地產(chǎn)公司的上市、金融化的資料

1、地產(chǎn)公司的上市、金融化的資料刖言房地產(chǎn)在國外股市上歸為金融業(yè)，施工企業(yè)被歸為建筑業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè) 的宿命就是金融化，金融化的途徑有很多種，比如公司上市、運(yùn)用信托、基金、 債券工具等等。特別是國務(wù)院的宏觀調(diào)控政策出臺和人民銀行、銀監(jiān)會收緊商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款權(quán)限后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不能過度依靠商業(yè)銀行抵押 貸款模式，解決資金瓶頸后，金融創(chuàng)新，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面臨的 問題。目前重慶本地開發(fā)企業(yè)中的龍湖、金科、協(xié)信等企業(yè)已經(jīng)在運(yùn)用信托、基 金等金融工具上做出了嘗試。也許在合適的時間、合適的地點、選擇合適的非銀 行金融工具，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要生存和發(fā)展不得不做的事。借用國有企業(yè)技改

2、的經(jīng)典語錄，技改可能是找死，不技改可能是等死。也許，在市場和政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洗牌的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融化和金融創(chuàng)新的努力，面臨的就是以前國企技改的困惑。一、關(guān)于上市-地產(chǎn)公司的上市分析中國大陸1984年第一支股票發(fā)行起，資本這一幽靈就開始在地產(chǎn)公司的世 界中游蕩了。91年上交所的成立，92年深交所的成立，使資本浮出水面。處于 誘惑和風(fēng)險之中，缺乏激勵的國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在權(quán)衡利弊后，上市就成為一些國 有地產(chǎn)公司職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營的全部，一部分國有地產(chǎn)公司職業(yè)經(jīng)理人發(fā)家的夢 想。而民營企業(yè)的資本家一般希望通過控制上市公司，掌握上市企業(yè)的運(yùn)作模式，建立起融資渠道和有效率的融資低成本，以在地

3、產(chǎn)領(lǐng)域獲得更大的利潤。無論怎樣，九十年代股市的起起落落，使國有和民營地產(chǎn)商人都看到了資本 的面目，看到了錢生錢的現(xiàn)實的精彩范例。從1993年開始，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市做出了嚴(yán)格的限制，直到 2002年才取消了禁令。自房地產(chǎn)企業(yè)上市禁令放 開以來，作為試點，國有背景的天房發(fā)展(600322)、天鴻寶業(yè)(600376)、金地集 團(tuán)(600383)已先后在上交所掛牌，重慶城投旗下有渝開發(fā)。同時，更多的民營房 企迫不及待地選擇了買殼上市這一更為快捷的途徑。據(jù)資料顯示，2004年7月，僅在北京就有4家房企通過買殼這一方式進(jìn)入資本市場，重慶的銀都集團(tuán)也買殼 冰熊股份間接上市成功。同時也有許多上市公司進(jìn)入地

4、產(chǎn)業(yè)， 比如寶光股份參股 天景置業(yè)開發(fā)學(xué)府大道69號，中體產(chǎn)業(yè)在重慶的奧林匹克花園等。在國內(nèi)證券 市場發(fā)展初期，曾有3匸家房地產(chǎn)公司在資本市場搏擊。隨著房地產(chǎn)上市政策的 解凍，將有更多的國有背景的房產(chǎn)公司謀求上市。證監(jiān)會解凍房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制后，國有房地產(chǎn)企業(yè)自身的穩(wěn)定性成為投資者擔(dān)憂的問題?？v觀上市的國內(nèi)房地產(chǎn)公司，很多在沒上市時發(fā)展得很好，上市反而走了 “麥 城”。深深房(000029)、深寶安(000009)都不是因為沒錢公司經(jīng)營不下去了，是 因為錢太多了，又是國有體制。這些公司上市后資金量和企業(yè)的體系、機(jī)制、生 產(chǎn)模式根本就沒有配合在一起，資本市場變成了這些企業(yè)的墳?zāi)购皖I(lǐng)導(dǎo)人洗錢的

