物業(yè)管理糾紛案列知識(shí)

1、2016年04月物業(yè)管理糾紛與物業(yè)管理合同相關(guān)的幾個(gè)法律概念解釋2007-12-10與物業(yè)管理合同相關(guān)的幾個(gè)法律概念解釋（一）物業(yè)及與此相關(guān)的概念1 .物業(yè)物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投人使用的房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。物 業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)雖未作明確定義，但在第二條對(duì)物業(yè)管理基本內(nèi)涵的規(guī)定中, 對(duì)物業(yè)的范圍作了界定。物業(yè)、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是三個(gè)緊密聯(lián)系的概念。房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)，主要指土地及土地上下一定空間；房產(chǎn)，指建筑在 土地上的各種房屋。不動(dòng)產(chǎn)通常相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，指土地及其定著物，在性質(zhì)上 不能移動(dòng)其位置。房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)指向相同的財(cái)產(chǎn)對(duì)象，但房地產(chǎn)側(cè)重揭示財(cái)產(chǎn) 是以土地和房屋為物

2、質(zhì)載體，不動(dòng)產(chǎn)側(cè)重表明具有不可移動(dòng)的獨(dú)特屬性。物業(yè)表 示某一項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，可大可??；物業(yè)相對(duì)房地產(chǎn)而言屬微觀概念。2. 物業(yè)管理物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理?xiàng)l例第二條作出明確界定。物業(yè)管理，是指 業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì) 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán) 境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。3. 業(yè)主及物業(yè)使用人業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。按擁有房屋狀況，可分為單獨(dú)所有權(quán)人和區(qū)分所 有權(quán)人。物業(yè)區(qū)域內(nèi)各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般為區(qū)分所有權(quán)，相互間關(guān)系已超出傳 統(tǒng)民法上的相鄰關(guān)系。建設(shè)單位，或稱開發(fā)商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為物業(yè)投 資者，原

3、始取得物業(yè)所有權(quán)，在物業(yè)銷售前，是該物業(yè)惟一所有權(quán)人，因此被稱 為第一業(yè)主；如部分出售，與其他所有權(quán)人一起成為業(yè)主。物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人與建設(shè) 單位、物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系的，不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人；物業(yè)使用人不 是物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋所有權(quán)人，不具有成員權(quán)，不參加業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。但 物業(yè)使用人卻是物業(yè)區(qū)域的重要成員，其權(quán)利義務(wù)源于其與業(yè)主間的約定。為了 能約束物業(yè)使用人行為，保障物業(yè)使用人權(quán)益，物業(yè)管理?xiàng)l例第四十八條規(guī) 定：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不 得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和

4、業(yè)主公約的 規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！?. 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組 織。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)也可以隨 時(shí)罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成。物業(yè)管理?xiàng)l例 對(duì)與業(yè)主委員會(huì)相關(guān)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組成、產(chǎn)生等作了規(guī)定，本書著 重討論業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)是不是法人，是不是享有獨(dú)立的民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)，可不 可以成為獨(dú)立的訴訟主體等，是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)等各方關(guān)心的問題。在物 業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施之前，各地對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立程序、制度等規(guī)定有所不同，實(shí) 踐中做法也不一致，而

5、且對(duì)其法律地位都沒有明確、具體的規(guī)定。物業(yè)管理?xiàng)l 例規(guī)定業(yè)主委員會(huì)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同等權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)如何， 涉及其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任承擔(dān)等問題。對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)的不同 認(rèn)定，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系產(chǎn)生和不同的法律效果，在實(shí)踐中有著非常重 要意義。對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)主要有三種觀點(diǎn)：(1) 社團(tuán)法人。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)相關(guān)部門如民政部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社 團(tuán)法人資格。業(yè)主委員會(huì)如作為社團(tuán)法人，則應(yīng)完全獨(dú)立于各業(yè)主，享有擬制的 人格，承擔(dān)民事責(zé)任。(2) 既非法人，也無獨(dú)立訴訟主體資格的一般組織。業(yè)主委員會(huì)既不從事經(jīng) 營活動(dòng)，業(yè)主也不繳納款項(xiàng)給業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作，并沒有自己獨(dú)

