金地_北京順義區(qū)空港居住項(xiàng)目項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告

1、項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：北京順義區(qū)空港居住項(xiàng)目送審單位：金地集團(tuán)北京公司編制日期：二八年五月目 錄摘 要正 文10 第一章 項(xiàng)目概況10 一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息10 1、地塊位置10 2、用地性質(zhì)10 3、開(kāi)發(fā)程度10 4、規(guī)劃指標(biāo)11 二、項(xiàng)目來(lái)源及要求11 1、時(shí)間安排11 2、保證金11 3、競(jìng)地原則11 4、地價(jià)支付進(jìn)度（假定競(jìng)得價(jià)為12億）11 5、交地11 6、開(kāi)發(fā)主體11 7、開(kāi)發(fā)建設(shè)期限11 8、其他12 第二章 片區(qū)概況及規(guī)劃12 一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)）12 1、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)13 2、交通優(yōu)勢(shì)13 3、生態(tài)資源豐富13 4、配套概況14 5、新城規(guī)劃16 二、中觀區(qū)域概況（臨

2、空經(jīng)濟(jì)圈）17 1、主要經(jīng)濟(jì)板塊21 2、主要居住板塊23 三、順義區(qū)土地市場(chǎng)概況23 1、用地規(guī)劃23 2、土地供應(yīng)概況27 第三章 地塊基本素質(zhì)分析及結(jié)論27 一、地塊素質(zhì)分析27 1、項(xiàng)目區(qū)位28 2、項(xiàng)目四至28 3、道路交通系統(tǒng)29 4、地塊景觀資源29 5、生活配套設(shè)施31 6、市政配套設(shè)施31 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論32 第四章 北京市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析32 一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析32 1、04-07北京房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析32 2、04-07北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)投資分析33 3、北京市2006以來(lái)住宅期房市場(chǎng)供需分析33 4、北京市2006以來(lái)住宅期房市場(chǎng)成交分析33 二、北京市

3、土地市場(chǎng)分析34 三、房地產(chǎn)政策分析34 第五章 項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)分析34 一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析34 1、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的界定35 2、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)特性分析42 3、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析43 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)供需分析43 1、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)未來(lái)供應(yīng)分析44 2、競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)未來(lái)需求分析46 3、周邊住宅市場(chǎng)需求潛力分析46 三、典型項(xiàng)目個(gè)案分析46 1、龍湖香堤漫步47 2、萬(wàn)科四季花城48 第六章 項(xiàng)目定位及結(jié)論48 一、項(xiàng)目的SWOT分析48 1、優(yōu)勢(shì)48 2、劣勢(shì)48 3、機(jī)會(huì)48 4、威脅48 二、客戶定位48 1、大戶型49 2、小戶型50 三、產(chǎn)品定位50 1、基本屬性與定位基礎(chǔ)：50 2、產(chǎn)品定位50 3、商鋪

4、50 4、產(chǎn)品建議51 四、價(jià)格定位51 1、疊拼價(jià)格51 2、6層電梯花園洋房?jī)r(jià)格52 3、小高層價(jià)格52 4、商業(yè)定價(jià)52 5、車(chē)位定價(jià)52 6、項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)狀況53 7、價(jià)格漲幅預(yù)測(cè)54 8、銷(xiāo)售進(jìn)度安排及全程均價(jià)預(yù)測(cè)55 第七章項(xiàng)目分期及總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃55 一、項(xiàng)目分期55 二、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃56 第八章 項(xiàng)目測(cè)算及敏感性分析56 一、項(xiàng)目收益測(cè)算56 1、項(xiàng)目收益及現(xiàn)金流測(cè)算的基本假設(shè)56 2、項(xiàng)目收益測(cè)算情況57 二、項(xiàng)目敏感性分析57 1、地價(jià)、售價(jià)及建安對(duì)IRR的敏感性分析57 2、掛牌報(bào)價(jià)對(duì)收益的敏感性分析57 三、結(jié)論與建議 附件：1、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃2、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期3

5、、經(jīng)濟(jì)測(cè)算表摘 要一、項(xiàng)目概要序號(hào)規(guī) 劃 指 標(biāo) 名 稱(chēng)單 位合計(jì)備注1項(xiàng)目總用地面積180029.1建設(shè)用地1336572總建筑面積239426總銷(xiāo)售面積1921082.1 其中：地上建筑面積1966882.2 其中：地下建筑面積427383居住容積率1.54住宅面積191008其中雙限房292164.1其中：多層1029924.2 小、中高層880164.3按住宅套型建筑面積分90平米以下住宅面積133616 90平米以上住宅面積573925托幼用地面積4300建筑面積30106車(chē)位比停車(chē)位/戶0.67總戶數(shù)戶2008其中：各種產(chǎn)品類(lèi)型所占戶數(shù)4層疊拼戶272 6層電梯洋房戶600 11層

6、小高層（1梯4戶）戶484 15層小高層（2梯4戶）戶300 15層限價(jià)房（2梯8戶）戶3528項(xiàng)目整體戶均面積959總停車(chē)位個(gè)1195其中：地上個(gè)258 人防地下個(gè)220 地下個(gè)71710代征城市公共用地36840.1其中：代征道路36840.1 代征綠地011項(xiàng)目總成本費(fèi)用萬(wàn)元25587012建安成本估算萬(wàn)元6575913項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期天88014月均去化速度套/月15銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)萬(wàn)元16銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率17IRR18IRR（計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用）19LVIRR二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景本次出讓宗地，屬于北京市土儲(chǔ)中心以掛牌方式公開(kāi)出讓項(xiàng)目。北京市土地儲(chǔ)備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作

