商品房交付業(yè)主須知需注意的事項

1、住宅交房流程及業(yè)主自己需驗收注意事項及法律問題一、交房驗收的具體方法：1 .去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：1）住宅質(zhì)量保證書-可帶走2）住宅使用說明書-可帶走3）竣工驗收備案表4）面積實測表5）管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走如果房產(chǎn)商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2 .核實面積、合同及價錢多退少補問題。確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%, 3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過 5%比較

2、好）以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變，時間為 30-40分鐘二、交房驗收的具體步驟：看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了（提示：暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。1）詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大）【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看

3、了。2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。【提示】：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)， 否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛

4、水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等， 基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在 24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)

5、量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。8）測量一下樓宇的層高，用 5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了作為業(yè)主，還需要對房屋本身細節(jié)進一步把關(guān)，及時讓有關(guān)部門修理和完善。以下是細節(jié)把關(guān)的小竅門（包括精裝修的房屋驗收）：核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是

6、否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。 門窗：1 .試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2 .門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）3 .門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？4 .大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？5 .窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實，不能有縫 隙。6 .窗戶玻璃是否完好？7 .窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。聲體及地面：1 .檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2、仔細檢查地面平整度、是否有空鼓、

7、開裂、滲水、裂縫，水跡等情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。 ”頂：1 .頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間如果裂縫與墻角橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用;呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2 .看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱石灰爆點"，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。3 .頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶， 那么觀

8、察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4 .特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5 .墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6 .墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7 .墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？ 8.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？廚廁：1 .檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。2 .放置洗衣機位置的地面應(yīng)有防水措施？3 .衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？4 .已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng) 設(shè)置返水彎。5 .距離地面30

9、厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的 上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6 .衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。7 .浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？8 .大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9、驗收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應(yīng)1.8米高）。10 .排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？11 .自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度是否對頭，絕不能

10、往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。12、出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？13、自來水水質(zhì)怎么樣？14 .檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理15 .驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計要求，道路是否暢通？2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？綠化效果是否符合要求？3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？景觀效果是否符合要求？4、小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)計要求？5、小區(qū)的業(yè)主會所、業(yè)主委員會辦公室及物業(yè)

11、管理房是否按照國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定修建？（根據(jù)國家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房小區(qū)內(nèi)按照商品房總面積的一定比例修建業(yè)主會所或業(yè)主活動中心、業(yè)主委員會辦公室以及物業(yè)管理服務(wù)中心等的用房。）6、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應(yīng)該三表到戶。特別注意電表是不是一戶一表分時計度方式！7、凡竣工的工程，必須做到五通一平”即煤氣、供水、供電、污水、道路，一平即樓前 6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建其他1、照明、動力開關(guān)應(yīng)分開，而且開關(guān)、插座等必須牢固，并符合國家標準；2、電話、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、牢固。3、供水管的材質(zhì)是否符合國家標準？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。

12、另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。4.陽臺是否有裂縫，防護欄是否牢固、安全。5 .室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達 到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。6 .各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；7 .各種房間水泥地面基層標高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求在驗收過程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問題，應(yīng)立即將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問題要及時向開發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的時間內(nèi)予以維修到位。交房驗收時，留心這些陷井！提醒一：各種收房資料要看齊開

13、發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場收房時，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表，二是房屋的質(zhì)量保證書-可編輯修改-和使用說明書，三是國家認可的專業(yè)測繪單位出具的關(guān)于住房面積實測數(shù)據(jù)和公攤面積的報告。 同時， 業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管提醒二：和開發(fā)商共同驗收新房不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，粘主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。提醒： 一定和開

14、發(fā)商共同驗收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時間和責(zé)任。 收房時最好和開發(fā)商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨的“二書 ”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費用否則不讓進房查看提醒三：簽收房文件時“留一手 ”一些小區(qū)交房時，開發(fā)商不讓業(yè)主進新房查看，業(yè)主必須把一些配套費用交齊

15、后才開門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。提醒：專家建議，在簽合同時應(yīng)約定，“交房時，應(yīng)先驗房然后輸收房手續(xù)?！比绠?dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或 “未驗房 ”等字樣，萬一在驗房時出現(xiàn)什么情況，也可保護自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項目所購房屋半未備案提醒四：仔細查看備案表不少業(yè)主收房時看到了開發(fā)商的竣工驗收備案表，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張備案表來應(yīng)付所有的項目。提醒：業(yè)主在收房的時候不能只簡單地看有沒有竣工驗收備案表，而是要仔細查

16、看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個分項是不是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業(yè)管理費，才能收房。提醒： 業(yè)主可拒絕這項要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費，業(yè)主還未驗房，這個時候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費。三、交房驗收的最佳流程：1 、 核驗業(yè)主材料：業(yè)主核驗并領(lǐng)取竣工驗收備案表、 房屋土地測繪技術(shù)報告書、 房屋面積實測表、 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并由開發(fā)商加以說明；2 、交納剩余房款；3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書；4、業(yè)主做綜合驗收；業(yè)主就驗收

17、中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限-可編輯修改-達成書面協(xié)議5、業(yè)主簽署入住交接單對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的， 要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。6、驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫住戶驗房交接表，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗房交接表中）；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收；如有

18、不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗收記錄表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件， 約定下次3收時間（一般不超過 天）。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。7、交費筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。8、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫 住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書等協(xié)議書，同時領(lǐng)取住戶手冊、

19、服務(wù)指南等各種入住手冊及各種贈送物品。四、商品房交付中的法律問題（一）商品房交付中的注意事項1、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗收備案表原件需仔細，竣工驗收備案表 是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。2 .購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅

20、鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。3 .購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外， 接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。4 .商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。（二）商品房交付中的有關(guān)法律問題商品房交付中的

21、法律問題主要涉及到怎樣才算商品房交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。1 .商品房交付使用怎樣才算商品房 燹付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房 燹付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。2 .商品房逾期交付的責(zé)任開發(fā)商已經(jīng)

22、逾期交房， 首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。 是否構(gòu)成不可抗力， 需具體情況具體分析， 不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生 了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在 商品房買賣合同 約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力 或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買賣合同合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價 款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有 時在商品房買賣合同 中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商