6、立的財(cái)產(chǎn)，不享有民事訴訟法中“其他組織”的獨(dú)立訴訟主體資格，更不能成為法人。在實(shí)踐 中涉及訴訟時(shí)，由全體業(yè)主授權(quán)，作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動(dòng)。(3) 享有獨(dú)立訴訟主體資格的非法人組織。根據(jù)民事訴訟法第四十九條 的規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。這里所稱的“其他 組織”是指合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，不具備法人資格的組織。業(yè)主 委員會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部 門備案，取得合法地位，有一定的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)營財(cái)產(chǎn)，屬于民事訴訟法所 說的“其他組織”的一種。它雖然不具有法人資格，但作為一個(gè)合法組織，并非 各業(yè)主的一種簡單集合，有一定

7、的組織性和穩(wěn)定性，可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民 事責(zé)任，應(yīng)享有獨(dú)立的訴訟主體資格。物業(yè)管理?xiàng)l例第十六條向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 行政主管部門備案的規(guī)定，并不具有取得法人資格效力，僅僅是為了接受房地產(chǎn) 行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。本書持這種觀點(diǎn)。5. 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是指依照法定程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)管理服務(wù) 的企業(yè)。從事物業(yè)管理的企業(yè)，除具備一般企業(yè)法人設(shè)立條件外，還須具備一定 資質(zhì)。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有 獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法 由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”此前，建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行

8、辦法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及評(píng)定作了專門規(guī)定。6. 業(yè)主公約、業(yè)主臨時(shí)公約業(yè)主公約，是指業(yè)主共同訂立，對(duì)全體業(yè)主具有拘束力的有關(guān)使用、維護(hù)物 業(yè)及其管理等方面的協(xié)議，是全體業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度。業(yè)主臨時(shí)公約，是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、 管理等規(guī)定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，以不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益為 前提。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前 將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。”什么是物業(yè)管理合同？2007-12-10什么是物業(yè)管理合同？(一)概念物業(yè)管理合同，是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對(duì) 房屋及

9、配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán) 境衛(wèi)生和秩序等活動(dòng)所達(dá)成的協(xié)議。物業(yè)管理合同是物業(yè)管理企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理的前提和依據(jù)。物 業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)系平等民事主體，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)源自業(yè) 主的委托授權(quán)。這種授權(quán)通過物業(yè)管理合同實(shí)現(xiàn)。一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企 業(yè)簽署了合同，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都應(yīng)遵守合同。物業(yè)管理合同在物業(yè)管理?xiàng)l例施行之前，大多稱之為物業(yè)管理合同，雖 與條例規(guī)定的合同名稱僅為二字之差，但卻包含了不同的立法取向：物業(yè)管理合 同強(qiáng)調(diào)的是“管理”；物業(yè)管理合同強(qiáng)調(diào)的是“服務(wù)”，突出了合同主體的平等 性。（二）特點(diǎn)合同法中未單

10、設(shè)物業(yè)管理合同，以其性質(zhì)分析，屬于提供服務(wù)的委托合 同，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)形成委托關(guān)系。除具備一般委托合同特征外，物 業(yè)管理合同還具有以下三個(gè)特點(diǎn)：1 物業(yè)管理合同實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的相對(duì)分離業(yè)主享有對(duì)其財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分權(quán)利，也擁有對(duì)自己物業(yè)進(jìn)行管 理的權(quán)利?，F(xiàn)代建筑物所有權(quán)歸屬錯(cuò)綜交錯(cuò)，為協(xié)調(diào)眾多區(qū)分所有人即業(yè)主間關(guān) 系，保持整體生活秩序和諧，使專業(yè)物業(yè)管理成為必要。物業(yè)管理合同促成物業(yè) 所有權(quán)與管理權(quán)的相對(duì)分離，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的管 理，包括物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、利用、一定的處分。2 物業(yè)管理合同受到一定的國家干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)中的物業(yè)管理活動(dòng)一般通過當(dāng)事