7、。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開(kāi)發(fā)公司，該企業(yè)主要開(kāi)發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長(zhǎng)工業(yè)園區(qū)土地整理及招商，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份。2、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)類(lèi) 別用地面積()容積率控高(m)建筑密度綠地率地上建筑面積()建設(shè)用地居住用地（A-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（A-8）43000.71225%3010集中綠地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6，兩限房29105.4（限制均價(jià)5500元/）。3、項(xiàng)目概況地塊所處區(qū)域成熟、景觀資源突出、臨空經(jīng)濟(jì)及新國(guó)展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)

8、發(fā)展迅速，使得區(qū)域發(fā)展前景看好，區(qū)域內(nèi)商品住宅的供應(yīng)量緊縮，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不大，市場(chǎng)機(jī)遇較好。項(xiàng)目體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，眾多企業(yè)資金緊張，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所下降，同時(shí)付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)要求。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目為公開(kāi)市場(chǎng)掛牌出讓項(xiàng)目，場(chǎng)地平整、無(wú)待拆遷地上物，項(xiàng)目法律關(guān)系簡(jiǎn)單、明確，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，地塊原為吉祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小。四、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位中央別墅區(qū)域差異化產(chǎn)品、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)精品配套公寓、財(cái)富階層的首選地2、客戶定位1）大戶型本項(xiàng)目大戶型客戶來(lái)源廣泛，可以劃分以東部客戶群、涉外客群以及投資客群為主要受眾。他們大多擁有海外生活背景，事業(yè)成功、有較高職位，在產(chǎn)

9、品需求方面希望能夠延續(xù)國(guó)際化生活方式，貼近自己的社交圈層，體現(xiàn)身份地位。追求國(guó)際化的生活氛圍和成熟配套。2）小戶型本項(xiàng)目小戶型客戶追求優(yōu)越的生活方式、享受生活、強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)感，追求身份認(rèn)同感，在區(qū)域內(nèi)可能是階段性居住，也比較關(guān)注資產(chǎn)的后期增值性。3、產(chǎn)品建議產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)商品住宅疊拼5739230%211272 6層電梯洋房4560024%152300 小高層（11層）3630019%75484 小高層（15層）2250012%75300 雙限房小高層（15層）2921615%83352 合計(jì)191008100%112 1708 4、價(jià)格定位產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前漲幅（08年2季度

10、-09年2季度）開(kāi)盤(pán)后年度漲幅疊拼6.50%7-8%產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前漲幅（08年2季度-09年4季度）開(kāi)盤(pán)后年度漲幅花園洋房12.50%8-9%產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)前漲幅（08年2季度-10年1季度）開(kāi)盤(pán)后年度漲幅公寓13.50%7-8%5、項(xiàng)目進(jìn)度安排現(xiàn)時(shí)點(diǎn)均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)均價(jià)銷(xiāo)售周期結(jié)案均價(jià)全程均價(jià)疊拼2000009年2季度2176018個(gè)月2450017924花園洋房1403009年4季度1590015個(gè)月17550公寓1162010年1季度1330017個(gè)月14750商業(yè)1150011年2季度130906個(gè)月13350五、項(xiàng)目分期及總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃1、項(xiàng)目分期項(xiàng)目計(jì)劃分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。 一期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積

11、(m2)銷(xiāo)售面積 (m2)產(chǎn)品比例戶均面積 (m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼37980.00 37980.00 51%211 45 1806層電梯洋房36480.00 36480.00 49%76 20 480住宅小計(jì)74460.00 74460.00 100%113 65 660會(huì)所地上部分900.00 會(huì)所地下部分600.00 地下車(chē)庫(kù)（不含人防）23111.12 一期示范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積 (m2)銷(xiāo)售面積 (m2)產(chǎn)品 比例戶均面積 (m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼15192.00 15192.00 81%211 18 726層電梯洋房3648.00 3648.00 19%76 2 48小 計(jì)18

12、840.00 18840.00 100%157 20 120會(huì)所地上部分900.00 會(huì)所地下部分600.00 地下車(chē)庫(kù)（不含人防）9626.00 二期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積 (m2)銷(xiāo)售面積 (m2)產(chǎn)品 比例戶均面積 (m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼19412.00 19412.00 17%211 23 926層電梯洋房9120.00 9120.00 8%76 5 12011層小高層（1梯4戶）36300.00 36300.00 31%75 11 48415層小高層（2梯4戶）22500.00 22500.00 19%75 5 30015層限價(jià)房（2梯8戶）29216.00 29216.00 25%8

13、3 3 352小 計(jì)116548.00 116548.00 100%86 47 1348底商1100.00 千人配套670.00 地下車(chē)庫(kù)（不含人防）9145.12 人防兼車(chē)庫(kù)9881.76 2、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年10月進(jìn)行示范區(qū)的施工，08年11月一期工程開(kāi)工、09年3月2期工程開(kāi)工，2009年6月售樓處開(kāi)放。五、項(xiàng)目成本及收益序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬(wàn)元)單位可售面積利潤(rùn)情況1項(xiàng)目總收入301752 15707.43 1.1銷(xiāo)售收入290006 15096.00 1.2處理剩余物業(yè)收入11746 611.42 1.3出租凈收入折現(xiàn)0 2項(xiàng)目總成本費(fèi)用255870 13319