5、合法方式。深寶安等房地產(chǎn)公司從股市拿到錢以后盲目投資，項目遍地開花，終于因為收不回投資而走向崩潰。任志強(qiáng)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)被華潤集團(tuán)收購包裝成華潤置國內(nèi)的比如深建立了地(HK1109)從香港聯(lián)交所上市以來，到現(xiàn)在為止拿了 40億現(xiàn)金回來，但由于在 生產(chǎn)屬性上沒有企業(yè)機(jī)制配合放大， 反而出現(xiàn)了一些問題，業(yè)務(wù)下降了， 報表甚至有虧損。到目前為止，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司在證券市場上也有很少成功的例子。 萬科(000002)，金地集團(tuán)(600383)它們在國企改制中適應(yīng)了市場的轉(zhuǎn)變，成功的企業(yè)文化、職業(yè)經(jīng)理人隊伍、生產(chǎn)體系，雖然每年的利潤并不是很多，但 是步伐卻很穩(wěn)健。萬科和寶鋼作為上市公司有一個共同點，就是在上市

6、公司的可 流通股里萬科和寶鋼的流通市值是不相伯仲的。深滬兩地的一千多家上市公司， 流通股方面萬科是排在前六七位的，但是盈利能力和整個資產(chǎn)寶鋼比萬科大得 多，華潤集團(tuán)作為萬科的最大股東持股比例也非常低，王石實際上通過上市，最大限度保證了職業(yè)經(jīng)理人的利益和舞臺，當(dāng)然從融資的絕對金額講，2003年宏觀調(diào)控資金比較緊張的情況，萬科發(fā)的可轉(zhuǎn)債 20億，通知萬科兩年內(nèi)完成，兩 年內(nèi)萬科凍結(jié)300億左右，也可以說充分運(yùn)用了股市的融資功能。1998年之后，國內(nèi)房地產(chǎn)公司鮮有登陸香港股市的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐漸 回暖，潘石屹的SOHC中國、孫宏斌的順馳中國、新華遠(yuǎn)的總裁任志強(qiáng)、郭廣昌 的上海復(fù)地也籌劃登陸香港股市

7、。不過只有資產(chǎn)總值達(dá)150億的首創(chuàng)集團(tuán)分拆地 產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市成功，不過從融資情況看效果不好，上市成為一種國企改制的 戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)上市后，其自身的穩(wěn)定性成為投資者最為擔(dān)憂的問題。 北京萬通 集團(tuán)主席馮侖認(rèn)為，與其他行業(yè)不同的是，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不能連續(xù)生產(chǎn)，況且經(jīng) 濟(jì)周期的波動對房地產(chǎn)影響也非常大，沒有穩(wěn)定的商業(yè)租賃收益，這些因素造成 房地產(chǎn)不適合證券市場對未來的預(yù)期， 現(xiàn)在匆忙把房地產(chǎn)和上市嫁接，過分美化 了資本運(yùn)作，也可能是一種企業(yè)無形資產(chǎn)和品牌價值的炒作。上市融資最大化的基本條件：2、3、4、5、1、成立時間超過三年，連續(xù)贏利三年 上市公司要有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營業(yè)績支撐 法律、財務(wù)方面的公司

8、治理制度透明、公開 房產(chǎn)市場的風(fēng)險最小。最好有外資背景的機(jī)構(gòu)投資者要求由于香港、美國證券市場的市盈率比較低， 投資者更趨于理性，而且海外上 市有著數(shù)額不菲的發(fā)行費(fèi)用，以及受制于非常嚴(yán)格的會計制度和監(jiān)管制度， 公司治理透明化、公開化。造成中國房地產(chǎn)業(yè)成就的民營富豪最多， 但真正愿意 上市的沒有幾個？可以說他們不缺錢， 也可以說股市的基本面不好；但不可以說 的有多少？不可以說清的又有多少？馮侖在一篇題為別讓公司被欲望撐死的文章中提到：“現(xiàn)在傳統(tǒng)的開發(fā)模式比較笨，基本是“一個前提、兩個鏈條”。預(yù)售市場是一個前提，一旦預(yù)售市場不存在，必死無疑。兩個鏈條一個是資金鏈條，一個是人的鏈條。人的鏈條 比資金鏈

