同期限。物業(yè)管理合同應當約定明確的期限，包括明確的起算、終止日 期。8.違約責任。合同應約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。（四）前期物業(yè)管理合同前期物業(yè)管理合同，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設 單位與物業(yè)管理企業(yè)間對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管 理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩

15、序等活動所達成的協議。物業(yè)管理條例第 二一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè) 管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！焙贤闹饕獥l款可參照 物業(yè)管理合同，具體由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)間協商約定。前期物業(yè)管理合同 具有短期過渡性特征，存在于業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的短暫過渡 時間內。對買受人效力及合同效力終止時間，物業(yè)管理條例第二十五條作了 規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)管理合同約定 的內容?！鼻捌谖飿I(yè)管理合同約定有期限的，期限屆滿，效力自然終止；期限未 滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時，前期物業(yè)管

16、理合同 即終止。物業(yè)管理糾紛：業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務合同簽訂為由拒絕 履行合同而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務合同簽訂為由拒絕履行合同而引發(fā)的糾紛對于該類案件，關鍵在于認定前期物業(yè)服務合同對購房業(yè)主約束力問題。一 般情況下，前期物業(yè)服務合同由建設單位簽訂。依據物業(yè)管理條例第二十三 條規(guī)定：建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以 說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約 予以書面承諾。第二十五條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容?！睒I(yè)主盡管沒有直接參

17、與前期物業(yè)服務合同 簽訂，但該前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有拘束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構成 合同關系。業(yè)主如果不履行前期物業(yè)服務合同中約定的義務，即構成違約，按照 合同約定的糾紛解決方式予以處理。物業(yè)管理糾紛：因分擔前期物業(yè)管理費用而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理因分擔前期物業(yè)管理費用而引發(fā)的糾紛前期物業(yè)服務合同一般是由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)訂立，建設單位在出售 房屋前，沒有交納相關的物業(yè)管理費，房屋出售后，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主征繳， 業(yè)主拒絕，因而引起糾紛。從權利義務一致原則考慮，在物業(yè)轉讓過程中，物業(yè) 交付前，建設單位在物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務中受益。建設單位享有

18、了 利益，也就應該履行與此相適應的義務，前期物業(yè)管理費應由建設單位交納； 物業(yè)交付后產生的費用，由購房業(yè)主負擔。如果對于前期物業(yè)管理的費用分擔問 題，建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間有特別約定的，只要不違反自愿原則和 法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應從約定。物業(yè)管理糾紛：物業(yè)使用人支付物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理物業(yè)使用人支付物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛物業(yè)業(yè)主有時自己并不直接使用物業(yè)，而是采取出租等方式，將物業(yè)提供給 第三人使用。在此情況下，物業(yè)管理費應由誰交納？物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會代表業(yè)主，物業(yè)管理費是物業(yè)服務合同約定的 一項由業(yè)主

19、履行的義務，業(yè)主應該承擔交納物業(yè)管理費的義務。物業(yè)使用人使用某項物業(yè)，其與業(yè)主形成了某種法律關系；而與物業(yè)管理企 業(yè)之間，他們并不存在合同關系。物業(yè)管理費是一項合同義務，因此，使用人不承擔交納物業(yè)管理費的義務。物業(yè)管理條例第四十八條規(guī)定：“物業(yè)使用人 在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī) 和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應 當承擔連帶責任?！蔽飿I(yè)管理糾紛：因特定物業(yè)區(qū)域內的配套設備、公用設施及其場 地使用而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理因特定物業(yè)區(qū)域內的配套設備、公用設施及其場地使用而引發(fā)的糾紛在區(qū)分所

20、有的情況下，各業(yè)主對其物業(yè)區(qū)域內的配套設備、公用設施及其場 地只享有共同的使用權、收益權，而這種份額并不具體劃分，難以由本人直接行 使，而應授權業(yè)主委員會行使。為物業(yè)管理服務需要，業(yè)主委員會可以授予物業(yè) 管理企業(yè)對特定設備、設施或場地（比如物業(yè)管理用房）使用的權利，但這種使 用權利必須是基于以物業(yè)管理服務為目的。否則，物業(yè)管理企業(yè)應停止使用，給 業(yè)主造成損失的，應承擔侵權責任，賠償業(yè)主所受到的損失。房屋的配套設備、公用設施及其場地為全體業(yè)主所共有，任何一個業(yè)主在使 用時，都會涉及其他業(yè)主利益。因此，業(yè)主應該按照合理、通常的使用方法使用' 業(yè)主使用不當時，遭受損害的業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法要求停止侵害或者賠 償。物業(yè)管理糾紛：業(yè)主遭受財產損失或人身傷害而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理業(yè)主遭受財產損失或人身傷害而引發(fā)的糾紛對于這類糾紛，主要可分為三種：其一，小區(qū)內業(yè)主因室內被盜，要求物業(yè) 管理企業(yè)賠償糾紛；其二，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內遭受人身傷亡，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償糾紛；其三，小區(qū)內存放車輛等被盜或者受到損害，要求物業(yè)管理企業(yè) 賠償糾紛