14、2.1土地成本133919 6971 2.2前期費(fèi)用4169 217 2.3建安工程成本65759 3423 2.4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0 0 2.5營(yíng)業(yè)費(fèi)用9053 471 2.6公司管理費(fèi)6035 314 2.7營(yíng)業(yè)稅及附加16596 864 2.8財(cái)務(wù)費(fèi)用15434 803 2.9土地增值稅4906 255 3稅前特殊補(bǔ)貼0 0 4稅前利潤(rùn)45882 2388 5所得稅25%11471 597 6稅后特殊補(bǔ)貼0 0 7稅后凈利潤(rùn)34412 1791 9銷(xiāo)售凈利率11.40%28.4%10IRR18.49%11NPV6817六、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目規(guī)模適中、容積率及限高條件相對(duì)寬松，適宜打造精品住區(qū)

15、，符合集團(tuán)產(chǎn)品線要求；2、區(qū)域環(huán)境及市場(chǎng)認(rèn)可度高，現(xiàn)狀供應(yīng)少，周邊居住用地供應(yīng)緊張，未來(lái)面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力??；3、臨空經(jīng)濟(jì)及新國(guó)展的帶動(dòng)，區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)大好，有利于提升企業(yè)品牌；4、付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)現(xiàn)狀要求5、符合集團(tuán) “快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，周轉(zhuǎn)速度快，可以在較短的時(shí)間內(nèi)貢獻(xiàn)利潤(rùn)。項(xiàng)目可行，建議把握機(jī)遇，積極獲取。第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1、地塊位置北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村，位于空港工業(yè)區(qū)B區(qū)內(nèi)西北側(cè)；2、用地性質(zhì)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施；3、開(kāi)發(fā)程度八通一平（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)?、道路、?chǎng)地自然平整）；4、規(guī)劃指標(biāo)類(lèi) 別用地面積()容積率控高(m)建筑密度

16、綠地率地上建筑面積()建設(shè)用地居住用地（A-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（A-8）43000.71225%3010集中綠地（A-9）9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6，兩限房29105.4（限制均價(jià)5500元/）。 雙限房：本次掛牌出讓宗地中將配建2.91萬(wàn)雙限房（包含在建筑控制規(guī)模內(nèi)），其套型面積應(yīng)小于90，房屋銷(xiāo)售限價(jià)為5500元/，根據(jù)朝向、樓層等因素，只允許有5%的浮動(dòng)空間。外立面材料要求與普通商品房一致，且應(yīng)在普通商品房完成總規(guī)模的80%之前竣工驗(yàn)收。 托幼用地：托幼用地不在此次

17、出讓范圍，但仍由競(jìng)得人代建。二、項(xiàng)目來(lái)源及要求本次出讓宗地，屬于北京市土儲(chǔ)中心以掛牌方式公開(kāi)出讓項(xiàng)目。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開(kāi)發(fā)公司，北京市土地儲(chǔ)備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。該企業(yè)主要開(kāi)發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長(zhǎng)工業(yè)園區(qū)的土地整理及招商工作，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份（股票代碼600463）。1、時(shí)間安排公告時(shí)間競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)時(shí)間競(jìng)買(mǎi)時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間08.4.145.5日9時(shí)5.16日15時(shí)5.5日9時(shí)5.19日15時(shí)5.19日15時(shí)30分2、保證金本次掛牌出讓地塊保證金為人民幣4000萬(wàn)元，由競(jìng)買(mǎi)人在順義區(qū)分中心提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)時(shí)以支票（或匯票）

18、方式交納，或者也可以在競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止日前將競(jìng)買(mǎi)保證金匯入順義區(qū)分中心指定的銀行帳號(hào)。如獲取得土地，則將保證金直接沖抵相應(yīng)政府土地收益，如未取得土地，保證金將于掛牌結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)（5月25號(hào)左右）退還，不計(jì)息。3、競(jìng)地原則起始價(jià)為3.6576億元，競(jìng)價(jià)階梯為200萬(wàn)，相當(dāng)于樓面價(jià)每次增加10.3元/；競(jìng)買(mǎi)人可以多次報(bào)價(jià)，每次報(bào)價(jià)時(shí)需要提交競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)單并出示競(jìng)買(mǎi)資格證明；在競(jìng)價(jià)截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，則由順義分中心對(duì)掛牌出讓宗地組織現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。4、地價(jià)支付進(jìn)度（假定競(jìng)得價(jià)為12億）序款 項(xiàng)招標(biāo)文件要求日 期支付金額（萬(wàn)元）1保證金申請(qǐng)掛牌資格時(shí)5.164000

19、2開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款競(jìng)得后（獲取成交確認(rèn)書(shū)）23個(gè)工作日內(nèi)全額付清6.1811533.83政府收益競(jìng)得后28個(gè)工作日內(nèi)支付20%6.2517693.24剩余金額在簽訂合同后60日內(nèi)付清8.1986772.965、交地在簽訂土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議且競(jìng)得人已向空港公司支付全部土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后5個(gè)工作日內(nèi)（6月底），空港公司提供現(xiàn)狀具備“三通一平”（通臨水、臨電路由、通路；場(chǎng)地平整）條件的土地，臨時(shí)水電的接用費(fèi)用由競(jìng)得人承擔(dān)；空港公司根據(jù)競(jìng)得人開(kāi)發(fā)進(jìn)度的要求，陸續(xù)提供宗地外七條市政管線（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)猓?、開(kāi)發(fā)主體既可以由境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人等獨(dú)立競(jìng)買(mǎi)，也可以由兩個(gè)或者兩個(gè)以上法人