9、還脆弱，人鏈斷了就都斷了，人鏈主要在銀行和政府。二、地產(chǎn)公司的上市努力1上市樣本企業(yè)：SOHC中國2002 年初，香港媒體披露出潘石屹的上市構(gòu)想，到了2002年8月，SOHO中國因向聯(lián)交所上報的資料不完備，被駁回了上市申請。2002年W月16 日，北京媒體首先報出了 SOH矽國獲準(zhǔn)在美國、中國香港同時上市的消息，0月2 3日，高盛公司傳出消息：原定于 11月4日在香港聯(lián)交所和紐約證券交易所同 時路演的計劃再次推遲。2003年初，SOH矽國股份有限公司稱，該公司決定放 棄在美上市。對于該公司放棄在美上市的真實原因主要是“由于美國新的證券交 易規(guī)則使上市過程變得更為復(fù)雜”。雖然目前上市的PE值對融

10、資來說不是很理想，潘石屹還在為上市做著不懈的努力。潘石屹的SOH矽國想上市，主要是想籌資和盡快走上國際化道路。其實， 國際資本對國內(nèi)房產(chǎn)資本一直有偏見，PE值（市盈率）很低，房地產(chǎn)的PE值只有 5-10倍。資本市場有其固定的思維，單個公司很難去挑戰(zhàn)它。潘石屹希望是25-50倍的PE值，認(rèn)為只要還是現(xiàn)在這個價錢，SOH矽國就不上市，覺得不值得。 SOHOP國的資金流很充足，很健康。SOH矽國最近兩三年沒有一分錢的負(fù)債。 所以SOH矽國今年沒有提上市日程。上市可能就是一種品牌炒作。2、上市樣本企業(yè)：首創(chuàng)置業(yè)在香港控股2家上市公司、內(nèi)地控股3家上市公司的北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限 公司（下稱“首創(chuàng)集團(tuán)”）

11、密謀已久的整體上市計劃已經(jīng)在 2003年成功。 首創(chuàng)集團(tuán)國有領(lǐng)導(dǎo)人劉曉光的目標(biāo)非常清楚， 要在10年內(nèi)打造一個亞洲級的房 地產(chǎn)公司。要達(dá)到這個目標(biāo)，就要改變公司現(xiàn)有的治理結(jié)構(gòu)，使公司的管理、資 本結(jié)構(gòu)、投資方都要實現(xiàn)國際化。首創(chuàng)集團(tuán)國有領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)為 1不國際化，企業(yè)就長不大；2、國際化是一種 約束，要求企業(yè)治理透明；3、本土企業(yè)的風(fēng)險控制手段不如那些國際投資者， 在首創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)鏈條上引入國際伙伴，可以更好地控制風(fēng)險；4、大項目需要大的資金流，不國際化難以解決。首創(chuàng)集團(tuán)就像一個金字塔，最上面是投資銀行，下面一層是投資，再下面一 層是產(chǎn)業(yè)。首創(chuàng)集團(tuán)的戰(zhàn)略是產(chǎn)業(yè)和投資銀行兩個輪子一起轉(zhuǎn)， 產(chǎn)業(yè)為投資銀行

12、 形成利潤支撐，投資銀行為產(chǎn)業(yè)輸送資本支持。2 0 0 2年8月14日，這一天，首創(chuàng)正式向香港聯(lián)交所提交了上市申請。 整個首創(chuàng)以兩個輪子互動，以上市公司為平臺，以投資銀行為主導(dǎo)，以實業(yè)為基 礎(chǔ)構(gòu)造首創(chuàng)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)金融與產(chǎn)業(yè)的融合與互動。首創(chuàng)領(lǐng)導(dǎo)人理解的地產(chǎn)不僅僅是一個工程技術(shù)、銷售技術(shù)，更是一個通過金 融資本使地產(chǎn)增值的過程，實際上是一個金融問題。目前國內(nèi)土地實際上大量采用的是協(xié)議出讓，而國際上通行的做法是公開拍賣，一旦協(xié)議轉(zhuǎn)讓的時代結(jié)束， 房地產(chǎn)業(yè)就面臨著以資本實力爭取土地的較量，這樣形勢逼著首創(chuàng)將地產(chǎn)與資本 市場聯(lián)在一起。房地產(chǎn)可以說是處于很重要的位置，但房地產(chǎn)是一個資金高度密集型