11、人自愿平等簽訂物業(yè)管理合同來進(jìn) 行。但物業(yè)管理涉及業(yè)主日常生活、城市正常秩序。從物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定分 析，物業(yè)管理合同的簽訂、履行等方面受到國家一定干預(yù)。如合同的主體資格方 面，物業(yè)管理合同一方為委托方，即業(yè)主委員會(huì)，另一方為受托方，即物業(yè)管理 企業(yè)。對(duì)于雙方的資格，法律作了明確規(guī)定。委托方一般是業(yè)主委員會(huì)，不應(yīng)是 單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，而業(yè)主委員會(huì)則須依法定程序選舉產(chǎn)生。受托方也受限制,并非任何企業(yè)均能成為物業(yè)管理合同的受托方。我國對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管 理，物業(yè)管理企業(yè)只有依法申請(qǐng)領(lǐng)取資質(zhì)證書，方可從事一定范圍的物業(yè)管理業(yè) 務(wù)，否則不具有訂立物業(yè)管理合同的資格。3 物業(yè)管理合同為要式合同，即

12、應(yīng)采取書面形式，物業(yè)管理?xiàng)l例第三十 五條對(duì)此作了明確規(guī)定。（三）基本內(nèi)容在物業(yè)管理活動(dòng)中，合同起著非常重要的作用，它是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)。 物業(yè)管理合同一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：1. 合同主體。一方為某物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，另一方為有相應(yīng)資質(zhì)的物 業(yè)管理企業(yè)。2. 物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的內(nèi)容，包括：（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新等；（2） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)；（3）安全防衛(wèi)服務(wù)；（4）物業(yè)檔案資料保 管；（5）其他特別委托的物業(yè)管理事項(xiàng)。3. 服務(wù)質(zhì)量。主要明確物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)。4. 服務(wù)費(fèi)用。指

13、業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司交納的服務(wù)費(fèi)用，該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)不 同服務(wù)項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定，應(yīng)當(dāng)明確具體。5. 雙方的權(quán)利義務(wù)。雙方權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容與上述物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)費(fèi) 用等緊密相聯(lián)。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制 定物業(yè)管理的詳細(xì)制度，如衛(wèi)生公約、保安公約等；物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)物業(yè)管 理合同、管理辦法等對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵤┕芾?，收取有關(guān)費(fèi)用；要求業(yè)主委員會(huì)或業(yè) 主大會(huì)協(xié)助與支持；但對(duì)重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主 委員會(huì)享有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行檢查、督促權(quán)利等。6. 專項(xiàng)維修資金的管理與使用。專項(xiàng)維修基金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿

14、后的大修、更新、改造的資金。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部住 宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定，商品住房維修基金由購房者按購房款2%3的比例向售房單位繳納，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際需要提出使用計(jì)劃，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行審議、 監(jiān)督。7合同期限。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)約定明確的期限，包括明確的起算、終止日 期。8.違約責(zé)任。合同應(yīng)約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（四）前期物業(yè)管理合同前期物業(yè)管理合同，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè) 單位與物業(yè)管理企業(yè)間對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管 理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩

15、序等活動(dòng)所達(dá)成的協(xié)議。物業(yè)管理?xiàng)l例第 二一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè) 管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！焙贤闹饕獥l款可參照 物業(yè)管理合同，具體由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)間協(xié)商約定。前期物業(yè)管理合同 具有短期過渡性特征，存在于業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的短暫過渡 時(shí)間內(nèi)。對(duì)買受人效力及合同效力終止時(shí)間，物業(yè)管理?xiàng)l例第二十五條作了 規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理合同約定 的內(nèi)容?！鼻捌谖飿I(yè)管理合同約定有期限的，期限屆滿，效力自然終止；期限未 滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)，前期物業(yè)管