20、或其他組織組成的聯(lián)合體共同競(jìng)買(mǎi)。7、開(kāi)發(fā)建設(shè)期限3年（自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起算）。8、其他設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽(yáng)能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。第二章 片區(qū)概況及規(guī)劃一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)）順義區(qū)位于北京市東北郊，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽(yáng)區(qū)，南界通州區(qū)、河北三河市。城區(qū)距市中心30公里，總面積1021平方公里，截至2006年底常住人口為71.8萬(wàn)、戶籍人口為56.2萬(wàn)。順義區(qū)曾于1990年成為亞運(yùn)會(huì)部分比賽場(chǎng)地，并將于今年承辦奧運(yùn)水上等項(xiàng)目（賽艇、皮劃艇兩個(gè)比賽項(xiàng)目，產(chǎn)生30枚金牌）的比賽，是北京近郊發(fā)展最迅速、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。1、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)順義擁有眾

21、多的航空、物流、制造產(chǎn)業(yè)，約有30家世界500強(qiáng)企業(yè)入住，同時(shí)也擁有燕京啤酒、現(xiàn)代汽車(chē)、匯源果汁、曲美家具、牛欄山等大型企業(yè)，并擁有順鑫農(nóng)業(yè)、大龍地產(chǎn)、燕京啤酒、空港股份、首安消防、匯源果汁、機(jī)場(chǎng)股份、國(guó)航股份等上市企業(yè)。順義經(jīng)濟(jì)實(shí)力一直處于北京市前列。順義新城將大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，基于現(xiàn)有制造業(yè)的良好基礎(chǔ)，促進(jìn)制造業(yè)由分散向集約發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展高端第二產(chǎn)業(yè)，成為北京發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的基地。1.1 GDP 人均GDP 人均可支配收入順義GDP（億元）比上年增長(zhǎng)常住人口人均GDP（美元）城鎮(zhèn)人口人均可支配收入（元）2004230.821.3%3854141182005276.119.6%4812161

22、67200631815.2%572017654200736514.78%6745198002007年，順義完成GDP365億元，位于全市第六，人均GDP始終保持在北京市第6-7位的水平；2007年全區(qū)實(shí)現(xiàn)屬地財(cái)稅收入141億元，地方財(cái)政收入44億元，同比分別增長(zhǎng)53%和97%，財(cái)政總量、增長(zhǎng)幅度均處于全市前列，明顯高于其他郊區(qū)縣。1.2 三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2004958.632.420057.26.131.820066623220075.451.742.9順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化。根據(jù)規(guī)劃，2020年，順義

23、新城人均GDP將突破20000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)60%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在40%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重在1%以下。順義已成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具活力的地區(qū)之一，并將進(jìn)一步快速發(fā)展。2、交通優(yōu)勢(shì)順義不但有機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還有機(jī)場(chǎng)高速、京承高速、機(jī)場(chǎng)北線、六環(huán)等快速路，交通體系非常發(fā)達(dá)。順義新城的建設(shè)以及奧運(yùn)契機(jī)使得順義區(qū)交通環(huán)境有了進(jìn)一步改善，規(guī)劃或在建的軌道交通線網(wǎng)有： S6線，是連接順義、亦莊、通州新城發(fā)展帶的市郊軌道；M15線（北京-順義），起點(diǎn)頤和園，經(jīng)望京，終點(diǎn)順義城區(qū)。該線路直接與地鐵2號(hào)線、10號(hào)線、13號(hào)線等多條線路迅速換乘，建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽(yáng)奧運(yùn)功能區(qū)以及順義

24、新城三大園區(qū)將被M15號(hào)線聯(lián)系起來(lái)，計(jì)劃09年開(kāi)工，2014年全線貫通；L1線（機(jī)場(chǎng)高速鐵路），起點(diǎn)東直門(mén)交通樞紐，經(jīng)三元橋、二號(hào)航站樓、一號(hào)航站樓后，直達(dá)三號(hào)航站樓，并可與地鐵10號(hào)線、2號(hào)線迅速換乘，今年6月即可通車(chē)；此外，奧運(yùn)大道（白馬路）直接連接北京奧運(yùn)中心與順義奧運(yùn)分中心，溝通昌平、順義及平谷3個(gè)區(qū)，西起高麗營(yíng)與京承高速公路，終點(diǎn)為順密路，從北四環(huán)到順義奧運(yùn)場(chǎng)館僅需30分鐘左右。同時(shí)機(jī)場(chǎng)南線、京平高速、新國(guó)展聯(lián)絡(luò)線等線路將于今明兩年開(kāi)通，周邊交通路網(wǎng)更為順暢、便捷。3、生態(tài)資源豐富與亦莊和通州相比，順義生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)非常突出。 北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河以及

25、潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個(gè)組團(tuán)。目前順義商品住宅的購(gòu)買(mǎi)人群大致可以分成三類(lèi)，依次為順義本地人、空港人群、北京城區(qū)的人。北京城區(qū)的客群包括一些養(yǎng)老需求，同時(shí)年輕白領(lǐng)在逐漸增加，主要來(lái)自北京北部和東北方向，環(huán)境和交通以及良好的發(fā)展前景是最主要的誘因。4、配套概況 順義目前的配套基本能滿足生活所需，但知名醫(yī)院較少，公交停運(yùn)較早，娛樂(lè)設(shè)施較少。 5、新城規(guī)劃根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)順義、通州、亦莊三個(gè)新城。 5.1 新城規(guī)模新城的規(guī)劃區(qū)范圍為順義區(qū)行政轄區(qū)，總面積為1021平方公里。202

26、0年，順義新城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?62平方公里。不含首都機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，根據(jù)北京總體規(guī)劃，2020年順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在90萬(wàn)人左右，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的發(fā)展空間。5.2 新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機(jī)場(chǎng)最近。因此，未來(lái)的順義是面向國(guó)際的首都樞紐空港，也是帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地。新城將建設(shè)成現(xiàn)代國(guó)際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居新城，利用首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展國(guó)際會(huì)展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，打造作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎的臨空產(chǎn)業(yè)中心和首都先進(jìn)制造業(yè)基地和綠色宜居新城。5.3 新城結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的城市空間結(jié)構(gòu)：一港首都機(jī)場(chǎng)及