13、的產(chǎn) 業(yè)，這必然需要長期資本的支持。面對北京急劇升溫的房地產(chǎn)熱，以及背后潛在 的巨額利潤，首創(chuàng)提出了“房地產(chǎn)加金融的發(fā)展戰(zhàn)略”。首創(chuàng)要打造一個國際化的房產(chǎn)公司，就不能按傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式來發(fā)展。必須通過資本市場的融資，去 擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模。香港匯豐銀行首先了解首創(chuàng)的法律、財務(wù)、北京房產(chǎn)市場 的風(fēng)險等問題，接著，律師、會計事務(wù)所的問題也隨之而來，它們開始盡職調(diào)查， 如首創(chuàng)置業(yè)上市的審計所是普華永道， 它對首創(chuàng)3年的資產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流進(jìn)行 了審計，并對首創(chuàng)置業(yè)的利潤作了預(yù)測。首創(chuàng)置業(yè)必在這一過程中，如果對方發(fā)現(xiàn)了新問題要求首創(chuàng)置業(yè)給予回答， 須提供相應(yīng)的文件來支持回答，同樣首創(chuàng)置業(yè)也向匯豐提出了一些

14、問題。 僅回答 問題的書面材料，最后占據(jù)了首創(chuàng)置業(yè)兩大鐵柜子，大約3 0多卷。如北辰、選擇香港匯豐銀行作為首創(chuàng)置業(yè)上市的主承銷商，是基于匯豐銀行不僅在全 球是一個龐大的金融集團(tuán)，更在于它對承銷中國地產(chǎn)上市有很大的優(yōu)勢， 新世界、平安保險等上市都是匯豐承銷的。我們是把資本市場的血液輸給產(chǎn)業(yè)， 把產(chǎn)業(yè)的利潤輸給資本市場，而產(chǎn)業(yè)的 擴(kuò)張，每一步都離不開資本市場，沒有金融資本的支持，產(chǎn)生不了龐大的工業(yè)資 本與商業(yè)資本。3、上市樣本企業(yè)：順馳中國、順馳置業(yè)集團(tuán)孫宏斌為了順馳中國上市，基本上不惜一切代價。順馳中國控股有限公司已于2004年八月二十六日完成香港聯(lián)合交易所的上 市聆訊（通過聆訊的正式確認(rèn)函需在

15、發(fā)行前得到），標(biāo)志公司上市計劃已進(jìn)入最后 階段。未來順馳中國股份在香港上市，將為公司提供一個國際資本市場融資平臺， 進(jìn)一步增強(qiáng)資本實力，同時令公司業(yè)務(wù)更趨透明和規(guī)范化，經(jīng)營管理更趨國際化。不過結(jié)果是順馳中國幾無在香港聯(lián)合交易所的上市的機(jī)會。2005年8月26日，順馳置業(yè)集團(tuán)與知名國際基金投資商亞洲軟銀、凱雷投 資正式簽約，兩家海外基金向順馳置業(yè)集團(tuán)投資共計4500萬美元。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉將加速順馳置業(yè)在美國納斯達(dá)克上市的步伐，用孫宏斌自己的話來說： “原先2007年的上市計劃，只是一個最后的時限，現(xiàn)在看來肯定要提前。”孫 宏斌回歸網(wǎng)絡(luò)股市經(jīng)濟(jì)。8月26日，順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)、軟銀亞洲

16、投資基金n、美國凱雷 投資集團(tuán)在北京舉行了戰(zhàn)略投資簽約儀式， 這是迄今為止世界頂級投資機(jī)構(gòu)首次 與中國房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)行合作。此次軟銀亞洲投資基金n投資3000萬美元，占順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的15% 的股權(quán)；凱雷投資集團(tuán)投資1500萬美元，占順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的7.5%的股 權(quán)，在目前順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)七席的董事會當(dāng)中， 軟銀和凱雷占到了三 席。在與兩大投資機(jī)構(gòu)簽約時，順馳置業(yè)啟用了時髦的新名字：順馳（中國）不 動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司?！拔覀兛粗兀橊Y置業(yè)）的正是網(wǎng)絡(luò)的性質(zhì)?！避?銀亞洲投資基金首席合伙人閻焱明確表示。 美國凱雷投資集團(tuán)董事總經(jīng)理祖文萃 則坦言，“不動產(chǎn)+網(wǎng)絡(luò)”的商

