管理經(jīng)濟(jì)學(xué) 需求彈性 案例分析

1、案例分析報(bào)告一、案例介紹：某房地產(chǎn)公司要制定一個(gè)住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，根據(jù)研究資料，租房的需求收入彈性是0.8-1.0之間，買(mǎi)房的需求收入彈性在0.7-1.5之間，估計(jì)今后10年內(nèi)每人每年平均可增加收入2%-3%，需要掌握的是10年后居民住房需求（租房、買(mǎi)房）的增長(zhǎng)數(shù)量。二、案例分析目標(biāo)：由于住房制度改革的深化，城鎮(zhèn)住房的生產(chǎn)與消費(fèi)快速步入“市場(chǎng)導(dǎo)向”時(shí)代，作為房地產(chǎn)企業(yè)只有在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、政策不斷變化的大環(huán)境下，積極把握民眾的住房需求變化，才能制定出相應(yīng)的短、中、長(zhǎng)期規(guī)劃，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，保證可持續(xù)性發(fā)展。此次案例分析，我組主要是根據(jù)“住房需求的收入彈性是住房消費(fèi)的重要指標(biāo)，它反映了居民住房（購(gòu)

2、房和租房）需求對(duì)收入變化的敏感程度”這一關(guān)鍵因素，通過(guò)對(duì)濟(jì)南市（假定城市）住房需求情況、租房需求收入彈性、買(mǎi)房需求收入彈性、收入增加比例等因素的分析，為某房地產(chǎn)公司制定一個(gè)住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。三、案例分析：名稱(chēng)數(shù)值租房需求收入彈性0.8-1.0買(mǎi)房需求收入彈性0.7-1.5收入增長(zhǎng)比率2%-3%購(gòu)房需求量（提供）780萬(wàn)租房需求量（提供）520萬(wàn)26-30歲住房需求人數(shù)占同齡人數(shù)比率（提供）32%30-45歲住房需求人數(shù)占同齡人數(shù)比率（提供）76%45歲以上住房需求人數(shù)占同齡人數(shù)比率（提供）22%(一 1.0210=121.81.0310=134.3也就是說(shuō)10年后居民收入增加了21.8%-34.

3、3%。(二 根據(jù)=(Q/Q/(I/I， 故Q/Q=(I/I（1）租房（2）買(mǎi)房(三 假設(shè)案例時(shí)間為2011年，同時(shí)10年內(nèi)其它因素影響不大：（1）租房Q1=520*17.44%=90.688萬(wàn)平方米Q2=520*34.3%=178.36萬(wàn)平方米即Q租房的區(qū)間為（90.688，178.36）（2）買(mǎi)房Q1=780*17.44%=136.032萬(wàn)平方米Q2=780*34.3%=267.54萬(wàn)平方米即Q買(mǎi)房的區(qū)間為（136.032，267.54）（四）住房需求曲線租房需求的收入彈性曲線住房需求的收入彈性曲線根據(jù)“需求的收入彈性小于1時(shí)，缺乏彈性，是生活必需品；需求的收入彈性大于1時(shí)，具有彈性，是高檔

4、品、奢侈品”這一規(guī)律，我們結(jié)合上述圖表進(jìn)行分析，獲得：對(duì)租房為主要需求的民眾來(lái)說(shuō)，需求彈性在0.8-1之間，缺乏彈性，屬于對(duì)生活必須品的需求。對(duì)買(mǎi)房為主要需求的民眾來(lái)說(shuō)，需求彈性在0.7-1.5之間，既存在缺乏彈性的一面，又存在具有彈性的一面，我們認(rèn)為對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，首先基于生存、生活必要的需求，其次是在滿(mǎn)足生存和收入不斷增大的基礎(chǔ)之上會(huì)產(chǎn)生一種追求品質(zhì)生活的需求，進(jìn)而導(dǎo)致需求彈性突破1的位點(diǎn)，對(duì)住房條件（面積、質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)服務(wù)）有更高的期望。從上述分析中，我們可以看出人們對(duì)于住房（不論租房還是買(mǎi)房）的需求，已經(jīng)開(kāi)始由遮風(fēng)避雨和休息的需要，逐步轉(zhuǎn)移到舒適生活、顯示地位、投資收益等更多方面，

5、這就使收入彈性大于1得以實(shí)現(xiàn)。四、案例結(jié)論：根據(jù)案例數(shù)據(jù)結(jié)合管理經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論，從濟(jì)南市現(xiàn)有住房需求量（面積）和租房需求量（面積）出發(fā)，我們可以發(fā)現(xiàn)濟(jì)南市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，存在這樣的需求趨勢(shì)或規(guī)律。從租房消費(fèi)者的角度來(lái)看，需求收入彈性小于1，實(shí)屬生活必須品，主要是針對(duì)外來(lái)務(wù)工或者收入較少的消費(fèi)群體。根據(jù)這部分消費(fèi)群體收入少、對(duì)環(huán)境、質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，我組認(rèn)為：以結(jié)構(gòu)較為單一的公寓、中小戶(hù)型或廉租房為主要業(yè)態(tài)進(jìn)行投資建設(shè)，是主要的戰(zhàn)略方案。這種方案的采用既滿(mǎn)足了一部分人投資性購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的需要，也極大的滿(mǎn)足了本市租房消費(fèi)者的需求。從購(gòu)房消費(fèi)者的角度來(lái)看，需求收入彈性在0.7-1.5之間，說(shuō)明購(gòu)房消費(fèi)者的需求隨著收入的不斷增加，由生活所必須的遮風(fēng)避雨和休息的場(chǎng)所向享受生活、舒適人生的高級(jí)住宅方向轉(zhuǎn)化。因此，針對(duì)這一大部分需求，我組認(rèn)為還是要以精品房地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，在面積、質(zhì)量、環(huán)境、服務(wù)、配套等多方面一齊出發(fā)，才能在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益激烈的環(huán)境中，保