27、臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；二河潮白河旅游休閑度假區(qū)溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)順義中心區(qū)（原衛(wèi)星城三個(gè)組團(tuán)）空港區(qū)（后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)）河?xùn)|新區(qū)（南彩鎮(zhèn)和北小營(yíng)鎮(zhèn)中心區(qū)）；四鎮(zhèn)楊鎮(zhèn)高麗營(yíng)李遂趙全營(yíng)。順義新城將構(gòu)建“公共交通軸線城市組團(tuán)生態(tài)綠地”的空間發(fā)展模式，形成“兩軸、多組團(tuán)”的“十字形”空間布局結(jié)構(gòu)。兩軸包括沿軌道交通M15和S6的兩條城市發(fā)展軸。多組團(tuán)指“十字形”結(jié)構(gòu)由大致呈東西和南北走向的兩個(gè)帶形組團(tuán)式城鎮(zhèn)群組合而成。東西向城鎮(zhèn)組團(tuán)（沿M15線）為空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小營(yíng)；南北向城鎮(zhèn)組團(tuán)（沿S6線）為新城中心、馬坡、牛欄山。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河?xùn)|新區(qū)組成

28、。其中：中心區(qū)包括沿潮白河的三個(gè)城市組團(tuán)（新城中心、馬坡、牛欄山）組成，承擔(dān)綜合服務(wù)、先進(jìn)制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)的主要職能：空港區(qū)由空港城組團(tuán)和機(jī)場(chǎng)組團(tuán)組成，承擔(dān)國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)和臨空產(chǎn)業(yè)（包括會(huì)展、空港商務(wù)等在內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等）的主要職能：河?xùn)|新區(qū)由南彩組團(tuán)和北小營(yíng)組團(tuán)組成，是總體規(guī)劃確定的適時(shí)啟動(dòng)的城市發(fā)展備用地，發(fā)展國(guó)際化職能。二、中觀區(qū)域概況（臨空經(jīng)濟(jì)圈）目前北京市政府已將“北京臨空經(jīng)濟(jì)圈”確定為“十一五”重點(diǎn)發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（中關(guān)村科技園、CBD、金融街、奧林匹克公園、亦莊、臨空經(jīng)濟(jì)圈）之一。目前，北京臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)已初步形成了以首都機(jī)場(chǎng)為核心，以

29、天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)A-B區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、空港物流基地、北京汽車(chē)生產(chǎn)基地等五大功能組團(tuán)和以天竺、后沙峪、仁和等六個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為依托，以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、會(huì)展業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)集群，集聚了松下、索愛(ài)、LG、JVC、TNT、空中客車(chē)、積水創(chuàng)格、日本郵船、日本住友等30家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和550余家中外企業(yè)，區(qū)域居住、商務(wù)需求迅速升級(jí)。 此外，已經(jīng)正式落戶臨空經(jīng)濟(jì)帶的新國(guó)展，將成為北京展覽展會(huì)行業(yè)最重要最集中的舉辦地點(diǎn)，也將成為區(qū)域及會(huì)展行業(yè)的新地標(biāo)，發(fā)揮強(qiáng)大的引擎優(yōu)勢(shì)。新國(guó)展的進(jìn)駐，直接帶動(dòng)區(qū)域的商務(wù)氛圍，區(qū)域的商務(wù)價(jià)值也將因此而得到市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)可。新國(guó)展的地標(biāo)作用，將為入駐的

30、企業(yè)帶來(lái)整合形象、綜合宣傳的附加價(jià)值，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集及產(chǎn)業(yè)鏈配合為整個(gè)行業(yè)發(fā)展及行業(yè)優(yōu)化起到積極的作用。 未來(lái)的新國(guó)展將會(huì)占領(lǐng)北京展覽市場(chǎng)70%的份額，將帶來(lái)北京國(guó)際A級(jí)車(chē)展等國(guó)際特大型展覽。新國(guó)展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大引擎，更成為企業(yè)與商家的“必爭(zhēng)之地”。目前臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值約占順義全區(qū)生產(chǎn)總值的70%，預(yù)計(jì)到2010年，北京臨空經(jīng)濟(jì)圈可實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600億元以上，約占北京全市GDP的8%，加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和新國(guó)展的起用帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，使得年均增速將保持在30%以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)13.7萬(wàn)個(gè)，將帶來(lái)大量

31、的產(chǎn)業(yè)人口及相應(yīng)的居住、商務(wù)需求。 順義區(qū)政府投資1203億元用來(lái)發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共87個(gè)，投資總額1203億元。近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有：投資131億元的現(xiàn)代第二工廠，投資84億元的新國(guó)際展覽中心及相關(guān)配套設(shè)施，投資58億元的空港保稅物流中心暨航空貨運(yùn)大通關(guān)基地，投資64億元的首鋼冷軋廠等等。在順義區(qū)斥巨資發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響下，隨著區(qū)內(nèi)規(guī)劃中的物流業(yè)、制造業(yè)、展覽業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新的商務(wù)需求將刺激空港區(qū)域居住商務(wù)需求的升級(jí)和崛起。1、主要經(jīng)濟(jì)板塊1.1空港工業(yè)區(qū)1.1.1概況北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是成立于1994年的市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積6.6平方公里。開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃科學(xué)、功能齊全、