17、業(yè)模式更容易受到海外資本的歡迎，“（海外資本認(rèn)為）高科技是高增長、高利潤的行業(yè)，是他們追逐的對象”。4、上市樣本企業(yè)：上海復(fù)地在郭廣昌描繪的復(fù)星系結(jié)構(gòu)中，復(fù)星集團(tuán)是復(fù)星系位于第一層次的“以投資 銀行業(yè)務(wù)為中心的金融產(chǎn)業(yè)平臺”，是“整個集團(tuán)的金融中心、資本中心和資金 中心”；而第二層次的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)層面則是“以推動各產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的上市公司 群體”；第三層次的專業(yè)公司層面是“以提升競爭能力為主線的專業(yè)公司”。復(fù)地即將成為第二層次中以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的上市公司。上海最大的房地 產(chǎn)開發(fā)公司之一復(fù)地股份有限公司（2337,HK）三、地產(chǎn)公司的金融化2002年12月，ING與首創(chuàng)集團(tuán)再度合作，成立了首創(chuàng)安泰

18、人壽保險有限公 司，注冊資本為5億元人民幣，股東雙方各持股50%由荷蘭保險有限公司負(fù)責(zé) 經(jīng)營管理。借助外方的力量來控制風(fēng)險，這是劉曉光一貫的做法。通過這兩次合作，ING評價首創(chuàng)集團(tuán)：“資源一流，機(jī)制靈活”。學(xué)習(xí)麥格理在中國內(nèi)地乃至香港，我們都難以找到一家與首創(chuàng)集團(tuán)相類似的企業(yè)一一龐 大的產(chǎn)業(yè)投資和完備的金融產(chǎn)品線。 那么，在劉曉光的心目中，到底有沒有一個 學(xué)習(xí)的榜樣？麥格理是澳大利亞最大的投資銀行， 大量投資于地產(chǎn)和基建領(lǐng)域，在傳統(tǒng)和 新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營都非常成功。麥格理基礎(chǔ)設(shè)施和麥格理銀行一樣聞名于世。他打了一個比方：首創(chuàng)集團(tuán)就像一個金字塔，最上面是投資銀行，下面一層 是投資，再下面一層是產(chǎn)

19、業(yè)。首創(chuàng)集團(tuán)的戰(zhàn)略是產(chǎn)業(yè)和投資銀行兩個輪子一起轉(zhuǎn)， 產(chǎn)業(yè)為投資銀行形成利潤支撐，投資銀行為產(chǎn)業(yè)輸送資本支持。首創(chuàng)集團(tuán)的這一戰(zhàn)略始于1997年。1995年接手首創(chuàng)集團(tuán)時，這是一個只有 15億凈資產(chǎn)，且多數(shù)為不良資產(chǎn)的 爛攤子，雖然有地產(chǎn)、餐飲、科技，但是都很小，“一堆小土豆，不成氣候”。 未來首創(chuàng)集團(tuán)要干什么？做汽車比不過一汽，做電器打不過海爾，怎么辦？“當(dāng)時不知道干什么?！眲怨饣貞浾f。 1997年，首創(chuàng)集團(tuán)上上下下進(jìn)行 了一年的大討論，來決定首創(chuàng)集團(tuán)“干什么”。最后發(fā)現(xiàn)金融融資業(yè)務(wù)還有很大 空間，于是最終確立了 “以投資銀行為先導(dǎo)、以實業(yè)為基礎(chǔ)，兩個輪子相互促進(jìn)， 共同發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略?！爸?/p>

20、有產(chǎn)業(yè)一流，金融才有意義，才有生命力；只有通過金融把產(chǎn)業(yè)做成一 流，金融才有用?！边@是劉曉光對投資銀行戰(zhàn)略的深刻解讀。正是基于這一思路，首創(chuàng)集團(tuán)旗下的產(chǎn)業(yè)都是奔著“第一”去做的，現(xiàn)在水 務(wù)已經(jīng)覆蓋了北京、深圳、安徽等多個戰(zhàn)略要地，在全國水務(wù)并購市場中已經(jīng)處 于龍頭地位，地產(chǎn)現(xiàn)在全國排名前 10位，在啟動了全國擴(kuò)張戰(zhàn)略后增長迅猛； 而基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)投資正通過引資謀求在全國名列前茅的位置。不久后，首創(chuàng)集團(tuán)擁有了更多的金融產(chǎn)品，從證券、基金到資產(chǎn)管理公司， 從保險、期貨到擔(dān)保和商業(yè)銀行。“我們的投資銀行側(cè)重于為首創(chuàng)集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，提供投融資方案、資產(chǎn)管理、包裝上市，等等?！眲怨庹f，“首創(chuàng)所有的

