一張表格掌握物業(yè)前期介入全過程控制要點

1、一張表格掌握物業(yè)前期介入全過程控制要占八、一張表格掌握物業(yè)前期介入全過程控制要點Ebr第一階段：項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實 施 時 間控制要點實施內(nèi)容取 得 土 地 使 用 權(quán) 以 后個 月 內(nèi)在開發(fā)商取得土地使 用權(quán)以后二個月內(nèi)，物 業(yè)管理人員需要到項 目現(xiàn)場了解項目的地 理位置、周邊治女情 況、周邊交通情況、周 邊可能對以后項目的 業(yè)主日常生活造成影 響的事項。地理位置：項目所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房 是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治 安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。 交通情況：現(xiàn)在能夠到達項目的公共交通工具， 預(yù)計以后業(yè)主可能需要的交通工具

2、。其他方面： 項目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考 慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防 蛇等隱患；周邊附近是否有對項目有影響（噪音、 水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情 況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。地產(chǎn) 成 .立 項 目 組相互信息的交流跟進。知會地產(chǎn)該項目物業(yè)的對接人員。概 念 性 圖 紙 出在新項目地產(chǎn)立項以 后，需要與研發(fā)設(shè)計部 和銷售部門保持密切 的信息溝通，并向銷售 部門或項目管理部索 取該項目相關(guān)的基本 資料。在設(shè)計時地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停 車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè) 置、學(xué)校的管理、個性化的安全問題、服務(wù)中心 位置、控制中心設(shè)

3、置、消防中心設(shè)置、管理用房 的設(shè)置等問題。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜 間的效果能夠清晰，對 重要鏡頭能夠錄像，使 用硬盤錄像機，能夠保 存一周時間。進出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進出通道、電 梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進出通道、小區(qū) 主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部位、重要隱患 點。停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛 出入口的設(shè)置、道閘位 置和數(shù)量的設(shè)置、車庫 車輛流向的確認(rèn)。設(shè)計時應(yīng)該實現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對 比系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應(yīng)該保證；在 條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應(yīng)該分 開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安 裝紅外報警，防止人員進入。臨時停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi)剩余車位的動

4、態(tài)顯 示標(biāo)識（電子顯示屏）。門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部 位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng) 該與小區(qū)的總?cè)萘科?配，建議保證在戶數(shù)的 20%上。同時卡的有 效期控制在1年內(nèi)安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地 面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成控制電梯按 鈕）、天臺門、會所門等公共通道處。周界紅外報警系統(tǒng)：紅 線邊的圍墻需要設(shè)置， 報警能夠聯(lián)動配套設(shè) 備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安 裝時兩對之間一定要進行交叉，避免盲點。對講系統(tǒng)：所有住戶家 需要設(shè)置住戶對講，可 依據(jù)實際情況設(shè)置成 可視和非可視。單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住戶家開門。 高層樓層電梯廳處設(shè)置。電子顯示系統(tǒng)：項目依 據(jù)實際情

5、況確定是否 設(shè)置。通常設(shè)置在單元門附近。巡更系統(tǒng)：對于比較固 定的巡更點，用巡更系 統(tǒng)一根巡更棒一般可以設(shè)置 40-60個點內(nèi)線電話：小區(qū)達到一 疋的規(guī)模，需要使用內(nèi) 線電話。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、服務(wù)中心、 值班至、電梯機房、安全岡位等。來以后人行防范要求、人員流 向。綜合考慮小區(qū)的實 際情況，控制人員出入 口設(shè)置的數(shù)量，尤其是 分期開發(fā)的小區(qū)，以后 不開啟的消防門，前期 一定不能開啟，否則以 后很難關(guān)閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通 道數(shù)量。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線 范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有 一定的緩沖面積，方便車輛的有序進出。商鋪的設(shè)置

6、、學(xué)校的管 理、個性化的安全冋 題。考慮商鋪、學(xué)校噪 音對小區(qū)的影響，考慮 學(xué)生對小區(qū)的安全和 車輛破壞造成的影響， 考慮商鋪購物車輛停 放和卸貨區(qū)域、卸貨噪 音問題。學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學(xué) 校對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封 閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音 商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè) 置在靠進住戶的位置。服務(wù)中心位置、控制中 心設(shè)置、消防中心設(shè) 置、管理用房的設(shè)置等 問題消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間內(nèi)，控制 中心大約10萬M2設(shè)置一個，服務(wù)中心與控制中 心盡量設(shè)置在附近，服務(wù)中心最好設(shè)置在小區(qū)中 心位置，項 目 圖 紙 出 來 以

7、 后垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置設(shè)置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、 有排水管道。在項目設(shè)計時需要考慮垃圾桶的位 置，盡量不要房屋設(shè)計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選 擇位置。雨水收集對于山體項目、并且有水景的項目，期望能夠設(shè) 置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費用。水景設(shè)計、水質(zhì)處理考慮人工濕地的循環(huán)部分。給排水系統(tǒng)考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場積水的 可能。管理用房：服務(wù)中心、 培訓(xùn)室、倉庫、操作間、 值班室食堂、宿舍位置和面積的確疋。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響。配套用房：居委會、社康中心、按照要求進行對接。配套設(shè)施：非機動車停 督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、放點、公共洗手間業(yè)主

8、使用）。第二階段：開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間實施 時間控制要點實施內(nèi)容項目 圖紙 確認(rèn) 以后需要地產(chǎn)提供項目參數(shù)要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、項目開盤 前半 年（或 根據(jù) 營銷要 求）管理方案包括四 部分內(nèi)容：項目 定位、服務(wù)模式、 服務(wù)實施計劃、 服務(wù)項目、收費 標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)中心 組織架構(gòu)。管理費測算：首 先確定服務(wù)中心 各類人員編制， 對管理成本進行 測算，確定每年 總的管理成本， 根據(jù)項目檔次設(shè) 定管理費標(biāo)準(zhǔn)， 測算服務(wù)收入， 服務(wù)收入與管理 成本持平的前提 下調(diào)整管理費標(biāo) 準(zhǔn)。在開盤前一個月 準(zhǔn)

9、備前期物業(yè)管 理服務(wù)合同及業(yè) 主臨時公約。1、根據(jù)項目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模 式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項目、根據(jù)項目規(guī) 模、檔次及配套管理成本測算管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。2、服務(wù)模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定 位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對內(nèi)部管理 思路的調(diào)整；3、提出的服務(wù)項目需考慮服務(wù)中心可操作性及管理 風(fēng)險、資源配置問題；4、制定服務(wù)項目需考慮客戶潛在需求、消費習(xí)慣及 消費水平。5、管理成本測算，主要有保安費用、保潔費用、園 林綠化景觀費用、公共設(shè)施運行維護費用、服務(wù)中 心綜合費用、稅費及管理傭金。測算成本時充分考 慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存 在的隱性