16、理合同 即終止。物業(yè)管理糾紛：業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂為由拒絕 履行合同而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂為由拒絕履行合同而引發(fā)的糾紛對(duì)于該類案件，關(guān)鍵在于認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)購房業(yè)主約束力問題。一 般情況下，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位簽訂。依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十三 條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以 說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約 予以書面承諾。第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！睒I(yè)主盡管沒有直接參

17、與前期物業(yè)服務(wù)合同 簽訂，但該前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有拘束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成 合同關(guān)系。業(yè)主如果不履行前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，即構(gòu)成違約，按照 合同約定的糾紛解決方式予以處理。物業(yè)管理糾紛：因分擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)用而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理因分擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)用而引發(fā)的糾紛前期物業(yè)服務(wù)合同一般是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)訂立，建設(shè)單位在出售 房屋前，沒有交納相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)，房屋出售后，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主征繳， 業(yè)主拒絕，因而引起糾紛。從權(quán)利義務(wù)一致原則考慮，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程中，物業(yè) 交付前，建設(shè)單位在物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)中受益。建設(shè)單位享有

18、了 利益，也就應(yīng)該履行與此相適應(yīng)的義務(wù)，前期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位交納； 物業(yè)交付后產(chǎn)生的費(fèi)用，由購房業(yè)主負(fù)擔(dān)。如果對(duì)于前期物業(yè)管理的費(fèi)用分擔(dān)問 題，建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間有特別約定的，只要不違反自愿原則和 法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)從約定。物業(yè)管理糾紛：物業(yè)使用人支付物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理物業(yè)使用人支付物業(yè)管理費(fèi)而引發(fā)的糾紛物業(yè)業(yè)主有時(shí)自己并不直接使用物業(yè)，而是采取出租等方式，將物業(yè)提供給 第三人使用。在此情況下，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰交納？物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì) 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同約定的 一項(xiàng)由業(yè)主

19、履行的義務(wù)，業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)使用人使用某項(xiàng)物業(yè)，其與業(yè)主形成了某種法律關(guān)系；而與物業(yè)管理企 業(yè)之間，他們并不存在合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是一項(xiàng)合同義務(wù)，因此，使用人不承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十八條規(guī)定：“物業(yè)使用人 在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī) 和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理糾紛：因特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)備、公用設(shè)施及其場 地使用而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理因特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)備、公用設(shè)施及其場地使用而引發(fā)的糾紛在區(qū)分所

20、有的情況下，各業(yè)主對(duì)其物業(yè)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)備、公用設(shè)施及其場 地只享有共同的使用權(quán)、收益權(quán)，而這種份額并不具體劃分，難以由本人直接行 使，而應(yīng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使。為物業(yè)管理服務(wù)需要，業(yè)主委員會(huì)可以授予物業(yè) 管理企業(yè)對(duì)特定設(shè)備、設(shè)施或場地（比如物業(yè)管理用房）使用的權(quán)利，但這種使 用權(quán)利必須是基于以物業(yè)管理服務(wù)為目的。否則，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)停止使用，給 業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償業(yè)主所受到的損失。房屋的配套設(shè)備、公用設(shè)施及其場地為全體業(yè)主所共有，任何一個(gè)業(yè)主在使 用時(shí)，都會(huì)涉及其他業(yè)主利益。因此，業(yè)主應(yīng)該按照合理、通常的使用方法使用' 業(yè)主使用不當(dāng)時(shí)，遭受損害的業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以依法要求停止侵害或者賠 償。物業(yè)管理糾紛：業(yè)主遭受財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害而引發(fā)的糾紛2007-12-10物業(yè)管理糾紛案件的處理業(yè)主遭受財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害而引發(fā)的糾紛對(duì)于這類糾紛，主要可分為三種：其一，小區(qū)內(nèi)業(yè)主因室內(nèi)被盜，要求物業(yè) 管理企業(yè)賠償糾紛；其二，業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身傷亡，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償糾紛；其三，小區(qū)內(nèi)存放車輛等被盜或者受到損害，要求物業(yè)管理企業(yè) 賠償糾紛