21、實業(yè)都需要有強(qiáng)大的金融支持， 首創(chuàng)的金融資產(chǎn)滿足了集團(tuán)內(nèi)70%的金融需求?！薄拔迦睉?zhàn)略成型2004年初，首創(chuàng)集團(tuán)提出了“五三二”戰(zhàn)略，即五成資金投向基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn) 業(yè)，三成投向地產(chǎn)，二成投向投資銀行并購業(yè)務(wù)?；A(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)中，包括水務(wù)、 燃?xì)?、高速公路、地鐵等。這一切都圍繞城市的核心資源，因此，首創(chuàng)集團(tuán)將自 己定位于“城市綜合運(yùn)營商”?；叵肫?995年首創(chuàng)集團(tuán)重組時，是由幾百家小公司組建成的，投資的領(lǐng)域 是五花八門，資質(zhì)都很差，最慘的時候連工資也發(fā)不起。到今天，首創(chuàng)集團(tuán)總資 產(chǎn)從66億元增長到近400多億元，增長5 倍,凈資產(chǎn)從15億元增長到111億元， 增長5倍。首創(chuàng)集團(tuán)已經(jīng)被劉曉光和他的團(tuán)隊打

22、造成了一個初具雛形的投資銀行 為先導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的國有投資控股公司。后來，北京市農(nóng)村信用社正式改制成為北京農(nóng)村商業(yè)銀行，首創(chuàng)集團(tuán)出資5億元，占股10%至此，首創(chuàng)集團(tuán)擁有了全線的金融產(chǎn)品一一首創(chuàng)證券、第一創(chuàng) 業(yè)證券、ING北京基金、銀華基金、首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司、首創(chuàng)安泰人壽、首創(chuàng)擔(dān) 保、首創(chuàng)期貨等。隨著金融布局的基本到位，“五三二戰(zhàn)略已基本成型?！眲怨庹f。四、地產(chǎn)公司與基金中國的房地產(chǎn)行業(yè)因為宏觀調(diào)控正遭遇空前的資金壓力，從海外基金那里融資成了幾乎所有地產(chǎn)商的夢想。首創(chuàng)集團(tuán)堪稱與海外基金合作的先驅(qū)。10年間，他們對國際游戲規(guī)則從陌 生到熟悉，對海外基金從畏懼到從容。第一個國際伙伴荷蘭國際集團(tuán)讓劉

23、曉光懂得了基金。 而首創(chuàng)置業(yè)香港上市給 劉曉光的印象更為深刻，那是一段刻骨銘心的經(jīng)歷。提起首創(chuàng)置業(yè)海外路演的經(jīng) 歷，劉曉光不由得感慨：“大鼻子不認(rèn)中國地產(chǎn)。”2003年6月，劉曉光率領(lǐng)他的團(tuán)隊赴英國路演，見了 99個基金經(jīng)理，開了40多個會。兩個禮拜的路演，劉曉光總是在重復(fù)著同樣的內(nèi)容：中國房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn) 性，每年20% -30%的投資增長率，首創(chuàng)置業(yè)具有資源、資金、團(tuán)隊優(yōu)勢等等。但是國外的基金經(jīng)理們感到困惑，他們難以相信，也難以理解中國市場這么 快的增長速度，不能想象中國有那么大的需求市場。 因為在當(dāng)?shù)厥袌鏊麄兘?jīng)常談 論的是“泡沫”、“空置率”這樣的字眼。劉曉光至今還清楚地記得路演時的一幕