32、基礎(chǔ)設(shè)施完善，全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”。目前A區(qū)已入住完畢，B區(qū)正處在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，隨著新國(guó)際展覽中心的投入使用，部分工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)、金融及配套服務(wù)設(shè)施用地，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。1.1.2入住企業(yè)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國(guó)一流的成熟型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，已有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的380余家中外客商入駐，投資總額超過(guò)400億元人民幣，項(xiàng)目平均投資額達(dá)1.2億元人民幣。其中，排名世界500強(qiáng)的企業(yè)約30家，跨國(guó)公司約70家，如歐洲的空中客車(chē)、瑞典的愛(ài)立信，荷蘭的飛利浦，德國(guó)的辛克、海德漢、羅森伯格，日本的索尼、松下、SMC，韓國(guó)的LG、韓美，美國(guó)的聯(lián)合技術(shù)、惠爾浦、寶潔公司等。1.1.3

33、地稅收入2006年，空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值373億元，總收入512億元，出口供貨額280億元，上繳稅金18.4億元。自2003年以來(lái)，地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，尤其在2007年的前11個(gè)月，增幅達(dá)103%。比2003年的2.7億元增長(zhǎng)了近4倍。隨著奧運(yùn)會(huì)的日益臨近，空港地區(qū)航空運(yùn)輸、貨運(yùn)及物流等行業(yè)發(fā)展迅猛，極大的拉動(dòng)了地稅稅收的高速增長(zhǎng)；同時(shí)眾多國(guó)際知名企業(yè)入駐也為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新鮮血液。1.1.4片區(qū)發(fā)展根據(jù)北京市總體規(guī)劃，以空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心將建成一個(gè)30萬(wàn)人口的空港城（現(xiàn)狀人口約為20萬(wàn)），目前已初具規(guī)模。空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與周邊的商業(yè)、居住以及各種配套設(shè)施日益完善，開(kāi)發(fā)區(qū)南側(cè)是著名的

34、溫榆河別墅區(qū)，是北京市規(guī)模最大、檔次最高涉外氛圍最濃的區(qū)域；北側(cè)是以萬(wàn)科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目組成的后沙峪組團(tuán)。周邊擁有在建的大型空港企業(yè)園、商業(yè)街、星級(jí)酒店等組成的大型商務(wù)、商業(yè)區(qū)，以及中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)，區(qū)域發(fā)展前景看好。1.2 新國(guó)際展覽中心 中國(guó)國(guó)際展覽中心位于空港工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)A區(qū)西側(cè)、B區(qū)南側(cè)，東臨首都機(jī)場(chǎng)，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五環(huán)、六環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、京承、機(jī)場(chǎng)北線等組成的高等級(jí)公路網(wǎng)。新館總投資84億元，規(guī)劃16個(gè)展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20萬(wàn)，配套設(shè)施中包括購(gòu)物、餐飲、健身、娛樂(lè)、酒

35、店、辦公、會(huì)議、商務(wù)、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等功能，一期工程包括8個(gè)展廳，地上使用面積10萬(wàn)，目前已投入使用。總規(guī)劃用地面積（萬(wàn)）地上總建筑面積(38.5/66)車(chē) 位（個(gè)）展館及附屬設(shè)施綜合配套設(shè)施(18.5/26)商業(yè) 酒店寫(xiě)字樓155.520/4010/104.5/8.54/7.54692/11750注：紅色字體部分為一期規(guī)劃指標(biāo)，單位為萬(wàn)新館建成后，老館還將繼續(xù)使用，10萬(wàn)平方米以下的中小型展會(huì)將在老館進(jìn)行。新國(guó)展將承擔(dān)北京70%以上的展覽。新國(guó)展一期展館的年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)為6億元，按照測(cè)算，它每年將給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)60億元的產(chǎn)值。經(jīng)測(cè)算，日均參觀人數(shù)為3.1萬(wàn)人，展期日均住宿人數(shù)400

36、0人，極限高峰日需住宿人數(shù)為3.1萬(wàn)人至3.6萬(wàn)人，客房總數(shù)需達(dá)到4000間以上，最大的接待能力需達(dá)到7800人；日均用餐人數(shù)1.5萬(wàn)人，極限高峰日用餐人數(shù)7.6萬(wàn)人至8.9萬(wàn)人，大量的商務(wù)、商業(yè)需求已經(jīng)呈現(xiàn)。2008年，新國(guó)展周邊賓館酒店、餐飲、商業(yè)文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、會(huì)議等配套設(shè)施建筑面積將分別達(dá)到55萬(wàn)、25萬(wàn)、90萬(wàn)、75萬(wàn)和4萬(wàn)，可吸納8萬(wàn)人就業(yè)，并極大滿足未來(lái)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展的需要。區(qū)域的蓬勃發(fā)展也將大大刺激居住及商業(yè)需求。同時(shí)，順義區(qū)對(duì)新國(guó)展中心周邊控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成。新國(guó)展及周邊721萬(wàn)面積作為發(fā)展會(huì)展、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，順義區(qū)將在資金、政策等方面給予大?齔鄭源俳

37、嵴共檔募郟被菇貧ü睦嵴掛搗溝牟普擼源笮妥禱嵴構(gòu)靖枰歡畈固淮蔥魯菁爸鼙哂玫爻鋈梅絞劍怨嫘雜玫氐姆絞交蜆婊難細(xì)裨際唇檔突嵴掛搗溝耐戀爻殺荊恢貧嵴掛抵恫謀；擼災(zāi)匾嵴購(gòu)?fù)品盘O(píng)嵴菇斜；?新國(guó)展的全面投入使用，將帶動(dòng)整個(gè)順義天竺開(kāi)發(fā)區(qū)周邊也就是國(guó)展新區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)臨空經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，這里將成為亞洲最大的展覽中心，同時(shí)也會(huì)成為最繁華的居住、商務(wù)區(qū)之一。1.3 空港物流基地北京空港物流基地經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，是北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃(2002-2010)中確立的三大物流基地中重點(diǎn)建設(shè)的試點(diǎn)基地，也是北京市唯一的航空公路國(guó)際貨運(yùn)樞紐型的物流基地，占地面積6.2平方公里。2006年，空港物流基

