2取得物業(yè)管理項(xiàng)目的途徑招投標(biāo)精

1、1.1取得物業(yè)管理項(xiàng)目的途徑、不同歷史時(shí)期的房屋管理（一）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的房屋管理傳統(tǒng)的房屋管理是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行福利分房制度，由政府或其職能部 門、事業(yè)單位采用行政手段，直接對(duì)房屋進(jìn)行管理，管理機(jī)構(gòu)是房管局、房管所或 房管總公司和房管分公司，實(shí)行兩級(jí)或三級(jí)管理。（二）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房屋管理物業(yè)管理是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行房改的產(chǎn)物，由專業(yè)化的企業(yè)通過(guò) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)取得管理項(xiàng)目，采用科學(xué)管理的手段進(jìn)行社會(huì)化管理提供有償服務(wù)，其管 理機(jī)構(gòu)是物業(yè)管理公司。二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理項(xiàng)目的取得物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性的行業(yè)。物業(yè)管理的實(shí)體是具有法 人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人所有

2、，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約，接 受業(yè)主委托（雇用），代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。（一）誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理10多年前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理概念未被廣大業(yè)主所認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理也未被絕大多數(shù)業(yè)主所接受。為避免開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出的樓盤賣出后由于產(chǎn)權(quán) 分散而無(wú)人管理，政府制定了 誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)管理”的政策。當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)的 小區(qū)（大廈）都是由開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理的。（二）招投標(biāo)隨著人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)提高和行業(yè)的發(fā)展壯大，以及法律法規(guī)的健全與完 善，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化、社會(huì)化。一大批專業(yè)的管理公司，憑借素質(zhì)良好的 人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的服務(wù)態(tài)度獲得開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的信賴，為開(kāi)發(fā)

3、商承擔(dān)了物 業(yè)經(jīng)營(yíng)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)-管理服務(wù)工作，從而實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的分離, 也使物業(yè)管理的招投標(biāo)成為可能并進(jìn)而成為必須。物業(yè)管理招投標(biāo)徹底變了物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧和自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，獨(dú) 立進(jìn)入市場(chǎng)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，實(shí)施專業(yè)化管理，從體制上解決了建管不分產(chǎn)生 的弊端，在業(yè)主、政府、物業(yè)招投標(biāo)單位各個(gè)層面強(qiáng)化了市場(chǎng)化物業(yè)管理的意識(shí)，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，使一大批觀念到位、實(shí)力 雄厚、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，顯著推動(dòng)了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體的健 康發(fā)展。國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：住宅建設(shè)單位，應(yīng)

4、當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于 3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在 地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資 質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。121-2物業(yè)管理招投標(biāo)概述、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招投標(biāo)是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30 日全國(guó)人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過(guò)的我國(guó)第一部招投標(biāo)法，確立了強(qiáng)制 性招投標(biāo)制度。物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)）， 在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì) 公開(kāi)，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并

5、與之訂立物業(yè)管理合同的 過(guò)程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中 確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制 投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形 式。1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬(wàn)廈居業(yè)有限 公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富 多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的 先河。1996年以來(lái)，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開(kāi)招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)

6、管理市場(chǎng)的迅 猛發(fā)展。1999年5月，全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開(kāi)，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在 工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要 在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公 開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作 ”。會(huì)議精神得到全國(guó)各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比 較早的城市廣泛開(kāi)展起來(lái)，并在實(shí)踐中積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)。2003年9月1日正 式實(shí)施的國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例第 24條明確規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選 聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：?jiǎn)渭兾飿I(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招

7、標(biāo)兩 種。一些經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)管理（例如商住樓、購(gòu)物中心往往采用第二種形式。、物業(yè)管理開(kāi)展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)招標(biāo)法的規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循 公開(kāi)”、公平”、公正”和 合理”的原則。具 體要求如下:（一公開(kāi)原則所謂公開(kāi)原則，就是說(shuō)如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開(kāi)招標(biāo)，就必須按公開(kāi)原 則，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、電視上公開(kāi)登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的 服務(wù)要求與條件公開(kāi)告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。（二公平原則所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須 是一致的，也就是說(shuō)所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小 區(qū)（大廈樓宇 要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨 便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以 下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。（三公正原則所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng) 答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過(guò)程中一定要 采