24、：有一個印度的基金經(jīng)理端坐一旁， 斜眼瞟著他，十分不屑。但是劉曉光真誠的溝通最終打動了他， 這位基金經(jīng)理當(dāng) 即拍板投資2000萬美元。但在另一家英國本土基金那里，劉曉光就沒有這么幸運(yùn)了。在填寫了一份冗 長的問卷后，結(jié)論是：你不行?！皢栴}的設(shè)計本身就是圈套，最終的結(jié)果是讓你 自己否定自己，讓你自己說自己不行?！眲怨飧锌f分。劉曉光認(rèn)為，引進(jìn)國際合作伙伴只是國際化的皮毛的話， 首創(chuàng)集團(tuán)及其旗下 上市公司在公司治理結(jié)構(gòu)、人才機(jī)制上苦練內(nèi)功，與國際接軌才是根本的國際化 修煉。不過，二者是相輔相成的，如果你不認(rèn)可國際化的機(jī)制，國際投資者是不 會進(jìn)來的。隨著與海外基金及其他國際投資者合作的增多， 劉曉光

25、已經(jīng)熟知了國際慣例 并且運(yùn)用自如，他得出一個結(jié)論：這些基金都對公司治理結(jié)構(gòu)要求極其嚴(yán)格；要求合作的企業(yè)在理念上、機(jī)制上國際化；要求穩(wěn)定的回報，沒有免費(fèi)的午餐。首創(chuàng)的國際化與海外基金密不可分。第一個走近首創(chuàng)的是荷蘭國際集團(tuán)（ I NG。嚴(yán)格地說，那時候還沒有今天的首創(chuàng)集團(tuán)。與ING合作發(fā)起ING北京基金 的是后來成為首創(chuàng)集團(tuán)子公司的北京京放經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，該公司出資 10% ING 出資15%新世界、長江實業(yè)等香港大公司也都有份?！斑\(yùn)作ING北京基金香港上市，我深刻體會到了基金在資本市場上的重要地 位?！眲怨庹f，“我現(xiàn)在最感興趣的是怎樣做一只中國自己的產(chǎn)業(yè)基金?！庇捎谖覈壳斑€沒有配套的產(chǎn)業(yè)基金

26、法，劉曉光的想法還難以達(dá)成。但 他透露，正在和證監(jiān)會積極探討用變通的方法來解決，有望第一個試點產(chǎn)業(yè)基金。劉曉光認(rèn)為，基金有兩難，即發(fā)起難和回報難。但他設(shè)計通過“找專業(yè)投資 者”來化解這個難題，把發(fā)起、回報、項目三個鎖定在一起，由50家或者100家地產(chǎn)商發(fā)起，可以把規(guī)模做到上百億，專業(yè)的地產(chǎn)商帶來好的項目，好的項目 帶來好的回報。這樣問題就全解決了。把生地而按照他們的設(shè)計，這個基金可以投資于三個領(lǐng)域： 一級土地開發(fā)， 做成熟地；開發(fā)項目；有穩(wěn)定回報的物業(yè)。再輾轉(zhuǎn)“我實際上，國內(nèi)現(xiàn)在已經(jīng)有人通過注冊境外殼公司的方式來設(shè)立基金， 投資于國內(nèi)。但劉曉光并不想用這種方式，因為這本質(zhì)上不是中國的基金。們希

27、望在法律保護(hù)下去做這件事情，而且我想做大，如果我愿意在規(guī)模上打折扣， 我早就可以做了?！眲怨庹f。龍湖嘗試用基金抵御楊家坪商業(yè)項目的風(fēng)險。第一步，龍湖方面組建項目公司，開發(fā)總投資超過 8億元的西城天街項目； 第二步，重慶國投以年預(yù)期5.5%的回報向廣大投資者“發(fā)售”信托產(chǎn)品，“集合” 3億元資金向項目公司增資，獲得項目公司不高于 49%勺股權(quán)，其余不 低于51%勺股權(quán)由龍湖方面持有；第三步，龍湖承諾三年內(nèi)用“本金X （1 + 19.5%）”的價格分期付款回購重慶 國投所持上述股權(quán)，并以一塊市值超過 4億元的土地，及所持項目公司不低于 5 1%殳權(quán)等作為抵押擔(dān)保；第四步，信托每滿一年后，重慶國投收到龍湖分期支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，即向投資者支付每年5.5%的收益；第五步，三年到期后，龍湖支付其余全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款并拿回股權(quán)及抵押物， 屆時投資者將收回本金和不錯的收益回報，國投獲得手續(xù)費(fèi)。王石主導(dǎo)的中城聯(lián)盟的產(chǎn)業(yè)基金嘗試。1999年，深圳萬科、北京萬通、河南建業(yè)、浙江南都等一批中國最具影響