38、地新引進(jìn)企業(yè)38家，投資總額34.1億元，正在成為國(guó)內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。目前，該基地已有日郵航空、華輝國(guó)際、宅急送、TNT、德國(guó)漢莎等100余家企業(yè)入駐，投資總額超過(guò)100億元。2007年前10個(gè)月，完成稅收14.45億元，同比增長(zhǎng)43.1，在國(guó)內(nèi)空港物流基地中名列前茅。機(jī)場(chǎng)北側(cè)的航空貨運(yùn)大通關(guān)基地及空港保稅物流中心（B型）已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)招商，占地面積3平方公里，建成后將使空港、海關(guān)監(jiān)管區(qū)連為一體，極大地完善口岸功能并提高通關(guān)效率。為發(fā)揮首都機(jī)場(chǎng)航空貨運(yùn)基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心(B型)三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)，有關(guān)部門(mén)擬對(duì)三大區(qū)域進(jìn)行整合后申報(bào)北京空港綜合保稅港區(qū)。屆時(shí)企業(yè)可最大程度地享

39、受三大功能區(qū)的優(yōu)惠政策，吸引更多的企業(yè)入住，帶動(dòng)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1.4 北京汽車(chē)生產(chǎn)基地汽車(chē)基地成立于2003年3月，是北京市唯一專(zhuān)門(mén)規(guī)劃用于發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的基地，總體規(guī)劃面積19平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積6.3平方公里，由整車(chē)發(fā)展區(qū)、零部件工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、公共服務(wù)管理區(qū)4部分組成。目前已引進(jìn)北京現(xiàn)代汽車(chē)、北京現(xiàn)代摩比斯汽車(chē)零部件等國(guó)際一流企業(yè)20余家，引進(jìn)投資總額241億元。一個(gè)以整車(chē)制造企業(yè)為龍頭，配套零部件企業(yè)為主體，倉(cāng)儲(chǔ)、物流等服務(wù)型企業(yè)為延伸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)在汽車(chē)基地內(nèi)形成。并逐步發(fā)展汽車(chē)零部件、汽車(chē)裝飾以及汽車(chē)研發(fā)、生產(chǎn)銷(xiāo)售、金融保險(xiǎn)、售后服務(wù)等相關(guān)配套行業(yè)。1.5 國(guó)門(mén)商

40、務(wù)區(qū)規(guī)劃中的國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)位于首都機(jī)場(chǎng)南側(cè)，橫跨機(jī)場(chǎng)第一和第二高速路東西兩側(cè)，總體規(guī)劃面積19.65平方公里，可建設(shè)面積9.64平方公里，距離地塊僅6.5公里。鑒于該地區(qū)地理位置的特殊性，國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)規(guī)劃以航空企業(yè)為主導(dǎo)、總部型企業(yè)為重點(diǎn)的商務(wù)區(qū)，分為機(jī)場(chǎng)服務(wù)辦公區(qū)、航空商務(wù)辦公區(qū)、國(guó)際商務(wù)核心區(qū)、商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)配套區(qū)等五大組團(tuán)，并最終形成由航空服務(wù)、總部商務(wù)、酒店公寓、高新技術(shù)、商貿(mào)服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。北京國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150萬(wàn)平方米、商業(yè)服務(wù)面積約70萬(wàn)平方米、文化休閑面積約30萬(wàn)平方米、各類(lèi)建筑總面積約450萬(wàn)平方米。 到2015年，這一商務(wù)

41、區(qū)將吸引各類(lèi)入?yún)^(qū)單位2000至3000家，就業(yè)人口達(dá)到4至5萬(wàn)人，地區(qū)GDP總值實(shí)現(xiàn)170至200億元人民幣，最終將國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)建設(shè)成為特色鮮明、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化國(guó)際商務(wù)區(qū)。 國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)企業(yè)自用或自有經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)中外投資商參與商務(wù)樓宇、公寓酒店和商業(yè)設(shè)施的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)行航空服務(wù)、金融保險(xiǎn)、技術(shù)研發(fā)、咨詢服務(wù)、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等三級(jí)項(xiàng)目的投資入駐。目前該區(qū)域的開(kāi)發(fā)正處于起步階段，其中居住用地規(guī)模非常小，并且不獨(dú)立出讓?zhuān)溆?jì)劃實(shí)施的對(duì)南樓商務(wù)區(qū)的拆遷將對(duì)后沙峪地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造很大的利好。注：機(jī)場(chǎng)生活區(qū)改造項(xiàng)目機(jī)場(chǎng)宿舍區(qū)8個(gè)小區(qū)，土地面積（含住宅、辦公和其他配套項(xiàng)目用地）約0.7平

42、方公里。其中住宅樓203棟，建筑面積約為230萬(wàn)平方米。居住人口4萬(wàn)人，常住人口3.3萬(wàn)人（戶籍人口2.2627萬(wàn)人），流動(dòng)人口0.7萬(wàn)人。 拆遷工作的啟動(dòng)將為空港區(qū)域居住物業(yè)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)帶來(lái)一定的剛性需求。2、主要居住板塊2.1中央別墅區(qū)2.1.1區(qū)位中央別墅區(qū)位于首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機(jī)場(chǎng)高速。擁有緊鄰首都機(jī)場(chǎng)和靠近燕莎等外國(guó)使館區(qū)的獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是北京認(rèn)可度最高的高檔居住區(qū)。2.1.2發(fā)展歷程經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，目前中央別墅區(qū)已形成長(zhǎng)約10公里的別墅帶，區(qū)域內(nèi)20余個(gè)別墅項(xiàng)目，價(jià)值在400萬(wàn)/套以上的產(chǎn)品約5000余套，周邊集中了大量的國(guó)際學(xué)校，是北京最為成熟也是涉

43、外氛圍最為濃烈的別墅區(qū)，吸引了大量外籍人士及高端客群。2008年，龍湖項(xiàng)目、香港新世界項(xiàng)目、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)項(xiàng)目都將進(jìn)入熱銷(xiāo)期，新國(guó)際展覽中心的起用，都將進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的快速發(fā)展，目前區(qū)域周邊大量商業(yè)、金融、辦公項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)推出。2.2后沙峪居住區(qū)后沙峪位于順義區(qū)西南部，緊臨首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、空港工業(yè)區(qū)、中央別墅區(qū)，得天獨(dú)厚的地理位置和便利的國(guó)際航空港及道路交通優(yōu)勢(shì)，形成了該地區(qū)獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件，羅馬湖和龍騰世紀(jì)文化公園提供了良好的生態(tài)環(huán)境，目前區(qū)域內(nèi)集中了大量高品質(zhì)的住宅小區(qū)，如萬(wàn)科城市花園、2U香花畦、德國(guó)印象、雙?；▓@等。同時(shí)擁有中央美術(shù)學(xué)院城市設(shè)計(jì)學(xué)院和北京人文大學(xué)兩所高校。生活等相關(guān)配套也

44、非常完善，目前已經(jīng)發(fā)展成為具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)園林式居住區(qū)。目前區(qū)域的發(fā)展已具相當(dāng)規(guī)模，擁有良好居住環(huán)境和投資潛力，使該地區(qū)日益向著高品質(zhì)居住區(qū)的方向發(fā)展。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口(萬(wàn)人)天竺花園199614.30.48裕祥花園1999150.48萬(wàn)科城市花園1995-1998290.8雙裕西區(qū)1999100.26雙裕東區(qū)200422.60.72香花畦200516.880.48藍(lán)灣20052.7130.1空港米蘭花園20054.20.14藍(lán)星花園200614.20.49新國(guó)展國(guó)際公寓200711.40.3清嵐小鎮(zhèn)200850.15南樓生活區(qū)1990-20001404中央別墅區(qū)1992-

45、至今3001.5合計(jì)9.9 萬(wàn)科城市花園 2U香花畦 莫奈花園 水青庭三、順義區(qū)土地市場(chǎng)概況1、用地規(guī)劃順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相對(duì)比較寬松，對(duì)居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供應(yīng)主要集中的新城區(qū)域。地塊周邊及順義城區(qū)居住用地比較緊張。2、土地供應(yīng)概況 2.1 06-08年順義住宅用地成交概況板塊宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積()規(guī)劃建筑面積()容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積后沙峪順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標(biāo)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)07-8-

46、63000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目后沙峪鎮(zhèn)13532798040372871470601.5掛牌住宅、商業(yè)金融，兼容商服08-1-2365000樓面4420北京景旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順義城區(qū)及周邊順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地南法信鎮(zhèn)6344746682.616765933662.0掛牌商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施07-12-2913720樓面1469北京華憶園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順義區(qū)站前街商業(yè)金融項(xiàng)目用地 站前街北2462920105.44523.6410252.0掛牌商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅兼容居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施07-12-2915050樓面3669北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

47、順義區(qū)河南村老年社區(qū) 仁和鎮(zhèn)河南村690053638002.552051.3420340.80.7招標(biāo)住宅06-9-2661743.52樓面1469北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司順義新城順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地（新城7號(hào)地） 馬坡鎮(zhèn)229748195741.734006.82986781.5掛牌住宅、辦公、商業(yè)金融07-12-29121000樓面4051北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-1 馬坡鎮(zhèn)217172195966.321206.32219141.1掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08-1-3083600樓面3767重慶市君兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)0708

48、5-2 馬坡鎮(zhèn)238056209525.828530.22681321.3掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08-1-30114200樓面4259重慶市君兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城2號(hào)地）馬坡鎮(zhèn)450154356736.7993418356736.791.0掛牌住宅08-1-30252000樓面7064北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)2006年至今，順義區(qū)成交的規(guī)劃有住宅的宗地總計(jì)9宗，其中以居住為主的7宗，建筑規(guī)模在10萬(wàn)以上的6宗，且主要集中在順義新城馬坡組團(tuán)，地塊周邊成交的主要是后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目，與本次出讓地塊同屬后沙峪片區(qū)，該地塊建設(shè)用地9.8萬(wàn)、容積率為1.5、規(guī)劃建筑面積14.7萬(wàn)，其中含2.5萬(wàn)商業(yè)及1.8萬(wàn)雙限房（限制均價(jià)為4500元/），該宗土地經(jīng)過(guò)212輪，最終成交樓面價(jià)為4420元/。該地塊周邊相對(duì)成熟，但區(qū)位及環(huán)境要遜于本次出讓宗地。2.2 即將形成供應(yīng)地塊板塊宗地名稱(chēng)宗地位置土地面積()規(guī)劃建筑面積()容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位合計(jì)建設(shè)用地代征地后沙峪后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標(biāo)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)20